Capacité d’emprunt : combien je peux emprunter pour un achat immobilier ?

Pour s’offrir sa résidence principale ou plus généralement financer l’achat d’un bien immobilier, il est souvent nécessaire de contracter un crédit immobilier. Vient alors une question cruciale pour définir son budget : combien je peux emprunter ? Découvrez dans cet article comment déterminer le montant que vous accorderont les banques ainsi que nos meilleurs conseils pour maximiser votre capacité d’emprunt.

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

Combien je peux emprunter : capacité d'emprunt
La capacité d’emprunt, ou capacité d’endettement, correspond au montant maximal qu’il vous est possible d’emprunter auprès d’une banque afin de financer votre projet d’achat immobilier. Elle constitue avec l’apport personnel l’élément principal de votre capacité d’achat. Concrètement, la capacité d’emprunt d’un ménage désigne l’aptitude de ce dernier à rembourser les échéances d’un crédit immobilier. Pour les banques et les autres acteurs du crédit immobilier, il s’agit donc d’un indice capital car il reflète en réalité la solvabilité du ménage emprunteur. Vous commencez donc à comprendre pourquoi il est essentiel de connaître votre capacité d’emprunt avant même de prendre rendez-vous avec les banques. En plus de vous apporter une certaine sérénité concernant votre future offre de prêt, vous disposerez d’éléments concrets et chiffrés pour négocier avec votre banque les meilleures conditions possibles pour votre crédit.

Comment déterminer la somme que je peux emprunter ?

Votre capacité d’emprunt dépend d’un certain nombre de facteurs, comme notamment vos revenus et vos charges, votre taux d’endettement, le type de prêt souhaité, etc. Si c’est la banque qui a le dernier mot, il existe néanmoins plusieurs méthodes et astuces pour vous aider à estimer le montant que vous pouvez espérer emprunter pour votre crédit immobilier. On vous explique tout.

Quels sont les facteurs pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt ?

Les revenus du ménage

Les premiers éléments que les banques regarderont seront certainement le niveau ainsi que la stabilité des revenus du ménage emprunteur. Si vos revenus sont élevés et/ou augmentent de manière régulière et prévisible, alors les banques auront a priori peu de réticences à maximiser votre capacité d’emprunt ou à vous financer à un taux avantageux. À l’inverse, les emprunteurs dont les revenus sont souvent instables et irréguliers auront tendance à se voir octroyer des crédits moins intéressants, signe de la prudence des banques vis-à-vis de leur situation professionnelle ou financière jugée plus risquée.

Outre le salaire issu d’une activité professionnelle, les revenus pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt comprennent également les sommes perçues par les ménages de manière régulière, comme les allocations familiales, les pensions de retraite ou les pensions alimentaires, ainsi que les différentes rentes et autres revenus locatifs ou financiers du foyer. Les revenus non réguliers comme les primes ponctuelles des emprunteurs ou les participations aux bénéfices ne sont en revanche pas intégrés dans le calcul.

Les charges du foyer

Des dépenses d’alimentation au paiement des impôts en passant par le versement des loyers, les charges d’un ménage correspondent aux sorties d’argent nécessaires pour faire vivre le foyer au quotidien. À noter toutefois que toutes les charges ne sont pas intégrées dans le calcul de la capacité d’emprunt. En réalité, seules les mensualités des différents crédits en cours, les charges contraintes (loyers, pensions alimentaires, rentes mensuelles, etc.) ainsi que les impôts sont analysés par les établissements de crédit.

Bien que les règles diffèrent entre les banques, ce qu’on appelle le “reste à vivre” (dépenses d’alimentation, d’énergie, d’habillement, frais d’assurance, de scolarité, de téléphonie, d’équipements, de loisirs, de culture, etc.) n’est généralement pas pris en compte dans le calcul. On estime en moyenne que le reste à vivre minimal s’élève à 800 euros pour une personne seule et à 1 200 euros pour un couple. Si vous avez des enfants, vous pouvez ajouter en moyenne 300 euros par personne à charge supplémentaire.

L’âge et le profil de l’emprunteur

Un autre critère très important pour les banques concerne votre âge (ou l’âge moyen du ménage dans un cas de co-emprunt) au moment de la souscription du prêt. Plus vous êtes jeune, plus la banque sera susceptible de vous prêter des montants importants et à un horizon lointain. De la même manière, votre situation personnelle et professionnelle est finement évaluée par les banques songeant à financer votre projet immobilier. Vous êtes en bonne posture pour obtenir une promotion ou une augmentation significative ? Votre conjoint vient juste de toucher un héritage ? Tous les voyants sont au vert pour vous maximiser votre capacité d’emprunt. À l’inverse, vous approchez de la retraite ou avez une santé fragile ? Attendez-vous à davantage de prudence de la part des établissements de crédit. À vous de les convaincre que votre situation n’induit pas de risque de défaut de paiement et que vous serez en mesure dans 10, 15, voire 20 ans, de continuer à rembourser vos mensualités.

Le type de prêt contracté

Il existe aujourd’hui un large panel de prêts immobiliers mis à disposition des futurs emprunteurs. Les ménages qui souhaitent souscrire à un crédit immobilier doivent ainsi se poser la question du type de prêt à privilégier en fonction de leur situation, de leur niveau de vie et de leur projet. Ces derniers peuvent notamment choisir entre :

– un prêt amortissable ;
– un prêt in fine ;
– un prêt lissé ;
– un prêt relais ;
– un prêt hypothécaire.

À noter que l’éligibilité du ménage à un prêt dit d’aide à l’accession pèse aussi dans le calcul de la capacité d’emprunt. En effet, il existe aujourd’hui plusieurs solutions qui peuvent vous aider à réduire le coût total de votre projet immobilier, comme notamment :

– le prêt accession sociale (PAS) ;
– le prêt conventionné (PC) ;
– le prêt à taux zéro (PTZ) ;
– le prêt épargne logement (PEL) ;
– un prêt immobilier complémentaire.

L’accessibilité des ménages à ces aides est soumise à des conditions strictes et est donc calculée selon le niveau de vie et les ressources financières du foyer.

Le taux immobilier

Un autre élément crucial pour déterminer le montant de votre crédit est le taux d’emprunt de ce dernier. On distingue en effet plusieurs catégories de taux dans le cadre d’un prêt immobilier :

– le prêt à taux fixe ;
– le prêt à taux révisable ;
– le prêt cautionné ;
– le prêt lissé ou prêt à paliers de remboursement ;
– le prêt modulable.

L’apport personnel du ménage

L’apport personnel désigne le montant de l’achat immobilier que l’emprunteur est capable de financer en propre. En d’autres termes, il s’agit de la somme que ce dernier n’aura pas besoin d’emprunter pour financer son achat. L’apport personnel provient généralement des différents produits d’épargne accumulés par l’emprunteur et son foyer au fil des années, mais il peut également être le fruit de divers placements, de liquidités, de donations familiales ou encore d’un héritage. Ce montant est exprimé en pourcentage du montant total de l’achat.

S’il n’existe pas d’apport personnel minimum ou obligatoire, les banques ont souvent tendance à privilégier les emprunteurs capables de financer une partie de leur investissement immobilier de leur poche, en particulier lorsqu’il s’agit d’un achat de résidence principale. Dans ce cas de figure, on constate en pratique des apports personnels souvent équivalents à au moins 10 % du montant total de l’achat. Ce montant correspond en réalité à l’ensemble des frais annexes liés à un achat immobilier : frais de notaire, caution, frais de garanties, frais d’agence, etc. Notez qu’il est fortement déconseillé de liquider toutes vos économies dans un apport personnel : la prudence impose de toujours conserver une épargne de sécurité pour être capable de rebondir en cas de coup dur.

Le taux d’endettement actuel du foyer

Depuis le 1er janvier 2022, les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) concernant les conditions d’octroi d’un crédit immobilier deviennent la règle pour les banques. Si ces dernières préconisaient jusqu’à présent un taux d’endettement maximum égal à 33 % des revenus de l’emprunteur, les établissements de crédit ne sont désormais plus autorisées à financer les emprunteurs au-delà du seuil de 35 % de leurs revenus, assurance emprunteur incluse. Le HCSF estime en effet qu’au-delà de ce taux d’endettement, l’emprunteur risque de ne pas pouvoir rembourser ses mensualités et/ou de disposer d’un reste à vivre trop faible pour être capable d’assumer les dépenses de son foyer. Autre changement : la durée des prêts est désormais fixée à 25 ans maximum, sauf cas particuliers.

Comprenez ici que si vous ne possédez pas encore de crédit, la banque pourra vous financer de sorte que vos mensualités atteignent 35 % de vos revenus. Si en revanche vous avez déjà contracté un ou plusieurs crédits (auto, crédit à la consommation, etc.), alors votre taux d’endettement pour ce projet d’achat immobilier sera, dans une certaine mesure, limité.

Le montant des mensualités

Sans surprise, la nature et le montant des mensualités jouent donc un rôle primordial dans la réponse à l’interrogation : “Combien je peux emprunter ?”. En plus du type de prêt souscrit et du taux d’endettement actuel du ménage emprunteur, les mensualités dépendent de la durée du prêt et donc du reste à vivre du ménage. La durée d’emprunt ne doit en effet pas être trop courte, sous peine de mettre en péril votre reste à vivre et de vous endetter. Si à l’inverse celle-ci est trop longue, vous paierez alors des intérêts trop élevés, et ce trop longtemps. Pour être certain d’emprunter le bon montant, mieux vaut refaire les calculs plusieurs fois : vérifiez que la mensualité que vous envisagez de rembourser est bien cohérente avec vos moyens financiers et discutez-en avec votre banquier.

Le type et l’usage du bien acheté

Le montant et les caractéristiques de votre crédit immobilier ne seront enfin pas les mêmes selon le type d’investissement réalisé. Dans le cadre de l’acquisition de votre résidence principale, vous pouvez par exemple prétendre aux aides financières de l’État si vous en remplissez les conditions d’obtention. Si vous souhaitez plutôt investir dans une résidence secondaire, il s’agira alors d’essayer d’optimiser votre financement au maximum en analysant en détail les avantages du prêt immobilier dont vous pourrez bénéficier. L’investissement locatif est une autre option qui nécessitera probablement un financement personnalisé afin de maximiser votre rendement.

Comment calculer votre capacité d’emprunt ?

Combien je peux emprunter : calcul

Au vu du grand nombre de facteurs pris en compte dans le processus d’octroi d’un crédit, déterminer la capacité d’emprunt d’un ménage est loin d’être une mince affaire. Si vous souhaitez toutefois estimer vous-même votre capacité d’endettement, vous pouvez commencer par calculer le montant maximal des mensualités que vous pourrez rembourser chaque mois. Ce montant vous permettra ainsi de déterminer le crédit auquel elles correspondent, en fonction des caractéristiques du prêt souhaitées.

Pour le calcul des mensualités, la formule applicable est donc la suivante :

Mensualité maximale = reste à vivre x taux d’endettement maximum – charge d’emprunt actuelle = (revenus mensuels – charges fixes) x 35 % – charge d’emprunt actuelle

Combien je peux emprunter avec mon salaire ?

Bien entendu, le salaire joue un rôle essentiel dans le calcul de la capacité d’emprunt. Bien que les sommes accordées par les banques varient en fonction de la situation à la fois personnelle et professionnelle des emprunteurs, il est toujours bon d’avoir quelques notions afin de vous faire une idée en avance de ce à quoi vous pouvez vous attendre.

Combien je peux emprunter avec 1 300 € de revenus nets par mois ?

Taux d'emprunt
Durée du crédit
Capacité d'emprunt maximale
1,15 %
7 ans
34 600 €
1,30 %
10 ans
48 300 €
1,50 %
15 ans
69 100 €
1,70 %
20 ans
87 200 €
1,90 %
25 ans
102 400 €

Combien je peux emprunter avec 1 500 € de revenus nets par mois ?

Taux d'emprunt
Durée du crédit
Capacité d'emprunt maximale
1,15 %
7 ans
39 900 €
1,30 %
10 ans
55 700 €
1,50 %
15 ans
79 700 €
1,70 %
20 ans
100 700 €
1,90 %
25 ans
118 100 €

Combien je peux emprunter avec 2 000 € de revenus nets par mois ?

Taux d'emprunt
Durée du crédit
Capacité d'emprunt maximale
1,15 %
7 ans
53 200 €
1,30 %
10 ans
74 200 €
1,50 %
15 ans
106 300 €
1,70 %
20 ans
134 200 €
1,90 %
25 ans
165 000 €

Combien je peux emprunter avec 2 500 € de revenus nets par mois ?

Taux d'emprunt
Durée du crédit
Capacité d'emprunt maximale
1,15 %
7 ans
66 600 €
1,30 %
10 ans
92 800 €
1,50 %
15 ans
132 900 €
1,70 %
20 ans
167 800 €
1,90 %
25 ans
196 900 €

Combien je peux emprunter avec 3 000 € de revenus nets par mois ?

Taux d'emprunt
Durée du crédit
Capacité d'emprunt maximale
1,15 %
7 ans
79 900 €
1,30 %
10 ans
111 300 €
1,50 %
15 ans
159 500 €
1,70 %
20 ans
201 300 €
1,90 %
25 ans
236 300 €

Combien je peux emprunter avec 4 000 € de revenus nets par mois ?

Taux d'emprunt
Durée du crédit
Capacité d'emprunt maximale
1,15 %
7 ans
107 200 €
1,30 %
10 ans
149 900 €
1,50 %
15 ans
214 500 €
1,70 %
20 ans
270 900 €
1,90 %
25 ans
317 200 €

Combien je peux emprunter avec 5 000 € de revenus nets par mois ?

Taux d'emprunt
Durée du crédit
Capacité d'emprunt maximale
1,15 %
7 ans
134 000 €
1,30 %
10 ans
187 400 €
1,50 %
15 ans
268 100 €
1,70 %
20 ans
338 600 €
1,90 %
25 ans
396 500 €

Combien je peux emprunter en fonction de la durée ?

De la même manière, découvrez combien vous pouvez emprunter en fonction de la durée d’emprunt souhaitée.

Combien je peux emprunter sur 7 ans ? (taux d’emprunt de 1,15 %)

Revenus nets
Capacité d'emprunt maximale
1 300 €
34 600 €
1 500 €
39 900 €
2 000 €
53 200 €
2 500 €
66 600 €
3 000 €
79 900 €
4 000 €
107 200 €
5 000 €
134 000 €

Combien je peux emprunter sur 10 ans ? (taux d’emprunt de 1,30 %)

Revenus nets
Capacité d'emprunt maximale
1 300 €
48 300 €
1 500 €
55 700 €
2 000 €
74 200 €
2 500 €
92 800 €
3 000 €
111 300 €
4 000 €
149 900 €
5 000 €
187 400 €

Combien je peux emprunter sur 15 ans ? (taux d’emprunt de 1,50 %)

Revenus nets
Capacité d'emprunt maximale
1 300 €
69 100 €
1 500 €
79 700 €
2 000 €
106 300 €
2 500 €
132 900 €
3 000 €
159 500 €
4 000 €
214 500 €
5 000 €
268 100 €

Combien je peux emprunter sur 20 ans ? (taux d’emprunt de 1,70 %)

Revenus nets
Capacité d'emprunt maximale
1 300 €
87 200 €
1 500 €
100 700 €
2 000 €
134 200 €
2 500 €
167 800 €
3 000 €
201 300 €
4 000 €
270 900 €
5 000 €
338 600 €

Combien je peux emprunter sur 25 ans ? (taux d’emprunt de 1,90 %)

Revenus nets
Capacité d'emprunt maximale
1 300 €
102 400 €
1 500 €
118 100 €
2 000 €
165 000 €
2 500 €
196 900 €
3 000 €
236 300 €
4 000 €
317 200 €
5 000 €
396 500 €

Combien je peux emprunter pour acheter de l’immobilier locatif ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, vous percevrez tous les mois des loyers qui vous permettront notamment de couvrir (au moins partiellement) les mensualités de votre crédit. Ces loyers sont donc pris en compte dans les revenus de l’emprunteur. Pourtant, acheter un bien immobilier en vue de le mettre en location présente deux risques majeurs : le risque de vacances locatives et le risque d’impayés. Ainsi, les établissements de crédit appliquent généralement une décote de 30 % aux revenus locatifs de l’emprunteur afin de se prémunir de ces risques. Pour calculer combien vous pouvez emprunter pour acheter de l’immobilier locatif, il vous suffit donc d’ajouter 70 % des recettes locatives à vos revenus.

Combien je peux emprunter par rapport à mon taux d’endettement ?

La règle reste la même. Si vous avez déjà un crédit en cours de remboursement et que vous souhaitez souscrire à un prêt immobilier, il vous suffit de prendre également en compte dans le calcul le montant de votre mensualité actuelle. Pour faire simple : la somme de l’ensemble de vos mensualités ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus.

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