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Cláusulas hipotecarias SUELO/TECHO

30 septiembre, 2009 1 Comentario

Como noticia reciente (EXPANSIÓN, EL MUNDO, EL ECONOMISTA 23/24/25.09.09) y en referencia  a  las cláusulas Suelo y Techo, el Senado aprobó por unanimidad una moción presentada por el PP, pactada con CIU, que insta al Gobierno a actuar contra estas prácticas, por parte de algunas entidades de crédito relacionadas con las revisiones de las hipotecas, y solicita al BANCO DE ESPAÑA que, como regulador del sistema financiero Español, deberá preparar en 3 meses un informe acerca de estas cláusulas de los préstamos hipotecarios, estableciendo la efectiva traslación de los descensos del Euríbor a las cuotas hipotecarias que deben pagar los prestatarios.

Recordemos que el Euríbor es el tipo de interés al que se conceden las hipotecas en España. Las últimas noticias que nos trae el Euríbor son buenas para todos lo que tienen hipoteca en nuestro país, ya que ha llegado a tener 12 meses consecutivos de caída libre, llegando a 1,26% en Septiembre 2009 (en Julio 2008 estaba a 5,393%). Este recorte puede suponer que se abaraten las hipotecas en algo más de 4.000 € anuales de media.

Esta diferencia en las cuotas supone un alivio para algunos contratantes de préstamos hipotecarios, pero no para todos ellos, porque bastantes hipotecados habrán mirado el recibo de su hipoteca y comprobado con sorpresa que, a pesar de las bajadas del índice de referencia de su préstamo, la cuota a pagar no baja. Estos son los que firmaron una hipoteca que contenía la cláusula SUELO. Esta cláusula determina el porcentaje más bajo al que el cliente hipotecario deberá pagar su préstamo, independientemente de de la cotización del Euríbor.

hipoteca_clausula_sueloLa cláusula SUELO debería ser conocida por los contratantes de hipotecas, pero en la mayoría de los casos esto no es así.

Una vez firmada esa hipoteca con esta cláusula (que es legal y negociable) permite que el banco establezca un límite a la variación del tipo de interés. Es posible que las entidades introduzcan esta cláusula ahora, aunque se firmara la hipoteca hace años.

Por ejemplo, aunque el Euríbor + el diferencial acordado en su momento con el banco marquen una cifra actual del 2,5%, al haber firmado una cláusula Suelo (del 3%, 4% o 5%) obligan a que el cliente hipotecario siga pagando en relación a ese mínimo estipulado, que normalmente coincide con el Euríbor + el diferencial del momento en el que se firmó la hipoteca. Esto hace que los bancos sigan cobrando lo mismo, independientemente de la rebaja que el Euríbor supondría para el cliente.

También se habla de la cláusula TECHO, que es como una excusa que utiliza la entidad fiananciera para justificar la cláusula Suelo, diciendo que beneficia el cliente hipotecario. La cláusula Techo determina que, por mucho que suba el tipo de interés, nunca se apliacará un interés mayor que el establecido por esta clásula. Pero la realidad es otra, ya que esta cláusula está por las nubes (entorno al 12% o 15%) y difícilmente se alcanzará nunca, así que no va a darse fácilmente la circunstancia de que beneficie al cliente.  

A modo de ejemplo (y publicado por el MUNDO.ES de 20.03.09) ésto podría ser la redacción literal de una cláusula SUELO/TECHO, que  aparecería al final del apartado “intereses”, una vez indicado el índice Euribor de referencia + el diferencial:

“En todo caso, aunque el valor del índice de referencia que resulte de la aplicación sea inferior al 2,250%, este valor, sumado a los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto, determinará el tipo de interés vigente en el período de interés. Igualmente, el tipo aplicable al devengo de intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, superior al 15,000% nominal anual.”

En el caso de las subrogaciones del préstamo hipotecario del promotor, lo más probable es que en las escrituras del comprador no aparerezcan las cláusulas del techo ni del suelo, aunque pueden aparecer en la del promotor, y por tanto simplemente habría una breve reseña remitiéndose a la escritura hipotecaria del promotor. Ante la duda, hay que pedir al banco que den una copia de la escritura del préstamo hipotecario hecho al promotor, donde aparecerán las cláusulas originarias.

Pasos para pedir una hipoteca (II): tipos de préstamos hipotecarios

11 septiembre, 2009 2 Comentarios

Préstamos hipotecariosRetomando el tema de las hipotecas, hoy hablaré de los tipos de préstamo hipotecario que ofrece el mercado financiero. 

Se puede elegir entre distintas formas, dependiendo de las cuotas a pagar y los tipos de interés:

  • El tipo de interés FIJO. Es una forma de asegurar que, aunque varíen los tipos de interés, las condiciones del préstamo que se haya solicitado no cambian, de forma que siempre se pagará lo mismo (el tipo de interés nominal no varía en el tiempo que dura el préstamo, independientemente de lo que varíe el mercado hipotecario).

VENTAJAS: Al conocer la cuota exacta a pagar en todo momento, aunque los tipos de interés suban, la cuota no aumenta.

INCONVENIENTES: No favorece al comprador ante las posibles bajadas del tipo de interés y la comisión en caso de amortización anticipada es más alta. 

  • Tipo de interés VARIABLE, fijado con respecto a un índice de referencia (IRPH)*, que evoluciona a la alza o a la baja (según las oscilaciones del mercado), sumándole un margen con unas revisiones semestrales de actualicación del IRPH y la cuota mensual se ajusta a las tendencias de mercado. Es decir, el plazo de su préstamo se mantiene fijo y sólo varían (semestralmente) las cuotas mensuales.

VENTAJAS:  Adaptable a las variaciones del tipo de interés de mercado (si éste baja, la cuota también lo hará) y adecuado para situaciones de tipos de interés inferior y a plazos de amortización superiores que los préstamos a tipo fijo.

INCONVENIENTES: En caso de subidas de los tipos de interés, la cuota aumentará.

  • Tipo de interés MIXTO. Aquí se combinan: durante la primera parte del préstamo hipotecario un tipo de interés FIJO, con un tipo de interés VARIABLE para el resto del plazo del préstamo.

VENTAJAS: Se conoce la cuota a pagar durante el primer periodo de vida del préstamo.

INCONVENIENTES: En caso de que los tipos del mercado bajen durante el periodo de interés fijo, el contratante de la hipoteca no podrá beneficiarse de la bajada.

  • Cuota FIJA. Siempre se paga la misma cuota, incluso si varía el tipo de interés y ello supone un reajuste continuo del plazo.

VENTAJAS: La cuota no varía.

INCONVENIENTES: La incertidumbre que se genera sobre su plazo de amortización.

Los índices de referencia más utilizados, que recomienda el Banco de España, son: IRPH, CECA, Deuda Pública y Euribor BOE.

*IRPH: Éstos son indicadores que se aplican a estos préstamos hipotecarios variables al revisar y actualizar el tipo de interés; ellos marcarán el tipo de interés que habrá que pagar durante todo el periodo del préstamo. El Banco de España define, calcula y publica menusalmente estos índices de referencia en el BOE.

Hay tres modalidades de IRPH:

  • IRPH de Bancos: tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años, que concede la banca para la adquisición de una vivienda libre.
  • IRPH de Cajas: tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años, concedidos por las cajas de ahorros para la adquisición de una vivienda libre.
  • Tipo medio del Conjunto de Entidades: la media de los anteriores.

El CECA es el tipo medio aplicado por las Cajas de ahorros a los préstamos personales entre 1 y 3 años y, en el caso de los préstamos hipotecarios, a más de 3 años.

La Deuda Pública es el tipo de rendimiento interno, de 2 a 6 años, en el mercado secundario de deuda pública.

El Euribor BOE es la media aritmética simple de los valores diarios, del tipo de contado publicado por la FBE (Federación Bancaria Europea), para las operaciones de depósito en euros a 1 año, calculándose por una muestra de bancos, para operaciones entre entidades de igual calificación.

¿Cómo funcionan las revisiones del tipo de interés?

Cuando tiene lugar la revisión de nuestro tipo de interés, se le aplicará el último índice de referencia disponible / publicado, y se le añadirá un margen diferencial, que es la cantidad sumada al índice que se ha tomado como base. Desde ahora hasta al cabo de 6 meses (siguiente revisión), el tipo de interés del préstamo hipotecario consistirá en haber añadido el diferencial al último índice de referencia publicado.