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(II) CONDOHOTEL, PROS Y CONTRAS DE ESTA NUEVA FORMA DE ESTRUCTURAR LA PROPIEDAD

25 febrero, 2011 1 Comentario

Lo que hace el propietario de un condohotel es compartir los beneficios del alquiler de su vivienda, con la empresa que gestiona el hotel y que alquila las habitaciones.

 

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Un ejemplo de condohotel mundialmente conocido es el Hotel PLAZA  de Nueva York.

En nuestro país  la mitad de la oferta de condohoteles está en Andalucia, concretamente en la provincia de Málaga

 Para que esta fórmula tenga éxito, debe suponer un beneficio para los tres participantes en esta inversión que son: promotor, operador hotelero y propietario/ inversor.

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Por tanto las ventajas serían :

*El PROMOTOR deriva parte de sus costes al inversor, al venderle las suites, y por tanto el importe de su financiación externa es menor. El promotor sigue siendo propietario de las zonas comunes ( salas de reuniones, spa, locales..) de las que también obtendrá un rendimiento. Con esta fórmula podrá desarrollar el hotel en zonas donde el suelo es muy caro y por tanto, el negocio no hubiese sido viable. Logrará más fácilmente un acuerdo con el gestor hotelero, ya que el riesgo estará dividido entre estas tres figuras.

* El GESTOR HOTELERO podrá gestionar hoteles  de alta gama  5*,  y en zonas donde el coste del suelo es caro, es decir zonas turísticas “prime” y de prestigio. Ya sea en grandes ciudades (ubicaciones muy céntricas) o  entornos de vacaciones  de costa o de montaña con ubicación privilegiada. Ello le permitirá captar un turismo residencial y de alta gama que en los últimos años estaba dejando de utilizar los hoteles. El gestor hotelero marcará unas condiciones contractuales al propietario de la unidad para que su disfrute esté limitado en tiempo y época del año, rentabilizando al máximo la temporada alta para alquilar las habitaciones. Será el que decidirá el diseño y la decoración de las habitaciones, no sus propietarios.

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*El PROPIETARIO / INVERSOR podrá tener una rentabilidad a medio y largo plazo interesante de la vivienda que compró, en base a los alquileres. También está el tema de la revalorización de su inversión inmobiliaria, por estar en una zona “prime ” que suelen estar solicitadas por los inversores en caso de que la quiera  volver a vender (  se vende como cualquier bien inmueble y además con la facilidad de que en el hotel pueden haber muchos clientes potenciales que pueden dirigirse a recepción y pedir información sobre la compra de una de estas unidades ). Podrá disponer de los servicios del hotel con descuentos. Posee una segunda residencia en un lugar atractivo, que siempre estará bien cuidada y mantenida, sin problemas para su propietario, comparada con la 2ª residencia habitual.  Los propietarios se aprovechan  del reconocimiento del nombre del hotel,  su publicidad, la experiencia de la dirección, lo cual permitirá obtener unas rentas por alquiler más altas de lo que conseguirían, alquilando una residencia de vacaciones tradicional.

Genera beneficios de alquileres que le compensan sus costes, y es de fácil revalorización, siempre y cuando se haya seleccionado bien donde se ha comprado la unidad. Le permite poder entrar en el negocio hotelero, con una inversión pequeña.

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Los posibles INCONVENIENTES, sobre todo para el inversor:

  1. El inversor, que le compra la suite al promotor, está arriesgando porque desconoce las condiciones que le ofrecerá el gestor hotelero. Tampoco tiene información a priori de las rentas futuras que generará esta inversión, y por ello no es posible calcular este retorno de la inversion  a medio o largo plazo.
  2. Es necesario que el inversor  conozca cuando y cuanto tiempo podrá utilizar la vivienda.
  3. El propietario no podrá decorar la habitación a su gusto, ni personalizarla de ninguna forma.
  4. Debe conocer de antemano quién será el gestor hotelero, ya que sino es uno de gama alta, la inversión no será rentable y posiblemente no será tan interesante realizarla. Entre las cadenas de más experiencia cabría destacar : Hyatt, Intercontinental, Abba Hotels, Crowne Plaza, Sol Meliá, Kempinski hotels, Vasari, Ritz Carlton, Marriot, Hilton, Le Meridien….

El mercado apunta a que la inversión más segura seria la realizada en zonas céntricas de determinadas capitales, porque supone un menor riesgo para la futura venta del bien asi como una mayor seguridad en la revalorización de éste.

Fideicomisos de construcción al costo cierto

4 febrero, 2011 No hay comentarios

Una alternativa, a la fórmula tradicional, para financiar proyectos inmobiliarios.

Esta figura del fideicomiso está muy extendida en paises como Argentina, Colombia,Uruguay, Méjico… es una propuesta distinta para la financiación de promociones inmobiliarias, cuyo objetivo es darle a las partes que participan en el  fideicomiso mayores garantías al asociarse entre sí para conseguir un objetivo común. Para estos años, en que la financiación bancaria a las nuevas promociones en nuestro mercado inmobiliario, no va a estar, o va a ser muy pequeña,  seria interesante proponer el estudio de fórmulas alternativas como este supuesto.

En qué consiste esta figura?

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Es el contrato por el cual se transfiere un solar + recursos financieros al fiduciario ( en quien las partes depositan su confianza), para que este los administre con la finalidad de desarrollar un proyecto inmobiliario, según las instrucciones redactadas en el contrato, transfiriendo al final de este proceso, los bienes inmuebles construidos, a  los beneficiarios.

Es decir la figura del fiduciario es la que:

 1- Administra  el solar + estudio arquitectónico, estudio de viabilidad financiero … que proporcionó una de las partes ( la empresa promotora)

2- Recibe y administra los desembolsos  que vaya realizando el grupo de interesados (fideicomitentes) para adquirir la vivienda acabada “llave en mano”.

3- Facilita la coordinación entre las partes del proyecto, recaudación de los ingresos y el desarrollo ordenado y en tiempo del proyecto.

Qué participantes  intervienen en este proyecto?

 1-El Promotor ( es quien organiza a priori todo el proyecto) aportando por su parte el solar sobre el que se va a construir el proyecto, ( que puede ser de su propiedad o de un tercero)  así como también la idea del proyecto inicial de lo que se va a  contruir.   2-El estudio de Arquitectos ( desarrollan la idea, el proyecto arquitectónico, y la dirección de la obra ) 3-El Consultor inmobiliario que realiza un estudio de viabilidad del proyecto, ventas, beneficios..etc 4- El Fiduciario, titular y administrador del proyecto, coordinando y controlando todo el proceso, 5-Agente que controla los aspectos técnicos de la obra   6- El Constructor, empresa que realiza la construcción del proyecto, hasta su entrega llave en mano, seleccionada mediante procesos transparentes de adjudicación. 7-Los clientes finales interesados en la compra ( inversores u ocupantes definitivos del inmueble).

El patrimonio del fideicomiso (terreno + dinero aportado) se encuentra aislado y a salvo de las obligaciones particulares de las partes (promotor, constructor, compradores,..) que intervienen en el proyecto de construcción. Es decir, la administración bajo esta figura, constituye una garantía y minimiza los riesgos del proyecto.

Este fideicomiso tiene como finalidad la construcción de inmuebles residenciales para inversores u ocupantes definitivos, protegiendo los intereses de las partes involucradas en el proyecto inmobiliario. Este grupo debe estar formado por clientes interesados,  solventes y capaces de hacer frente al programa de pagos establecido. A medida que realicen los pagos, estos se destinarán a la compra del solar, a la construcción de las viviendas, y a los pagos de impuestos, etc. que vayan surgiendo, relacionados con el objeto del fideicomiso creado.

Las ventajas que supondría este sistema al costo cierto son:

*Resultará más barato para el cliente final porque el promotor no ha invertido un dinero asumiendo riesgo y por tanto solo cobra por la realización de proponer  y proyectar la idea del negocio. Esta es la ganancia y también el seguro que tiene  el comprador con respecto al mercado. La diferencia entre el coste presupuestado y el precio que  encontraríamos en el mercado,  asegura que el comprador no pagará un precio superior al de mercado.

* El comprador no asume el riesgo de quiebra de la empresa constructora.

*Al ser el fideicomiso quien administra los recursos hay garantia de eficiencia a través de controles permanentes, seguridad, transparencia entre los participantes en el proyecto, e independencia entre promotores y clientes.

En realidad se está regulando para las partes intervinientes en el proyecto, y mediante la figura de un tercero independiente  de las partes, el fiduciario, una situación, en la que en grupo de amigos se reunen e invierten un dinero en común , cuya finalidad es la realización de un proyecto inmobiliario para venderlo a terceros con mayores garantías.