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La Burbuja inmobiliaria en España no ha existido, según Montoro

14 noviembre, 2013 3 Comentarios

Estos días han aparecido en los diversos medios las Opiniones del Ministro de Hacienda  C. Montoro, expresadas en las jornadas de ACI, Asociación de Consultoras Inmobiliarias :

*Nunca ha considerado que en España ha habido burbuja inmobiliaria, solo financiera.

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*Se va a seguir estimulando la recuperación del sector inmobiliario, “porque cuando mejor les vaya antes saldremos de la crisis. Ya que es un área vital de la economía Española”. *”Cuando este sector ofrezca cifras elocuentes de recuperación de la actividad es que la crisis se ha superado definitivamente en España”.

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Declaraciones Sorpresa !…Pero que no estábamos todos de acuerdo, prensa, empresas, ciudadanos y poder político, en que hemos vivido durante los últimos años, la creación y posterior eclosión de una burbuja inmobiliaria y a su vez, una financiera también ?. Pues tras estas dclaraciones, parece que sólo hemos vivido una burbuja, la financiera.

 

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foto: budgetrealty.com

Con esta negación de la burbuja inmobiliaria, que explicación tiene :

El número de viviendas que sobran, los cientos de constructoras que han ido quebrando en los últimos años, además de la cantidad de viviendas que han arruinado a muchos compradores en nuestro país al devaluarse tanto el valor de compra de su vivienda que ésta ya no sirvió para  avalar sus deudas con el banco.? ( el precio de la vivienda ha llegado a bajar, en algunos casos, hasta el 50% de su valor de mercado anterior y los solares todavía más  )

Y el  agujero financiero, no ha surgido tras una sobrevaloración de todos los activos del mercado inmobiliario ?…. llegando a crear la Sareb, o sociedad de gestión de activos cuyo objetivo es dar salida a estos inmuebles que proceden de la restructuración bancaria….

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La famosa ley 6/1988/13/4 sobre el régimen de suelo y valoraciones, permitió que el suelo urbanizable creciera de forma exponencial, llegándose a considerar una de las causas de la actual crisis. Fueron solares cuya clasificación quizás se revierta, o bien se queden como calles de farolas, con o sin casas (ya se comenta la posibilidad de derruir las urbanizaciones que están a medio construir), pero vacíos de habitantes.

Me parece estupendo que desde el gobierno se quiera ayudar a recuperar el sector, pues ha estado muy tocado durante los últimos años. PERO dónde está la financiación para que la gente pueda compar los pisos que están a la venta …. Por ahora, sólo los  pisos que están a la venta en manos de entidades financieras, son los únicos que  pueden obtener una hipoteca.  Para el resto de viviendas, lo que se impone es comprar piso con fondos propios, es decir Sin Hipoteca .

Las conclusiones a este tema propuestas por  J. Tejedor, catedrático de Derecho Administrativo, pasan por  considerar que hubo una construcción basada en la conversión del suelo y los productos inmobiliarios en valores especulativos, donde prima la inversión y no el uso, llegando a construir en nuestro país más viviendas que en Alemania, Francia y UK juntos. Los nuevos solares urbanizables generaron plusvalías en manos privadas y han sido asumidos por el estado en forma de deuda para sostener el sistema financiero ….. Su propuesta para el mercado inmobiliario de los próximos años, debería comprender una combinación de rehabilitación y  renovación urbana, gestiónando el parque de viviendas existente. Impulsando una promoción de viviendas asequible bajo normativa  jurídica renovada, atendiendo a una demanda que ha de tomar en consideración la ciudad existente.

 

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Banco Malo: valoración de compra de los activos a las entidades, cuál será el corte ?

2 septiembre, 2012 1 Comentario

La valoración  va a ser uno de los factores clave en la actuación del banco malo. Desde que se acabó la burbuja inmobiliaria los precios de los activos sufrieron un descenso.

Foto: financialinfo.com

Si ya hubo una rebaja promedio  de los activos de los bancos superior al 30% sobre los precios que se marcaban en los momentos más altos, 2007, está previsto que el banco malo los compre con más rebaja… pero de cuánto más, del 50%, 60% ? .

Dependiendo si el Estado compra el suelo/ los activos con poca rebaja, se puede entender de alguna forma que está favoreciendo a la banca. Es decir, al pagarle una cantidad, que aunque rebajada sea relativamente alta, es como si le regalase dinero porque la entidad difícilmente podría vender esos activos  por ese precio. Por su parte el Estado se cargará con unos activos que le costará mucho tiempo poder vender a un alto precio, sin incurrir  en pérdidas. Está previsto que este banco tenga 15 años para comercializar el producto inmobiliario y tratar de ser una sociedad rentable.

Al hacer la valoración, si el Estado recorta mucho los precios, sale beneficiado ya que venderá en un plazo menor y recupera el dinero invertido. Pero se crea un  problema para el banco  que se traspasa los activos , ya que al recibir poco dinero por las promociones inmobiliarias,  deberá aprovisionar más.  Cuanto mayor sea el descuento que se aplica sobre el valor que consta en los libros, se producirá un agujero mayor en la entidad que los ha transferido. Si se tratase de un banco saneado, podría llegar a entrar en pérdidas, con lo cual, pasaría a formar parte de los bancos que piden ayudas públicas.

La información que se ha dado al respecto “utilización del precio de mercado para la valoración de los inmuebles en las carteras de banca” (cinco días 1/9/12). “El punto de partida de la rebaja de precios prevista según dejó traslucir el gobierno, son las provisiones que se han exigido : 80% para el suelo, 65% para promociones en curso, 35% para vivienda terminada. A partir de ahí el descuento adicional no tiene porque ser muy significativo.”

Será el Banco de España quien establecerá los precios  mediante informes de expertos independientes. Al parecer, se toman como referencia los precios de mercado actuales, y un valor razonable, en la medida de lo posible, para el suelo.

También ha quedado establecida la forma de financiación  de la sociedad de este banco malo, que será 50% de inversión privada, la cual  deberá ser captada en tres meses para poder empezar a cubrir la mitad del ladrillo  que se traspasará desede Caixa Catalunya, Nova Galicia, Bankia, Banco de Valencia, entidades que ya están  nacionalizadas.

De todas formas quedan varios puntos en el aire, como la forma de atraer a inversores privados. Para ello es necesario que los activos se oferten a precios muy bajos como proponen desde Bruselas… Pero  el caso de los solares, son de difícil salida  y tardarán años en venderse. Es por ello que se prevé que el banco malo cree a su vez  unas sociedades o fondos para poder separar distintas carteras según sean los tipos de activos, y dirigirse a diferentes grupos de inversores.

(II)Warren Buffet, de la inversión en general a la inversion inmobiliaria en particular.

6 marzo, 2012 2 Comentarios

“Hay que invertir en algo, esa es la cuestión “… y si pudiera compraría un par de cientos de miles de viviendas unifamiliares estadounidenses ya que son una buena inversión en este momento, mejor que la bolsa….el problema está en lo complicado de gestionar esa cantidad de viviendas.

 

 

Durante la entrevista que realizó Warren Buffet para la CNBC, cuyo vídeo he incluído, aconseja a los ciudadanos americanos que se hipotequen por 30 años, refinanciando el crédito a medida que los tipos vayan cayendo. Sus recomendaciones son seguidas por inversores no solo de Wall Street sino de todo el mundo.

En su exposición, dice que si alguien estaba interesado en adquirir una casa hace cinco años no la compraba por considerarla cara, pero actualmente hay la idea de que van a bajar todavía más, y por tanto, tampoco hay compradores. Por su parte anima a que se obtengan hipotecas  lo que ayudaría a fortalecer el $ provocando que los intereses de las viviendas bajen, y con el tiempo se podrá renegociar el crédito a la baja, una vez que los tipos vayan cayendo. Recalcando que es mejor invertir en ladrillo que en bolsa.

Una sintesis de los consejos que da en cuanto a oportunidades de inversión en estos momentos, enfocadas al largo plazo:

1-Las inversiones determinadas en una moneda en concreto incluyen fondos de mercado de dinero, bonos, hipotecas, depósitos bancarios…”No compren bonos ni participaciones relacionadas con divisas, están entre los activos más peligrosos. Los rendimientos actuales, no compensan el riesgo que se asume en términos de poder adquisitivo”.

2-Con respecto a las inversiónes en activos que nunca generarán nada : Por ejemplo el oro.  Debido al temor que supondria un derrumbe de la moneda, hace que los inversores lo compren como valor refugio. Es un activo estéril, que solo adquiere popularidad en momentos de temor. El comprador lo adquiere con la esperanza de que otra persona pague más por ello. ( recordemos el caso de los tulipanes s.XVII, en Holanda ). Buffet cree que los inversionistas se equivocan, en el momento actual,  al refugiarse en este metal, porque  esperan que mucha gente por temor  compre masivamente el oro, logrando un alza de los precios,   lo que les confirmará que su tesis de la inversión era buena, pero se acaba creando una burbuja, que al final estallará… confirmando la frase : ” Lo que el tonto lo hace al final, el sabio lo hace al principio”..

3-Considera como compras seguras las acciones, tierras agrícolas, viviendas: porque en el futuro la población, seguirá consumiendo bienes que la empresas continuarán ofreciendo,  como alimentos, etc.; la gente intercambiará lo que ella produce por lo que otros generan…… y requerirá más espacio para vivir que ahora.

 

EL SECTOR INMOBILIARIO: MIL Y UNA PREVISIONES DESDE 2007

1 noviembre, 2011 No hay comentarios

Es un sector que ha sufrido desde 2007 previsiones sobre su futuro de forma continuada, en muchos casos acerca del precio de la vivienda y la evolución de las ventas .. recordemos la época de los famosos brotes verdes !!.dudas-en inmobiliaria

Dado que es una industria que aportaba antes de la crisis  alrededor de un 17% del PIB del  país, está claro que a todos nos interesa y mucho, que el sector inmobiliario “progrese adecuadamente” y  se pueda compensar de alguna forma la falta de confianza de los compradores, que es la causa principal de la escasez de demanda actual.

Pero siempre es difícil hacer previsiones acertadas y que puedan orientar al comprador en un sentido u otro. Siguiendo palabras de E. Punset, los seres humanos no somos muy buenos haciendo previsiones de futuro, y por tanto, parece absurdo cuando alguien te dice que en tal fecha se acabará la crisis. Pienso que es más acertado exponer la situación  del momento actual de mercado, para que cada uno tome sus decisiones de compra/ venta de inmuebles en el momento que consideren más oportuno… sin aconsejar ya que nos estamos moviendo en  un mercado que  va a permanecer inestable durante un período de tiempo difícil de concretar.

 

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Por parte de los promotores, se considera que las medidas para salir de la crisis tienen que incidir en lograr un sector fiananciero saneado, sin lo cual, es imposible que el crédito  y la actividad vuelvan a fluir. Este colectivo empresarial ha sido el más penalizado por las entidades financieras en el momento de obtener financiación. En la situación actual, promotores y entidades financieras no están cooperando, sino compitiendo.

Se apoya la propuesta del PP de restablecer la desgravación fiscal por compra de vivienda asì como prolongar durante 12 meses la rebaja del Iva del 8% al 4% que grava obra nueva, ya que cualquier incentivo que estimule el mercado es positivo.

Y porqué entonces, si los precios acumulan un ajuste que en segùn que zonas ha llegado al 40% las ventas no se han recuperado? pues porque lo que no funciona es la financiación. Se habla de recapitalizar la banca, pero para ello se debería realizar un análisis en detalle de los activos que tiene cada entidad, a qué precios están anotados en su balance y cuál es le precio real que se pagaría ahora por ellos…. para que se pueda establecer cuánto dinero necesita cada banco en realidad.

Si pensamos en el comprador, porquè la demanda de vivienda está casi congelada en una época de rebajas ??. La gente no compra porque sabe que antes eran más caras, ahora han bajado, pero espera que estos precios sean todavia menores + los problemas que ponen los bancos a la hora de dar financiación a los compradores.

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De todo ello podríamos  concluir que la viviendas se venden más cuando suben de precio, que cuando están baratas en una posición de mercado a la baja. 

Estudiando la situación desde el punto de vista del mercado, vemos que  fue el primer sector que entró en crisis y probablemente sea el último en salir de ella. En el 2007 se negó  la crisis y fue  en el 2008 cuando se fue aceptando, apareciendo la bajada de precios de los inmuebles, empezándose a resolver los problemas corporativos de refinanciación de deuda, las daciones en pago o concursos y liquidaciones…. A día de hoy se puede decir que el sector sufre un año duro desde el principio de la crisis por el cierre del crédito, el aumento del stock de pisos, la bajada en precios y en ventas de viviendas,  así como también un descenso acusado en la construcción de obra obra nueva.

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