Posts etiquetados con obra nueva

Verano 2013, Casas blancas

4 agosto, 2013 2 Comentarios

 

 (Agosto se convierte en un paréntesis de la realidad cotidiana…)

 

piscina-y-casa-de-diseño-en-verano

                                                        foto: Miss at laplaya

Necesario para relajarnos, pero sin olvidar que las ideas creativas, básicas para afrontar esta época complicada, aparecen también en los momentos de relax mental….

 

atardecer-en verano-arquitectura-de diseño

                                                    foto: ©E. Chandelis  by React architects

Pasar el verano sin noticias, informativos o  novedades es entender que no hay nada mas efímero, que el presente.

 

 

arquitectura-minimalista-casa-de-verano

                                                    foto: Miss at laplaya

  … disfrutando de las pequeñas cosas diarias que también forman parte de la felicidad…

 

Costa-Brava-vistas-diseño-jardin-casa-piscina

                                                    foto: fancy home design

Desde este post,  un renovador y feliz Agosto ’13  para todos.

iPad monitoriza y controla chalet de ski en Japón

7 agosto, 2012 6 Comentarios

El chalet de la estación de esquí situada en los Alpes del Norte de Japón, en Hakuba, viene equipado con iPads  desde los cuales se monitoriza y controla la casa que es totalmente domótica.

 

Estamos hablando de un tipo de arquitectura para zonas de esquí,  top lujo y diseño por dentro y por fuera. Es  una obra nueva en Japón que actualmente su propietario ha puesto a la venta. 

A medida que vemos el vídeo se aprecian las innovaciones tecnológicas  introducidas en su construcción. Cabe destacar televisores 3-D que bajan del techo en el dormitorio, donde también existe la opción de escoger entre 500 videos.
Como estamos en una estación de esquí con bajas temperaturas, la casa tiene calefactado el tejado. Activandose automáticamente esta fuente de calor en el momento en que empiezan a caer copos de nieve para evitar que se acumule en el tejado. Alrededor de la casa dispone de un sistema de calefacción por suelo para que la nieve no se amontone junto al chalet, evitando humedades, resbalar al salir, que se enfrie la casa, etc.

Desde el control del iPad puedes decidir cerrar todas las persianas, encender el fuego, bajar el screen que protege la bodega de cristal para que el vino mantenga la temperatura adecuada… también programas para el dia siguiente la hora en que te despertarán las luces que se encienden suavemente, las persianas se levantan, el fuego se enciende y en fin la casa ya se pone en marcha casi sola.

Ha sido publicada por The Wall street Journal, en su sección dedicada a casas espectaculares de la semana, del que adjunto el link para poder ver más detalle de las fotos, donde se puede apreciar que  dispone también  de  温泉 “onsen” japonés ; se trata de un spa natural hot spring, que puede ser exterior (similar a los balnearios de aguas termales ) o interior donde se utiliza una calidad de agua muy buena y rica en minerales.

Foto:booked.es -tobira-onsen-Myonjian.

También ha aparecido publicado en  prensa y  medios japoneses especializados en inmobiliaria : Japan Real Estate, Japan property market news,  Japanese property, Japan Real estate News

Eficiencia Energética, nuevo certificado para vender/alquilar viviendas

14 febrero, 2012 4 Comentarios

La entrada en vigor de la nueva normativa prevista para el año 2013, obligará a los propietarios de viviendas usadas a  presentar este certificado en el momento de vender o alquilar la vivienda

El gobierno prepara un nueva normativa, para que no solo los edificios de nueva construcción y los rehabilitados como hasta ahora sucedía, tengan el certificado de eficiencia energética, sino que se amplía el marco de actuación de la nueva norma a todos los edificios que se vendan o se alquilen. El borrador  del  R.Decreto que está preparando el Ministerio de Industria y Energía español, deriva de una directiva europea cuyo objetivo ha sido primar la demanda de viviendas más eficientes energéticamente. De hecho el Real Decreto 47/2007 de 19/1, basado en la Directiva 2002/91/CE del Parlamento Europeo relativa a la eficiencia energética, ya establecía la obligación de poner a disposición de los usuarios o compradores de edificios de OBRA NUEVA  únicamente, un  certificado de eficiencia energética para que puedan valorar y comparar la eficiencia en este campo así como favorecer la promoción de la inversión en ahorro de energía.

Las viviendas estarán marcadas con las letras de la A – G  como se viene haciendo actualmente con los electrodomésticos,  calificándolos según su  mayor o menor grado de eficiencia energética. La escala de la clase A a la E es obligatoria para edificios de obra nueva, y las clases F y G determinan  que se trata de edificios usados más antiguos o rehabilitados. Por ejemplo, un edificio de clase A en eficiencia energética,puede llegar a representar hasta un 90% de ahorro energético, uno de clase B puede suponer un ahorro del 70% y uno de clase C  un  35% .

La valoración de esta escala se hará en función del dióxido de carbono emitido por el consumo de energía de las calefacciones, refrigeración, agua caliente sanitaria e iluminación del edificio. La etiqueta deberá elaborarse en función de la zona climática en que se ubique el dificio, ya que es uno de los factores que más influyen en el consumo de energía. 

Sólo quedan excluidos los edificios o monumentos protegidos, los utilizados como lugar de culto, o los edificios que sean objeto de arrendamiento por menos de cuatro meses al año, entre otros.

El certificado, tendrá una  duración prevista de DIEZ AÑOS. Será el propietario del edificio o la vivienda el responsable de obtener y pagar el coste de este certificado + el estudio correspondiente, antes de poder vender o alquilar la vivienda. Se le harán al propietario recomendaciones para que pueda  aumentar el nivel en la escala de eficiencia energética. Basándose en ejemplos como el modelo italiano, el coste para obtener este certificado por el particular podría ser  aproximadamente de 250 €

 

 

 

 

EL SECTOR INMOBILIARIO: MIL Y UNA PREVISIONES DESDE 2007

1 noviembre, 2011 No hay comentarios

Es un sector que ha sufrido desde 2007 previsiones sobre su futuro de forma continuada, en muchos casos acerca del precio de la vivienda y la evolución de las ventas .. recordemos la época de los famosos brotes verdes !!.dudas-en inmobiliaria

Dado que es una industria que aportaba antes de la crisis  alrededor de un 17% del PIB del  país, está claro que a todos nos interesa y mucho, que el sector inmobiliario “progrese adecuadamente” y  se pueda compensar de alguna forma la falta de confianza de los compradores, que es la causa principal de la escasez de demanda actual.

Pero siempre es difícil hacer previsiones acertadas y que puedan orientar al comprador en un sentido u otro. Siguiendo palabras de E. Punset, los seres humanos no somos muy buenos haciendo previsiones de futuro, y por tanto, parece absurdo cuando alguien te dice que en tal fecha se acabará la crisis. Pienso que es más acertado exponer la situación  del momento actual de mercado, para que cada uno tome sus decisiones de compra/ venta de inmuebles en el momento que consideren más oportuno… sin aconsejar ya que nos estamos moviendo en  un mercado que  va a permanecer inestable durante un período de tiempo difícil de concretar.

 

precio-de-la-vivienda

Por parte de los promotores, se considera que las medidas para salir de la crisis tienen que incidir en lograr un sector fiananciero saneado, sin lo cual, es imposible que el crédito  y la actividad vuelvan a fluir. Este colectivo empresarial ha sido el más penalizado por las entidades financieras en el momento de obtener financiación. En la situación actual, promotores y entidades financieras no están cooperando, sino compitiendo.

Se apoya la propuesta del PP de restablecer la desgravación fiscal por compra de vivienda asì como prolongar durante 12 meses la rebaja del Iva del 8% al 4% que grava obra nueva, ya que cualquier incentivo que estimule el mercado es positivo.

Y porqué entonces, si los precios acumulan un ajuste que en segùn que zonas ha llegado al 40% las ventas no se han recuperado? pues porque lo que no funciona es la financiación. Se habla de recapitalizar la banca, pero para ello se debería realizar un análisis en detalle de los activos que tiene cada entidad, a qué precios están anotados en su balance y cuál es le precio real que se pagaría ahora por ellos…. para que se pueda establecer cuánto dinero necesita cada banco en realidad.

Si pensamos en el comprador, porquè la demanda de vivienda está casi congelada en una época de rebajas ??. La gente no compra porque sabe que antes eran más caras, ahora han bajado, pero espera que estos precios sean todavia menores + los problemas que ponen los bancos a la hora de dar financiación a los compradores.

financiacion cerrada

De todo ello podríamos  concluir que la viviendas se venden más cuando suben de precio, que cuando están baratas en una posición de mercado a la baja. 

Estudiando la situación desde el punto de vista del mercado, vemos que  fue el primer sector que entró en crisis y probablemente sea el último en salir de ella. En el 2007 se negó  la crisis y fue  en el 2008 cuando se fue aceptando, apareciendo la bajada de precios de los inmuebles, empezándose a resolver los problemas corporativos de refinanciación de deuda, las daciones en pago o concursos y liquidaciones…. A día de hoy se puede decir que el sector sufre un año duro desde el principio de la crisis por el cierre del crédito, el aumento del stock de pisos, la bajada en precios y en ventas de viviendas,  así como también un descenso acusado en la construcción de obra obra nueva.

reduccion-de-precios-de-la-vivienda

(II) VENTA DE VIVIENDA EN ESPAÑA 2011

14 junio, 2011 2 Comentarios

QUE BUSCA EL COMPRADOR DE UNA VIVIENDA , HOY ?

low-price-house-calculator

Para que la venta de vivienda tenga éxito en estos momentos, es necesario que el potencial comprador tenga la sensación de que está aprovechando  la actual situción de mercado.  Busca pagar la menor cuota al mes por una vivienda que considere adecuada.  En general, los compradores  que lo son realmente, han visto que vender ahora es más difícil y por tanto saben esperar y escuchar las ofertas que se les presentan, en vez de decidirse por una única oferta…. y al final se realiza la  compra que se ajuste más al precio y a la financiación bancaria concedida.

 Las estrategias de promoción comercial, que han seguido las promotoras durante estos últimos años desde el inicio de la crisis inmobiliara, y que se han ido presentando en las distintas ferias inmobiliarias, eran ofertas al consumidor potencial  bastante imaginativas :

  • Regalar al comprador de  vivienda de obra nueva un coche: Esto  tiene un cierto parecido con las estrategias utilizadas en el mercado del gran consumo como técnica de promoción. Pero el cliente no quiere un coche nuevo ( que en todo caso le supone aún más gastos) sino comprar un piso al mejor precio posible. Además, comprar la vivienda  tiene un componente emocional para todos los miembros de la familia, que no la tendrá la compra de un bien de consumo de alimentación  o  moda.

comprar-casacoche-regalo

  • Outlets de venta : Especialmente en carteras de banca, se han presentado durante las ferias, promociones de obra nueva de temporadas anteriores con un  30 y 40 % descuento.
  • Subastas de pisos a la baja: donde se empieza a subastar un inmueble a un precio de salida alto, que puede ir rebajándose hasta un mínimo establecido, o bien, hasta que el que puja por el inmueble acepte el precio.
  • El cheque familia.
  • Regalan un seguro por si no puede puede pagar alguna cuota de los pagos de la vivienda.
  • Fórmulas  basadas en  la confianza: Cuando el posible comprador entrega un dinero a cuenta, tiene la posibilidad, si cambia de idea antes de escriturar la vivienda, de recuperar el importe + 2% de intereses.  O bien, que en caso de que en cinco años baje el valor de tasación de la vivienda, se le abonaría la dierencia ….. 
  • …..y así un largo etc.

Todas estas estrategias funcionaron, al principio de la crisis,  en mayor o menor medida como novedad, pero dejaban de ser efectivas al ser copiadas por otras empresas de la competencia. En cuyo caso habia que recurrir a la creatividad para idear nuevas estrategias que animasen las ventas.

Inmobiliarias y constructoras se endeudaron mucho al financiar con créditos su crecimiento, sobre todo en los últimos años de alegría económica, y paralelamente, aumentaron su riesgo financiero. Todo ello, unido a la fase actual de caída de las ventas y el fin de la etapa de crecimiento, hace que no se empiezan nuevas promociones. Imagino que en las grandes ciudades, es donde la vivienda habitual va a escasear en un futuro indeterminado. Esta escasez de oferta en vivienda que sería principalmente de segunda mano, podria elevar los precios de nuevo….  este plazo dependerá de la política financiera y fiscal que adopte quien deba hacerlo.

La situación en este momento se ha encauzado potenciando el  mercado de alquiler, pero entendida como una situación transitoria, tanto desde el punto de vista del propietario del bien como del inquilino.

Se comenta que los momentos de mayor pesimismo son los mejores para comprar. En bolsa, por ejemplo, como en otros mercados, el miedo crea ventas innecesarias, generando así oportunidades de compra que otros las aprovechan cada dia.

(I) VENTA DE VIVIENDA EN ESPAÑA, 2011

13 junio, 2011 No hay comentarios

La desaceleración del mercado inmobiliario ha sido mayor de lo esperado.

mercado-inmobiliario

La noticia es un fuerte descenso, hasta un 30%, en la venta de vivienda desde comienzos de este año. Tomando los datos del INE  y del Ministerio de Fomento, este desplome en la venta de viviendas se concreta hasta este mes de abril, rozando los mínimos en los cinco últimos años.

Los motivos son  de sobras conocidos : Entre otros están *la crisis  financiera actual ( restricciones crediticias que ha impuesto la banca. Este empeoramiento paulatino de las condiciones financieras no solo afecta al comprador del inmueble, también afecta al promotor inmobiliario, al crédito a las empresas y a la concesión de créditos personales…. limitando el acceso a  liquidez.  *El fin de las deducciones por compra de vivienda habitual para rentas superiores a los 24.000€: Ello hizo que el Colegio de Registradores hablase del aumento de las ventas registradas. Pero esto sólo fue resultado del efecto llamada que animó las ventas de pisos en los últimos meses del 2010 por el fin de las mencionadas deducciones. Esto ha supesto la cara y la cruz de la esta medida fiscal. Las deducciones se suprimieron el 31.12 2010, de forma parcial, pero muchas de las operaciones que se cerraron antes de fin de año, se inscribieron  en el registro durante los meses de Enero y Febrero, dando lugar a lo que prensa llamó un repunte….  pero era solo un oasis en medio del desierto.

1- El descenso más acusado se da en vivienda de obra nueva, frente a la segunda mano.

2- En cuanto a Comunidades Autónomas: La que más vendió fue Andalucía, seguida de Murcia, Cataluña y Madrid.

3- Parece ser que hay un ligero incremento de un 3.4% de compra realizada por extranjeros residentes en España frente al primer trimestre del 2010.

Todo ello es una muestra del deterioro que ha sufrido el sector, como consecuencia de la crisis económica. Desde el inicio de la crisis inmobiliaria, cuando empezaron a bajar las ventas, el sector que se vió más afectado fue el de la segunda residencia, pero luego también lo estuvo la primera residencia …. y  como parece que nos habiamos  olvidado que la construcción en España, ha sido un motor de nuestra economía durante bastante tiempo…. desde el Ministerio de Fomomento, que también gestiona vivienda, en estos últimos días se ha entendido que hay que ayudar a que este sector remonte y colgándose un cartel de Api organizó un road show  por Europa para intentar vender inmobiliario Español…..

vender-en-crisis1

(1) L’Immobilier à Paris, flambe…malgré la crise ou à cause d’elle.

26 agosto, 2010 1 Comentario

paris-building

 

 

 

Realmente sorprende leer  que en EEUU. la caida inmobiliaria hace temer otra recesión ( se habla de una recuperación en forma de W con caidas y recuperaciones varias hasta salir realmente de la recesión , provocada por una burbuja crediticia).

ESPAÑA tampoco acaba de levantar cabeza si hablamos del sector inmobiliario, debido a la falta de  ayudas fiscales y financieras al sector, entre otros motivos, ampliamente comentados en posts anteriores

……… y en cambio  en  FRANCIA  LOS INMUEBLES ESTÁN MÁS CAROS QUE ANTES DE LA CRISIS Y ADEMÁS SE VENDEN RÁPIDAMENTE.

La situación del mercado inmobiliario en Francia, y especialmente en las grandes cuidades como París, Burdeos, Lyon,  en estos últimos meses  ha estado caracterizado por el alza de los precios  con un aumento en la demanda  frente a una escasez de  producto a la venta.Los compradores quieren aprovecharse del bajo nivel de tasas y del papel que ofrece el mercado inmobiliario como valor refugio.paris-hermitage-plaza-foster-partners1

 

 

 

 

 

Esto es debido básicamente a 4 factores:

 1- La poca oferta de producto existente, a dia de hoy, en el mercado inmobiliario:  Aunque para los propietarios es sin duda el momento de vender, los que no están obligados a vender, se lo toman con calma, y mantienen unos precios altos, porque saben que tienen comprador seguro, y a un precio que aumenta con el paso de los meses, por tanto esperan cómodamente obtener una mayor plusvalía  (han aumentado los precios de los pisos 9,3% en los últimos 6 meses, y se calcula una subida del 15% desde junio del 09)..los precios medios están alrededor de 7.080 €/m2

2- Bajos tipos de interés.: Los Notarios públicos responsables de los aspectos jurídicos de la venta de inmuebles confirman que el hecho de que los bancos hayan comenzado a prestar de nuevo, junto con las bajas tasas de interés, han ayudado a reiniciar el mercado inmobiliario francés. Pero una recuperación completa dependerá de la estabilidad de la economía en Francia y del mercado laboral.

3- Las ayudas gubernamentales : que siempre han existido hacia el sector inmobiliario,pero parece ser que a partir del 2011 el estado va a ser un poco menos generoso. Por tanto quedan pocos meses para comprar y poderse beneficiar totalmente de las que hay ahora. Como ejemplo de ayuda que se va a reducir, está la ” loi Scellier de defiscalisation immobiliére” en activo desde  dic.’08 que ha permitido, al  comprar un bien inmueble nuevo en una  zona Scellier, y si se pone en alquiler de 9 á 15 años se obtiene una reducción fiscal del 25 al 37% del precio de compra del inmueble nuevo hasta 300.000€ ; esta reducción puede llegar hasta 75.000€ repartidos en 9 años o 111.000€ en 15 años ( para más info  ver la dirección  http://loi-scellier.trouver-un-logement-neuf.com/conditions-loi-scellier.php). Si a esta ventaja fiscal  se le añade la plusvalia por la posterior venta, el resultado era jakpot ¡¡.

4- Paradójicamente la crisis fortalece el inmobiliario como valor refugio.: En el fondo ocurre como con el oro. Cuando la situación económica se vuelve incierta, los franceses se han lanzado a comprar  considerando el inmobiliario como valor refugio. Lo que más se venden son pisos medianos, para poder alquilarlos y sacar unas rentas…. porque en estos tiempos problemáticos, que pueden hacer  con el dinero? invertir en bolsa no incentiva demasiado,  tampoco generan confianza  las propuestas bancarias tras la quiebra de Lehman Brothers por haber creado dudas sobre la solvencia  de la banca y de  sus propuestas de ahorro. Por ello comprar un bien inmueble es algo  que  pasa a ser de su propiedad, y además permite hacer un patrimonio con los años, gracias a un crédito.

 

buildings-in-paris-5

Feria inmobiliaria de Madrid: Especial SIMA Otoño 2009

23 octubre, 2009 3 Comentarios

feria-inmobiliaria-sima-mad

La Feria Inmobiliaria de Madrid ha decidido hacer un especial SIMA Otoño, donde los descuentos en el precio son los protagonistas.

Estos descuentos oscilan entre un 10% y un 50%, en muchos casos, con condiciones preferentes de financiación y otros incentivos a nivel promocional, entre ellos, la cobertura de la cuota hipotecaria por desempleo.

Durante la visita de ayer, hemos podido constatar un cambio tanto en la oferta como en la demanda, basado en el actual realismo de los precios. Mucha oferta está presentada por entidades financieras.

En esta feria la vivienda de protección oficial pasa a tener bastante protagonismo. En cuanto la segunda residencia, está bastante representada la vivienda de obra nueva en el litoral español.

SIL, la Feria Inmobiliaria de Lisboa, Portugal

21 septiembre, 2009 No hay comentarios

feria-1Estos días, del 17 al 20 de Septiembre, se ha celebrado la Feria Inmobiliaria de Lisboa en el Salón Inmobiliario de Portugal (SIL, Salao Imobiliário de Portugal).

Enfocado a la comercialización de 250.000 inmobiliarias del norte al sur de Portugal, así como también de países de habla portuguesa, como Angola y Brasil, la Feria Inmobiliaria de Lisboa ha ofrecido una amplia oferta atractiva para todo tipo de clientes.

En la feria ha estado presente una delegación de los representantes de las embajadas y de las cámaras de comercio, para exponer las oportunidades de inversión inmobiliaria en mercados internacionales.

Esta feria quiere crear confianza en el sector inmobiliario portugués, mostrando que el mercado empieza a despuntar un ligero crecimiento después de la estancación que ha habido hasta el momento. El PIB ha crecido un 3% en el segundo trimestre de este año en Portugal; éste es un dato que viene a dar confianza en el mercado.

Para los posibles inversores extranjeros en Portugal, entre los cuales destaca un importante número de inversores españoles, es interesante comentar que los condominios es un producto emergente del sector inmobiliario de este país.

El año 2008 fue un año de contracción en el mercado del turismo residencial. En el 2009 el mercado ha mejorado sobretodo en el área de resorts, proyectos con componente de golf y playa, que son los que han tenido un mayor índice de actividad.

Los precios que se pueden encontrar de los apartamentos en resorts varían entre 3.654 €/m2 a 4700 €/m2 en la región de Algarve, también llamado “triángulo del oro”. Los condominios varían entre los 3.570 €/m2 y 5.350 €/m2 en esta misma región.

En esta feria, Brasil ha sido el país invitado. Próximamente hablaré de los últimos datos proporcionados por el gobierno de este país, con respecto a la inversión inmobiliaria actual, así como de la feria inmobiliaria que se realizará en Sao Paulo del 24 al 27 de Septiembre.

Invertir en Brasil

22 julio, 2009 3 Comentarios

Brasil es un país que no ha perdido su ritmo económico, a pesar de la crisis. El país ha sabido aprovechar las oportunidades y, aunque la crisis exista, todo apunta a una rápida recuperación.

El presidente de Brasil, Lula da Silva, apuesta por:

  • Energías limpias: etanol
  • Las perspectivas del pre-sal
  • Las reservas de petróleo encontradas en Tupi, Bahía de Santos (Estado de Río)
  • El turismo, con el “Plan Acuarela”: se está promoviendo Brasil como destino turístico a gran escala. Como muestra de ello, está el gran aeropuerto que se va a construir en el nordeste, que será destino de la gran mayoría de vuelos que provengan de otros continentes, para distribuir los vuelos a toda sudamérica y centoamérica.
  • El equilibrio de la balanza de pagos, blindando el desarrollo del país frente a la crisis.

Por ello, Brasil se convierte en uno de los países de economía emergente con más posibilidades de inversión inmobiliaria extranjera.

Las zonas más potenciadas para la inversión inmobiliaria en Brasil son las zonas de Río Grande do Norte: Natal, Pipa, Genipabú, Pirangí, Galinhos, … Este extremo del país se caracteriza por el aire puro, sol, buenas playas y dunas de arena: 400 km de playas, con ríos entre medio, protegidas por arrecifes y piscinas naturales.

brasil

Aviso a navegantes!!     Hay que tener en cuenta que en el año 2014 (del 13 de junio al 13 de julio) se realizará el Mundial de Fútbol en Brasil, lo que supone un punto a tener en cuenta para los futures inversores en el mundo inmobiliario. Recordar que todos los países que han tenido eventos deportivos de esta envergadura, han hecho una remodelación y una considerable inversión inmobiliaria en las ciudades correspondientes.