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La Burbuja inmobiliaria en España no ha existido, según Montoro

14 noviembre, 2013 3 Comentarios

Estos días han aparecido en los diversos medios las Opiniones del Ministro de Hacienda  C. Montoro, expresadas en las jornadas de ACI, Asociación de Consultoras Inmobiliarias :

*Nunca ha considerado que en España ha habido burbuja inmobiliaria, solo financiera.

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*Se va a seguir estimulando la recuperación del sector inmobiliario, “porque cuando mejor les vaya antes saldremos de la crisis. Ya que es un área vital de la economía Española”. *”Cuando este sector ofrezca cifras elocuentes de recuperación de la actividad es que la crisis se ha superado definitivamente en España”.

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Declaraciones Sorpresa !…Pero que no estábamos todos de acuerdo, prensa, empresas, ciudadanos y poder político, en que hemos vivido durante los últimos años, la creación y posterior eclosión de una burbuja inmobiliaria y a su vez, una financiera también ?. Pues tras estas dclaraciones, parece que sólo hemos vivido una burbuja, la financiera.

 

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foto: budgetrealty.com

Con esta negación de la burbuja inmobiliaria, que explicación tiene :

El número de viviendas que sobran, los cientos de constructoras que han ido quebrando en los últimos años, además de la cantidad de viviendas que han arruinado a muchos compradores en nuestro país al devaluarse tanto el valor de compra de su vivienda que ésta ya no sirvió para  avalar sus deudas con el banco.? ( el precio de la vivienda ha llegado a bajar, en algunos casos, hasta el 50% de su valor de mercado anterior y los solares todavía más  )

Y el  agujero financiero, no ha surgido tras una sobrevaloración de todos los activos del mercado inmobiliario ?…. llegando a crear la Sareb, o sociedad de gestión de activos cuyo objetivo es dar salida a estos inmuebles que proceden de la restructuración bancaria….

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La famosa ley 6/1988/13/4 sobre el régimen de suelo y valoraciones, permitió que el suelo urbanizable creciera de forma exponencial, llegándose a considerar una de las causas de la actual crisis. Fueron solares cuya clasificación quizás se revierta, o bien se queden como calles de farolas, con o sin casas (ya se comenta la posibilidad de derruir las urbanizaciones que están a medio construir), pero vacíos de habitantes.

Me parece estupendo que desde el gobierno se quiera ayudar a recuperar el sector, pues ha estado muy tocado durante los últimos años. PERO dónde está la financiación para que la gente pueda compar los pisos que están a la venta …. Por ahora, sólo los  pisos que están a la venta en manos de entidades financieras, son los únicos que  pueden obtener una hipoteca.  Para el resto de viviendas, lo que se impone es comprar piso con fondos propios, es decir Sin Hipoteca .

Las conclusiones a este tema propuestas por  J. Tejedor, catedrático de Derecho Administrativo, pasan por  considerar que hubo una construcción basada en la conversión del suelo y los productos inmobiliarios en valores especulativos, donde prima la inversión y no el uso, llegando a construir en nuestro país más viviendas que en Alemania, Francia y UK juntos. Los nuevos solares urbanizables generaron plusvalías en manos privadas y han sido asumidos por el estado en forma de deuda para sostener el sistema financiero ….. Su propuesta para el mercado inmobiliario de los próximos años, debería comprender una combinación de rehabilitación y  renovación urbana, gestiónando el parque de viviendas existente. Impulsando una promoción de viviendas asequible bajo normativa  jurídica renovada, atendiendo a una demanda que ha de tomar en consideración la ciudad existente.

 

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Banco Malo: valoración de compra de los activos a las entidades, cuál será el corte ?

2 septiembre, 2012 1 Comentario

La valoración  va a ser uno de los factores clave en la actuación del banco malo. Desde que se acabó la burbuja inmobiliaria los precios de los activos sufrieron un descenso.

Foto: financialinfo.com

Si ya hubo una rebaja promedio  de los activos de los bancos superior al 30% sobre los precios que se marcaban en los momentos más altos, 2007, está previsto que el banco malo los compre con más rebaja… pero de cuánto más, del 50%, 60% ? .

Dependiendo si el Estado compra el suelo/ los activos con poca rebaja, se puede entender de alguna forma que está favoreciendo a la banca. Es decir, al pagarle una cantidad, que aunque rebajada sea relativamente alta, es como si le regalase dinero porque la entidad difícilmente podría vender esos activos  por ese precio. Por su parte el Estado se cargará con unos activos que le costará mucho tiempo poder vender a un alto precio, sin incurrir  en pérdidas. Está previsto que este banco tenga 15 años para comercializar el producto inmobiliario y tratar de ser una sociedad rentable.

Al hacer la valoración, si el Estado recorta mucho los precios, sale beneficiado ya que venderá en un plazo menor y recupera el dinero invertido. Pero se crea un  problema para el banco  que se traspasa los activos , ya que al recibir poco dinero por las promociones inmobiliarias,  deberá aprovisionar más.  Cuanto mayor sea el descuento que se aplica sobre el valor que consta en los libros, se producirá un agujero mayor en la entidad que los ha transferido. Si se tratase de un banco saneado, podría llegar a entrar en pérdidas, con lo cual, pasaría a formar parte de los bancos que piden ayudas públicas.

La información que se ha dado al respecto “utilización del precio de mercado para la valoración de los inmuebles en las carteras de banca” (cinco días 1/9/12). “El punto de partida de la rebaja de precios prevista según dejó traslucir el gobierno, son las provisiones que se han exigido : 80% para el suelo, 65% para promociones en curso, 35% para vivienda terminada. A partir de ahí el descuento adicional no tiene porque ser muy significativo.”

Será el Banco de España quien establecerá los precios  mediante informes de expertos independientes. Al parecer, se toman como referencia los precios de mercado actuales, y un valor razonable, en la medida de lo posible, para el suelo.

También ha quedado establecida la forma de financiación  de la sociedad de este banco malo, que será 50% de inversión privada, la cual  deberá ser captada en tres meses para poder empezar a cubrir la mitad del ladrillo  que se traspasará desede Caixa Catalunya, Nova Galicia, Bankia, Banco de Valencia, entidades que ya están  nacionalizadas.

De todas formas quedan varios puntos en el aire, como la forma de atraer a inversores privados. Para ello es necesario que los activos se oferten a precios muy bajos como proponen desde Bruselas… Pero  el caso de los solares, son de difícil salida  y tardarán años en venderse. Es por ello que se prevé que el banco malo cree a su vez  unas sociedades o fondos para poder separar distintas carteras según sean los tipos de activos, y dirigirse a diferentes grupos de inversores.

2010 Otoño Inmobiliario: Barcelona Meeting Point y Outlet Residencial

31 agosto, 2010 3 Comentarios

 

feria inmobiliaria


Si estais buscando alguna propiedad inmobiliaria, es una buena opción acudir a los salones inmobiliarios.

Este otoño se celebrarán , en BARCELONA , la 13ª edición del BCN MEETING POINT , y en MADRID, La 3ª convocatoria del OUTLET RESIDENCIAL. Son ferias que se realizan en distintas fechas,y sus targets de público bastante diferenciados por sus criterios de búsqueda de producto inmobiliario.

BCN MEETING POINT : Salón inmobiliario profesional de celebración anual, este otoño se realizará del 20 al 24 de octubre, abarcando todo tipo de producto inmobiliario:

- Vivienda, desde alto standing hasta VPO, aunque básicamente se comercializan las promociones de obra nueva, también es posible encontrar segunda mano .

-Sector terciario: almacenes, centros comerciales,naves industriales, solares industriales.

-Vivienda especializada,lofts, dúplex , aticos, vivienda unifamiliar

-varios: parkings, suelo, hoteles, oficinas, resorts combinados de golf+casas….

Todo ello a nivel nacional e Internacional, dando la opción a un país extranjero invitado para que se de a conocer como país, y como posible destino de compra inmobiliaria internacional. Además de presentar los desarrollos inmobiliarios de países de economías emergentes.

Se divide en salones profesionales, y para el gran público

OUTLET RESIDENCIAL: Organizado por IFEMA MADRID, del 24 al 26/9/2010

feria rebajas viviendas


Básicamente dirigido a la oferta de vivienda nueva y usada de toda España, a precios competitivos. También llamada “feria de la vivienda barata”, por ofrecer producto residencial con descuentos hasta del 40%.

Se abarca tanto la primera como la segunda residencia, desde uno a cuatro dormitorios. Activos inmobiliarias como áticos, apartamentos, estudios, locales,oficinas, garajes….

Las regiones españolas que más producto han presentado en la última edición de 2009 han sido Madrid centro y PAU en Vallecas y Sanchinarro. En segundo lugar Andalucía con varias promociones costeras, y la comunidad Valenciana. Con menor presencia estarán también representadas : Canarias, Castilla y León,Comunidad Valenciana, Baleares y Cantabria.

(II) Sacresa, el Plan CAUFEC

2 julio, 2010 No hay comentarios

solar proyecto Porta BarcelonaEl último gran solar entre Esplugues de Llobregat y Barcelona está desapareciendo y, tras bastantes años de gestiones, estas 40 ha. en las que sólo había líneas eléctricas, matorrales y una  pista de motocross, ya es una zona urbanizada a la que sólo le faltan los edificios.

Históricamente, la reforma urbanística de esta zona la impulsó, a principios de los años 90, la sociedad Caufec, participada por Fecsa y el grupo francés Cauval, que finalmente vendió este solar a la promotora Sacresa.

El problema que tenía este proyecto para ser urbanizado eran las líneas eléctricas, que debían ser desmontadas y soterradas por Fecsa.

En el 2002, la comisión Jurídico Asesora de la Generalitat decidió, por fin, dar luz verde al proyecto Porta Barcelona, el plan urbanístico promovido por  Caufec,  de  la inmobiliaria Sacresa.

El proyecto Porta Barcelona se edificará a un lado y a otro de la B-23:

  • oficina ventas Porta BarcelonaEn la parte norte, zona Finestrelles, se realizarán 67 viviendas unifamiliares y 90.000m2 de oficinas y locales comerciales, ubicadas en 2 torres de unos 80m de altura (23 plantas), diseñadas por el arquitecto Bofill. En esta parte, también se creará una gran zona verde en la Av. Jacint Esteve, con zonas de bicing, cross y senderismo en Collserola.
  • En la parte sur, junto a Hospitalet, se edificarán 120 viviendas de protección oficial, un centro comercial y de ocio de 25.000m2, así como un hotel de lujo de 6.200m2.

Este plan urbanístico está bordeando el Parque Natural de Collserola, junto a la urbanización Ciudad Diagonal lindando con Pedralbes,  zonas con viviendas de lujo que,  junto con Sarriá, Bonanova y San Gervasio, conforman una franja  que urbanísticamente permite la edificación de viviendas unifamiliares de alto standing en la zona alta de Barcelona.

En un siguiente post comentaremos cómo quedará, posiblemente, el Plan Caufec tras el concurso en el que se encuentra inmersa la inmobiliaria Sacresa.

¿Bajará o se mantendrá el precio del suelo?

7 diciembre, 2009 No hay comentarios

Una afirmación que habitualmente se comenta es que el aumento del coste del suelo ha hecho que aumentara el precio de la vivienda en estos últimos años, y por ello se ha culpabilizado al suelo de la escasez actual de vivienda y la tendencia alcista de ésta. Pero la realidad es que el valor de mercado del suelo viene determinado por las expectativas sobre la evolución del precio de la vivienda.

En general, los promotores hasta ahora han considerado el suelo urbano como una fuente de futuros beneficios para la empresa, así como un incremento de patrimonio. Por ello, cualquier liquidez la invertían en la adquisición de suelo, de forma que al atesorar una cierta reserva de suelo no permitían que éste pudiese disminuir de precio. Aún así, con el periodo recesivo del mercado residencial en el que estamos, y que continuará en los próximos años, el precio del suelo disminuirá en muchas localidades españolas. Esto es debido a:

  • Los problemas de liquidez de las promotoras, con lo cual deberán vender suelos urbanos y aumentará la oferta de terrenos edificables.
  • El descenso de las ventas de muchas promociones inmobiliarias actualmente en el mercado.
  • La falta de rentabilidad que muchos proyectos de edificación suponen para el promotor.
  • La desaparición de los especuladores del mercado inmobiliario.

Todo ello cambia el ciclo alcista del precio del mercado del suelo, provocando que la disponibilidad de suelo urbano sea mayor ya que se reduce su demanda. Ésto obliga a los propietarios de los suelos a reducir el precio.

Si hacemos un histórico, vemos que en este último boom / burbuja inmobiliaria, la compra del suelo por parte de los promotores se hacía de forma compulsiva sin importar el precio ya que, aunque éste fuera abusivo, en un breve plazo de tiempo se consideraría barato, proque el precio de la vivienda también aumentaba, hecho que comportaba una revalorización importante.

Actualmente, la venta del suelo obligatoria para los promotores, tras la reducción del ritmo de venta de viviendas, les proporcionará, además de la liquidez necesaria para pagar los intereses que la deuda generó tras las adquisiciones de los solares, una importante plusvalía en el caso de que el terreno se adquiriese antes de la burbuja inmobiliaria, y por ello el promotor obtendrá un mayor beneficio por la venta de suelo urbano que por la venta de viviendas.

Algunos promotores incluso abandonan la actividad promotra, disminuyen el ritmo de adquisición de solares y descartan la compra de nuevos solares. También, en muchos casos, dirigen su actividad promotora al extranjero, o esperan a que el propietario reduzca el precio.

En síntesis, esta nueva situación recesiva hace que haya abundancia de solares a la venta, se reduzca la demanda y se incremente la oferta, debido al encarecimiento de la financiación bancaria y las malas perspectivas sobre la evolución del precio del suelo. Esta nueva fase en la que nos encontramos hace que el precio de los solares vaya a la baja.

Solares en venta en Barcelona, un bien escaso

8 julio, 2009 No hay comentarios

Barcelona es una ciudad de crecimiento vertical, debido a la escasez de suelo.

Generalmente, en la zona alta de Barcelona y sus alrededores próximos es donde se localizan los pequeños núcleos de torres o casas unifamiliares, a diferencia de otras ciudades como Madrid, donde las urbanizaciones con casas unifamiliares son habituales.

Aquí os muestro unos ejemplos de los escasos solares en venta que hay en la zona alta de Barcelona, que permiten construir una casa independiente:

Una vez vendidos estos escasos solares que poco a poco van saliendo al mercado, ¿donde se van a construir las casas unifamiliaries en Barcelona? ¿Puede que la única posibilidad que le queda a Barcelona es ir reciclando las actuales viviendas unifamiliares?

Me pregunto si tiene previsto el Ayuntamiento sacar a mercado un proyecto que está paralizado desde finales de los 70′s, que consiste en un conjunto de solares junto al Parc de Collserola, en la zona de Av. Pearson.

Tampoco ayudan las vías de comunicación que hay para entrar y salir de la ciudad de una forma rápida, sobre todo en horas puntas. Por ello, las urbanizaciones de los alrededores de Barcelona no son una opción cómoda para los que trabajan a diario en la ciudad.

Inmobiliaria de Barcelona QUALinHABITAT

18 mayo, 2009 No hay comentarios

QUALinHABITAT es una inmobiliaria de Barcelona especializada en la venta de casas, pisossolares y masías de lujo en la zona alta de Barcelona y las áreas residenciales de sus alrededores.

Esta inmobiliaria ofrece un asesoramiento personalizado y en varios idiomas, con un trato profesional, dando el máximo servicio al cliente. Una abogada inmobiliaria se encarga de realizar un seguimiento de asesoría legal durante todo el proceso de compra o venta de su vivienda de lujo.

Adicionalmente, se ofrece información complementaria de lujo en Barcelona, como: