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(II) Vivienda en 2013

8 enero, 2013 4 Comentarios

Difícil es pronosticar la cuantía de la bajada de precios, pero todo y con ello, no es fácil que la actividad de este mercado en concreto salga de mínimos hasta 2014. De hecho, la falta de crédito, que no le llega a la demanda, es lo que tiene paralizada la venta del sector que acumula un stock de 700.000 viviendas sin vender, así como también a los promotores que no consiguen liquidez para seguir trabajando.

 

 

foto:therealdeal.com

La Sareb, o Banco Malo (sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria), tiene previsto entrar en el mercado sacando a la venta gran parte de sus activos, con agresivos descuentos de hasta el 80% ( hay que pensar que esto está calculado sobre el valor contable, es decir, sobre el valor de los inmuebles cuando el banco los adquirió, que es más alto que el precio de mercado actual). La Comisión Europea y el FROB, para facilitar la venta, estudian fórmulas para que la Sareb, (que no es un banco y su función sólo es liquidar activos) pueda financiar a los posibles compradores como si fuese un banco más. Al parecer va a ser la propia Sareb, la que marcará la estrategia. Los precios que designe y los descuentos que aplique sobre los activos, servirán de referencia al mercado.

 

Concluyendo pues, en 2013 la previsón será:

*Descenso de los precios de los activos inmobiliarios en general, aunque con la previsión de que en algunas zonas, éstos toquen suelo.

*Abaratamiento del mercado del alquiler, así como un aumento del número de inmuebles en alquiler.

*Otro año más, complicado, para la venta de inmuebles. Dado que la financiación bancaria últimamente ha sido selectiva, es decir, que las hipotecas que se han concedido en los dos últimos años, han sido coto privado de las viviendas comercializadas por los bancos. Y en caso de que diesen alguna, para el resto de la oferta, seguro que las condiciones eran, de largo, mucho más duras. Como ya he comentado en otras ocasiones, esto ha impedido llegar a cerrar ventas, consecuentemente el resto de la oferta inmobliaria no podrá vender el producto y la compraventa seguirá en casiparálisis.

*Desaparece la deducción fiscal por compra de la  vivienda habitual, y el IVA supereducido en la compra de vivienda de obra nueva,  aumenta del 4 al 10% 

*Los deshaucios, que han sido desafortunadamente trending topic” durante 2012, se prevee que vayan a continuar, a pesar de la decisión del gobierno de implantar una moratoria de 2 años para que no se desahucie a familias que cumplan determinados requisitos .

* El Euríbor seguirá bajo, por lo menos algún trimestre más, siempre que la política del BCE no se muestre expansiva.

Quizás el huracán “ladrillo” se vaya alejando, pero sobre el inmobiliario todavía quedan tormentas. Cíclicamente han habido problemas en la economía española y tambien en el sector inmobiliario, ello quiere decir que el mercado se recuperará tarde o temprano… pero hay que tratar de que los errores del pasado no se repitan.

Lo que preocupa en este momento es que el panorama que se nos manifiesta a corto plazo, debido al desempleo y al aumento de la presión fiscal, es el efecto negativo que esto supone tanto para los ingresos de las familias como de las empresas…. ello hace que las familias no compren vivienda, incluso con un mercado en que los precios han descendido. Existe una demanda de viviendas, pero muy débil.

 

 

LIQUIDO/AMORTIZO HIPOTECA O ME GUARDO LIQUIDEZ POR SI …..

6 diciembre, 2011 No hay comentarios

Los medios de comunicación están haciendo que la macroeconomía y las finanzas entren en nuestra vida con gran rapidez. Los acontecimientos se suceden a diario y cuando vamos comprendiendo los conceptos y la situación en sí, estos ya se han transformado.

Tengo una hipoteca y también  un dinero disponible…. ¿ es una buena opción amortizar la hipoteca o  es mejor esperar y estar protegido con liquidez frente a un posible emporamiento de las condiciones de mercado ?

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Cuando llegamos a estas fechas en que se va  acabando el año, los asesores fiscales te podían recomendar que con el dinero ganado, fueses liquidando/ amortizando tu hipoteca. Esto sucedía en épocas en que la economía estaba más boyante. Quizás desde un punto de vista económico era una idea aceptable. Porque cuanto antes se liquide, mas barato seria en términos de intereses, pero teniendo en cuenta que no todas las amortizaciones comportan mismos efectos:

* si se amortiza cuota: Interesante opción en momentos de tipos altos. El aumento de la cuota, pasada la revisón al alza, puede verse compensada en este supuesto

*Si se amortiza plazo: opción en el momento en que los tipos están bajos. Se alivia la carga financiera del préstamo con recorte en el pago de intereses.

Pensando  que esto opera en los primeros años del pago del préstamo, que es cuando se pagan la mayor parte de los intereses ( en los dos primeros años se acumula el 20% de éstos). En la mayoria de las hipotecas de nuestro país (que siguen el sistema de amortizacion francés ) el capital se amortiza de forma creciente, según transcurre el tiempo. Los intereses que se calculan sobre el saldo, se amortizan de forma decreciente. Si queda poco saldo por pagar, y  básicamente lo que falta por devolver es solo capital, las amortizaciones  operarán en la cuota y no en intereses, y por ello no afecta demasiado que el euribor esté alto o bajo.  Está previsto que en  breve el BCE baje los tipos de interés, y el precio del dinero en la zona euro volverá a estar al 1%, lo que supondría alcanzar el nivel más bajo desde que se instauró de la moneda única.

 Pero la pregunta en época de crisis, sería ¿ liquido/ amortizo la hipoteca o me guardo liquidez/cash por si lo necesito para situaciones inesperadas ?

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En general las hipotecas que se han hecho en los años pre-burbuja, han sido  a a 20 /30/40 años, por ello es como si se estuviese pagando un alquiler. Es como si se  hubiese comprado la casa para los hijos cuando los padres falten. Por tanto en estos momentos en que es posible que el empleo no está garantizado, que aumenta  la familia, y otras situaciones imprevistas que pueden hacer necesario estirar los ahorros….  para qué adelantar el pago del alquiler de varios  años ?

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En caso de que la fuente de ingresos sea razonablemente estable, y por tanto se pueda pagar la deuda cómodamente, no hay que tener miedo por estar endeudado, y a seguir pagando cada mes las cuotas de hipoteca. También la edad es motivo para decidir si quieres o no liquidar la hipoteca. Si estás en los 50′s y has recibido un pago en concepto de transmisiones hereditarias puede ser una buena opción dedicar esta cantidad a liquidar la hipoteca… pero si estás en los 30′s y debes dedicar todos tus ahorros a liquidar la hipoteca, hay que pensar que  pueden venir en cualquier momento pagos imprevistos, cambios, o simplemente quieres disfrutar de la vida… ya tendrás tiempo de liquidarla/ amortizarla más adelante. En el fondo se trata de tomar medidas que nos permitan salir airosos de este momento de crisis, tomando decisiones que no “hipotequen” nuestro futuro ni las ilusiones o proyectos ……aunque este postura tendrá sus detractores por considerar que no sea la mas correcta, económicamente hablando.

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A nivel general y vista la difícil tarea que es en la actualidad que la banca nos conceda cualquier tipo de financiación, ya sean créditos personales,  de empresa, o hipotecas, la postura más razonable dentro de la economía doméstica y dependiendo del bolsillo particular de cada uno, es tratar de generar ahorro para hacer frente a las circunstancias no previstas que a veces tienen efectos insospechados en nuestras vidas .

CONTRATOS SWAP Y SU PROBLEMATICA

30 diciembre, 2010 No hay comentarios

La firma de Swap,  también llamado IRS, CLIP, BONO CLIP, CUOTA SEGURA, PERMUTA FINANCIERA, CONTRATO COBERTURA HIPOTECA O COBERTURA DE TIPOS,  se suma a la pesadilla de los hipotecados….. 

efecto de los contratos swap

El SWAP,  es un contrato externo a la hipoteca que se vende como un seguro antisubida de tipos. Diriamos que es una especie de seguro que proponen entidades financieras ( bancos, cajas, etc) para que el cliente lo contrate y se asegura así que no tendrá que pagar mas en el caso de que aumenten los tipos de interés hipotecarios.

Inicialmente este tipo de contratos surgieron para asegurar la realización de ciertas operaciones financieras con respecto a las fluctuaciones en los cambios de divisas o de la inflación en un territorio en concreto.

Estos contratos de cobertura del tipo de interés se empezaron a comercializar para particulares, al contratar algún producto financiero como el caso de la hipoteca, a partir del año 2007. Principalmente debido a las alzas experimentadas por el euribor, donde estos contratos deberían ofrecer protección al cliente  respecto a las hipotecas o préstamos sujetos a interés variable. Es por ello que en esta época el producto podia ofrecer la ventaja de reducir  el riesgo que suponía  el alza continuada de las cuotas por el incremento del tipo de interés hipotecario.

Pero 2008, es el año en que los tipos de interés empiezan a bajar + la crisis financiera en general + la  económica en particular.  Los clientes que tenian Swaps, deben soportar unas cuotas que dan idea de la diferencia entre el interés pactado inicialmente y el tipo de interés actual, y cuyas sumas son muy superiores a las que el cliente contemplaba inicialmente cuando firmó el contrato de préstamo o de  hipoteca. A esto hay que añadirle, que para cancelar el swap, es necesario pagar una importante cantidad de  dinero .

Se les ha considerado productos de alto riesgo, que están poco adecuados al perfil del cliente inversor, que podrian ser particulares y pymes,  en general, poco entrenados en  productos de inversión  que conllevan una mayor complejidad. Aunque son contratos totalmente legales, se ha  manifestado en las demandas presentadas por los clientes que no se les habia informado adecuadamente de forma precontractual y postcontractual sobre la realidad del contrato, sus riesgos, costos reales de cancelación, y posibilidades. Básicamente, el cliente no tuvo claro que ocurriría si el euribor bajaba, y que debería hacer para desligarse de esta operación, conteniendo en este apartado condiciones llamadas ” leoninas”, poco claras y en todo caso desequilibradas para el cliente. En muchos casos la firma se ha realizado en base a la  buena fé y la confianza depositada por el cliente en su entidad bancaria .

 swap

Se ha comentado la posibilidad de si alguna entidad financiera  que cerró este tipo de contratos, podría tener responsabilidad penal, en caso de que se presentase denuncia. Ello  se basaría en dos premisas:

1-Es importante facilitar al cliente toda la información, según prevee la Ley de Mercado de Valores, de acuerdo con las instrucciones del Banco de España . Explicar los riesgos que conlleva el producto. Básicamente el problema está en que no se expuso claramente  que riesgo asumía el cliente en caso de bajada de los tipos de interés.

2- La falta de claridad y poca o nula información de los riesgos, al firmar este documento, hacen que pudiera  considerarse que hubo vicio en el consentimiento del cliente ( art.1266 Cc), lo  que  por tanto anularía el contrato.

Tras la realización , en el ICAB  ( Colegio Abogados de Barcelona,  revista Mon Juridic,nº 252  11.10) de una jornada sobre los contratos swaps, cuyos ponentes expusieron, frente a la  jurisprudencia que ya empieza a haber en España, la posible solicitud de medidas cautelares en este tipo de contratos,  junto con un análisis  de las recientes resoluciones  de los tribunales. A grosso modo las conclusiones serían :

*El cliente firmaba un contrato de solicitud de un contrato de permuta financiera+las condiciones  particulares. Ambos contratos están  redactados por la entidad financiera, lo que nos lleva  ante un contrato de adhesión,  con carácter especulativo, porque el contrato depende de la evolución de los tipos de interés para las liquidaciones que deben realizarse, y éstas, además  irán en función también, de lo especificado en el contrato. Aunque en realidad, el cliente pensaba que estaba firmando un contrato de seguro de interés fijo.

* No es habitual que se llegue a declarar la nulidad de un negocio jurídico, ya que habrá que hacer un estudio del caso en concreto.

*Se considera que la comercialización de un swap a un cliente es un producto de inversión de riesgo ya que puede  producir al cliente  pérdidas o ganancias según haya un momneto de mercado u otro.

 No hay una uniformidad de criterios ni en la cuantía de los pleitos, ni en la posibilidad de adoptar medidas cautelares, lo cual  es de gran transcendencia porque la determinación de la cuantía influye en el procedimiento a seguir y también en la posibilidad de acudir a casación asi como en la tasación de las costas.

Si en la demanda solicita la nulidad del contrato  y que se reintegren las cantidades indebidamente percibidas , surgen las siguientes alternativas:

1-Se considera la cuantía indeterminada, en base a que se solicita la nulidad de un contrato sin cuantía.

2-Se puede determinar la cantidad de la devolución a percibir, en el momento de presentar la demanda.

3-Se toma como referencia, el riesgo financiero, para poder calcular la cuantía.

 swap- hipotecas -particulares compra de piso

 

 

 

             

Previsible aumento del euríbor / cuotas hipotecarias

22 febrero, 2010 No hay comentarios

euriborLa próxima revisión del euríbor, que seguramente irá a la alza, hará que finalice el ahorro sin precedentes de las cuotas hipotecarias que se han estado pagando durante el 2009.

Las revisiones en 2009 han hecho posible, en los últimos meses, un ahorro anual para una hipoteca media de +/- 4.000 €.

El euríbor hipotecario, que es la referencia para la actualización del tipo de interés de casi la totalidad de las hipotecas concedidas en España, acaba el mes de enero 2010 en el 1,232% (todavía por debajo del 2,6% de enero de 2009).

Según noticia aparecido en Cinco Días de 21.02.10, todo indica que el euríbor a 1 año podría colocarse alrededor del 1,6% a finales del 2010 y, por tanto, la revisión anual ya no producirá un ahorro para el hipotecado, sino un endurecimiento de la cuota.

El sector financiero está adaptando esta realidad a sus ofertas hipotecarias, llevando a que las entidades hayan ido desterrando la cláusula de suelo, de modo que la revisión de la hipoteca absorbe en su totalidad la caída del euríbor (aunque esta medida llega tarde para aquellos clientes que en su momento contrataron hipotecas con cláusula suelo que se pusieron en marcha ante la caída en picado del euríbor).

Las cláusulas suelo, como ya comentamos en un post anterior, están siendo estudiadas por el Banco de España, a petición del Senado, para determinar si fueron abusivas o no.

Comprar vivienda en 2010?

3 febrero, 2010 No hay comentarios

La realidad que nos encontramos a día de hoy en el mercado inmobiliario es:

  1. Mucha oferta de todo tipo de viviendas a la venta. Es decir, una oferta atractiva para el comprador.
  2. Unas condiciones económicas ventajosas.
  3. Unos propietarios abiertos a la negociación, para facilitar la compra.

Esta situación actual ventajosa para el comprador es un indicador fiable para que comprar una vivienda en 2010 sea una buena inversión.

Desde el Banco de España y el Ministerio de Vivienda nos llegue la recomendación de destinar aproximadamente un máximo del 33% de los ingresos familiares para pagar las cuotas de la hipoteca. De esta forma, se intenta evitar que sufran las finanzas domésticas cuando el euribor empiece a subir.

hipoteca1Como se refleja en la imagen, si actualmente no tenemos las cuotas de hipotecas más bajas en muchísimos años, estaremos casi rozando el límite mínimo del precio del dinero.

Es decir, la bajada del euribor, junto con el descenso de los precios de las casas, hace que actualmente el esfuerzo por comprar una casa sea menor que en los últimos años. Para cuantificar este esfuerzo, una tasa fiable es basarse en el cruce de datos entre el coste de la hipoteca y los ingresos del comprador.

Condiciones como el euribor a 1,24% más un 0,38% (según la entidad bancaria) son tipos de interés que, en el sector inmobiliario, ni los recordamos! Aunque sí recordamos haber firmado préstamos hipotecarios por encima del 15%…

Pero hay que tener en cuenta que la previsión es que el Banco Central Europeo incrementará el precio del dinero a finales del año 2010 o a principios de 2011, lo que supondrá una alza del euribor.

Cláusulas hipotecarias SUELO/TECHO

30 septiembre, 2009 1 Comentario

Como noticia reciente (EXPANSIÓN, EL MUNDO, EL ECONOMISTA 23/24/25.09.09) y en referencia  a  las cláusulas Suelo y Techo, el Senado aprobó por unanimidad una moción presentada por el PP, pactada con CIU, que insta al Gobierno a actuar contra estas prácticas, por parte de algunas entidades de crédito relacionadas con las revisiones de las hipotecas, y solicita al BANCO DE ESPAÑA que, como regulador del sistema financiero Español, deberá preparar en 3 meses un informe acerca de estas cláusulas de los préstamos hipotecarios, estableciendo la efectiva traslación de los descensos del Euríbor a las cuotas hipotecarias que deben pagar los prestatarios.

Recordemos que el Euríbor es el tipo de interés al que se conceden las hipotecas en España. Las últimas noticias que nos trae el Euríbor son buenas para todos lo que tienen hipoteca en nuestro país, ya que ha llegado a tener 12 meses consecutivos de caída libre, llegando a 1,26% en Septiembre 2009 (en Julio 2008 estaba a 5,393%). Este recorte puede suponer que se abaraten las hipotecas en algo más de 4.000 € anuales de media.

Esta diferencia en las cuotas supone un alivio para algunos contratantes de préstamos hipotecarios, pero no para todos ellos, porque bastantes hipotecados habrán mirado el recibo de su hipoteca y comprobado con sorpresa que, a pesar de las bajadas del índice de referencia de su préstamo, la cuota a pagar no baja. Estos son los que firmaron una hipoteca que contenía la cláusula SUELO. Esta cláusula determina el porcentaje más bajo al que el cliente hipotecario deberá pagar su préstamo, independientemente de de la cotización del Euríbor.

hipoteca_clausula_sueloLa cláusula SUELO debería ser conocida por los contratantes de hipotecas, pero en la mayoría de los casos esto no es así.

Una vez firmada esa hipoteca con esta cláusula (que es legal y negociable) permite que el banco establezca un límite a la variación del tipo de interés. Es posible que las entidades introduzcan esta cláusula ahora, aunque se firmara la hipoteca hace años.

Por ejemplo, aunque el Euríbor + el diferencial acordado en su momento con el banco marquen una cifra actual del 2,5%, al haber firmado una cláusula Suelo (del 3%, 4% o 5%) obligan a que el cliente hipotecario siga pagando en relación a ese mínimo estipulado, que normalmente coincide con el Euríbor + el diferencial del momento en el que se firmó la hipoteca. Esto hace que los bancos sigan cobrando lo mismo, independientemente de la rebaja que el Euríbor supondría para el cliente.

También se habla de la cláusula TECHO, que es como una excusa que utiliza la entidad fiananciera para justificar la cláusula Suelo, diciendo que beneficia el cliente hipotecario. La cláusula Techo determina que, por mucho que suba el tipo de interés, nunca se apliacará un interés mayor que el establecido por esta clásula. Pero la realidad es otra, ya que esta cláusula está por las nubes (entorno al 12% o 15%) y difícilmente se alcanzará nunca, así que no va a darse fácilmente la circunstancia de que beneficie al cliente.  

A modo de ejemplo (y publicado por el MUNDO.ES de 20.03.09) ésto podría ser la redacción literal de una cláusula SUELO/TECHO, que  aparecería al final del apartado “intereses”, una vez indicado el índice Euribor de referencia + el diferencial:

“En todo caso, aunque el valor del índice de referencia que resulte de la aplicación sea inferior al 2,250%, este valor, sumado a los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto, determinará el tipo de interés vigente en el período de interés. Igualmente, el tipo aplicable al devengo de intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, superior al 15,000% nominal anual.”

En el caso de las subrogaciones del préstamo hipotecario del promotor, lo más probable es que en las escrituras del comprador no aparerezcan las cláusulas del techo ni del suelo, aunque pueden aparecer en la del promotor, y por tanto simplemente habría una breve reseña remitiéndose a la escritura hipotecaria del promotor. Ante la duda, hay que pedir al banco que den una copia de la escritura del préstamo hipotecario hecho al promotor, donde aparecerán las cláusulas originarias.

Pasos para pedir una hipoteca (II): tipos de préstamos hipotecarios

11 septiembre, 2009 2 Comentarios

Préstamos hipotecariosRetomando el tema de las hipotecas, hoy hablaré de los tipos de préstamo hipotecario que ofrece el mercado financiero. 

Se puede elegir entre distintas formas, dependiendo de las cuotas a pagar y los tipos de interés:

  • El tipo de interés FIJO. Es una forma de asegurar que, aunque varíen los tipos de interés, las condiciones del préstamo que se haya solicitado no cambian, de forma que siempre se pagará lo mismo (el tipo de interés nominal no varía en el tiempo que dura el préstamo, independientemente de lo que varíe el mercado hipotecario).

VENTAJAS: Al conocer la cuota exacta a pagar en todo momento, aunque los tipos de interés suban, la cuota no aumenta.

INCONVENIENTES: No favorece al comprador ante las posibles bajadas del tipo de interés y la comisión en caso de amortización anticipada es más alta. 

  • Tipo de interés VARIABLE, fijado con respecto a un índice de referencia (IRPH)*, que evoluciona a la alza o a la baja (según las oscilaciones del mercado), sumándole un margen con unas revisiones semestrales de actualicación del IRPH y la cuota mensual se ajusta a las tendencias de mercado. Es decir, el plazo de su préstamo se mantiene fijo y sólo varían (semestralmente) las cuotas mensuales.

VENTAJAS:  Adaptable a las variaciones del tipo de interés de mercado (si éste baja, la cuota también lo hará) y adecuado para situaciones de tipos de interés inferior y a plazos de amortización superiores que los préstamos a tipo fijo.

INCONVENIENTES: En caso de subidas de los tipos de interés, la cuota aumentará.

  • Tipo de interés MIXTO. Aquí se combinan: durante la primera parte del préstamo hipotecario un tipo de interés FIJO, con un tipo de interés VARIABLE para el resto del plazo del préstamo.

VENTAJAS: Se conoce la cuota a pagar durante el primer periodo de vida del préstamo.

INCONVENIENTES: En caso de que los tipos del mercado bajen durante el periodo de interés fijo, el contratante de la hipoteca no podrá beneficiarse de la bajada.

  • Cuota FIJA. Siempre se paga la misma cuota, incluso si varía el tipo de interés y ello supone un reajuste continuo del plazo.

VENTAJAS: La cuota no varía.

INCONVENIENTES: La incertidumbre que se genera sobre su plazo de amortización.

Los índices de referencia más utilizados, que recomienda el Banco de España, son: IRPH, CECA, Deuda Pública y Euribor BOE.

*IRPH: Éstos son indicadores que se aplican a estos préstamos hipotecarios variables al revisar y actualizar el tipo de interés; ellos marcarán el tipo de interés que habrá que pagar durante todo el periodo del préstamo. El Banco de España define, calcula y publica menusalmente estos índices de referencia en el BOE.

Hay tres modalidades de IRPH:

  • IRPH de Bancos: tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años, que concede la banca para la adquisición de una vivienda libre.
  • IRPH de Cajas: tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años, concedidos por las cajas de ahorros para la adquisición de una vivienda libre.
  • Tipo medio del Conjunto de Entidades: la media de los anteriores.

El CECA es el tipo medio aplicado por las Cajas de ahorros a los préstamos personales entre 1 y 3 años y, en el caso de los préstamos hipotecarios, a más de 3 años.

La Deuda Pública es el tipo de rendimiento interno, de 2 a 6 años, en el mercado secundario de deuda pública.

El Euribor BOE es la media aritmética simple de los valores diarios, del tipo de contado publicado por la FBE (Federación Bancaria Europea), para las operaciones de depósito en euros a 1 año, calculándose por una muestra de bancos, para operaciones entre entidades de igual calificación.

¿Cómo funcionan las revisiones del tipo de interés?

Cuando tiene lugar la revisión de nuestro tipo de interés, se le aplicará el último índice de referencia disponible / publicado, y se le añadirá un margen diferencial, que es la cantidad sumada al índice que se ha tomado como base. Desde ahora hasta al cabo de 6 meses (siguiente revisión), el tipo de interés del préstamo hipotecario consistirá en haber añadido el diferencial al último índice de referencia publicado.