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Hipoteca MULTIDIVISAS apuesta arriesgada

27 Abril, 2010 No hay comentarios

hipotecas multidivisasYa hace bastante tiempo que mis clientes hablaron de las “ventajas” de las hipotecas multidivisas, y de hecho han habido periodos en que les puede haber ido estupendo a quienes contrataron con su banco una hipoteca de este tipo. Pero… ¿realmente estaban bien asesorados de los riesgos que corrían?

Según el  artículo aparecido el 07.04.2010 en Cinco Días, la banca asegura que hace meses ya dejó de ofrecer hipotecas en divisas. Debido principalmente a que tanto el Yen como el Franco Suizo se han apreciado fuertemente, muchas familias se están ahogando ya que ven como su deuda ha aumentado, y por consiguiente, también su cuota.

Hay que destacar la imparable rebaja del euribor, que está favoreciendo un ahorro promedio de hasta 4.000 € anuales en la revisión de la hipoteca tradicional contratada en €. Por contra, deja sin ese ahorro a los clientes que contrataron su hipoteca en yenes o francos suizos. Vamos, pues, a entrar a valorar los riesgos que supone contratar la hipoteca multidivisas:

  1. La subida de los tipos en esos paises.
  2. La apreciación de la moneda.

Estos clientes que contrataron hipoteca multidivisas, asumieron un riesgo elevado al contratarla en una moneda distinta del €, contando que la deuda se reduciría en el tiempo debido al efecto que produciría el tipo de cambio. Pero NO HA SIDO ASÍ al  encontrarse ahora que su deuda es mayor, debido a la apreciación de la divisa. Es decir, firmaron hace dos años una hipoteca en yenes o francos suizos que, en aquel momento, eran monedas muy favorables para endeudarse por su cotizacón frente al euro, pero que ahora el tipo de cambio se les ha vuelto en su contra.

Este tipo de hipoteca es bastante especial y compleja, por realizarse en moneda extranjera y permitir aprovecharse de los bajos tipos de interés (vigentes en ese momento en los mercados de los paises respectivos) y de la debilidad del tipo de cambio de la divisa que se ha elegido. Por tanto, ya que son muchas las variables que entran en juego a la hora de contratar este tipo de hipotecas, es bueno tener una asesoramiento en profundidad, dada su complejidad.

¿Quién puede hacer una hipoteca multidivisas?     

  • Cualquier persona que no precise financiar más del 80% del valor de tasación de su vivienda, pero que tengan una cierta cultura financiera, para llegar a comprender a fondo el funcionamiento de este producto. Debido al elevadisimo riesgo tanto del tipo de interés como de la divisa, es un error que la banca lo ofrezca a todo tipo de clientes particulares (se trata de un producto minoritario).
  • Cualquier persona de cierto poder adquisitivo, ya que una de las ventajas que supone este tipo de hipoteca es poder realizar amortizaciones parciales aprovechando cuando baja el tipo de cambio de divisa frente al euro.

Si hacemos un histórico de la situación anterior y también una previsón de futuro, quizás podremos entender un poco más la tendencia y cuál es la mejor forma de actuar si se tiene una hipoteca de este tipo en estos momentos.

Desde mediados de 2007, cuando la crisis empezó, el yen se ha apreciado frente al € el 25% y el Franco Suizo, un 10%. Por tanto, el crédito pedido hace dos años ha aumentado esa cuantía. Quedan dos posibles actuaciones frente a esto: esperar a que el yen o el franco suizo se deprecien, y en ese momento cambiar la hipoteca a € sin aumentar la deuda (y sin perder dinero); o bien salir de ese préstamo en divisas, aún a riesgo de perder dinero, en el caso de que la previsión sea de que el yen y el franco suizo sigan en los niveles actuales, o en caso de que todavía ganen más valor frente al €, lo que elevaría todavía más la deuda pendiente.

La previsión que nos dan desde AFI (Analistas Financieros Internacionales) y desde Inversis, es que el Yen está sobrevalorado frente al € y debe depreciarse; en cambio, el franco suizo debe corregir menos excesos. Se espera que el yen pierda valor a medida que se vaya recuperando el panorama económico y fiananciero mundial en los próximos meses y, por tanto, el yen recuperará su papel como divisa en la que endeudarse, además del interés que tienen en Japón por mantener una moneda relativamente débil y así favorecer las exportaciones.

Hipoteca en moneda extranjera: hipoteca multidivisas

26 Abril, 2010 No hay comentarios

hipotecas multidivisasQuiero adelantar que, en este momento, la hipoteca multidivisas es un tipo de hipoteca que ha dejado de ser interesante, por la condiciones de mercado actuales, pero que hasta hace poco se ha venido ofreciendo desde algunos bancos.

Como no es un producto habitual, surgen dudas como: ¿es relamente rentable? ¿es el riesgo tan elevado como se dice? ¿hay que estar siguiendo los mercados financieros a diario para estar enterado? y un largo etc de ¿?.

¿Qué es? un préstamo hipotecario que se pide en varias divisas monetarias (no tiene que estar incluida obligatoriamente la moneda del país donde se firma). Se suelen escoger divisas estables que tienen un tipo de interés bajo, en comparación con la moneda local. Por ejemplo, el Yen japonés y el Franco Suizo CHF, el dólar USA $, la Libra esterlina, frente al Euro €. El contrato permite cambiarse de divisa cada cierto tiempo, para así poder aprovechar la divisa más favorable en cada momento.

Se utiliza como referente para calcular el tipo de cuota mensual del préstamo hipotecario, el Libor (tipo de interés que se fija en el mercado de Londres, para cada divisa) y el tipo de cambio de moneda entre la moneda local de tu país y la divisa escogida. Por tanto, la cuota mensual variará cada vencimiento (porque jugamos con el tipo de cambio entre monedas que fluctúa) y estos movimientos pueden ser importantes tanto a la alza como a la baja, lo que conlleva mucho riesgo, no sólo porque puede cambiar la cuota de amortización, sino por el fuerte aumento que le puede suponer al total de la deuda.

Entre las ventajas de contratar este tipo de hipoteca está la de pagar menos intereses por nuestra hipoteca (según la divisa escogida se puede llegar a ahorrar la mitad de intereses). La gracia de estas hipotecas en divisa es que permiten aprovechar los bajos tipos de interés que rigen en ese momento en los mercados de los paises respectivos, así como la debilidad del tipo de cambio de la divisa escogida.

Los riesgos de una hipoteca normal se deberían a una subida del índice de referencia o euribor, que nos haría pagar más intereses (sube la cuota a pagar);  En la hipoteca multidivisas, los riesgos vienen porque sube el libor o porque sube la divisa en la que constituimos la hipoteca frente al €. Los plazos son inferiores a los de las hipotecas tradicionales.

hipotecas multidivisasEl verdadero riesgo de la hipoteca multidivisas no sería el que suba el tipo de interés de la moneda contratada, ya que en ese caso se cambia de moneda y las pérdidas son mínimas, sino que el problema es que se revalorice de repente la moneda contratada. 

Una hipoteca multidivisas bastante arriesgada se podría comparar a jugar con futuros sobre divisa, poniendo la casa como garantía.

Control de los riesgos de la hipoteca

  • Cambiar trimestralmente la divisa en la que hemos constituido la hipoteca, ya que si se prevee que va a subir mucho esa divisa frente al euro, como mucho asumiremos una subida trimestral. Cambiar la divisa en que se denomina el crédito tiene  un coste de 0,2% del capital pendiente.
  • Contratar un seguro de cambio: sólo si queremos cambiar de divisa y asegurar el tipo de cambio vigente a la fecha de contratación del seguro, en previsión de que suba, antes de poder hacer dicho cambio.
  • Abrir una cuenta multidivisa para mantener un stock de divisas compradas a buen precio. Es mejor saber el precio al que compramos la divisa de antemano, a que trimestralmente el banco nos la compre al precio del mercado en ese momento.

Es destacable el hacer un buen seguimiento, porque este tipo de hipotecas son dinámicas y la cuota a pagar trimestralmente siempre será distinta.

¿Por qué contratamos la hipoteca multidivisas? Para tratar de aprovechar las ventajas que aporta el endeudamiento en una divisa que vaya a depreciarse y que tenga un interés más reducido. En 2004, los tipos de interés en Japón eran del 0,5%, frente al 2% de la zona euro. Hasta el 2007 el yen se depreció el 20% frente al euro, permitendo a los clientes, con ingresos en euros, amortizar su hipoteca a mayor velocidad. Así, con la misma cantidad en euros, se amortiza mayor volumen de deuda en yenes.

La apreciación del yen y el franco Suizo en los últimos años fue debida a que muchos inversores especulativos se endeudaron en yenes durante años (para tener un menor tipo de interés), pero con la crisis, estos inversores se vieron obligados a deshacer sus inversiones más arriesgadas y tuvieron que comprar yenes para saldar sus deudas. Por ello, tanta demanda de yenes disparó su valor. 

Previsión  de tipo de cambio y tipos de interés: La tendencia es a que el yen y el franco suizo frenen su escalada a medida que la situación económica mundial se normalice. Hasta mediados del 2010 no llegarán las alzas de tipos de interés, ahora el 0,1% en Japón, entre 0 y 0,25% en USA, y el 1% en la zona euro.

Un ejemplo de hipoteca multidivisas: con un préstamo de 150.000 €, en que el valor de 1 € son = 162 yenes, el capital es de 24.345.000 yenes (nuestra deuda ya es en yenes). Si después de firmar baja la cotización del € a 152,3 yenes tuviésemos que liquidar la deuda, ésta sería de 159.849 €. Es decir, que hemos perdido en ese momento 9.849 €. Pero si el € sube el tipo de cambio hasta 172,3 yenes, la deuda se habría reducido hasta 141.294 €; ésto son 8.705 € que nos hemos ahorrado o ganado.

Se comenta que, para un residente español, el mejor equilibrio entre beneficio y riesgo lo ofrece el franco Suizo CHF, pero es una moneda refugio; el atentado del 11-S lo revalorizó un 6% en 10 días.