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Comprar piso para alquilar proporciona alta rentabilidad

1 Junio, 2016 1 Comentario

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foto: Passeig de Gracia en Barcelona- Qualinhabitat

 

Parece que estamos empezando un nuevo ciclo donde la vivienda vuelve a ser un objeto de alegría para pequeños y medianos ahorradores que buscan sacar rentabilidad.

Los inversores, huyendo de la escasa rentabilidad que les proporcionan a día de hoy otras inversiones como la Deuda Pública (cuya rentabilidad no  llega al 2% ) o los depósitos ( 0,3%), retornan al mercado inmobiliario, en concreto al residencial, en busca de refugio.

Invertir en compra de residencial para después alquilar, obteniendo una elevada rentabilidad  ( se puede llegar al 8,8% ) con un bajo nivel de riesgo;  teniendo en cuenta por un lado el rendimiento bruto del alquiler ( 4,6% ) mas la plusvalía a 12 meses  (4,2%).  Es una apuesta, que no se rentabilizará a corto plazo, sino en tres o cinco años.

Porqué están subiendo los precios del alquiler en España?  Esta crisis, que nos está pareciendo eterna, ha hecho que muchas familias aparquen la idea de comprar vivienda, para vivir de alquiler. El incremento de la demanda del alquiler hace que suban los precios. Actualmente la rentabilidad del alquiler es alta, pero no es previsible que se incremente mucho más ya que los salarios no parece que vayan a subir demasiado, en un plazo prudencial.

Desde un punto de vista inversor, que tipo de piso es interesante comprar en este momento ?

*Antes de comprar un piso en cualquier localidad, es recomendable realizar una investigación del mercado local para ver qué tal se está recuperando de la crisis  y luego estudiar más en detalle cómo se están comportando las distintas zonas. La autonomía que ofrecía en 2015 más rentabilidad por alquiler era Madrid y la que menos Baleares.

*Ubicación del piso: habría que empezar buscando en las zonas prime de las grandes ciudades.… que no es tarea fácil !. La apuesta por el centro es segura, pero hay escasez de oferta por la buena rentabilidad obtenida gracias a los altos precios/m2  que se puede permitir pagar una demanda  potencial muy solvente. Suelen ser zonas muy comerciales, céntricas y bien comunicadas, con altas expectativas  de revalorización, a lo que se suman las restricciones en el  uso del automóvil en el centro de las principales ciudades. Por tanto no hay que descartar un plan B,  porque a veces es mejor obtener un menor rendimiento, al adquirir un piso ubicado junto a la zona prime, que siempre tendrá una demanda importante de potenciales clientes para alquilar.

*Tipo de piso que sería más rentable para alquiler: Puede ser un estudio o una vivienda de máximo 80/ 90 m2.  Una ó dos habitaciones,  es lo que tiene más demanda.

Sin olvidar que el inmobiliario ha estado siempre muy unido al empleo y a la economía del país, sería aconsejable, antes de tomar decisiones para invertir, estar atentos al rumbo que tomará la actual situación política.

 

(III)TRANSMISIÓN DE INMUEBLES: VENTA vs. DONACIÓN…

5 Julio, 2011 9 Comentarios

Decisión que también irá en función, en muchos casos, del régimen fiscal que rija en cada momento en las distintas comunidades autónomas y no solo de las condiciones legales implícitas que pueden conllevar estos tipos de transmisión. 

Desde este punto de vista hay donaciones que todavía salen muy caras, ya que entre las diferentes comunidades autónomas, no todas disponen de un régímen fiscal favorable si nos centramos en el impuesto de Donaciones, lo cual  he comentado un poco por encima en posts (I y II) de esta serie sobre impuestos  de sucesiones y donaciones, dada la nueva trayectoria en la normativa que va a afectar a nuestra comunidad autónoma.  

 

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Por ello en  comunidades  como son : Andalucía, Asturias, Baleares, Cataluña, Extremadura  y La Rioja, es mejor hacer la venta del inmueble a los hijos,  que aunque incialmente sea una operación más costosa, puede resultar, a la larga, más rentable que la donación.

 No hay que olvidar en el momento de decantarse por una u otra opción, ver cómo está el mercado inmobiliario antes de decidir hacer la venta.  Tener en cuenta que en este momento el precio de los inmuebles está bajando,  pero de  diferente forma en cada comunidad.  Pensar si hablamos de segunda residencia o vivienda habitual,  y si  ésta se halla ubicada en la ciudad o fuera de ella, para que todo ello, junto con otras características  de mercado en el momento de la venta ayude a los padres a tomar la decisión de vender, o no, la vivienda a los herederos en el momento actual…. y quizás tomar una decisión alternativa, como sería la donación o el testamento al no basarse únicamente en datos fiscales.

En Baleares, Galicia, Asturias, Andalucía,  es más rentable vender la vivienda que donársela a los hijos. En Baleares  sólo se aplica un 3% de ITP.

En Andalucía  la venta  de un inmueble de  180.000 € supone un pago aprox. de 12.600 frente  a los más de 27.000 € de coste por donarlo, caso muy parecido al de Asturias.

En Galicia, el gasto tributario de la venta sería de 7.200 € por el itp rebajado al 4% , en cambio la donación, tendría un coste fiscal de  9.000 €.

pago de impuestos - escrituración de la donación

También hay que contar con el pago del IRPF y la Plusvalía.

En ambos casos,  de venta o donación, el que transmite el inmueble debe declararlo en renta al considerarse que “se han generado unas plusvalías que provocan alteración del patrimonio “.

En las ventas , se paga el IT  de bienes inmuebles al Ayuntamiento donde se encuenta ubicado el bien . En el caso de la donación el que la recibe es el que paga la plusvalía al  Ayuntamiento.

A pesar de que el panorama está mejorando algo, y las bonificaciones fiscales en tema de donaciones  se están generalizando, todavía hay comunidades en las que es bastante gravoso transmitir el bien, y la alternativa entonces, sería vendérsela a los propios hijos para pagar algo menos de  impuestos.