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Casas y pisos en venta o alquiler, se recomienda el Home Staging

7 Noviembre, 2013 2 Comentarios

Se trata de una técnica que aporta buenos resultados en el momento de vender una vivienda, muy necesaria pues, en estos momentos de crisis en que las ventas han bajado considerablemente. Hace que la vivienda sea más atractiva al  cliente cautivando su atención de forma rápida.

El home staging es una técnica de marketing aplicada a la venta de viviendas. Busca optimizar el estado y la presentación de la vivienda antes de sacarla a mercado, para facilitar su comercialización:

*optimización de la iluminación de espacios,* modernizar el ambiente o la decoración , *si hay muebles rotos repararlos, *resolver problemas de olores, *amueblar espacios que estén vacíos o  quitar muebles en zonas muy recargadas para que los espacios de circulación sean amplios.

Siguiendo estas breves indicaciones al preparar un inmueble antes de su venta obtendremos un cambio muy positivo en la presentación de la vivienda, lo que permite vender/alquilar más rápidamente, y en general con más beneficio para el propietario.

Cómo repercute en la comercialización, un buen home staging  ?

*las fotos serán más atractivas, *   aumentan las visitas comerciales hacia la vivienda  * la primera impresión de los posibles compradores será mejor * facilita la operación de venta o alquiler * reduce la intención a negociar el  precio  por parte del  comprador *reduce el tiempo de comercialización de la vivienda, generando ahorro de costes al propietario * incrementa el precio de venta.

Además de usarse el Home Staging  por los propietarios individuales que venden su vivienda de segunda mano, también las utilizan las promotoras  y constructoras inmobiliarias creando pisos pilotos de un edificio o promoción de obra nueva, facilitando de esta forma, la venta del resto de los pisos y casas

Esta técnica apareció en Estados Unidos en los ’70’s  como innnovación en diseño interior dentro del marketing experiencial, extendiéndose luego por Europa y España

Con estos cambios, cómo se presenta la vivienda al cliente?:

-Con ambientes neutros.

Eliminando los detalles de gusto personal del propietario.

-Creando más luminosidad en las distintas estancias.

-Favoreciendo que las fotos sean óptimas para comercializar la vivienda en internet.

El objetivo es puramente comercial y por lo tanto no se trata de otra forma de decoración , ya que el resultado buscado es neutro, prescindiendo de gustos personales. Se utiliza tanto en viviendas vacías como decoradas, en pisos grandes o pequeños.

Trata de suplir la falta de imaginación que en muchos casos puedan tener los clientes, cuando van a visitar una vivienda, lo que les impide llegar a ver su verdadero potencial. En algunos casos, parejas jóvenes a acuden a ver un piso con decoración antigua y lo asocian con la “casa de los abuelos ” …. sin entender que con unas reformas el  aspecto de la vivenda cambia por completo !!.

 

(I) VENTA DE VIVIENDA EN ESPAÑA, 2011

13 Junio, 2011 No hay comentarios

La desaceleración del mercado inmobiliario ha sido mayor de lo esperado.

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La noticia es un fuerte descenso, hasta un 30%, en la venta de vivienda desde comienzos de este año. Tomando los datos del INE  y del Ministerio de Fomento, este desplome en la venta de viviendas se concreta hasta este mes de abril, rozando los mínimos en los cinco últimos años.

Los motivos son  de sobras conocidos : Entre otros están *la crisis  financiera actual ( restricciones crediticias que ha impuesto la banca. Este empeoramiento paulatino de las condiciones financieras no solo afecta al comprador del inmueble, también afecta al promotor inmobiliario, al crédito a las empresas y a la concesión de créditos personales…. limitando el acceso a  liquidez.  *El fin de las deducciones por compra de vivienda habitual para rentas superiores a los 24.000€: Ello hizo que el Colegio de Registradores hablase del aumento de las ventas registradas. Pero esto sólo fue resultado del efecto llamada que animó las ventas de pisos en los últimos meses del 2010 por el fin de las mencionadas deducciones. Esto ha supesto la cara y la cruz de la esta medida fiscal. Las deducciones se suprimieron el 31.12 2010, de forma parcial, pero muchas de las operaciones que se cerraron antes de fin de año, se inscribieron  en el registro durante los meses de Enero y Febrero, dando lugar a lo que prensa llamó un repunte….  pero era solo un oasis en medio del desierto.

1- El descenso más acusado se da en vivienda de obra nueva, frente a la segunda mano.

2- En cuanto a Comunidades Autónomas: La que más vendió fue Andalucía, seguida de Murcia, Cataluña y Madrid.

3- Parece ser que hay un ligero incremento de un 3.4% de compra realizada por extranjeros residentes en España frente al primer trimestre del 2010.

Todo ello es una muestra del deterioro que ha sufrido el sector, como consecuencia de la crisis económica. Desde el inicio de la crisis inmobiliaria, cuando empezaron a bajar las ventas, el sector que se vió más afectado fue el de la segunda residencia, pero luego también lo estuvo la primera residencia …. y  como parece que nos habiamos  olvidado que la construcción en España, ha sido un motor de nuestra economía durante bastante tiempo…. desde el Ministerio de Fomomento, que también gestiona vivienda, en estos últimos días se ha entendido que hay que ayudar a que este sector remonte y colgándose un cartel de Api organizó un road show  por Europa para intentar vender inmobiliario Español…..

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(I)Construmat 2011: internalización a China y posiblemente a Brasil.

16 Mayo, 2011 1 Comentario

 Salón integrador de los diferentes agentes del proceso productivo de la construcción. Está organizando con acierto el proceso de internacionalización de las empresas del sector, mejorando la imágen internacional de éste, e iniciando una toma de contacto con la demanda potencial actual de estos mercados.

 

 

 

 

Construmat 2011, el salon Internacional de la Construcción   que se celebrará esta semana en Barcelona 16-21/5, en el recinto ferial de Gran Via, renueva su cita bianual con la noticia de  haber hecho sus deberes frente a la crisis.  Ha cerrado un acuerdo para la organización de esta feria en China en 2012, con el objetivo de ayudar a  que el sector del ladrillo empiece a penetrar en el mercado asiático. A su vez  también está  pendiente de cerrar un acuerdo con Brasil, para realizar allí la feria, con el consiguiente impacto en el mercado latinoamericano.

En España, es el salón más importante de la industria de la construcción, y de los más importantes de Europa, junto con Batimat.  Es donde :

* Convergen constructores, promotores, arquitectos, fabricantes de materiales.

* Aparecen nuevos procesos y desarrollos de materiales innovadores.

* Punto de encuentro para analizar, discutir y presentar los principales lanzamientos tecnológicos, las novedades de los mercados, así como  las nuevas tendencias industriales.

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Por la actual situación de crisis, la demanda de material de construcción cae en Europa. Las empresas que quieren obtener nuevos mercados deben salir al exterior, lo que también es una forma de dar salida al excedente de este tipo de maquinaria de construcción que hay en España. Esta nueva opción internacional de Construmat, quiere ayudar sobre todo a las pymes, que son las que tienen mayor dificultad para enviar misiones a China, facilitándoles su participación y asesorándoles a su vez,  sobre las peculiaridades del gran mercado chino. Donde el número de habitantes ronda la cifra de  los 1.400 millones, y el crecimiento de la construcción es espectacular debido principalmente a la migración interna de la población del campo a las grandes ciudades que necesita vivienda, y otros servicios (20 millones de personas anualmente), y que ya expuse en posts anteriores.

La internacionalización en empresas  fabricantes de material de construcción, que ya estaban posicionadas en otros mercados  exteriores, les ha permitido aumentar sus ventas. Un ejemplo es el grupo  Cosentino, fabricante de Silestone. Estaban bien posicionados en el mercado de EE.UU. Esta empresa explica en una entrevista publicada por El País,15/5, que  el 70% de su facturación  es de fuera de España, y esperan llegar en el 2013 al 82% de facturación exterior.  Su proyecto más inmediato para el 2011 es abrir en Asia y Latinoamérica.  Además de tener 30 personas para el área de innovación  y desarrollo de productos, donde investigan sobre nuevas tecnologías y diseños, como por ejemplo ECO, su producto ecológico ganador de varios premios europeos…..  “lo que nos da fortaleza es hacer cosas diferentes “.

 

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(II) INVERSIÓN INMOBILIARIA EN PUNTA DEL ESTE – URUGUAY

2 Febrero, 2011 No hay comentarios

Es un destino turístico con alto grado de fidelización lo que eleva las tasas de rentabilidad en la inversion residencial vacacional.

 

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Como pais, Ururguay está en plena expansión, cuyo potencial económico, tras un período de crecimiento, ha llegado a una favorable estabilización. Caracterizado por  una politica favorable a la contención del gasto público, unas tasas  de impuestos competitivas,  junto con  una mejora en  la recaudación de impuestos y un régimen comercial relativamente abierto.

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Además de la estabilidad económica y la seguridad jurídica del país, el gobierno uruguayo tiene una actitud abierta  para atraer la inversión directa extranjera (IDE) eliminando autorizaciones y registros previos, asi como restricciones que discriminen a inversores locales y extranjeros. Esto permite al capital extranjero no tener limites en cuanto a su participación en la compañías  nacionales, y puede actuar, a traves de sociedades anónimas uruguayas, sociedades limitadas, o la propia sociedad extranjera instalada en el país . Los trámites legales y mercantiles  para establecer una sociedad  en Uruguay son sencillos, y se pueden beneficiar de  exenciones fiscales sobre el capital inicial, tambien sobre el IVA, o con exoneraciones impositivas….  aunque cada caso es diferente.

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Si hablamos en concreto de Punta del Este, se perfila como la mejor oportunidad de negocio del país. La más atractiva como inversión inmobiliaria, en un emplazamiento de lujo “destino inmobiliario VIP”. Está siendo la zona que registra mayor número de compraventas inmobiliarias (después de la capital Montevideo) en concreto de segunda residencia o vivienda vacacional. La mayoria de compradores provienen de Brasil, Argentina, Estados Unidos, Europa, aunque también el mercado interno Uruguayo  empieza a tener más opciones de comprar aquí, a medida que la sociedad va teniendo mayor poder adquisitivo.

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Ofrece al cliente un  paisaje casi virgen, mezclando la riqueza de la naturaleza con una ciudad moderna, en crecimiento, planificada con barrios comerciales y residenciales ordenados, respetando la belleza natural de su litoral, permitiendo gozar de innumerables ” primeras líneas de playa “, lo que supone un valor añadido al comprar un bien inmueble. En general, las propiedades que se adquieren en Punta del Este, tienen una gran ocupación, propiciado por un clima que, comprarado con nuestro  frío mes de Enero, allí se disfruta de  una temperatura media  de 30ºC , y también mucha rotación, tanto si hablamos de la compraventa como del alquiler a terceros, lo cual lleva a obtener una alta rentabilidad en el segmento de la segunda vivienda.

Como dato relevante, me gustaria destacar unas figuras de inversión que buscan desarrollar  mercados diferentes con estructuras menos convencionales. Basan su funcionamiento en formas fiduciarias que son más seguras frente a los posibles riesgos, potenciando un desarrollo más eficiente  :

Fideicomisos de construcción al costo, que estarian  asociados al mercado de viviendas de tipo residencial. 

*Condo hoteles, asociados al desarrollo de segundas viviendas en áreas turísticas y con fines de venta.

En un próximo post hare un análisis en profundidad de estas figuras que cada vez están cobrando más fuerza dentro de este mercado inmobiliario.

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