Accéder à la propriété de son habitation principale est le rêve de la grande majorité des Français. L’investissement dans la pierre est également privilégié, avec près de 7 français sur 10 qui se dirigent prioritairement vers cette solution pour composer leur patrimoine. Le résultat est clair : près de 6 Français sur 10 sont actuellement propriétaires, un chiffre stable depuis 20 ans. Pour acheter de la pierre, il est généralement indispensable d’obtenir un prêt de la part d’une banque, peu de gens ayant des centaines de milliers d’euros de côté sur leur compte en banque. Pour obtenir ce prêt immobilier, tout commence par l’offre de prêt. Voyons ensemble comment cela fonctionne.
Une fois que vous savez combien vous pouvez emprunter, il est temps de passer à la deuxième phase : les visites en fonction du budget. Vous avez eu un coup de cœur et avez signé un compromis de vente ? Il est temps de prendre contact avec votre banque pour lui demander l’obtention du prêt immobilier afin de finaliser l’opération.
Sur la base du coût du bien et de votre apport (généralement 10 % du montant du crédit), la banque va vous proposer une offre de prêt. Ce document contractuel récapitule les principales informations à connaître sur votre crédit. Une fois signé, il vous permet d’obtenir les fonds pour votre achat. Il est toujours intéressant de contacter plusieurs banques pour obtenir plusieurs offres de prêt : tous les établissements ne proposent pas les mêmes taux ou coûts d’assurances. En faisant jouer la concurrence, il est possible d’effectuer de belles économies.
L’offre de prêt immobilier est strictement encadrée par la loi et doit obligatoirement contenir plusieurs éléments, parmi lesquels :
– Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) et le coût total du crédit,
– Le montant et la durée souhaité du crédit,
– Un échéancier prévisionnel montrant le capital restant dû,
– Le coût de l’assurance,
– Les conditions de remboursement anticipé du crédit,
– L’identité des personnes qui se portent caution.
Toutes ces informations, notamment le coût total du crédit, permettent de comparer facilement les différentes offres des banques et d’opter pour la moins chère. Il est par ailleurs possible de négocier le contenu de cette offre de prêt en amont, au moment du montage de votre dossier, directement avec votre banquier.
La première étape pour obtenir une offre de prêt consiste à monter le dossier de financement, comportant de nombreux éléments administratifs et financiers : bulletins de salaire, contrat de travail, avis d’imposition, justificatif d’identité et de domicile, etc.
La banque va étudier en détail le dossier puis donner un accord de principe pour le crédit. Attention : elle peut également se rétracter à ce moment-là. Toutefois, si vous respectez le budget initialement convenu avec votre banque lors de la simulation de votre capacité d’emprunt et que vous avez défini clairement votre objectif (achat pour investissement ou pour habitation), cela ne devrait pas poser de problèmes.
Une fois l’accord de principe obtenu, la banque envoie dans les 10 jours, et par voie postale, l’offre de prêt. Tout ce processus prend en tout environ un mois, mais cela peut aller plus ou moins vite en fonction de chaque situation.
Comme expliqué précédemment, il est intéressant de monter plusieurs dossiers dans plusieurs banques en simultané afin d’obtenir plusieurs accords de principes et offres de prêt. Il ne vous restera alors plus qu’à choisir la meilleure offre. Retenez bien qu’il n’est possible d’accepter qu’une seule offre de prêt parmi toutes celles obtenues.
Dans tous les cas, vous aurez largement le temps d’analyser la situation puisqu’il faut impérativement attendre 10 jours avant de signer l’offre. Ce délai de réflexion de 10 jours est incompressible. Dans le même temps, la durée de l’offre de prêt est de 30 jours. Vous avez donc entre 10 jours et un mois pour valider l’offre la plus avantageuse et finaliser votre achat immobilier.
Une fois l’offre de prêt validée, il vous reste 4 mois pour signer l’acte de vente auprès du notaire. Tant que cet acte n’est pas signé, les fonds ne seront pas débloqués. Passé ce délai, l’offre de prêt sera annulée.
Pour accepter et signer son offre de prêt, il suffit de signer le document, de parapher chaque page et de renvoyer un exemplaire à votre banque. Vous pouvez également prendre rendez-vous directement avec votre conseiller bancaire pour signer le document avec lui.
N’oubliez pas les 10 jours incompressibles de réflexion : si vous signez avant ces 10 jours, l’offre devient caduque. Profitez de ce délai pour lire toutes les clauses du contrat et pour contacter votre conseiller si vous avez la moindre question.
Il est tout à fait possible de refuser une offre de prêt. Une offre de prêt est une proposition commerciale. Vous pouvez obtenir plusieurs offres de prêt auprès de plusieurs établissements bancaires, mais ne pouvez au final n’en choisir qu’une. Il est donc possible de rejeter les autres offres de prêt sans que vous ayez à justifier votre choix.
Si vous avez changé d’avis, que le coût du crédit vous paraît déraisonnable ou simplement qu’aucune offre de prêt ne vous convient, vous pouvez évidemment refuser toutes les offres. Mais dans ce cas, il faudra tirer un trait sur votre achat immobilier !
Pour refuser une offre de prêt, vous pouvez au choix :
– contacter la banque après le 10ème jour de réflexion pour lui annoncer que vous ne souhaitez pas accepter son offre,
– laisser expirer l’offre sans répondre à la banque. L’offre étant valable 30 jours, au terme du 31ème jour elle sera d’office considérée comme caduque.
La banque peut mettre fin au processus d’obtention d’un prêt à plusieurs moments. Le premier est au moment de la simulation de votre capacité d’emprunt : l’établissement bancaire peut estimer que votre situation est de toute façon trop fragile et repousser votre demande en indiquant que votre capacité d’emprunt est insuffisante.
Une fois l’obtention d’un accord de principe, les visites effectuées et le compromis de vente signé, il faut monter le dossier en envoyant des pièces justificatives. Là encore, la banque va étudier votre cas en détail et peut revenir sur sa décision initiale et juger que votre situation présente plus de risques que prévus pour elle.
Si vous passez ce deuxième filtre, la banque vous envoie donc une offre de prêt. Une fois que vous l’avez signée, il est très difficile pour la banque de revenir dessus, même si ce n’est pas complètement impossible. La banque peut unilatéralement rompre l’offre de prêt dans les 30 jours suivant la signature si elle constate que votre situation a changé (rupture de contrat de travail, accident du travail, séparation, etc.). Mais cela reste très encadré et très difficile pour elle.
En théorie, les fonds d’un prêt immobilier sont disponibles dès la signature du contrat effectuée. Le déblocage des fonds se fait en réalité au moment de la signature de l’acte de vente auprès du notaire. Un emprunteur dispose de 4 mois à la suite de la signature de l’offre de prêt pour signer ce document. Il faut généralement compter un mois pour obtenir un rendez-vous pour signer cet acte chez le notaire, et ça tombe bien, puisque c’est le délai dans lequel la banque peut revenir sur la signature de son offre.
Le meilleur moyen pour trouver la meilleure offre de prêt immobilier reste encore de faire jouer la concurrence. Demandez à un maximum de banques de vous faire une offre de prêt pour pouvoir comparer. Lors du délai de réflexion de 10 jours, n’hésitez pas à contacter votre conseiller bancaire pour lui faire part du fait que vous avez obtenu une meilleure offre ailleurs.
Si vous êtes client fidèle d’une banque, n’hésitez pas à demander à ce que cette fidélité soit récompensée en obtenant des frais réduits sur votre crédit. Vous pouvez également déléguer cette recherche du crédit à un courtier en immobilier, dont le métier est justement d’obtenir la meilleure offre possible et de vous faciliter toute la partie administrative.
Il existe enfin des dispositifs particuliers permettant d’obtenir des prêts d’accession à la propriété et à tarifs préférentiels, tels que les Plan d’Épargne Logement (PEL) ou le 1 % logement. Il n’existe pas de dispositif spécifique pour faciliter l’investissement locatif.
Comparer plusieurs offres avant de signer permet tout à la fois de trouver l’offre la moins chère au global et de comparer le contenu des conditions d’emprunt. Certaines banques vont par exemple imposer des frais sur le remboursement anticipé, d’autres vont vous en exonérer. Il est donc important de pouvoir comparer, non seulement le coût du crédit, mais également les conditions dans lesquelles ce crédit est effectué.
Les banques ont parfois tendance à prendre leur temps avant de fournir l’offre de prêt. En effet, une fois qu’elles envoient ce document, il est très contraignant pour les établissements de s’en défaire. Votre dossier est donc scruté dans les moindres détails et, souvent, cela prend plus de temps que prévu.
Dans ce cas, n’hésitez pas à relancer votre banque. En théorie, ce processus prend environ un mois, mais la banque n’a aucune obligation de respecter un délai précis. C’est également la raison pour laquelle il est intéressant de soumettre une demande d’offre de prêt à plusieurs banques : de cette manière vous maximisez vos chances d’obtenir une offre plus rapidement.
L’emprunt auprès d’un établissement bancaire n’est pas obligatoire. Toutefois, cela reste le moyen le plus sûr d’obtenir un crédit, car le système est particulièrement encadré par la loi. Il est toutefois possible d’emprunter de l’argent auprès d’un particulier.
Dans ce cas, il faudra bien veiller à déterminer avec lui les modalités de remboursement, l’échéancier et à signer un acte de prêt que vous déposerez auprès d’un notaire. Privilégiez dans ce cas un particulier que vous connaissez bien plutôt qu’un inconnu : les risques d’escroquerie sont alors très élevés.
Lorsqu’une offre de prêt est formulée, celle-ci contient l’assurance du crédit. La loi permet de chercher une assurance à côté de celle proposée par la banque, ce qui permet de faire de jolies économies mais c’est assez peu apprécié des banques. Si vous cherchez une assurance avant d’obtenir une offre de prêt, il est probable que vous n’obtiendrez tout simplement pas d’offre de prêt !
Il vaut mieux dans ce cas profiter des 10 jours de réflexion à la suite de l’obtention de l’offre de prêt pour chercher une nouvelle assurance ailleurs. La banque pourra alors difficilement se rétracter.
Une fois l’offre de prêt signée, il faut effectivement envoyer une copie à la banque et un autre exemplaire doit être transmis au notaire.
Calculer les 11 jours est assez facile. Prenons un exemple : l’offre de prêt est créée le 1er janvier. L’emprunteur reçoit l’offre par voie postale. Il dispose donc de 10 jours, soit jusqu’au 11, pour réfléchir. Il envoie l’acceptation à partir du 12 janvier.
Attention : dans ce cas de figure, la jurisprudence est claire puisqu’elle explique bien que c’est la date d’envoi et non la date de réception qui compte. Il faut donc bien attendre le 12 janvier pour envoyer l’offre signée. Le cachet de la poste fait foi. Si l’offre est envoyée avant le 12 janvier, le contrat sera considéré comme annulé.
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