Ça y est. Vous venez d’investir dans un actif immobilier et souhaitez à présent mettre ce logement en location. Vient alors la question de savoir si vous feriez mieux de louer votre bien vide ou meublé. En réalité, la réponse dépend surtout de votre situation et de vos préférences. Découvrez dans cet article les avantages et inconvénients de ces deux types de location afin de bien faire votre choix.
Louer votre appartement en meublé signifie que celui-ci doit être habitable dès l’arrivée du locataire et donc comporter tous les équipements nécessaires à sa vie au quotidien. À noter qu’il n’appartient pas à chaque propriétaire de décider quels meubles sont essentiels ou non, la définition de la location meublée n’étant pas subjective mais étant à comprendre avant tout sur le plan juridique. La liste des éléments obligatoires dans un meublé est en effet fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 et s’applique à tous les baux signés après août 2015.
Légalement, un logement loué meublé doit obligatoirement comporter :
À l’inverse, sont considérés comme logements vides ou “nus” tous les biens ne possédant pas les aménagements nécessaires pour pouvoir être habités en l’état. Généralement, un appartement nu est proposé sans aucun meuble, laissant ainsi le champ libre aux locataires d’aménager et de personnaliser leur logement selon leurs goûts.
Pour vous aider à saisir les différences entre la location vide et la location meublée, voici un tableau comparatif synthétisant les divergences majeures entre les deux options qui s’offrent à vous.
|
|
Location meublée
|
Location vide
|
|---|---|---|
|
Type de bail
|
Bail classique, bail étudiant ou bail mobilité
|
Bail classique
|
|
Durée du bail
|
Minimum 1 an renouvelable, 9 mois sans reconduction dans le cas d’une location étudiante, 1 à 10 mois pour un bail mobilité
|
Minimum 3 ans renouvelable
|
|
Dépôt de garantie
|
Maximum 2 mois de loyer hors charges
|
Maximum 1 mois de loyer hors charges
|
|
Préavis (si donné par le locataire)
|
1 mois minimum
|
3 mois minimum, 1 mois dans les zones tendues
|
|
Préavis (si donné par le propriétaire)
|
Minimum 3 mois avant l’échéance du bail
|
Minimum 6 mois avant l’échéance du bail. Possible uniquement si le bailleur souhaite habiter le logement lui-même, le louer à un membre de sa famille ou le vendre (auquel cas le locataire est prioritaire et dispose de 2 mois pour faire une proposition d’achat)
|
|
Régime d’imposition
|
Micro BIC ou réel simplifié
|
Micro foncier ou réel foncier
|
Autrefois plus souple pour les locataires, la location meublée est désormais très avantageuse pour les bailleurs qui souhaitent se réserver la possibilité de récupérer leur bien facilement suite à une mise en location. Là où vous devez d’une part attendre 3 ans et d’autre part présenter une justification valide pour récupérer votre logement en location vide, la location meublée vous permet de retirer votre bien du marché dès une année seulement, et ce, sans devoir vous justifier.
L’avantage s’observe aussi sur le plan pratique : si vous souhaitez récupérer votre bien pour y vivre immédiatement, la location meublée vous fera faire des économies comme vous possèderez déjà des équipements en bon état.
Vous l’avez sûrement déjà entendu, mais l’un des principaux avantages de la location meublée concerne le rendement net après impôt dégagé. Celui-ci est en effet souvent bien plus élevé en location meublée qu’en location vide.
Cette tendance s’explique d’abord par un rendement brut déjà en moyenne plus élevé pour la location meublée. À titre indicatif, on estime aujourd’hui la rentabilité brute moyenne d’un bien en location vide à 6 %. En location meublée, ce chiffre avoisine en général les 7 % à 8 %. Pourquoi ?
Tout simplement car aujourd’hui en France, meubler votre bien vous permet de le louer 10 % à 20 % plus cher qu’un bien vide. Cette marge vous permet ainsi d’amortir aisément les dépenses liées au mobilier, ainsi que le turnover plus important des locataires et les frais de vacance locative engendrés. Notez par ailleurs que la rotation plus fréquente des locataires peut être un bon moyen pour vous de réajuster régulièrement vos loyers à la hausse.
Si la rentabilité brute est donc souvent déjà plus élevée en location meublée, les mesures fiscales très avantageuses proposées en meublé vous permettent ainsi d’obtenir une rentabilité locative nette d’impôts tout à fait intéressante. Les recettes locatives étant soumises au barème progressif de l’impôt sur le revenu quel que soit le type de location, la différence s’observe en effet au niveau des abattements et déductions appliquées.
En location vide, vous percevez des revenus fonciers et avez le choix entre le régime réel foncier et le régime micro foncier. Le premier vous impose au réel avec la possibilité de diminuer vos recettes via la déduction de charges et d’amortissements. Le second vous permet de ne payer des impôts que sur 70 % de vos recettes locatives.
Préavis (si donné par le locataire) 1 mois minimum 3 mois minimum, 1 mois dans les
En location meublée, vous ne percevez pas des revenus fonciers mais des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Si vos recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € par an ni 50 % de vos revenus globaux, vous bénéficiez du statut de LMNP (Loueur meublé non professionnel). Autrement, le statut qui vous sera accordé sera celui de LMP (Loueur meublé professionnel). En LMNP, qui est l’option la plus courante, il existe ensuite deux options pour votre
régime fiscal :
À noter qu’en location meublée, il existe également un dispositif de défiscalisation très avantageux pour les bailleurs : la loi Censi-Bouvard. Applicable sous certaines conditions, ce dispositif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt d’environ 11 % du prix de revient de votre bien pendant 9 ans, et de récupérer jusqu’à 20 % du coût de votre investissement via une récupération de TVA sur votre bien.
La fiscalité en location meublée apparaît donc bel et bien plus intéressante qu’en location vide. Là où vous ne serez imposé qu’à hauteur de 70 % des loyers encaissés en micro foncier, le régime micro BIC vous propose en effet un abattement de 50 %. De plus, le régime réel simplifié vous permet, contrairement au égime réel foncier, d’amortir le bien mis en location.
Contrairement à la location meublée, la location nue offre une grande stabilité au propriétaire du bien loué. Avec des baux généralement conclus pour des durées de 3 ans renouvelables, la vacance locative est souvent bien moins fréquente en location vide.
La location vide enregistrant des durées moyennes d’occupation bien plus élevées qu’en location meublée, la gestion locative est à ce titre bien plus simple pour ce type de location. En location meublée, les bailleurs doivent en effet organiser les visites, analyser les dossiers, sélectionner les nouveaux locataires, signer le bail et réaliser les états des lieux d’entrée et de sortie beaucoup plus fréquemment qu’en location nue. Ce type de location est donc particulièrement chronophage si la gestion locative n’est pas confiée à un mandataire.
Par ailleurs, la liste stricte imposée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 en location meublée implique que le propriétaire doive vérifier, renouveler, réparer et remplacer son mobilier dès que celui-ci est endommagé ou inutilisable. Les coûts de remise en état entre deux locations peuvent donc, en plus d’être plus fréquents, s’avérer plus élevés pour le bailleur en location meublée. En comparaison, la location vide demande très peu de temps pour effectuer les tâches courantes de gestion de vote bien, et ne nécessite aucun investissement mobilier.
Si de nombreux propriétaires choisissent aujourd’hui la location vide, c’est souvent en raison de l’avantage fiscal permis par le dispositif Pinel. Mise en place en 2014, la loi Pinel est une mesure de défiscalisation qui offre aux propriétaires la possibilité de réduire leurs impôts en contrepartie de l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien réhabilité mis en location nue. Si le propriétaire investit dans un logement ancien qu’il rénove par des travaux, la loi Pinel permet également de déduire la somme nécessaire à la remise en état du logement des autres revenus fonciers ou professionnels du propriétaire, dans une limitée définie. À noter toutefois que certaines conditions doivent être remplies pour être éligible à l’avantage de l’investissement Pinel (respecter un plafond d’investissement, de ressources du locataire et de loyers, investir dans un bien situé en zone tendue, etc.).
En 2022, le montant de la réduction d’impôt appliquée dans le cadre d’un investissement Pinel s’étend ainsi de 12 % à 21 % selon la durée d’engagement du bailleur (celle-ci peut être de 6, 9 ou 12 ans). Mais dès 2023, investir en Pinel sera toutefois de moins en moins intéressant. La réduction d’impôt appliquée a en effet été revue à la baisse et ira de 10,5% à 17,5 % en 2023, puis de 9 % à 14 % en 2024.
En location meublée, le statut LMP (Loueur meublé professionnel) est accordé automatiquement aux propriétaires dont les recettes locatives dépassent 23 000 € par an ou constituent plus de 50 % des revenus globaux du foyer. Les avantages accordés par le statut LMP sont les suivants :
Copyright © QualiNHabitat 2022-20224 | Tous droits réservés
