Capacité d’emprunt : combien je peux emprunter pour un achat immobilier ?

Pour s’offrir sa résidence principale ou plus généralement financer l’achat d’un bien immobilier, il est souvent nécessaire de contracter un crédit immobilier. Vient alors une question cruciale pour définir son budget : combien je peux emprunter ? Découvrez dans cet article comment déterminer le montant que vous accorderont les banques ainsi que nos meilleurs conseils pour maximiser votre capacité d’emprunt.

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt, ou capacité d’endettement, correspond au montant maximal qu’il vous est possible d’emprunter auprès d’une banque afin de financer votre projet d’achat immobilier. Elle constitue avec l’apport personnel l’élément principal de votre capacité d’achat. Concrètement, la capacité d’emprunt d’un ménage désigne l’aptitude de ce dernier à rembourser les échéances d’un crédit immobilier. Pour les banques et les autres acteurs du crédit immobilier, il s’agit donc d’un indice capital car il reflète en réalité la solvabilité du ménage emprunteur. Vous commencez donc à comprendre pourquoi il est essentiel de connaître votre capacité d’emprunt avant même de prendre rendez-vous avec les banques. En plus de vous apporter une certaine sérénité concernant votre future offre de prêt, vous disposerez d’éléments concrets et chiffrés pour négocier avec votre banque les meilleures conditions possibles pour votre crédit.

Comment déterminer la somme que je peux emprunter ?

Votre capacité d’emprunt dépend d’un certain nombre de facteurs, comme notamment vos revenus et vos charges, votre taux d’endettement, le type de prêt souhaité, etc. Si c’est la banque qui a le dernier mot, il existe néanmoins plusieurs méthodes et astuces pour vous aider à estimer le montant que vous pouvez espérer emprunter pour votre crédit immobilier. On vous explique tout.

Quels sont les facteurs pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt ?

Les revenus du ménage

Les premiers éléments que les banques regarderont seront certainement le niveau ainsi que la stabilité des revenus du ménage emprunteur. Si vos revenus sont élevés et/ou augmentent de manière régulière et prévisible, alors les banques auront a priori peu de réticences à maximiser votre capacité d’emprunt ou à vous financer à un taux avantageux. À l’inverse, les emprunteurs dont les revenus sont souvent instables et irréguliers auront tendance à se voir octroyer des crédits moins intéressants, signe de la prudence des banques vis-à-vis de leur situation professionnelle ou financière jugée plus risquée.

Outre le salaire issu d’une activité professionnelle, les revenus pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt comprennent également les sommes perçues par les ménages de manière régulière, comme les allocations familiales, les pensions de retraite ou les pensions alimentaires, ainsi que les différentes rentes et autres revenus locatifs ou financiers du foyer. Les revenus non réguliers comme les primes ponctuelles des emprunteurs ou les participations aux bénéfices ne sont en revanche pas intégrés dans le calcul.

Les charges du foyer

Des dépenses d’alimentation au paiement des impôts en passant par le versement des loyers, les charges d’un ménage correspondent aux sorties d’argent nécessaires pour faire vivre le foyer au quotidien. À noter toutefois que toutes les charges ne sont pas intégrées dans le calcul de la capacité d’emprunt. En réalité, seules les mensualités des différents crédits en cours, les charges contraintes (loyers, pensions alimentaires, rentes mensuelles, etc.) ainsi que les impôts sont analysés par les établissements de crédit.

Bien que les règles diffèrent entre les banques, ce qu’on appelle le “reste à vivre” (dépenses d’alimentation, d’énergie, d’habillement, frais d’assurance, de scolarité, de téléphonie, d’équipements, de loisirs, de culture, etc.) n’est généralement pas pris en compte dans le calcul. On estime en moyenne que le reste à vivre minimal s’élève à 800 euros pour une personne seule et à 1 200 euros pour un couple. Si vous avez des enfants, vous pouvez ajouter en moyenne 300 euros par personne à charge supplémentaire.

L’âge et le profil de l’emprunteur

Un autre critère très important pour les banques concerne votre âge (ou l’âge moyen du ménage dans un cas de co-emprunt) au moment de la souscription du prêt. Plus vous êtes jeune, plus la banque sera susceptible de vous prêter des montants importants et à un horizon lointain. De la même manière, votre situation personnelle et professionnelle est finement évaluée par les banques songeant à financer votre projet immobilier. Vous êtes en bonne posture pour obtenir une promotion ou une augmentation significative ? Votre conjoint vient juste de toucher un héritage ? Tous les voyants sont au vert pour vous maximiser votre capacité d’emprunt. À l’inverse, vous approchez de la retraite ou avez une santé fragile ? Attendez-vous à davantage de prudence de la part des établissements de crédit. À vous de les convaincre que votre situation n’induit pas de risque de défaut de paiement et que vous serez en mesure dans 10, 15, voire 20 ans, de continuer à rembourser vos mensualités.

Le type de prêt contracté

Il existe aujourd’hui un large panel de prêts immobiliers mis à disposition des futurs emprunteurs. Les ménages qui souhaitent souscrire à un crédit immobilier doivent ainsi se poser la question du type de prêt à privilégier en fonction de leur situation, de leur niveau de vie et de leur projet. Ces derniers peuvent notamment choisir entre :

– un prêt amortissable ;
– un prêt in fine ;
– un prêt lissé ;
– un prêt relais ;
– un prêt hypothécaire.

À noter que l’éligibilité du ménage à un prêt dit d’aide à l’accession pèse aussi dans le calcul de la capacité d’emprunt. En effet, il existe aujourd’hui plusieurs solutions qui peuvent vous aider à réduire le coût total de votre projet immobilier, comme notamment :

– le prêt accession sociale (PAS) ;
– le prêt conventionné (PC) ;
– le prêt à taux zéro (PTZ) ;
– le prêt épargne logement (PEL) ;
– un prêt immobilier complémentaire.

L’accessibilité des ménages à ces aides est soumise à des conditions strictes et est donc calculée selon le niveau de vie et les ressources financières du foyer.

Le taux immobilier

Un autre élément crucial pour déterminer le montant de votre crédit est le taux d’emprunt de ce dernier. On distingue en effet plusieurs catégories de taux dans le cadre d’un prêt immobilier :

– le prêt à taux fixe ;
– le prêt à taux révisable ;
– le prêt cautionné ;
– le prêt lissé ou prêt à paliers de remboursement ;
– le prêt modulable.

L’apport personnel du ménage

L’apport personnel désigne le montant de l’achat immobilier que l’emprunteur est capable de financer en propre. En d’autres termes, il s’agit de la somme que ce dernier n’aura pas besoin d’emprunter pour financer son achat. L’apport personnel provient généralement des différents produits d’épargne accumulés par l’emprunteur et son foyer au fil des années, mais il peut également être le fruit de divers placements, de liquidités, de donations familiales ou encore d’un héritage. Ce montant est exprimé en pourcentage du montant total de l’achat.

S’il n’existe pas d’apport personnel minimum ou obligatoire, les banques ont souvent tendance à privilégier les emprunteurs capables de financer une partie de leur investissement immobilier de leur poche, en particulier lorsqu’il s’agit d’un achat de résidence principale. Dans ce cas de figure, on constate en pratique des apports personnels souvent équivalents à au moins 10 % du montant total de l’achat. Ce montant correspond en réalité à l’ensemble des frais annexes liés à un achat immobilier : frais de notaire, caution, frais de garanties, frais d’agence, etc. Notez qu’il est fortement déconseillé de liquider toutes vos économies dans un apport personnel : la prudence impose de toujours conserver une épargne de sécurité pour être capable de rebondir en cas de coup dur.

Le taux d’endettement actuel du foyer

Depuis le 1er janvier 2022, les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) concernant les conditions d’octroi d’un crédit immobilier deviennent la règle pour les banques. Si ces dernières préconisaient jusqu’à présent un taux d’endettement maximum égal à 33 % des revenus de l’emprunteur, les établissements de crédit ne sont désormais plus autorisées à financer les emprunteurs au-delà du seuil de 35 % de leurs revenus, assurance emprunteur incluse. Le HCSF estime en effet qu’au-delà de ce taux d’endettement, l’emprunteur risque de ne pas pouvoir rembourser ses mensualités et/ou de disposer d’un reste à vivre trop faible pour être capable d’assumer les dépenses de son foyer. Autre changement : la durée des prêts est désormais fixée à 25 ans maximum, sauf cas particuliers.

Comprenez ici que si vous ne possédez pas encore de crédit, la banque pourra vous financer de sorte que vos mensualités atteignent 35 % de vos revenus. Si en revanche vous avez déjà contracté un ou plusieurs crédits (auto, crédit à la consommation, etc.), alors votre taux d’endettement pour ce projet d’achat immobilier sera, dans une certaine mesure, limité.

Le montant des mensualités

Sans surprise, la nature et le montant des mensualités jouent donc un rôle primordial dans la réponse à l’interrogation : “Combien je peux emprunter ?”. En plus du type de prêt souscrit et du taux d’endettement actuel du ménage emprunteur, les mensualités dépendent de la durée du prêt et donc du reste à vivre du ménage. La durée d’emprunt ne doit en effet pas être trop courte, sous peine de mettre en péril votre reste à vivre et de vous endetter. Si à l’inverse celle-ci est trop longue, vous paierez alors des intérêts trop élevés, et ce trop longtemps. Pour être certain d’emprunter le bon montant, mieux vaut refaire les calculs plusieurs fois : vérifiez que la mensualité que vous envisagez de rembourser est bien cohérente avec vos moyens financiers et discutez-en avec votre banquier.

Le type et l’usage du bien acheté

Le montant et les caractéristiques de votre crédit immobilier ne seront enfin pas les mêmes selon le type d’investissement réalisé. Dans le cadre de l’acquisition de votre résidence principale, vous pouvez par exemple prétendre aux aides financières de l’État si vous en remplissez les conditions d’obtention. Si vous souhaitez plutôt investir dans une résidence secondaire, il s’agira alors d’essayer d’optimiser votre financement au maximum en analysant en détail les avantages du prêt immobilier dont vous pourrez bénéficier. L’investissement locatif est une autre option qui nécessitera probablement un financement personnalisé afin de maximiser votre rendement.

Comment calculer votre capacité d’emprunt ?

Après avoir déterminé votre capacité d’emprunt, vous vous demandez certainement si vous serez obligé de souscrire une assurance pour ce crédit. En effet, selon la législation, il n’est pas obligatoire d’emprunter en assurant son prêt immobilier. Toutefois, en pratique, tous les établissements bancaires exigent à leurs clients une assurance avant de leur accorder un crédit. Il faut reconnaître que ce contrat protège l’organisme prêteur en cas d’invalidité, d’arrêt de travail prolongé ou de décès de l’assuré. La plupart des banques mettent à cet effet, une assurance prêt à la disposition de leurs clients, mais ces derniers ne sont pas obligés d’y souscrire, s’ils trouvent que cette dernière ne répond pas à leurs exigences. Ils peuvent alors contracter une assurance extérieure, comme le permettent la loi Lagarde (2010) et la loi Lemoine (2022).

Est-il obligatoire de souscrire une assurance pour un crédit immobilier ?

Les garanties requises pour une assurance prêt immobilier

Une assurance prêt immobilier peut contenir diverses garanties qui dépendent du projet immobilier, du profil de l’emprunteur et des exigences de l’établissement prêteur. Toutefois, certaines garanties sont exigées. Il s’agit notamment de :

La garantie décès : valable jusqu’à 90 ans en moyenne, elle permet à l’établissement prêteur de se faire rembourser en cas de décès de l’assuré.
La garantie perte totale et irréversible d’autonomie : si l’assuré ne peut plus travailler et a besoin d’être assisté au quotidien, l’assureur rembourse le montant restant en prenant en compte les limites fixées dans le contrat.
La garantie invalidité totale et permanente : lorsque l’assuré ne peut plus effectuer son travail suite à une invalidité morale ou physique, l’assureur rembourse son crédit immobilier, si le taux d’invalidité est compris entre 66 % et 99.9 %.
La garantie incapacité temporaire de travail : elle est valable pendant 1095 jours et permet de payer les mensualités de l’assuré en arrêt de travail suite à une maladie ou à un accident.

En plus de ces garanties, d’autres sont parfois demandées par des assureurs, on peut citer par exemple l’invalidité permanente et partielle, la garantie perte d’emploi et la garantie confort.

Combien je peux emprunter avec mon salaire ?

Bien entendu, le salaire joue un rôle essentiel dans le calcul de la capacité d’emprunt. Bien que les sommes accordées par les banques varient en fonction de la situation à la fois personnelle et professionnelle des emprunteurs, il est toujours bon d’avoir quelques notions afin de vous faire une idée en avance de ce à quoi vous pouvez vous attendre.

Combien je peux emprunter avec 1 300 € de revenus nets par mois ?

Taux d'emprunt	Durée du crédit	Capacité d'emprunt maximale
1,15 %	7 ans	34 600 €
1,30 %	10 ans	48 300 €
1,50 %	15 ans	69 100 €
1,70 %	20 ans	87 200 €
1,90 %	25 ans	102 400 €

Combien je peux emprunter avec 1 500 € de revenus nets par mois ?

Taux d'emprunt	Durée du crédit	Capacité d'emprunt maximale
1,15 %	7 ans	39 900 €
1,30 %	10 ans	55 700 €
1,50 %	15 ans	79 700 €
1,70 %	20 ans	100 700 €
1,90 %	25 ans	118 100 €

Combien je peux emprunter avec 2 000 € de revenus nets par mois ?

Taux d'emprunt	Durée du crédit	Capacité d'emprunt maximale
1,15 %	7 ans	53 200 €
1,30 %	10 ans	74 200 €
1,50 %	15 ans	106 300 €
1,70 %	20 ans	134 200 €
1,90 %	25 ans	165 000 €

Combien je peux emprunter avec 2 500 € de revenus nets par mois ?

Taux d'emprunt	Durée du crédit	Capacité d'emprunt maximale
1,15 %	7 ans	66 600 €
1,30 %	10 ans	92 800 €
1,50 %	15 ans	132 900 €
1,70 %	20 ans	167 800 €
1,90 %	25 ans	196 900 €

Combien je peux emprunter avec 3 000 € de revenus nets par mois ?

Taux d'emprunt	Durée du crédit	Capacité d'emprunt maximale
1,15 %	7 ans	79 900 €
1,30 %	10 ans	111 300 €
1,50 %	15 ans	159 500 €
1,70 %	20 ans	201 300 €
1,90 %	25 ans	236 300 €

Combien je peux emprunter avec 4 000 € de revenus nets par mois ?

Taux d'emprunt	Durée du crédit	Capacité d'emprunt maximale
1,15 %	7 ans	107 200 €
1,30 %	10 ans	149 900 €
1,50 %	15 ans	214 500 €
1,70 %	20 ans	270 900 €
1,90 %	25 ans	317 200 €

Combien je peux emprunter avec 5 000 € de revenus nets par mois ?

Taux d'emprunt	Durée du crédit	Capacité d'emprunt maximale
1,15 %	7 ans	134 000 €
1,30 %	10 ans	187 400 €
1,50 %	15 ans	268 100 €
1,70 %	20 ans	338 600 €
1,90 %	25 ans	396 500 €

Combien je peux emprunter en fonction de la durée ?

De la même manière, découvrez combien vous pouvez emprunter en fonction de la durée d’emprunt souhaitée.

Combien je peux emprunter sur 7 ans ? (taux d’emprunt de 1,15 %)

Revenus nets	Capacité d'emprunt maximale
1 300 €	34 600 €
1 500 €	39 900 €
2 000 €	53 200 €
2 500 €	66 600 €
3 000 €	79 900 €
4 000 €	107 200 €
5 000 €	134 000 €

Combien je peux emprunter sur 10 ans ? (taux d’emprunt de 1,30 %)

Revenus nets	Capacité d'emprunt maximale
1 300 €	48 300 €
1 500 €	55 700 €
2 000 €	74 200 €
2 500 €	92 800 €
3 000 €	111 300 €
4 000 €	149 900 €
5 000 €	187 400 €

Combien je peux emprunter sur 15 ans ? (taux d’emprunt de 1,50 %)

Revenus nets	Capacité d'emprunt maximale
1 300 €	69 100 €
1 500 €	79 700 €
2 000 €	106 300 €
2 500 €	132 900 €
3 000 €	159 500 €
4 000 €	214 500 €
5 000 €	268 100 €

Combien je peux emprunter sur 20 ans ? (taux d’emprunt de 1,70 %)

Revenus nets	Capacité d'emprunt maximale
1 300 €	87 200 €
1 500 €	100 700 €
2 000 €	134 200 €
2 500 €	167 800 €
3 000 €	201 300 €
4 000 €	270 900 €
5 000 €	338 600 €

Combien je peux emprunter sur 25 ans ? (taux d’emprunt de 1,90 %)

Revenus nets	Capacité d'emprunt maximale
1 300 €	102 400 €
1 500 €	118 100 €
2 000 €	165 000 €
2 500 €	196 900 €
3 000 €	236 300 €
4 000 €	317 200 €
5 000 €	396 500 €

Combien je peux emprunter pour acheter de l’immobilier locatif ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, vous percevrez tous les mois des loyers qui vous permettront notamment de couvrir (au moins partiellement) les mensualités de votre crédit. Ces loyers sont donc pris en compte dans les revenus de l’emprunteur. Pourtant, acheter un bien immobilier en vue de le mettre en location présente deux risques majeurs : le risque de vacances locatives et le risque d’impayés. Ainsi, les établissements de crédit appliquent généralement une décote de 30 % aux revenus locatifs de l’emprunteur afin de se prémunir de ces risques. Pour calculer combien vous pouvez emprunter pour acheter de l’immobilier locatif, il vous suffit donc d’ajouter 70 % des recettes locatives à vos revenus.

Combien je peux emprunter par rapport à mon taux d’endettement ?

La règle reste la même. Si vous avez déjà un crédit en cours de remboursement et que vous souhaitez souscrire à un prêt immobilier, il vous suffit de prendre également en compte dans le calcul le montant de votre mensualité actuelle. Pour faire simple : la somme de l’ensemble de vos mensualités ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus.