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(I)Hipoteca Made In USA vs Hipoteca Made In SPAIN

2 enero, 2012 No hay comentarios

La polémica surgida  a raíz de algunas sentencia (Audiencia Provincial de Pamplona) que ha considerado saldada una deuda con el valor del inmueble que se hipotecó como garantía, impidió al banco acreedor, que continúe ejecutando, el resto del patrimonio del deudor.

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Aquí sólo pretendo hacer una introducción general a este tema, que ha suscitado polémica durante el 2011, pero que debe ser comentado más en detalle, por los distintos puntos a desarrollar, en siguientes posts.

La polémica generada por el modelo de hipotecas a la americana : en USA, sino puedes pagar la hipoteca de la vivienda, devuelves las llaves al banco y te olvidas, porque ahí se acaba la deuda. Ello hizo que aquí se intentara adaptar este modelo hipotecario, a una sociedad cansada de desahucios, subastas de viviendas, con unas tasas de paro que no han dejado de crecer, llegando a convertir las hipotecas en impagables. Parte de la clase política, que quiso prometer más de lo que podía cumplir, y también  desde el movimiento indignado de la calle, se trató de transmitir la idoneidad de instaurar este modelo en nuestra sociedad… pero no han llegado medidas de apoyo en este sentido.

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No se explicó en profundidad que también las hipotecas a la americana ( que son préstamos ) tienen letra pequeña, que los intereses de sus préstamos hipotecarios son más altos, cercanos al  5% , que los seguros de vivienda e impuestos son mayores que los nuestros, y que esta posibilidad se da solo en algunos estados. Se pregonan las bondades  de este sistema, pero no hay que olvidar que esto es algo que ya permitía la hipoteca de responsabilidad limitada de nuestra Ley Hipotecaria en su art. 140.

La banca en general, no ha estado a favor de introducir  la dación en pago, y  menos, que esta tuviese efectos retroactivos respecto de las hipotecas abiertas actualmente, excepto algún banco como Bankinter, que lanzó al mercado una hipoteca de la que solo responde el piso en caso de impago de la misma, llamada la hipoteca sin más ( la comentaré más a fondo en otro post ), pero se ha llegado a entender como un tema muy publicitario.

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La situación actual  supone que en los desahucios las familias pasan a perder, en la mayoria de los casos, sus viviendas, pero además siguen debiendo una cantidad de dinero al banco. Actualmente la banca está abierta a ofrecer alternativas para que algunas familias eviten llegar a la ejecución y posterior desahucio, intentando que paguen un alquiler, pero quedándose en la vivienda. Se recomienda, si se prevé que no se va a poder pagar la cuota hipotecaria durante algún mes, avisar con antelación al banco para tratar de negociar unos pagos puente/alternativos hasta que la situación económica se  vuelva a regularizar, tratando de evitar las  situaciones injustas que la actual ley hipotecaria pueda generar.

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EL SECTOR INMOBILIARIO: MIL Y UNA PREVISIONES DESDE 2007

1 noviembre, 2011 No hay comentarios

Es un sector que ha sufrido desde 2007 previsiones sobre su futuro de forma continuada, en muchos casos acerca del precio de la vivienda y la evolución de las ventas .. recordemos la época de los famosos brotes verdes !!.dudas-en inmobiliaria

Dado que es una industria que aportaba antes de la crisis  alrededor de un 17% del PIB del  país, está claro que a todos nos interesa y mucho, que el sector inmobiliario “progrese adecuadamente” y  se pueda compensar de alguna forma la falta de confianza de los compradores, que es la causa principal de la escasez de demanda actual.

Pero siempre es difícil hacer previsiones acertadas y que puedan orientar al comprador en un sentido u otro. Siguiendo palabras de E. Punset, los seres humanos no somos muy buenos haciendo previsiones de futuro, y por tanto, parece absurdo cuando alguien te dice que en tal fecha se acabará la crisis. Pienso que es más acertado exponer la situación  del momento actual de mercado, para que cada uno tome sus decisiones de compra/ venta de inmuebles en el momento que consideren más oportuno… sin aconsejar ya que nos estamos moviendo en  un mercado que  va a permanecer inestable durante un período de tiempo difícil de concretar.

 

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Por parte de los promotores, se considera que las medidas para salir de la crisis tienen que incidir en lograr un sector fiananciero saneado, sin lo cual, es imposible que el crédito  y la actividad vuelvan a fluir. Este colectivo empresarial ha sido el más penalizado por las entidades financieras en el momento de obtener financiación. En la situación actual, promotores y entidades financieras no están cooperando, sino compitiendo.

Se apoya la propuesta del PP de restablecer la desgravación fiscal por compra de vivienda asì como prolongar durante 12 meses la rebaja del Iva del 8% al 4% que grava obra nueva, ya que cualquier incentivo que estimule el mercado es positivo.

Y porqué entonces, si los precios acumulan un ajuste que en segùn que zonas ha llegado al 40% las ventas no se han recuperado? pues porque lo que no funciona es la financiación. Se habla de recapitalizar la banca, pero para ello se debería realizar un análisis en detalle de los activos que tiene cada entidad, a qué precios están anotados en su balance y cuál es le precio real que se pagaría ahora por ellos…. para que se pueda establecer cuánto dinero necesita cada banco en realidad.

Si pensamos en el comprador, porquè la demanda de vivienda está casi congelada en una época de rebajas ??. La gente no compra porque sabe que antes eran más caras, ahora han bajado, pero espera que estos precios sean todavia menores + los problemas que ponen los bancos a la hora de dar financiación a los compradores.

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De todo ello podríamos  concluir que la viviendas se venden más cuando suben de precio, que cuando están baratas en una posición de mercado a la baja. 

Estudiando la situación desde el punto de vista del mercado, vemos que  fue el primer sector que entró en crisis y probablemente sea el último en salir de ella. En el 2007 se negó  la crisis y fue  en el 2008 cuando se fue aceptando, apareciendo la bajada de precios de los inmuebles, empezándose a resolver los problemas corporativos de refinanciación de deuda, las daciones en pago o concursos y liquidaciones…. A día de hoy se puede decir que el sector sufre un año duro desde el principio de la crisis por el cierre del crédito, el aumento del stock de pisos, la bajada en precios y en ventas de viviendas,  así como también un descenso acusado en la construcción de obra obra nueva.

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