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(1)CONDOHOTEL:Inmueble en propiedad + Servicios de hosteleria

21 febrero, 2011 No hay comentarios

Se trata de un hotel, en el que cada habitación pertenece a un propietario distinto, pero la totalidad del establecimiento hotelero está gestionado de forma conjunta…. también llamada la perfecta segunda residencia. 

 

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Su funcionamiento es similar al de un hotel normal, pero con la diferencia de que las habitaciones tienen un propietario inversor, que disfrutará durante un tiempo determinado de la habitación que posee, obteniendo durante el resto del tiempo que no la usa, una rentabilidad, al ser  explotada por la empresa que gestiona el hotel.

Esta figura históricamente aparece en los 80’s en el Sur de Florida, para luego irse extendiendo a otros estados como New York, los Angeles, Las vegas,  en resorts de golf o de montaña como Aspen en Colorado. Pasando con el tiempo, a ser una figura muy habitual en otros paises como Panamá, Canadá, Filipinas, y un largo etc.

Muchos propietarios de segundas residencias se plantean la posibilidad de poder alquilarla durante el tiempo que ellos no la ocupen, sacando asi algo de rentabilidad. Aunque en muchos casos no lo hacen porque no siempre es fácil encontrar arrendatarios.

Pero en el caso del condohotel el particular se compra un apartamento que está dentro de un gran complejo hotelero, con intención de poderlo disfrutar un mes al año,  pudiendo distribuir el tiempo un poco a su conveniencia. Pasando el resto del año a estar la vivienda alquilada, a través de la gestión que realiza la cadena hotelera, que le pagará un % por utilizarla.

Claro que la empresa que lo gestiona, si quiere obtener la máxima rentabilidad, establecerá unas fechas en las que el propietario no podrá disponer de su vivienda, como por ejemplo en algunos países julio y agosto, los meses de mayor afluencia, para que esta pueda ser alquilada. Este tipo de inversión  sería más conveniente para personas con una cierta  flexibilidad a la hora de realizar sus vacaciones.

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Los condohoteles suelen estar situados en los mejores destinos del mundo. Presentan altos niveles de calidad, donde se cuidan mucho los detalles, y su target de clientes suele ser de un nivel alto. Todo esto conlleva una alta rotación en los alquileres de las habitaciones. Es interesante, al invertir en este producto específico, hacerlo en hoteles cuya gestión esté en manos de cadenas con reconocido prestigio.

En España es un sistema relativamente nuevo, y parece que en los aspectos urbanisticos hay una indefinición legal. Pero a nivel legal el condohotel puede estar regulado dentro de alguna de estas figuras:  1- La división horizontal del  hotel, que sería la forma más habitual de hacerlo. En este caso los propietarios tendrian la propiedad y la nota registral conforme son propietarios de una habitación. 2- También se podria hablar de una comunidad de bienes en proindiviso que sería comprar un % de la propiedad  global sin dividir especificamente las partes ( no es la forma habitual). 3- Una sociedad de capital, es decir adquirir una parte del hotel en forma de acciones. En esta sociedad mercantil, la propiedad del hotel pertenece una sociedad cuyos inversores participan en el capital como accionistas.

En cuanto a los servicios comunes y de ocio de que dispone el hotel, ( piscinas, spa, gimnasio, golf, etc.), los podrá disfrutar el propietario cuando haga uso de su vivienda, pudiendo abonar su coste posteriormente con descuentos, o no,  ( dependiendo del acuerdo que  haya  establecido con la empresa gestora).

La gestora se encarga del alquiler, asi como del mantenimiento y las reparaciones, tanto de la propia vivienda como de las zonas comunes. La parte de la renta que se obtiene del alquiler se destina a financiar la reparación  de cualquier daño.

En breve haré una lista de los puntos fuertes y débiles de este tipo de inversión, que difiere de los  supuestos de multipropiedad o de la propiedad compartida.

(3) VIVIENDA SOBRE PLANO : De compras por el mundo.

19 noviembre, 2010 No hay comentarios

 Ventajas  y riesgos de una forma de compra bastante habitual

comprar-vivienda-sobre-planoComprar una vivienda sobre plano, es común en paises como España que ha tenido un gran mercado de obra nueva, y también en otros países en desarrollo urbanístico como Grecia, Creta, Panamá, Brasil, Turquía, Egipto, Marruecos .

Porqué la gente elige  esta forma de comprar la vivienda? Por una parte supone un ahorro, que en algunos casos puede llegar al 30% sobre el precio final que tendrá el inmueble una vez esté acabado.También permite al comprador que haga cambios en los materiales, y en la distribución tanto interior como exterior, por ejemplo: aumentar el tamaño de una habitación, cambiar una terraza, o aumentar el tamaño de la piscina ( en cambio, en una vivienda acabada, esto es más difícil y costoso).

Comprar una vivienda sobre plano supone que el comprador asume muchos riesgos. Primero se entrega un depósito a la firma del documento de reserva  o de un contrato de compraventa privado, y luego la promotora le exige hacer una serie de pagos anticipados antes de que se acabe la construcción del inmueble: como por ejemplo cuando se ha acabado de construir la estructura,  cuando se ha puesto el tejado….y así hasta que se completa la vivienda y se hace el pago final con la escritura. Este proceso se puede demorar de 18 a 24 meses o más.

En algunos casos, los inversores compran sobre plano y venden la propiedad cuando está acabada, a un precio mayor. En otros casos  compran la vivienda sobre plano y la venden antes de que esté acabada, así se evitan pagar los últimos costes  y solo habrán hecho el depósito +  algún pago a cuenta; esto fué muy rentable durante el periodo de tiempo en   que el mercado fué favorable, llegando a apreciarse hasta un 20% el capital desembolsado.

comprar-sobre-plano-mercados-emergentes1Pero, en el  momento actual de mercado , en que predomina el estancamiento de las ventas, el riesgo es mayor y la apreciación del capital invertido muy pequeña, en caso de que la haya. Como  además  es difícil vender el inmueble antes de que esté acabado, esto obligará al comprador a hacer todos los pagos hasta el final. Ante esta perspectiva hay que disponer del dinero necesario para hacer todos los pagos  y también tener en cuenta, que en dos años, las hipotecas pueden sufrir cambios.

El plazo de entrega debe figurar claramente en el contrato de compraventa (mes y año), especificando si existe prórroga. Puede haberse pactado previamente, para el  caso de que exista retraso en la entrega de la vivienda, una claúsula de penalización  que cubra una indemnización para  los posibles gastos ( mudanzas, guardamuebles, alquileres…)  estableciéndose en función de  los días o meses de retraso.

investmentoffplanTodo esto debe quedar  especificado también  en el precontrato, que se firma en el momento de dejar una paga y señal, junto con  la descripción de la vivienda en m2, ubicación, memoria de calidades y equipamiento. El precio y los intereses que  se pacten.

Si la entrega  se realiza en el plazo pactado, hay que verificar que el inmueble se entregue en tiempo y forma, y no de cualquier manera. La vivienda debe estar terminada, con el certificado de fin de obra firmado por el arquitecto que ha dirigido la obra, y con las licencias y permisos : de primera ocupación ( para vivienda libre) y de certificación definitiva ( en vivienda de protección oficial) ya que en caso de que falten no va a ser posible contratar posteriormente las compañías de servicios de agua, luz, electricidad. También podría conllevar una sanción administrativa por parte del ayuntamiento, vivir en una casa sin la licencia.  En el caso de que se retrase esta entrega, se envia un  primer requerimiento al promotor para que la entregue (por ej. burofax con acuse de recibo). Pasados un par de meses sin que haya entrega, se vuelve a enviar otro requerimiento similar, previo a iniciar una reclamación por vía judicial. Transcurridos 6 meses, entonces ya se puede empezar a tramitar la reclamación judicial ( es bueno guardar todos los costes que esta demora ha ocasionado al comprador, para presentarlos junto con la reclamación).

En el mercado nacional, principalmente, comprar una vivienda sobre plano no es aconsejable desde hace ya unos años. En el momento en que la economía estaba en auge, si el promotor hacia una buena gestión, el comprador obtenia su casa en el plazo pactado y por el precio acordado. Pero en muchos casos, el proceso se complica y el comprador puede llegar a perder la vivienda y las cantidades adelantadas. Hay compradores que  están  en esta situación porque en su momento contrataron  la venta de esta forma, y en el siguiente post explico el proceso que hay que seguir en nuestro país cuando se producen problemas con la compra sobre plano de vivienda.