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(III)TRANSMISIÓN DE INMUEBLES: VENTA vs. DONACIÓN…

5 julio, 2011 9 Comentarios

Decisión que también irá en función, en muchos casos, del régimen fiscal que rija en cada momento en las distintas comunidades autónomas y no solo de las condiciones legales implícitas que pueden conllevar estos tipos de transmisión. 

Desde este punto de vista hay donaciones que todavía salen muy caras, ya que entre las diferentes comunidades autónomas, no todas disponen de un régímen fiscal favorable si nos centramos en el impuesto de Donaciones, lo cual  he comentado un poco por encima en posts (I y II) de esta serie sobre impuestos  de sucesiones y donaciones, dada la nueva trayectoria en la normativa que va a afectar a nuestra comunidad autónoma.  

 

donacion-de-vivienda

Por ello en  comunidades  como son : Andalucía, Asturias, Baleares, Cataluña, Extremadura  y La Rioja, es mejor hacer la venta del inmueble a los hijos,  que aunque incialmente sea una operación más costosa, puede resultar, a la larga, más rentable que la donación.

 No hay que olvidar en el momento de decantarse por una u otra opción, ver cómo está el mercado inmobiliario antes de decidir hacer la venta.  Tener en cuenta que en este momento el precio de los inmuebles está bajando,  pero de  diferente forma en cada comunidad.  Pensar si hablamos de segunda residencia o vivienda habitual,  y si  ésta se halla ubicada en la ciudad o fuera de ella, para que todo ello, junto con otras características  de mercado en el momento de la venta ayude a los padres a tomar la decisión de vender, o no, la vivienda a los herederos en el momento actual…. y quizás tomar una decisión alternativa, como sería la donación o el testamento al no basarse únicamente en datos fiscales.

En Baleares, Galicia, Asturias, Andalucía,  es más rentable vender la vivienda que donársela a los hijos. En Baleares  sólo se aplica un 3% de ITP.

En Andalucía  la venta  de un inmueble de  180.000 € supone un pago aprox. de 12.600 frente  a los más de 27.000 € de coste por donarlo, caso muy parecido al de Asturias.

En Galicia, el gasto tributario de la venta sería de 7.200 € por el itp rebajado al 4% , en cambio la donación, tendría un coste fiscal de  9.000 €.

pago de impuestos - escrituración de la donación

También hay que contar con el pago del IRPF y la Plusvalía.

En ambos casos,  de venta o donación, el que transmite el inmueble debe declararlo en renta al considerarse que “se han generado unas plusvalías que provocan alteración del patrimonio “.

En las ventas , se paga el IT  de bienes inmuebles al Ayuntamiento donde se encuenta ubicado el bien . En el caso de la donación el que la recibe es el que paga la plusvalía al  Ayuntamiento.

A pesar de que el panorama está mejorando algo, y las bonificaciones fiscales en tema de donaciones  se están generalizando, todavía hay comunidades en las que es bastante gravoso transmitir el bien, y la alternativa entonces, sería vendérsela a los propios hijos para pagar algo menos de  impuestos.

(5) IBI, PROPERTY TAX : de compras por el mundo

26 noviembre, 2010 No hay comentarios

Impuesto sobre bienes inmuebles, impôt foncier, grundsteuer, stondbeleisting, propietá fiscale, imposto sobre a propiedades, emlak vergisi………. Las tasas se pagan  de una forma u otra en la mayoría de países.

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Los impuestos son inevitables. Los que afectan a los inmuebles, son de varios tipos:

1- Impuestos derivados de la compra del inmueble: Se cargan en la mayoria de los países; pueden recibir distinta denominación como STAMP DUTY, TRANSFER TAX, PURCHASE TAX, pero resultan ser el mismo impuesto que dispone el gobierno de cada país donde se encuentra situado el inmueble que se ha vendido. Aunque su importe puede variar de un país a otro, destacando que en algunos la tasa solo se carga en la reventa y no en la obra nueva. Habitualmente a la Obra Nueva se le aplica el IVA o VAT.

2-. Impuestos por la tenencia del inmueble : En España tenemos el IBI, basado en el valor catastral del inmueble. Lo debe  abonar todo propietario de un inmueble, con independencia de su status. Al ser un impuesto municipal su importe suele variar según el tamaño del inmueble y su localización. Se realiza en un pago anual que se carga en la cuenta del propietario, en UK sería similar al Council Tax.

3-. Impuestos aplicados a las ganancias obtenidas por la venta del inmueble: En muchos países este tipo de impuesto se aplica a la ganancia que se obtiene entre el precio de compra del inmueble y el precio de venta (en algunos países permiten descontar de esta ganancia, los gastos realizados para el mantenimiento, reparaciones, mejoras que se hayan hecho en la propiedad, siempre que se adjunten recibos y comprobantes ). También se le conoce como Capital Gains Tax (CGT) y se aplica en el momento en que se vende el bien. En Algunos países se aplica de forma gradual la cantidad a pagar, por ej. Turquia, el CGT  no se carga en el país, una vez se ha  comprado la propiedad y se mantiene ésta durante cuatro años. En otros países, como Francia, este impuesto se paga durante quince años. Fuera de USA, hay diferentes formas y escalas de aplicación de este impuesto, atendiendo si son residentes o no residentes en el país. Muchos inversores, de forma errónea, creen que  si el impuesto no se exige en el país donde se encuentra la propiedad que están vendiendo, no hay que pagar nada……. pero no es asi,  solo se está exento de pagar si  es tax resident en este pais en cuestión . En el caso de que seas residente, por ejemplo en UK, se  cargará un  impuesto sobre cualquier ganancia que haya obtenido en el mundo. En general, el vendedor de cualquier país pagará CGT o algún impuesto similar en el país donde está localizado el bien inmueble porque se aplica la  retención de  una tasa al venderlo. Por ejemplo en USA el comprador retendrá un 10% del precio de compra, para entregarlo a hacienda.

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Con respecto a la doble imposición : habrá que prestar atención para no pagar tasas dos veces ( en el país donde se encuentra el bien, y en el país donde se tiene la residencia fiscal). Los países suelen firmar muchos tratados de doble imposición con distintos países para evitar pagar en dos paises a la vez  por la venta de un  mismo bien. En estos casos lo que se paga fuera ya no se debe volver a pagar en el pais de residencia fiscal.

4-. Impuestos de herencia : Esto lo puede decidir el propietario, ya sea haciendo o no el testamento, en el país donde está situado el inmueble, y disponiendo que se debe hacer con él.

Hay que buscar asesoramiento de un especialista o abogado fiscal en el país de compra del bien, que ayude a que la cantidad final de tax a pagar, dentro del marco de la ley,  sea lo más ventajosa posible para cada caso.

Gastos extras en la compra de una vivienda

6 julio, 2009 No hay comentarios

Habitualmente los clientes de QUALinHABITAT me preguntan, además del precio de la vivienda, qué gastos añadidos deberán tener en cuenta al realizar la compra. En el caso de financiación con préstamo hipotecario, que es lo habitual, hace que surjan muchos interrogantes.

Como gastos adicionales, hay que añadirle un 10% del precio de la vivienda aproximadamente. Estos gastos se desglosan en:

  • Gastos por tasación, que se le pagan a la empresa que realiza la tasación: Tinsa, Sociedad de Tasación, etc. Este coste va en función del precio de la vivienda, independientemente de que se adquiera o no el préstamo hipotecario. Por ejemplo, valor de tasación de la vivienda hasta 60.000 € – precio de la tasación: 125 €.
  • Gastos de la notaría. El notario certifica la operación y da fe pública de la escritura. Estos gastos incluyen: tanto la escritura de compraventa como la escritura del préstamo hipotecario.
  • Gastos de registro, que son los gastos generados al inscribir la operación de compraventa y la operación hipotecaria en el Registro de la Propiedad + aranceles registrales del asiento de presentación + notas marginales.
  • Gastos de gestión, producidos por la tramitación y gestión en notaría, Registro de la Propiedad y adminitración de Hacienda.
  • Impuestos: IVA, si es primera transmisión, el 7% o 4% en protección oficial; ITP, si es la segunda o posterior transmisión, 6 – 7% según la Comunidad Autónoma. La base imponible la constituye el valor real de la vivienda; AJD, que graba las primeras copias de escritura de constitución de hipotecas sobre el inmueble y la escritura de compraventa cuando tributan por IVA.

Como todas estas tarifas varían en función del valor de la vivienda, sólo he querido ofrecer una idea general. Habría que entrar en cada caso concreto para conocer exactamente el porcentaje de gastos e impuestos a pagar.