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(2)VIVIENDA FRACCIONADA: De compras por el mundo

31 Octubre, 2010 3 Comentarios

Esto es, comprar solo una parte de la propiedad de la vivienda, no multipropiedad o derecho de uso.

comprar-fraccionado1La propiedad fraccionada permite que el comprador solo adquiera una porción, en vez de ser propietario del total de la propiedad. Lo que en un principio  se utilizaba para la compra de yates y aviones, hace dos décadas que se viene aplicando  en propiedades inmobiliarias en USA, y tambien en áreas de Europa que suelen tener una ocupación durante todo el año, como serían los resorts de golf en Algarve (Portugal).

Comprando una parte de la propiedad, que suele ser  de entre 1/4 (para usarla 13 semanas al año) y 1/12 ( un mes de uso), supone dar una  pequeña entrada, lo cual permitiria, por el precio de comprar una vivienda, comprar pequeñas fracciones de diferentes propiedades y en distintos lugares. Otra ventaja sería poder comprar una porción de una casa mucho mayor, por el precio de una pequeña.

Hay que tener en cuenta que si se compra una cuarta parte de la propiedad, el coste no será  exactamente la cuarta parte del precio de mercado de la casa, sino algo más. Este aumento es debido a que se  asumen los costes de administración, que conlleva la gestión de la finca por una empresa que se encargará de tenerla siempre a punto cada vez que hay el cambio de turno ( arreglos, mantenimiento, limpieza, jardineria, etc). Estos costes también se deben asumir mensualmente, y por tanto hay que contar con ese incremento cuando se decide por una compra de este tipo.

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Se puede confundir la idea de la vivienda fraccionada con la figura de la multipropiedad que tuvo mucho auge en los 80’s , pero las diferencias son :

  1. Comprar una vivienda fraccionada es parecido a comprar una vivienda completa, el nombre del propietario aparecerá en la escritura, garantizandole la propiedad de una parte de esa vivienda. Se llama “tenencia en común” con los otros propietarios. El titular puede vender, alquilar o hipotecar la propiedad durante el tiempo que él tiene adjudicado para su uso. En cambio la multipropiedad solo vende tiempo sobre el inmueble ( es un derecho de uso) , en vez de vender un título de propiedad sobre este. El valor de este “tiempo” se depreciará normalmente con el paso del tiempo. En cambio, la propiedad fraccionada sobre un bien inmueble, si la tendencia de mercado acompaña, se apreciará  como cualquier otro bien inmueble en propiedad.
  2. Con la multipropiedad, si la compañía que vende se disuelve, el que compró el derecho de uso, puede tener riesgo. Esto no ocurre en la compra fraccionada, ya que la propiedad compartida es independiente de la empresa que lleva su  gestión.
  3. En muchos tipos de multipropiedad  ésta se realiza sobre habitaciones de hotel ó apartamentos que pueden variar en cada momento, porque solo han comprado tiempo. En la propiedad fraccionada, se obtiene parte de una vivienda, que no va a cambiar.

 Para vender la propiedad fraccionada: Si no hay ninguna estipulación especial en el contrato, se puede vender en cualquier momento y recuperar la porción de la inversión inicial ( o más si la propiedad se ha apreciado con el paso del tiempo), aunque suele haber en este caso, algún tipo de cargo extra. Dependiendo de los términos del contrato, algunas compañías pueden ofrecer la recompra de la fracción, pero otras pueden cargar una comisión  por venderla de forma privada.

 Algunos contratos de fracción, se hacen por un determinado plazo de años, y transcurrido este plazo, es posible vender el bien,  dividiendose en partes iguales, entre todos los propietarios, el precio obtenido. También cabe la posibilidad de empezar de nuevo, otro período en las mismas condiciones, o bien, si uno de los copropietarios lo quiere comprar, tendrá un Dº de compra preferente.

A veces hay la idea de comprar una propiedad, pero  ….para que la voy a comprar si la voy a usar poco?. Aquí aparecen las ventajas de la compra fraccionada.

  • En vez de asumir el coste asociado de una vivienda, se divide el coste de amueblarla, mantenimiento, seguros, reparaciones, seguridad, tasas, entre todos los copropietarios..
  • Los problemas de mantenimiento que acarrea tener una segunda residencia, los realiza la empresa que gestiona la propiedad…..cuando llegas está todo en perfectas condiciones….. cuando te vas no te preocupas, porque la casa estará bien cuidada.
  • No es necesario  tener un gran capital invertido en ella, y se puede destinar la inversión del sobrante a otros temas.
  • Las casa vacía siempre tiene más riesgos, pero en este caso, siempre estará habitada.
  • Los propietarios de  segundas residencias, las suelen usar como mucho 4-12 semanas al año. La propiedad fraccionada hace que el precio de compra encaje con el uso que se le daría a una casa de vacaciones.

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Property investor show & OPP Live, Excel London 14-16 oct 2010

26 Octubre, 2010 1 Comentario

You make your money when you BUY, NOT when you SELL.

Ésta es una de esas frases que los inversores inmobiliarios serios creen y siguen…. y allí donde hay más oferta por m2 es en las ferias.

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Acaba de celebrarse, en Londres, el Property Investor Show & OPP Live. De esta feria inmobiliaria, lo más relevante ha sido:

1- Se ha realizado una subasta en directo con más de 200 propiedades. Aunque no hayas participado en subastas inmobiliarias anteriormente, te animan a que entres a verlo y aprendas su dinámica, la compra antes y después de la subasta, cerrar buenos negocios, reglas para realizar este tipo de compra, etc.

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2- Dentro del mercado inglés y también algo, pero menos, en el mercado internacional, se presenta la “compra fraccionada”, es decir, comprar una parte o porción de la totalidad de la propiedad. Es una figura que tiene bastante aceptación en un mercado como el actual.

El enfoque va dirigido a la casa de vacaciones, como inversión. Los compradores de segunda vivienda buscan una casa en la cual haya que dar de entrada poco dinero, con pocos gastos de comunidad, con pocos riesgos financieros,… pero que les permita beneficiarse del 100% de su inversión. Es diferente de la multipropiedad, que sólo supone un derecho de uso durante x semanas al año. (Haré un post detallando sobre este tipo de compra fraccionada).

3- Casi la mitad del certamen está dedicado al mercado internacional, con países tradicionales de compra para el mercado inglés como España y Portugal, así como nuevos destinos donde invertir, como Chipre, Grecia, África, Egipto, Brasil, Swazilandia y Turquía (los que están teniendo muy buena acogida en el mercado inglés son principalmente: Chipre, Turquía y Egipto).

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4- En concreto, Egipto era el país invitado, con bastantes promotores ofreciendo producto en los mejores destinos del Mar Rojo. Está considerado unos de los mercados emergentes líderes del sector de la propiedad, ya que se está generando un gran interés desde los mercados internacionales para invertir allí.

Los motivos para invertir en Egipto son varios: buen crecimiento económico sostenido, el suelo es barato, al igual que la mano de obra y un mercado inmobiliario que está despegando. La inversión inmobiliaria es interesante tanto para clientes nacionales como extranjeros.

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Entre las ventajas de comprar en Egipto está la exención de tasas impositivas:

  • La compra de una propiedad está exenta de tasas, tanto de herencia como de ganancia de capital.
  • Las tasas administrativas, cuando las hay, son bajísimas en general.
  • Se prevee un retorno de la inversión del 5 al 11%, dependiendo del tipo de propiedad.
  • Las zonas del Mar Rojo son las más turísticas y la demanda de vivienda vacacional para comprar se localiza en Hurghada, Sharm el Shiekh, El Gouda.

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  • En principio, al comprar una vivienda no es necesario escriturar en un registro de la propiedad, aunque el comprador que lo desee puede hacerlo, pero entonces si deberá abonar unas tasas por ello.

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5- Se realizaron alrededor de 130 seminarios de 45 minutos de duración, de forma paralela a la exposición, con la idea de  reflejar este  contínuo cambio porque nuevos  mercados internacionales se están abriendo a la vez, y también están apareciendo nuevas formas creativas  de solucionar  marketing  y ventas….. Se dice y se comenta que el dinero está, pero existirá solo para las empresas que estén preparadas para dar a cambio unas buenas perspectivas de negocio….. También es interesante la idea de que deberìan estar entrando en las carteras de los inversores,  las inversiones en “propiedades pasivas”, por ejemplo apartamentos de estudiantes, habitaciones de hotel, como alternativas de inversión.

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As global property values begin to recover after a sustained dip, this could be the time “To look further afield & test the water “.

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