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(2)VIVIENDA FRACCIONADA: De compras por el mundo

31 octubre, 2010 3 Comentarios

Esto es, comprar solo una parte de la propiedad de la vivienda, no multipropiedad o derecho de uso.

comprar-fraccionado1La propiedad fraccionada permite que el comprador solo adquiera una porción, en vez de ser propietario del total de la propiedad. Lo que en un principio  se utilizaba para la compra de yates y aviones, hace dos décadas que se viene aplicando  en propiedades inmobiliarias en USA, y tambien en áreas de Europa que suelen tener una ocupación durante todo el año, como serían los resorts de golf en Algarve (Portugal).

Comprando una parte de la propiedad, que suele ser  de entre 1/4 (para usarla 13 semanas al año) y 1/12 ( un mes de uso), supone dar una  pequeña entrada, lo cual permitiria, por el precio de comprar una vivienda, comprar pequeñas fracciones de diferentes propiedades y en distintos lugares. Otra ventaja sería poder comprar una porción de una casa mucho mayor, por el precio de una pequeña.

Hay que tener en cuenta que si se compra una cuarta parte de la propiedad, el coste no será  exactamente la cuarta parte del precio de mercado de la casa, sino algo más. Este aumento es debido a que se  asumen los costes de administración, que conlleva la gestión de la finca por una empresa que se encargará de tenerla siempre a punto cada vez que hay el cambio de turno ( arreglos, mantenimiento, limpieza, jardineria, etc). Estos costes también se deben asumir mensualmente, y por tanto hay que contar con ese incremento cuando se decide por una compra de este tipo.

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Se puede confundir la idea de la vivienda fraccionada con la figura de la multipropiedad que tuvo mucho auge en los 80’s , pero las diferencias son :

  1. Comprar una vivienda fraccionada es parecido a comprar una vivienda completa, el nombre del propietario aparecerá en la escritura, garantizandole la propiedad de una parte de esa vivienda. Se llama “tenencia en común” con los otros propietarios. El titular puede vender, alquilar o hipotecar la propiedad durante el tiempo que él tiene adjudicado para su uso. En cambio la multipropiedad solo vende tiempo sobre el inmueble ( es un derecho de uso) , en vez de vender un título de propiedad sobre este. El valor de este “tiempo” se depreciará normalmente con el paso del tiempo. En cambio, la propiedad fraccionada sobre un bien inmueble, si la tendencia de mercado acompaña, se apreciará  como cualquier otro bien inmueble en propiedad.
  2. Con la multipropiedad, si la compañía que vende se disuelve, el que compró el derecho de uso, puede tener riesgo. Esto no ocurre en la compra fraccionada, ya que la propiedad compartida es independiente de la empresa que lleva su  gestión.
  3. En muchos tipos de multipropiedad  ésta se realiza sobre habitaciones de hotel ó apartamentos que pueden variar en cada momento, porque solo han comprado tiempo. En la propiedad fraccionada, se obtiene parte de una vivienda, que no va a cambiar.

 Para vender la propiedad fraccionada: Si no hay ninguna estipulación especial en el contrato, se puede vender en cualquier momento y recuperar la porción de la inversión inicial ( o más si la propiedad se ha apreciado con el paso del tiempo), aunque suele haber en este caso, algún tipo de cargo extra. Dependiendo de los términos del contrato, algunas compañías pueden ofrecer la recompra de la fracción, pero otras pueden cargar una comisión  por venderla de forma privada.

 Algunos contratos de fracción, se hacen por un determinado plazo de años, y transcurrido este plazo, es posible vender el bien,  dividiendose en partes iguales, entre todos los propietarios, el precio obtenido. También cabe la posibilidad de empezar de nuevo, otro período en las mismas condiciones, o bien, si uno de los copropietarios lo quiere comprar, tendrá un Dº de compra preferente.

A veces hay la idea de comprar una propiedad, pero  ….para que la voy a comprar si la voy a usar poco?. Aquí aparecen las ventajas de la compra fraccionada.

  • En vez de asumir el coste asociado de una vivienda, se divide el coste de amueblarla, mantenimiento, seguros, reparaciones, seguridad, tasas, entre todos los copropietarios..
  • Los problemas de mantenimiento que acarrea tener una segunda residencia, los realiza la empresa que gestiona la propiedad…..cuando llegas está todo en perfectas condiciones….. cuando te vas no te preocupas, porque la casa estará bien cuidada.
  • No es necesario  tener un gran capital invertido en ella, y se puede destinar la inversión del sobrante a otros temas.
  • Las casa vacía siempre tiene más riesgos, pero en este caso, siempre estará habitada.
  • Los propietarios de  segundas residencias, las suelen usar como mucho 4-12 semanas al año. La propiedad fraccionada hace que el precio de compra encaje con el uso que se le daría a una casa de vacaciones.

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