Posts etiquetados con rendimientos

Cómo empieza 2014 para el sector inmobiliario

19 febrero, 2014 2 Comentarios

Por lo que parece, el mercado inmobiliario español ha pasado de ser invisible a ser el  foco de interés de fondos, capital riesgo, entidades financieras y family office. Se está dinamizando el interés de inversores nacionales e internacionales, en España,  con la previsión de que repunten las transacciones.

Como va a ser la realidad del mercado inmobiliario durante este nuevo año?

 

Video Youtube de la VanguardiaTV. del economista J.M. Gay de Liébana.

Si atendemos a los discursos político-económicos, vemos que la tendencia es optimista. Para superar la crisis, un ingrediente importante y necesario es el optimismo. La economía se basa en expectativas, así la falta de confianza paralizó la economía….  Es real todo lo que se está diciendo acerca del impulso que el mercado inmobiliario está atravesando ?  También se habla de  que la debilidad del consumo interno en España se mantendrá,  lo que probablemente no ayudará a conseguir una  reactivación de la venta de las promociones residenciales… Pero si compran los inversores, con mayor motivo  deben hacerlo quienes necesitan vivienda.

No es fácil hacer una previsón del año, pero me gustaría analizar y matizar frases que  oímos y decimos a menudo. Quizás ayuden a comprender aspectos de la tendencia que marcará  este complejo mercado  :

*Los extranjeros o el motor del impulso inmobiliario:  Es verdad que compran, pero en las zonas de costa, porque los que no residen en España, no están comprando en el interior. El porcentaje de inversión en inmobiliario en las diferentes regiones de España está sin duda liderado por compradores nacionales, todo y que su volumen de compra cada vez es menor ya que  en muchos casos recurren a financiarse con fondos propios, dado que los  de créditos hipotecarios escasean, o los coceden  a un alto interés, dirigidos  principalmente  a aquellas viviendas que comercializa la banca.

A pesar de que la nueva normativa permite a los ciudadanos extranjeros  que compran vivienda en España por un importe superior a 500.000€ adquirir la residencia española, es necesario como complemento que la fiscalidad también sea atrayente para que  este colectivo de alta capacidad adquisitiva se interese por residir en España ( en este sentido, un ejemplo a seguir serían países como Singapur, Suiza, Inglaterra ).

*Los precios de los pisos ya no bajan, el mercado se estabiliza :

Difícil que vuelvan a subir por el momento, debido a varios motivos :Disminución del crédito. Bajada de los precios del alquiler. Continúa el descenso de la venta de vivienda en nuestro país. Descenso del numero de población, debido a la emigración de nuestros jóvenes en busca de empleo fuera de nuestras fronteras y al retorno de los trabajadores emigrantes a sus países de orígen, que vinieron a nuestro país en busca de trabajo, en la época de la burbuja.  Todo ello ha supuesto una bajada drástica en la demanda de vivienda.

*Como no lo puedo vender  al precio que valía hace unos años,  alquilo el piso.

Esto me lo han dicho los vendedores durante los últimos años muy a menudo, junto con la frase ” no quiero malvender mi vivienda”. Los vendedores piensan que en un plazo de tiempo razonable se van a poder vender los pisos al precio de 2006. Estoy en desacuerdo, ya que el precio al que se vende hoy,  que en ese momento es considerado barato, en unos meses o quizás un año, de continuar esta tendencia de bajada de precios,  se percibirá como caro. Por lo tanto, cuanto antes se venda esa vivienda que  ya está en el mercado, hay más posibilidades de sacar mejor precio. Tampoco hay que tomar como referente inamovible el precio publicitado por las inmobiliarias, ya que sobre ese precio, para que se cierre la operación, habrá una oferta a la baja por parte del posible comprador que puede variar del  15% al  20 % o más sobre el precio.

*Compraré ahora porque he leído en la prensa que los fondos están comprando inmuebles y llega dinero de todas partes….

Los fondos están comprando, es verdad, pero son operaciones a las que se les da mucha publicidad y por tanto parece que sean más de las que son. Los fondos invierten en el ladrillo porque pueden comprar, por ejemplo a traves de la Sareb, a precios de mayorista, volviendo a revender en un período breve  a precios de minorista, y con la posibilidad de financiación de aquella institución financiera que se lo vendió a ellos.  Los bonos en estos momentos están a mínimos, y por ello los fondos de pensiones internacionales/ aseguradoras,  buscan rendimientos alternativos. Pero cuando esta situación cambie, corrigiéndose los mercados de crédito y los tipos suban, estos fondos buscarán otras fuentes de inversión, dejando de comprar inmuebles en España.  

La idea es que estos inversores no se van a quedar  con unos inmuebles cuyo precio va a bajar, ello sumado a que los precios de los alquileres también están bajando. Como hay muchos pisos que no se venden por el parón actual, la opción es alquilarlos, haciendo que aumente la oferta de vivienda de alquiler/ alquiler con opción a compra, provocando que disminuya su demanda y  su precio. En ese momento, si  además, los tipos de interés de los créditos subiesen ( como consecuencia de un período inflacionista provocado  por la cantidad de dinero que han inyectado los bancos centrales en el sistema ) trabajo van a tener los propietarios que compraron pisos como inversión, con la idea de  sacar rentabilidad alquilándolos, para poder pagar sus deudas con el banco.

Concluyendo: Dada la mejoría durante los últimos meses en los indicadores económicos nacionales, prima de riesgocrecimiento del PIB, el interés de los inversores va a seguir creciendo lo que ayudará a realizar más operaciones.  Barcelona pasará a tener  inversiones inmobiliarias  interesadas en oficinas, hoteles y retail ; otros  productos interesantes para  invertir:  de residencial en la costa, así como residencias de estudiantes y para la tercera edad.

 oficinas-retail-barcelona-l'illa

 

 

(II)Warren Buffet, de la inversión en general a la inversion inmobiliaria en particular.

6 marzo, 2012 2 Comentarios

“Hay que invertir en algo, esa es la cuestión “… y si pudiera compraría un par de cientos de miles de viviendas unifamiliares estadounidenses ya que son una buena inversión en este momento, mejor que la bolsa….el problema está en lo complicado de gestionar esa cantidad de viviendas.

 

 

Durante la entrevista que realizó Warren Buffet para la CNBC, cuyo vídeo he incluído, aconseja a los ciudadanos americanos que se hipotequen por 30 años, refinanciando el crédito a medida que los tipos vayan cayendo. Sus recomendaciones son seguidas por inversores no solo de Wall Street sino de todo el mundo.

En su exposición, dice que si alguien estaba interesado en adquirir una casa hace cinco años no la compraba por considerarla cara, pero actualmente hay la idea de que van a bajar todavía más, y por tanto, tampoco hay compradores. Por su parte anima a que se obtengan hipotecas  lo que ayudaría a fortalecer el $ provocando que los intereses de las viviendas bajen, y con el tiempo se podrá renegociar el crédito a la baja, una vez que los tipos vayan cayendo. Recalcando que es mejor invertir en ladrillo que en bolsa.

Una sintesis de los consejos que da en cuanto a oportunidades de inversión en estos momentos, enfocadas al largo plazo:

1-Las inversiones determinadas en una moneda en concreto incluyen fondos de mercado de dinero, bonos, hipotecas, depósitos bancarios…”No compren bonos ni participaciones relacionadas con divisas, están entre los activos más peligrosos. Los rendimientos actuales, no compensan el riesgo que se asume en términos de poder adquisitivo”.

2-Con respecto a las inversiónes en activos que nunca generarán nada : Por ejemplo el oro.  Debido al temor que supondria un derrumbe de la moneda, hace que los inversores lo compren como valor refugio. Es un activo estéril, que solo adquiere popularidad en momentos de temor. El comprador lo adquiere con la esperanza de que otra persona pague más por ello. ( recordemos el caso de los tulipanes s.XVII, en Holanda ). Buffet cree que los inversionistas se equivocan, en el momento actual,  al refugiarse en este metal, porque  esperan que mucha gente por temor  compre masivamente el oro, logrando un alza de los precios,   lo que les confirmará que su tesis de la inversión era buena, pero se acaba creando una burbuja, que al final estallará… confirmando la frase : ” Lo que el tonto lo hace al final, el sabio lo hace al principio”..

3-Considera como compras seguras las acciones, tierras agrícolas, viviendas: porque en el futuro la población, seguirá consumiendo bienes que la empresas continuarán ofreciendo,  como alimentos, etc.; la gente intercambiará lo que ella produce por lo que otros generan…… y requerirá más espacio para vivir que ahora.