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Casas y pisos en venta o alquiler, se recomienda el Home Staging

7 noviembre, 2013 2 Comentarios

Se trata de una técnica que aporta buenos resultados en el momento de vender una vivienda, muy necesaria pues, en estos momentos de crisis en que las ventas han bajado considerablemente. Hace que la vivienda sea más atractiva al  cliente cautivando su atención de forma rápida.

El home staging es una técnica de marketing aplicada a la venta de viviendas. Busca optimizar el estado y la presentación de la vivienda antes de sacarla a mercado, para facilitar su comercialización:

*optimización de la iluminación de espacios,* modernizar el ambiente o la decoración , *si hay muebles rotos repararlos, *resolver problemas de olores, *amueblar espacios que estén vacíos o  quitar muebles en zonas muy recargadas para que los espacios de circulación sean amplios.

Siguiendo estas breves indicaciones al preparar un inmueble antes de su venta obtendremos un cambio muy positivo en la presentación de la vivienda, lo que permite vender/alquilar más rápidamente, y en general con más beneficio para el propietario.

Cómo repercute en la comercialización, un buen home staging  ?

*las fotos serán más atractivas, *   aumentan las visitas comerciales hacia la vivienda  * la primera impresión de los posibles compradores será mejor * facilita la operación de venta o alquiler * reduce la intención a negociar el  precio  por parte del  comprador *reduce el tiempo de comercialización de la vivienda, generando ahorro de costes al propietario * incrementa el precio de venta.

Además de usarse el Home Staging  por los propietarios individuales que venden su vivienda de segunda mano, también las utilizan las promotoras  y constructoras inmobiliarias creando pisos pilotos de un edificio o promoción de obra nueva, facilitando de esta forma, la venta del resto de los pisos y casas

Esta técnica apareció en Estados Unidos en los ’70’s  como innnovación en diseño interior dentro del marketing experiencial, extendiéndose luego por Europa y España

Con estos cambios, cómo se presenta la vivienda al cliente?:

-Con ambientes neutros.

Eliminando los detalles de gusto personal del propietario.

-Creando más luminosidad en las distintas estancias.

-Favoreciendo que las fotos sean óptimas para comercializar la vivienda en internet.

El objetivo es puramente comercial y por lo tanto no se trata de otra forma de decoración , ya que el resultado buscado es neutro, prescindiendo de gustos personales. Se utiliza tanto en viviendas vacías como decoradas, en pisos grandes o pequeños.

Trata de suplir la falta de imaginación que en muchos casos puedan tener los clientes, cuando van a visitar una vivienda, lo que les impide llegar a ver su verdadero potencial. En algunos casos, parejas jóvenes a acuden a ver un piso con decoración antigua y lo asocian con la “casa de los abuelos ” …. sin entender que con unas reformas el  aspecto de la vivenda cambia por completo !!.

 

(III) Pop-up’s : it’s here today and maybe gone tomorrow

12 marzo, 2012 No hay comentarios

Como el término  pop-up viene del mundo virtual, es lógico que también el pop-up store tenga su lugar como tienda virtual en las redes sociales.

Este video  de youtube   cuya temática es la venta directa en Facebook  a traves de pop-up’s, expone cómo permite además de hacer la venta on-line, acceder a nuevos fans para tu empresa. En este caso el funcionamiento en social media de estas tiendas sería parecido a la vida real.  Se crea una tienda para pocos días, que permite ver una linea de productos nueva, o una edición limitada, y que solo estará en esta pop-up’s durante un tiempo determinado. Si el cliente está interesado en comprar algún producto, se apunta al “added to a shopping cart” y su petición se reenvía a un sitio web seguro para pagar el producto.


 

El fenómeno de las pop-up’s nos lleva a pensar, como es habitual, que acabaremos viendo en España cosas que ya se han hecho fuera. En este caso quizás hemos de pensar también en los negocios complementarios:  Por ejemplo una firma de comida para perros  The barking dog podría abrir una heladeria pop-up’s para perros en Nueva York, para comprobar el impacto y la respuesta de mercado del lanzamiento de su nuevo yogur para perros “yoghund”.

 

 Según Newsweek, las empresas pop-up son consideradas como unas de las veinte mejores ideas de negocio en los próximos 10 años. Se deben entender como una novedad que irá apareciendo en varios formatos. Sería un  tipo de publicidad muy indicada para estos tiempos de crisis, al depender menos de la financiación bancaria. Defensores de esta idea creen que ha llegado para quedarse, teniendo en el futuro un gran impacto económico, como una ventana abierta hacia un cambio profundo de empresa….Perfilándose a la larga la gran empresa en general  y la empresa familiar en particular, como algo menos duradero en el tiempo. Pero en todo caso, yo no creo que la tienda y la empresa habitual dejen de existir, quizás sufran una transformación en cuanto a su concepto. Lo razonable es que el fenómeno pop-up’s se extienda, pero deberían coexistir sin problemas para su imágen, el lujo de las grandes marcas abriendo tiendas impactantes, con la efímera pop-up que le permita darse a conocer, como forma de expansión comercial de la marca o para test de nuevos mercados antes de lanzar sus productos  ……y entre sus ventajas:  se paga durante poco tiempo, no se da oportunidad a que el negocio se deteriore.

Si tomamos como referencia el mercado estadounidense que es probablemente donde los pop-up’s están creciendo más, vemos que la creación y el funcionamiento de estas tiendas es tan rápido que su montaje puede durar una semana y su  período promedio de actividad sería de dos semanas a dos meses. Los propietarios de los locales, inicialmente eran reacios a alquilarlos para este tipo de tiendas, pero tras la crisis y para no tener los locales con las persianas bajadas, decidieron aceptar este tipo de alquiler. De hecho ya están apareciendo nuevos jobs o empleos relacionados con estos proyectos, como la persona que intermedia para poner en contacto empresas y propietarios que quieran realizar este tipo de alquiler para pop-up’s y los decoradores especializados en este tipo de diseño y montaje.

Al parecer esto va a ir a más, y no solo puntualmente en campañas de navidad, sino que puede llegar a haber una rotación importante de estas pop-up’s, donde las marcas ofrecen productos en estas tiendas itinerantes y de bajo presupuesto, que no ofrecen en sus tiendas habituales, ya sea personalizando o diversificacando el producto que venden habitualmente, o para el lanzamiento de líneas de negocio complementarios a la marca.

LIQUIDO/AMORTIZO HIPOTECA O ME GUARDO LIQUIDEZ POR SI …..

6 diciembre, 2011 No hay comentarios

Los medios de comunicación están haciendo que la macroeconomía y las finanzas entren en nuestra vida con gran rapidez. Los acontecimientos se suceden a diario y cuando vamos comprendiendo los conceptos y la situación en sí, estos ya se han transformado.

Tengo una hipoteca y también  un dinero disponible…. ¿ es una buena opción amortizar la hipoteca o  es mejor esperar y estar protegido con liquidez frente a un posible emporamiento de las condiciones de mercado ?

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Cuando llegamos a estas fechas en que se va  acabando el año, los asesores fiscales te podían recomendar que con el dinero ganado, fueses liquidando/ amortizando tu hipoteca. Esto sucedía en épocas en que la economía estaba más boyante. Quizás desde un punto de vista económico era una idea aceptable. Porque cuanto antes se liquide, mas barato seria en términos de intereses, pero teniendo en cuenta que no todas las amortizaciones comportan mismos efectos:

* si se amortiza cuota: Interesante opción en momentos de tipos altos. El aumento de la cuota, pasada la revisón al alza, puede verse compensada en este supuesto

*Si se amortiza plazo: opción en el momento en que los tipos están bajos. Se alivia la carga financiera del préstamo con recorte en el pago de intereses.

Pensando  que esto opera en los primeros años del pago del préstamo, que es cuando se pagan la mayor parte de los intereses ( en los dos primeros años se acumula el 20% de éstos). En la mayoria de las hipotecas de nuestro país (que siguen el sistema de amortizacion francés ) el capital se amortiza de forma creciente, según transcurre el tiempo. Los intereses que se calculan sobre el saldo, se amortizan de forma decreciente. Si queda poco saldo por pagar, y  básicamente lo que falta por devolver es solo capital, las amortizaciones  operarán en la cuota y no en intereses, y por ello no afecta demasiado que el euribor esté alto o bajo.  Está previsto que en  breve el BCE baje los tipos de interés, y el precio del dinero en la zona euro volverá a estar al 1%, lo que supondría alcanzar el nivel más bajo desde que se instauró de la moneda única.

 Pero la pregunta en época de crisis, sería ¿ liquido/ amortizo la hipoteca o me guardo liquidez/cash por si lo necesito para situaciones inesperadas ?

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En general las hipotecas que se han hecho en los años pre-burbuja, han sido  a a 20 /30/40 años, por ello es como si se estuviese pagando un alquiler. Es como si se  hubiese comprado la casa para los hijos cuando los padres falten. Por tanto en estos momentos en que es posible que el empleo no está garantizado, que aumenta  la familia, y otras situaciones imprevistas que pueden hacer necesario estirar los ahorros….  para qué adelantar el pago del alquiler de varios  años ?

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En caso de que la fuente de ingresos sea razonablemente estable, y por tanto se pueda pagar la deuda cómodamente, no hay que tener miedo por estar endeudado, y a seguir pagando cada mes las cuotas de hipoteca. También la edad es motivo para decidir si quieres o no liquidar la hipoteca. Si estás en los 50’s y has recibido un pago en concepto de transmisiones hereditarias puede ser una buena opción dedicar esta cantidad a liquidar la hipoteca… pero si estás en los 30’s y debes dedicar todos tus ahorros a liquidar la hipoteca, hay que pensar que  pueden venir en cualquier momento pagos imprevistos, cambios, o simplemente quieres disfrutar de la vida… ya tendrás tiempo de liquidarla/ amortizarla más adelante. En el fondo se trata de tomar medidas que nos permitan salir airosos de este momento de crisis, tomando decisiones que no “hipotequen” nuestro futuro ni las ilusiones o proyectos ……aunque este postura tendrá sus detractores por considerar que no sea la mas correcta, económicamente hablando.

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A nivel general y vista la difícil tarea que es en la actualidad que la banca nos conceda cualquier tipo de financiación, ya sean créditos personales,  de empresa, o hipotecas, la postura más razonable dentro de la economía doméstica y dependiendo del bolsillo particular de cada uno, es tratar de generar ahorro para hacer frente a las circunstancias no previstas que a veces tienen efectos insospechados en nuestras vidas .

EL SECTOR INMOBILIARIO: MIL Y UNA PREVISIONES DESDE 2007

1 noviembre, 2011 No hay comentarios

Es un sector que ha sufrido desde 2007 previsiones sobre su futuro de forma continuada, en muchos casos acerca del precio de la vivienda y la evolución de las ventas .. recordemos la época de los famosos brotes verdes !!.dudas-en inmobiliaria

Dado que es una industria que aportaba antes de la crisis  alrededor de un 17% del PIB del  país, está claro que a todos nos interesa y mucho, que el sector inmobiliario “progrese adecuadamente” y  se pueda compensar de alguna forma la falta de confianza de los compradores, que es la causa principal de la escasez de demanda actual.

Pero siempre es difícil hacer previsiones acertadas y que puedan orientar al comprador en un sentido u otro. Siguiendo palabras de E. Punset, los seres humanos no somos muy buenos haciendo previsiones de futuro, y por tanto, parece absurdo cuando alguien te dice que en tal fecha se acabará la crisis. Pienso que es más acertado exponer la situación  del momento actual de mercado, para que cada uno tome sus decisiones de compra/ venta de inmuebles en el momento que consideren más oportuno… sin aconsejar ya que nos estamos moviendo en  un mercado que  va a permanecer inestable durante un período de tiempo difícil de concretar.

 

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Por parte de los promotores, se considera que las medidas para salir de la crisis tienen que incidir en lograr un sector fiananciero saneado, sin lo cual, es imposible que el crédito  y la actividad vuelvan a fluir. Este colectivo empresarial ha sido el más penalizado por las entidades financieras en el momento de obtener financiación. En la situación actual, promotores y entidades financieras no están cooperando, sino compitiendo.

Se apoya la propuesta del PP de restablecer la desgravación fiscal por compra de vivienda asì como prolongar durante 12 meses la rebaja del Iva del 8% al 4% que grava obra nueva, ya que cualquier incentivo que estimule el mercado es positivo.

Y porqué entonces, si los precios acumulan un ajuste que en segùn que zonas ha llegado al 40% las ventas no se han recuperado? pues porque lo que no funciona es la financiación. Se habla de recapitalizar la banca, pero para ello se debería realizar un análisis en detalle de los activos que tiene cada entidad, a qué precios están anotados en su balance y cuál es le precio real que se pagaría ahora por ellos…. para que se pueda establecer cuánto dinero necesita cada banco en realidad.

Si pensamos en el comprador, porquè la demanda de vivienda está casi congelada en una época de rebajas ??. La gente no compra porque sabe que antes eran más caras, ahora han bajado, pero espera que estos precios sean todavia menores + los problemas que ponen los bancos a la hora de dar financiación a los compradores.

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De todo ello podríamos  concluir que la viviendas se venden más cuando suben de precio, que cuando están baratas en una posición de mercado a la baja. 

Estudiando la situación desde el punto de vista del mercado, vemos que  fue el primer sector que entró en crisis y probablemente sea el último en salir de ella. En el 2007 se negó  la crisis y fue  en el 2008 cuando se fue aceptando, apareciendo la bajada de precios de los inmuebles, empezándose a resolver los problemas corporativos de refinanciación de deuda, las daciones en pago o concursos y liquidaciones…. A día de hoy se puede decir que el sector sufre un año duro desde el principio de la crisis por el cierre del crédito, el aumento del stock de pisos, la bajada en precios y en ventas de viviendas,  así como también un descenso acusado en la construcción de obra obra nueva.

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(I)Construmat 2011: internalización a China y posiblemente a Brasil.

16 mayo, 2011 1 Comentario

 Salón integrador de los diferentes agentes del proceso productivo de la construcción. Está organizando con acierto el proceso de internacionalización de las empresas del sector, mejorando la imágen internacional de éste, e iniciando una toma de contacto con la demanda potencial actual de estos mercados.

 

 

 

 

Construmat 2011, el salon Internacional de la Construcción   que se celebrará esta semana en Barcelona 16-21/5, en el recinto ferial de Gran Via, renueva su cita bianual con la noticia de  haber hecho sus deberes frente a la crisis.  Ha cerrado un acuerdo para la organización de esta feria en China en 2012, con el objetivo de ayudar a  que el sector del ladrillo empiece a penetrar en el mercado asiático. A su vez  también está  pendiente de cerrar un acuerdo con Brasil, para realizar allí la feria, con el consiguiente impacto en el mercado latinoamericano.

En España, es el salón más importante de la industria de la construcción, y de los más importantes de Europa, junto con Batimat.  Es donde :

* Convergen constructores, promotores, arquitectos, fabricantes de materiales.

* Aparecen nuevos procesos y desarrollos de materiales innovadores.

* Punto de encuentro para analizar, discutir y presentar los principales lanzamientos tecnológicos, las novedades de los mercados, así como  las nuevas tendencias industriales.

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Por la actual situación de crisis, la demanda de material de construcción cae en Europa. Las empresas que quieren obtener nuevos mercados deben salir al exterior, lo que también es una forma de dar salida al excedente de este tipo de maquinaria de construcción que hay en España. Esta nueva opción internacional de Construmat, quiere ayudar sobre todo a las pymes, que son las que tienen mayor dificultad para enviar misiones a China, facilitándoles su participación y asesorándoles a su vez,  sobre las peculiaridades del gran mercado chino. Donde el número de habitantes ronda la cifra de  los 1.400 millones, y el crecimiento de la construcción es espectacular debido principalmente a la migración interna de la población del campo a las grandes ciudades que necesita vivienda, y otros servicios (20 millones de personas anualmente), y que ya expuse en posts anteriores.

La internacionalización en empresas  fabricantes de material de construcción, que ya estaban posicionadas en otros mercados  exteriores, les ha permitido aumentar sus ventas. Un ejemplo es el grupo  Cosentino, fabricante de Silestone. Estaban bien posicionados en el mercado de EE.UU. Esta empresa explica en una entrevista publicada por El País,15/5, que  el 70% de su facturación  es de fuera de España, y esperan llegar en el 2013 al 82% de facturación exterior.  Su proyecto más inmediato para el 2011 es abrir en Asia y Latinoamérica.  Además de tener 30 personas para el área de innovación  y desarrollo de productos, donde investigan sobre nuevas tecnologías y diseños, como por ejemplo ECO, su producto ecológico ganador de varios premios europeos…..  “lo que nos da fortaleza es hacer cosas diferentes “.

 

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Menú para el 2011

6 enero, 2011 No hay comentarios

Difícil es aconsejar y mucho más lo es predecir.

Decir que el año 2010 fue un año caracterizado por la prudencia del inversor inmobiliario, hace suponer que el 2011 puede ir por el mismo camino, sobre todo en el sector residencial (muy influido por la falta de financiación bancaria, para inmuebles que no están dentro de la cartera de banca).

El motor de las transaciones inmobiliarias no residenciales, en 2011, podrían ser los centros comerciales y los locales, incluso por encima de las oficinas (básicamente debido al ajuste de ingresos por alquiler que han realizado los centros y también por la rotación de cartera de algunos inversores).

Las compañías patrimoniales de inmuebles,  cuyo negocio principal no es el inmobiliario, debido a la falta de financiación para seguir desarrollando su actividad, desinvertirán activos siguiendo el método ya muy habitual en sucursales de banca de “Sale & Leaseback” (venta y posterior arrendamiento), en condiciones atractivas para el posible inversor.

Es interesante ver, por otra parte, que una crisis también puede representar una fuente de oportunidades. Es sobre todo al final de ésta, cuando se suelen hacer las mejores inversiones…. pero la pregunta del millón es: estamos ya en el final? para contestar a ésto hay que estar atento a  movimientos inversores.

Si seguimos un poco el movimiento inversor que está haciendo Amancio Ortega (Zara) en los últimos tiempos, veremos que está cerrando sus Sicav (Sociedades de Inversión de Capital Variable), para dedicar este capital a inversiones inmobiliarias. Con estos fondos, Pontegadea, el Family Office de Ortega, negocia la compra de inmuebles de entidades financieras por ejemplo de BBVA.  Este banco previamente  los vendió al fondo inmobiliario REEF (propiedad de Deutsche Bank), quedándose BBVA como inquilino. A su vez, REEF ha iniciado la venta de activos y, al igual que otros inversores, Ortega aprovecha la necesidad de liquidez de las entidades financieras  para adquirir inmuebles de calidad con descuento. Además de invertir en España, también invierte en destinos internacionales como EE.UU, Méjico, Portugal, Francia, Alemania. Las compras que realiza Pontegadea se decantan por inmuebles de oficinas y comerciales, que actualmente tengan contratos de alquiler a largo plazo, situadas en los mejores barrios de las grandes ciudades (zonas prime), que es el sector que mejor aguanta la crisis, y en edificios singulares (Expansión, 21.12.10)

Otras grandes fortunas (Ej.:Isak Andic, Mango, compró recientemente un edificio en Pº de Gracia, 36 ) están invirtiendo en el ladrillo. Este tipo de compradores, que están muy bien asesorados, ven buenas oportunidades de negocio en medio de esta profunda crisis y en un mercado inmobiliario con precios a la baja.

Los ingredientes que propone Albert Einstein para superar la crisis, sin perecer en el intento, serían:

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(II) L’immobilier a París a le vent en poupe

27 agosto, 2010 1 Comentario

 

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Esta situación que vive París y parte de Francia, podría tratarse  de un repunte frágil del sector inmobiliario. Todo y que  comprar un bien inmueble, sea hoy un refugio seguro para el capital, hay que esperar a ver como irá el 2011, ya que no hay que olvidar que es un mercado frágil y desequilibrado por la crisis y  con una situación económica de morosidad.( Todo ello sumado a una posible alza de los tipos de interés y una reducción parcial de las ayudas ficales por parte del estado……deberia conducir a actuar con prudencia.

(Magazine  Le Point.fr  19.08.10) Este brutal despertar del mercado inmobiliario después de un período latente (en 2008) sa ha traducido en un alza importante de los precios que están llegando en la capital a niveles de antes de la crisis, y hace que la gente de arrepienta de no haber comprado un año antes, en vez de esperar a que bajasen todavía más.

..Pero la pregunta del millón ahora es :  Faut-il acheter maintenant?

Este aumento exhorbitante del precio de los inmuebles en 2010 se da sólo en las grandes ciudades, y en algunas periferias; en cambio, en las pequeñas cuidades del país y zonas rurales, el aumento, si ha existido, ha sido por lo menos dos veces menor. 

Para los compradores que están compando rápidamente y bajo presión porque hay poco producto y éste se vende en pocos días….. yo pienso que el precipitarse conlleva siempre un peligro y es inútil. En principio parece que  es bueno comprar ahora, por el tema comentado de las rebajas fiscales actuales y los tipos de interés que favorecen la compra, pero el argumento no me acaba de convencer del todo  ya que la compra de un inmueble requiere su tiempo de búsqueda y estudio de mercado, además de tener la cabeza fría  para  así evitar comprar  pisos mediocres y sobrevalorados , porque seguro que en un plazo +/- breve volverán a aparecer los buenos productos cuando  el mercado sea más fluido.

Yo supongo que unas ventajas fiscales+ tipos de interés bajo son un aliciente, PERO en un mercado con poca oferta se corre el riesgo de quedarte cualquier cosa a cualquier precio, y lo que se gana por un lado de ventajas fiscales, se pierde y con mucho  por el otro al comprar algo que en el nomento de venderlo  no te generará plusvalías porque se compró caro y no es un producto  prime, en  sí mismo.

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Pour les Notaires de France, cette hausse s’explique a la fois par la permanence des taux historiquement trés bas, mais aussi pour le valeur refuge donnée aux investissements immobiliers lors de periodes de crise.   A partir de aquí  me surgen preguntas como :  si suben las tasas los precios se hundirán?…….    se prevee otra burbuja inmobiliaria?   son los salarios capaces de aguantar estos niveles de precios ?…..

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