Posts etiquetados con hipoteca

LIQUIDO/AMORTIZO HIPOTECA O ME GUARDO LIQUIDEZ POR SI …..

6 diciembre, 2011 No hay comentarios

Los medios de comunicación están haciendo que la macroeconomía y las finanzas entren en nuestra vida con gran rapidez. Los acontecimientos se suceden a diario y cuando vamos comprendiendo los conceptos y la situación en sí, estos ya se han transformado.

Tengo una hipoteca y también  un dinero disponible…. ¿ es una buena opción amortizar la hipoteca o  es mejor esperar y estar protegido con liquidez frente a un posible emporamiento de las condiciones de mercado ?

 liquidar-hipoteca

Cuando llegamos a estas fechas en que se va  acabando el año, los asesores fiscales te podían recomendar que con el dinero ganado, fueses liquidando/ amortizando tu hipoteca. Esto sucedía en épocas en que la economía estaba más boyante. Quizás desde un punto de vista económico era una idea aceptable. Porque cuanto antes se liquide, mas barato seria en términos de intereses, pero teniendo en cuenta que no todas las amortizaciones comportan mismos efectos:

* si se amortiza cuota: Interesante opción en momentos de tipos altos. El aumento de la cuota, pasada la revisón al alza, puede verse compensada en este supuesto

*Si se amortiza plazo: opción en el momento en que los tipos están bajos. Se alivia la carga financiera del préstamo con recorte en el pago de intereses.

Pensando  que esto opera en los primeros años del pago del préstamo, que es cuando se pagan la mayor parte de los intereses ( en los dos primeros años se acumula el 20% de éstos). En la mayoria de las hipotecas de nuestro país (que siguen el sistema de amortizacion francés ) el capital se amortiza de forma creciente, según transcurre el tiempo. Los intereses que se calculan sobre el saldo, se amortizan de forma decreciente. Si queda poco saldo por pagar, y  básicamente lo que falta por devolver es solo capital, las amortizaciones  operarán en la cuota y no en intereses, y por ello no afecta demasiado que el euribor esté alto o bajo.  Está previsto que en  breve el BCE baje los tipos de interés, y el precio del dinero en la zona euro volverá a estar al 1%, lo que supondría alcanzar el nivel más bajo desde que se instauró de la moneda única.

 Pero la pregunta en época de crisis, sería ¿ liquido/ amortizo la hipoteca o me guardo liquidez/cash por si lo necesito para situaciones inesperadas ?

liquidar-hipoteca-2

En general las hipotecas que se han hecho en los años pre-burbuja, han sido  a a 20 /30/40 años, por ello es como si se estuviese pagando un alquiler. Es como si se  hubiese comprado la casa para los hijos cuando los padres falten. Por tanto en estos momentos en que es posible que el empleo no está garantizado, que aumenta  la familia, y otras situaciones imprevistas que pueden hacer necesario estirar los ahorros….  para qué adelantar el pago del alquiler de varios  años ?

liquidar-hipoteca-8

 

En caso de que la fuente de ingresos sea razonablemente estable, y por tanto se pueda pagar la deuda cómodamente, no hay que tener miedo por estar endeudado, y a seguir pagando cada mes las cuotas de hipoteca. También la edad es motivo para decidir si quieres o no liquidar la hipoteca. Si estás en los 50’s y has recibido un pago en concepto de transmisiones hereditarias puede ser una buena opción dedicar esta cantidad a liquidar la hipoteca… pero si estás en los 30’s y debes dedicar todos tus ahorros a liquidar la hipoteca, hay que pensar que  pueden venir en cualquier momento pagos imprevistos, cambios, o simplemente quieres disfrutar de la vida… ya tendrás tiempo de liquidarla/ amortizarla más adelante. En el fondo se trata de tomar medidas que nos permitan salir airosos de este momento de crisis, tomando decisiones que no “hipotequen” nuestro futuro ni las ilusiones o proyectos ……aunque este postura tendrá sus detractores por considerar que no sea la mas correcta, económicamente hablando.

liquidar-hipoteca-6

A nivel general y vista la difícil tarea que es en la actualidad que la banca nos conceda cualquier tipo de financiación, ya sean créditos personales,  de empresa, o hipotecas, la postura más razonable dentro de la economía doméstica y dependiendo del bolsillo particular de cada uno, es tratar de generar ahorro para hacer frente a las circunstancias no previstas que a veces tienen efectos insospechados en nuestras vidas .

NOTARIOS Y REGISTRADORES NUEVA NORMATIVA DE ARANCELES

20 noviembre, 2011 2 Comentarios

Nuevo Real Decreto 1612/2011 de 14.nov  aprobado para clarificar y ordenar la normativa sobre aranceles que han venido aplicando Notarios y Registradores en escrituras de subrogación de hipotecas (cambio de hipoteca a otra entidad ), novación modificativa (negociación de la hipoteca con su entidad), cancelación de créditos o préstamos hipotecarios y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

 

notarios

Nace este real decreto con la idea de poner fin a distintos criterios o interpretaciones aplicadas sobre los aranceles notariales y registrales. Este nuevo R.D. modifica los aranceles notariales contemplados en los R.D. 1426/1989 de 17.11.  y 1427/1989 de 17.11 para Notarias y el R.D 757/1973 de 20.3 para los registradores mercantiles.

Esta normativa se ha actualizado  tras la denuncia de la OCU, Organización de Consumidores y Usuarios, de que no se interpretaba correctamente la normativa existente al respecto, lo que llevaba a que  algunas notarias y registradores no siguieran un criterio uniforme al elaborar  sus minutas en las cancelaciones hipotecarias, incumpliendo en algunos casos las rebajas del arancel que incorporaba la ley 41/2007. Ello supondrá en adelante, un ahorro para el usuario de estos servicios.

Con el nuevo decreto se establece de forma clara la obligatoriedad de aplicar el arancel para las cancelaciones hipotecarias. Aunque la ley anterior ya era clara al respecto,  al parecer han surgido dudas interpretativas en los últimos años.  Esta norma cuya  intención es aclarar al interpretar, pero no innovar, se refiere a tres puntos:

1- Rebaja temporal del 5%.  Pretende clarificar  las dudas que han surgido tras la apliacación de la rebaja del 5% en los aranceles notariales y registrales prevista en el R.D. 8/2010 20.5 donde se adoptan medidas extraordinarias para la reducción del déficit público, que es debida a la condición de Notarios y Registradores de funcionarios públicos, que se adoptó por “la excepcionalidad de la situación económica que debiera comportar su limitación en el tiempo”. Se dice que esta rebaja arancelaria se aplicará con carácter adicional a los demás descuentos, reducciones, bonificaciones o rebajas que se prevean en relación con los aranceles notariales y registrales, que se calculen sobre la base que indica esta norma.

2- Novaciones subrogaciones y cancelaciones. Incorpora a la normativa sobre aranceles las previsiones contenidas en el art. 8 de la Ley 2/1994 según la redacción dada por la Ley 41/2007, para evitar la disparidad de criterios interpretativos que se han venido dando.

3-Sociedades expres: Se recogen los aranceles  para la creación de sociedades  de responsabilidad limitada que se establecieron en el R.D. -ley de 13/2010 de 3.12.

ocu

Pero la postura de la OCU va más allá y considera que este real decreto no debería exonerar de responsabilidad a las actuaciones de notarios  y registradores que cobraron de más a los consumidores, debiendo devolver de oficio el exceso cobrado. Basándose en el principio de “neutralidad arancelaria”, apunta al hecho de revisar más en profundidad el cobro de determinados conceptos que no estan recogidos en el arancel, y que ellos cobran como serían: copias electrónicas, diligencias catastro, búsqueda de antecedentes.

(II) La hipoteca inversa a día de hoy

28 junio, 2010 5 Comentarios

Una vez hecha la descripción general de lo que constituye por ley la hipoteca inversa, me gustaría entrar a valorar este tema desde la práctica.

En realidad, estamos tratando de ver la posibilidad de hacer de la casa en propiedad una fuente de ingresos para su retiro; ya que la vivienda suele ser uno de los principales activos de las personas en edad de jubilación.

Este tipo de hipoteca supone que el propietario recibirá una cantidad de dinero mensual a cambio de la propiedad de su vivienda, manteniéndola como lugar de residencia hasta su fallecimiento.

hipoteca inversa 3Normalmente es posible cobrar una suma puntual inicial, destinada a pagar los gastos que se deriven de la realización del contrato, así como las reformas que haya que hacer, etc. A partir de ese momento se cobran cantidades periódicas que, dependiendo de la entidad fianciera que la realiza, pueden llegar hasta el 90% de la tasación inicial.

La operación se puede cancelar en cualquier momento, aunque lo normal sería percibir la renta hasta el fallecimiento del titular. Los herederos recibirán la vivienda y sus cargas. Esto conlleva, a día de hoy, que algunas hipotecas inversas se estén haciendo sobre segundas viviendas, como forma de dar salida a pisos que no se venden en el mercado (aunque esta hipoteca sólo esté libre de impuesto de AJD en el caso de constituirse sobre la vivienda habitual). Esto se ha notado especialmente en las zonas donde el sector inmobiliario ha acusado más la crisis.

Por otra parte, la idea inicial de la hipoteca inversa, que surgió sobre el año 2005, era contar con una elevada tasación del inmueble y así percibir unas rentas mensuales elevadas. Pero en la actualidad, las tasaciones van a la baja, con lo cual las rentas que se pueden conseguir con un mismo inmueble son muy inferiores de las que se obtenían antes. Por ello, la gente que en estos momentos se interesa por este producto ven que la rentabilidad que le sacan a la vivienda es baja (40/50% del valor del piso) y no es raro que bancos y cajas encarezcan un  producto que no saben como funcionará debido a la bajada del mercado de la vivienda.

También hay otro elemento que puede crear incertidumbre a la banca al realizar una hipoteca inversa, y es la esperanza de vida que ahora ya se establece como promedio que llegue a los 80 años en muchos casos. Ante esto, el banco quiere hacer un seguro de rentas, lo cual añade costes a la operación, para evitar llegar a lo que en el mercado financiero se llama “patrimonio negativo“, que quiere decir que la deuda sea superior al valor del bien.

Y para acabar con las trabas que este producto parece tener en estos momentos, está la idea que en España “quien tiene un piso tiene un tesoro”, y por ello, los mayores se lo piensan mucho antes de hipotecarlo para sacar una renta que compense su pequeña pensión. Además, los hijos todavía no están concienciados que esa vivienda es de sus padres, y no es una obligación que se la dejen en herencia.

A  favor de la hipoteca inversa se puede alegar que es un préstamo a largo plazo, que los herederos podrán liquidar, si quieren, pasados 20 años (pensando en la posible revalorización que tendrá el inmueble en ese tiempo). Como que la vivienda no se pierde, una vez fallezcan los titulares de la hipoteca inversa, los herederos sólo deben restituir el crédito y, si la vivienda ha subido de valor, todavía podrían salir ganando algo.

A modo de conclusión, el mercado actual está restando interés a este producto y, por ello, la hipoteca inversa en estos momentos tiene poca demanda dada la incertidumbre actual.

Hipoteca MULTIDIVISAS apuesta arriesgada

27 abril, 2010 No hay comentarios

hipotecas multidivisasYa hace bastante tiempo que mis clientes hablaron de las “ventajas” de las hipotecas multidivisas, y de hecho han habido periodos en que les puede haber ido estupendo a quienes contrataron con su banco una hipoteca de este tipo. Pero… ¿realmente estaban bien asesorados de los riesgos que corrían?

Según el  artículo aparecido el 07.04.2010 en Cinco Días, la banca asegura que hace meses ya dejó de ofrecer hipotecas en divisas. Debido principalmente a que tanto el Yen como el Franco Suizo se han apreciado fuertemente, muchas familias se están ahogando ya que ven como su deuda ha aumentado, y por consiguiente, también su cuota.

Hay que destacar la imparable rebaja del euribor, que está favoreciendo un ahorro promedio de hasta 4.000 € anuales en la revisión de la hipoteca tradicional contratada en €. Por contra, deja sin ese ahorro a los clientes que contrataron su hipoteca en yenes o francos suizos. Vamos, pues, a entrar a valorar los riesgos que supone contratar la hipoteca multidivisas:

  1. La subida de los tipos en esos paises.
  2. La apreciación de la moneda.

Estos clientes que contrataron hipoteca multidivisas, asumieron un riesgo elevado al contratarla en una moneda distinta del €, contando que la deuda se reduciría en el tiempo debido al efecto que produciría el tipo de cambio. Pero NO HA SIDO ASÍ al  encontrarse ahora que su deuda es mayor, debido a la apreciación de la divisa. Es decir, firmaron hace dos años una hipoteca en yenes o francos suizos que, en aquel momento, eran monedas muy favorables para endeudarse por su cotizacón frente al euro, pero que ahora el tipo de cambio se les ha vuelto en su contra.

Este tipo de hipoteca es bastante especial y compleja, por realizarse en moneda extranjera y permitir aprovecharse de los bajos tipos de interés (vigentes en ese momento en los mercados de los paises respectivos) y de la debilidad del tipo de cambio de la divisa que se ha elegido. Por tanto, ya que son muchas las variables que entran en juego a la hora de contratar este tipo de hipotecas, es bueno tener una asesoramiento en profundidad, dada su complejidad.

¿Quién puede hacer una hipoteca multidivisas?     

  • Cualquier persona que no precise financiar más del 80% del valor de tasación de su vivienda, pero que tengan una cierta cultura financiera, para llegar a comprender a fondo el funcionamiento de este producto. Debido al elevadisimo riesgo tanto del tipo de interés como de la divisa, es un error que la banca lo ofrezca a todo tipo de clientes particulares (se trata de un producto minoritario).
  • Cualquier persona de cierto poder adquisitivo, ya que una de las ventajas que supone este tipo de hipoteca es poder realizar amortizaciones parciales aprovechando cuando baja el tipo de cambio de divisa frente al euro.

Si hacemos un histórico de la situación anterior y también una previsón de futuro, quizás podremos entender un poco más la tendencia y cuál es la mejor forma de actuar si se tiene una hipoteca de este tipo en estos momentos.

Desde mediados de 2007, cuando la crisis empezó, el yen se ha apreciado frente al € el 25% y el Franco Suizo, un 10%. Por tanto, el crédito pedido hace dos años ha aumentado esa cuantía. Quedan dos posibles actuaciones frente a esto: esperar a que el yen o el franco suizo se deprecien, y en ese momento cambiar la hipoteca a € sin aumentar la deuda (y sin perder dinero); o bien salir de ese préstamo en divisas, aún a riesgo de perder dinero, en el caso de que la previsión sea de que el yen y el franco suizo sigan en los niveles actuales, o en caso de que todavía ganen más valor frente al €, lo que elevaría todavía más la deuda pendiente.

La previsión que nos dan desde AFI (Analistas Financieros Internacionales) y desde Inversis, es que el Yen está sobrevalorado frente al € y debe depreciarse; en cambio, el franco suizo debe corregir menos excesos. Se espera que el yen pierda valor a medida que se vaya recuperando el panorama económico y fiananciero mundial en los próximos meses y, por tanto, el yen recuperará su papel como divisa en la que endeudarse, además del interés que tienen en Japón por mantener una moneda relativamente débil y así favorecer las exportaciones.

Hipoteca en moneda extranjera: hipoteca multidivisas

26 abril, 2010 No hay comentarios

hipotecas multidivisasQuiero adelantar que, en este momento, la hipoteca multidivisas es un tipo de hipoteca que ha dejado de ser interesante, por la condiciones de mercado actuales, pero que hasta hace poco se ha venido ofreciendo desde algunos bancos.

Como no es un producto habitual, surgen dudas como: ¿es relamente rentable? ¿es el riesgo tan elevado como se dice? ¿hay que estar siguiendo los mercados financieros a diario para estar enterado? y un largo etc de ¿?.

¿Qué es? un préstamo hipotecario que se pide en varias divisas monetarias (no tiene que estar incluida obligatoriamente la moneda del país donde se firma). Se suelen escoger divisas estables que tienen un tipo de interés bajo, en comparación con la moneda local. Por ejemplo, el Yen japonés y el Franco Suizo CHF, el dólar USA $, la Libra esterlina, frente al Euro €. El contrato permite cambiarse de divisa cada cierto tiempo, para así poder aprovechar la divisa más favorable en cada momento.

Se utiliza como referente para calcular el tipo de cuota mensual del préstamo hipotecario, el Libor (tipo de interés que se fija en el mercado de Londres, para cada divisa) y el tipo de cambio de moneda entre la moneda local de tu país y la divisa escogida. Por tanto, la cuota mensual variará cada vencimiento (porque jugamos con el tipo de cambio entre monedas que fluctúa) y estos movimientos pueden ser importantes tanto a la alza como a la baja, lo que conlleva mucho riesgo, no sólo porque puede cambiar la cuota de amortización, sino por el fuerte aumento que le puede suponer al total de la deuda.

Entre las ventajas de contratar este tipo de hipoteca está la de pagar menos intereses por nuestra hipoteca (según la divisa escogida se puede llegar a ahorrar la mitad de intereses). La gracia de estas hipotecas en divisa es que permiten aprovechar los bajos tipos de interés que rigen en ese momento en los mercados de los paises respectivos, así como la debilidad del tipo de cambio de la divisa escogida.

Los riesgos de una hipoteca normal se deberían a una subida del índice de referencia o euribor, que nos haría pagar más intereses (sube la cuota a pagar);  En la hipoteca multidivisas, los riesgos vienen porque sube el libor o porque sube la divisa en la que constituimos la hipoteca frente al €. Los plazos son inferiores a los de las hipotecas tradicionales.

hipotecas multidivisasEl verdadero riesgo de la hipoteca multidivisas no sería el que suba el tipo de interés de la moneda contratada, ya que en ese caso se cambia de moneda y las pérdidas son mínimas, sino que el problema es que se revalorice de repente la moneda contratada. 

Una hipoteca multidivisas bastante arriesgada se podría comparar a jugar con futuros sobre divisa, poniendo la casa como garantía.

Control de los riesgos de la hipoteca

  • Cambiar trimestralmente la divisa en la que hemos constituido la hipoteca, ya que si se prevee que va a subir mucho esa divisa frente al euro, como mucho asumiremos una subida trimestral. Cambiar la divisa en que se denomina el crédito tiene  un coste de 0,2% del capital pendiente.
  • Contratar un seguro de cambio: sólo si queremos cambiar de divisa y asegurar el tipo de cambio vigente a la fecha de contratación del seguro, en previsión de que suba, antes de poder hacer dicho cambio.
  • Abrir una cuenta multidivisa para mantener un stock de divisas compradas a buen precio. Es mejor saber el precio al que compramos la divisa de antemano, a que trimestralmente el banco nos la compre al precio del mercado en ese momento.

Es destacable el hacer un buen seguimiento, porque este tipo de hipotecas son dinámicas y la cuota a pagar trimestralmente siempre será distinta.

¿Por qué contratamos la hipoteca multidivisas? Para tratar de aprovechar las ventajas que aporta el endeudamiento en una divisa que vaya a depreciarse y que tenga un interés más reducido. En 2004, los tipos de interés en Japón eran del 0,5%, frente al 2% de la zona euro. Hasta el 2007 el yen se depreció el 20% frente al euro, permitendo a los clientes, con ingresos en euros, amortizar su hipoteca a mayor velocidad. Así, con la misma cantidad en euros, se amortiza mayor volumen de deuda en yenes.

La apreciación del yen y el franco Suizo en los últimos años fue debida a que muchos inversores especulativos se endeudaron en yenes durante años (para tener un menor tipo de interés), pero con la crisis, estos inversores se vieron obligados a deshacer sus inversiones más arriesgadas y tuvieron que comprar yenes para saldar sus deudas. Por ello, tanta demanda de yenes disparó su valor. 

Previsión  de tipo de cambio y tipos de interés: La tendencia es a que el yen y el franco suizo frenen su escalada a medida que la situación económica mundial se normalice. Hasta mediados del 2010 no llegarán las alzas de tipos de interés, ahora el 0,1% en Japón, entre 0 y 0,25% en USA, y el 1% en la zona euro.

Un ejemplo de hipoteca multidivisas: con un préstamo de 150.000 €, en que el valor de 1 € son = 162 yenes, el capital es de 24.345.000 yenes (nuestra deuda ya es en yenes). Si después de firmar baja la cotización del € a 152,3 yenes tuviésemos que liquidar la deuda, ésta sería de 159.849 €. Es decir, que hemos perdido en ese momento 9.849 €. Pero si el € sube el tipo de cambio hasta 172,3 yenes, la deuda se habría reducido hasta 141.294 €; ésto son 8.705 € que nos hemos ahorrado o ganado.

Se comenta que, para un residente español, el mejor equilibrio entre beneficio y riesgo lo ofrece el franco Suizo CHF, pero es una moneda refugio; el atentado del 11-S lo revalorizó un 6% en 10 días.

Gastos extras en la compra de una vivienda

6 julio, 2009 No hay comentarios

Habitualmente los clientes de QUALinHABITAT me preguntan, además del precio de la vivienda, qué gastos añadidos deberán tener en cuenta al realizar la compra. En el caso de financiación con préstamo hipotecario, que es lo habitual, hace que surjan muchos interrogantes.

Como gastos adicionales, hay que añadirle un 10% del precio de la vivienda aproximadamente. Estos gastos se desglosan en:

  • Gastos por tasación, que se le pagan a la empresa que realiza la tasación: Tinsa, Sociedad de Tasación, etc. Este coste va en función del precio de la vivienda, independientemente de que se adquiera o no el préstamo hipotecario. Por ejemplo, valor de tasación de la vivienda hasta 60.000 € – precio de la tasación: 125 €.
  • Gastos de la notaría. El notario certifica la operación y da fe pública de la escritura. Estos gastos incluyen: tanto la escritura de compraventa como la escritura del préstamo hipotecario.
  • Gastos de registro, que son los gastos generados al inscribir la operación de compraventa y la operación hipotecaria en el Registro de la Propiedad + aranceles registrales del asiento de presentación + notas marginales.
  • Gastos de gestión, producidos por la tramitación y gestión en notaría, Registro de la Propiedad y adminitración de Hacienda.
  • Impuestos: IVA, si es primera transmisión, el 7% o 4% en protección oficial; ITP, si es la segunda o posterior transmisión, 6 – 7% según la Comunidad Autónoma. La base imponible la constituye el valor real de la vivienda; AJD, que graba las primeras copias de escritura de constitución de hipotecas sobre el inmueble y la escritura de compraventa cuando tributan por IVA.

Como todas estas tarifas varían en función del valor de la vivienda, sólo he querido ofrecer una idea general. Habría que entrar en cada caso concreto para conocer exactamente el porcentaje de gastos e impuestos a pagar.