Posts etiquetados con garantias bancarias

(4) VIVIENDA SOBRE PLANO: de compras por el mundo

19 Noviembre, 2010 1 Comentario

Al comprar sobre plano estamos comprando “un proyecto” que  no existe todavía, pero el dinero que entregamos a cuenta es real y existe.

 

comprar-vivienda-sobre-plano-2

…A tener en cuenta en la compra de una vivienda sobre plano:

1.Concretar bien el precio total y la forma de pago. Este precio, en principio no debe variar , excepto en los supestos en que *surjan reformas de obra motivadas por causas no previsibles cuando se aprobaron los proyectos de urbanización, pero los compradores deben decir si están de acuerdo con estos aumentos.* cuando los compradores proponen reformas que se debrán poner por escrito, el precio, el plazo de entrega,descripción de su contenido.

2. Identificación del arquitecto,  del vendedor y del constructor

3.Acordar Estatutos y normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios. Determinación de los contratos y suministros de la comunidad.

4.La constructora entregará un plano general, con detalle del emplazamiento de la vivienda y del piso, detallando la instalación eléctrica, gas calefacción, medidas de seguridad contra incendios, etc.

5. Datos del Registro de la Propiedad, autorizaciones, permisos, licencia, cédula urbanistica.

6. Especificar el Plazo de entrega

7. El derecho del comprador a elegir el Notario para la escritura. 

8.Documento que describa la vivienda, superficie útil, el edificio en que se encuentra, zonas comunes, servicios accesorios. Memoria de  calidades.

 licencia-de-primera-ocupacion

Hablando de riesgos  en la venta sobre plano vemos que especificar en el contrato la fecha de entrega del piso y las indemnizaciones por retraso son  garantías para que el comprador pueda reclamar en caso de daños.

1-  Las fluctuaciones de mercado, hacen difícil  predecir si el precio de venta refleja el valor real de mercado en el momento en que se acabe la obra ( pueden pasar fácil 24 meses).

2- Ante la posibilidad de que el promotor acabe en suspensión de pagos, insolvencia, o inicie un concurso de acreedores. Hay que estudiar que hayan garantías bancarias que aseguren los pagos  realizados por el comprador  en caso de que el promotor no acabe la obra. En este supuesto, se le concede un mes para que el comprador, que pasa a ser acreedor, notifique sus créditos a la administración concursal. Poniendo de manifiesto que, o bien, no se entrego la vivienda, o bien, no se iniciaron las obras en el plazo pactado, el comprador puede resolver el contrato de compraventa , y ejecutar el aval que garantiza las cantidades que ha entregado a cuenta. Pero sino tiene este aval, o un seguro que cubra estos pagos, deberá reclamar en el procedimiento concursal y esperar a que se resuelva un convenio de acreedores o por liquidación de la empresa.

La empresa que está en concurso de acreedores, bajo la dirección de supervisores designados por el juez, debe continuar las obras. Puede que por falta de liquidez, sea otra sociedad la que lleve a cabo las obras, en cuyo caso ésta podría plantear a los compradores nuevas condiciones  de entrega o pago de indemnizaciones.

Cuando el retraso ya ha sido  confirmado, y resuelto el contrato de compraventa, hay que acudir al banco presentando el original del aval para que sea ejecutado ( es importante que el plazo no haya caducado). A pesar de que el promotor esté en concurso de acreedores, el banco debe pagar el aval. Si se niega a pagar, también se puede iniciar una reclamación  contra el banco.

vivienda-sobre-planoCuando el comprador quiere seguir adelante con la compra, debe seguir pagando todas las cuotas. Pero a veces hay que pensar que sería más sensato, siempre que no haya desembolsado mas del 20% del precio total, y  en el caso de que hubiese cerrando un contrato de compra en firme, dejar de pagar. Se pierde en este caso lo entregado, pero a la vez evitandose un proceso largo y perder más dinero. Actualmente, con las rebajas en inmuebles es fácil encontrar algún producto que sea similar, y quizás con mejores condiciones económicas.

En caso de que el comprador no quiera o no pueda seguir con la compra, los supuestos que pueden llevar a esta situación serían: 

 * cuando el vendedor ha incumplido parcialmente el contrato, es decir hay un retraso en la entrega, se puede pedir la resolución del contrato +la recuperación del dinero adelantado+la indemnización correspondiente. * Si se tiene un aval del vendedor, se puede ejecutar en el banco.  Este retraso en la entrega, que se considera incumplimiento parcial, no permite por sí mismo rescindir el contrato y el comprador deberá ir pagando los plazos; sólo cuando haya pasado el tiempo que prescribe la ley, se considerará incumplimento total de contrato y por ello sujeto a recisión con la consiguiente devolución de la cantidades pagadas y sus intereses correspondientes.

*pero cuando el vendedor no ha incumplido, ni tiene aval del vendedor, sino que el comprador unilateralmente quiere rescindirlo, debe negociar con el vendedor la renuncia de la compra, reclamando el dinero al vendedor, ante los tribunales, y en su caso, en concurso de acreedores. En el caso de que se haya firmado un contrato que no contemple la posibilidad de desistir, se deben continuar abonando los pagos en los plazos previstos. Aunque, si el pago era en concepto de arras, si que se puede desistir perdiendo éstas.

Independientemente del país en que se vaya a  comprar de vivienda sobre plano, y de su legislación legal, es importante tener en mente estas breves indicaciones  antes de firmar una compra de este tipo. Atendiendo a las características  del dº inmobiliario y registral del país, que pueden ser diferentes de las nuestras, es muy recomendable, y como cautela previa,  contar siempre  con el asesoramiento de un abogado, independiente de la promotara que va a realizar el contrato de compraventa.