Comprar vivienda en el mundo…. lo que hay que evitar

18 Diciembre, 2010 2 Comentarios

Algunas indicaciones al comprar fuera, para no caer en ……

 

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1- Sobrevalorar el propio presupuesto:

Es peligroso confiar solo en las rentas del alquiler del inmueble que se obtendrán,  para hacer  el pago mensual de la hipoteca. Se tienen que tener siempre fondos de reserva

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2- Firmar un contrato sin el correspodiente  aseosoramiento legal por parte de un abogado.:

Es de crucial importancia que sea revisado por un abogado cualquier documento que se vaya a firmar. Cuando se realiza una compra sobre plano, o cuando se hacen viajes de reconocimiento a la zona y a  las promociones,  en esta fase es posible que haya un momento de presión para que se firme algún tipo de documento,  contrato,  pago a cuenta, etc. Hay que pensar que un abogado eficiente siempre estará disponible, bien  por  email o por fax, para revisar el contrato.

 

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3-Confiar en algo, a menos que esté especificado en el contrato.:

En la mayoría de casos es la propia promotora que vende el bien, la que se va a encargar de gestionar el alquiler del inmueble durante los meses que no esté ocupado por el propietario, que se concretarán con antelación, cuándo la propiedad tiene previsto disponer  del inmueble. Los  puntos que deben quedar claramente determinados serían : los meses que va  a alquilarse, el total  de alquiler que se cobrará,  la cantidad que cobrará el propietario del inmueble y cuánto se queda finalmente la agencia. Las garantias de alquiler, en concreto, siempre se basan en promesas verbales, pero a menudo no están especificadas en las caúsulas del contrato. Hay que asegurarse que el contrato no tiene fisuras, en este sentido.

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4-Cerrar los ojos a los costes adicionales.:

 En algunos paises las tasas y los impuestos pueden añadir otro 15% al precio de compra.  Hay que añadirlo a la suma total.

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5-Ignorar el efecto de las fluctuaciones  de las monedas.:

 El valor del Euro € puede  variar,  aumentando o disminuyendo en base a la fluctuación con repecto a otras monedas como el Dolar $.

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 6-Ignorar el sistema local de tasas:

Hay que estudiarse bien las obligaciones fiscales y no suponer que los pagos que hacemos en nuestro país, se hacen de la misma forma en el país donde vamos a comprar el bien.

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7- Utilizar un abogado que trabaje  o tenga una relación muy estrecha con la empresa promotora. :

Para evitar una situación de conflicto de intereses entre el promotor o agente al cual le estamos comprando, siempre es mejor acudir a un abogado externo a la promotora.

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8-Comprar con el corazón y no con la cabeza:  La mayoria de las compras en el extranjero funcionan bastante bien… ……Pero puede ocurrir que la propiedad de sus sueños se convierta en una pesadilla si no se ha hecho un buen estudio de mercado previo, antes de decidir la compra del inmueble.

Casas con bodega

9 Diciembre, 2010 No hay comentarios

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bodega en acero

Para los propietarios que son aficionados al vino y por tanto les gusta tenerlo en casa,  hay una serie de pautas a  seguir que les ayudarán a conservar los buenos vinos en perfecto estado.

– Un entorno con suficiente ventilación para evitar los malos olores.
– Muy poca presencia de luz
– La temperatura ambiental debe de estar entre los 10º y 16ºC.
– la humedad debe de estar sobre el 60%
– las botellas deben de estar colocadas de manera horizontal para que el vino no humedezca los corchos.
– Deben de estar colocados en un lugar donde no haya vibraciones.

Actualmente, con los armarios de cristal, especialmente diseñados para guardar el vino, y en la mayoría de la casos climatizados a la temperatura adecuada para  su conservación, se hace menos necesario tener la tipica bodega en los sotanos de la vivienda, lo cual ahorra espacio y garantiza una mejor conservación del vino porque su temperatura se mantiene constante.

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bodega en madera

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Hay variedad de estilos para decorar una bodega. Desde las clásicas realizadas en madera, que  cambian su diseño haciendo muebles a medida para cada rincón, o bien simplemente apilando los módulos necesarios para almacenar la cantidad de botellas que se disponga.

 

 

 

 

 

 Luego están las más actuales, que incluyen también las realizadas en metal, como el diseñado por el estudio español de arquitectura A-Cero. Lo mejor es ver las fotos….. 

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bodega integrada en mesa de cocina

bodega madera y cristal acondicionado

 

 

Fundación TELEFONICA : Exposición OSCAR NIEMEYER

8 Diciembre, 2010 5 Comentarios

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A punto de cumplir 103 años, premio Pritzker de arquitectura ’87 y con un  apabullante curriculum de obras de arquitectura internacionalmente reconocidas, sigue estando en activo.

 

Una de las líneas de su pensamiento artístico, reflejado a lo largo de su obra, se resume en esta frase :

No es el ángulo recto que me atrae, ni la línea recta, dura, inflexible, creada por el hombre. Lo que me atrae es la curva libre y sensual, la curva que encuentro en las montañas de mi país, en el curso sinuoso de sus ríos, en las olas del mar, en el cuerpo de la mujer preferida. De curvas es hecho todo el universo, el universo curvo de Einstein. — Oscar Niemeyer

De sus palabras se deduce que la arquitectura moderna, debe dejar de ser esclava de las líneas rectas y toma las curvas como protagonistas de sus obras, haciendo una referencia constante en sus obras a las estructuras de la naturaleza….. Para ello exploró las posibilidades del hormigón armado,  llegando  a crear superficies curvas ( las innovaciones favorecen nuevas posibilidades creativas).

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Otra de sus líneas de pensamiento ….  Niemeyer rompe con la idea de que la forma sigue a la función y demuestra que cuando una forma es bella se convierte en funcional, y por tanto, en fundamental para la arquitectura.- Norman Foster

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Es uno de los arquitectos más prolíficos del s. xx, creando construcciones imaginativas, curvas ( más complejo que la  línea recta), con color, que revolucionan la arquitectura del momento. No sólo es arquitecto, es escultor, dibujante, pensador, humanista e innovador, cuya modernidad asombra tanto conceptual como técnicamente…. ” la nueva forma diferente, que sorprende, eso es la arquitectura” – O. Niemeyer

La importancia de su obra, en relación con la arquitectura contemporánea: Creó los más importantes edificios de  Brasilia, capital  que aunque se hizo en solo 4 años y en pleno siglo xx, ha sido declarada ciudad Patrimonio Histórico y Cultural de la Humanidad por la Unesco. Es una arquitectura valiente, escultural, con pasión por el color, y sin comparación con nada de lo que se haya hecho anteriormente. ” Cuando me encargan un edificio público, intento hacerlo bonito, diferente, que genere sorpresa…” -O. Niemeyer.

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Nacido en Brasil 15.12.1907, insatisfecho con la arquitectura existente en su país, decidió dedicarse a esta carrera plasmando su propia personalidad en la arquitectura que ha estado realizando hasta hoy. Se ha convertido en una figura universal, a la que asociamos con el modernismo Brasileño, …pero a  la pregunta ¿se le puede incluir dentro de las pautas del modernismo o es un “outsider” ?  Realmente tiene una libertad de creación en sus dibujos, llegando a encontrar su propio camino dentro de la arquitectura moderna.

Catedral Metropolitana de Brasília

 

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Para entender a este arquitecto, que además de dibujar su obra, se ponía a escribir, para darle sentido….lo mejor es ver el reportaje gráfico.

 Su obra es muchísimo más extensa, y para no alargarme, incluyo un breve resumen con lo más destacado de su carrera:

  • Siguiendo inicialmente las ideas de Le Corbusier, colabora en el proyecto del edificio de las Naciones Unidas, New York,1952.
  • En 1956 trabaja en el proyecto de la construcción de la nueva capital de Brasilia, donde se encarga  del diseño de edificios, residenciales, comerciales y administrativos: Catedral de Brasilia, Palacio de Planalto, Palacio de Itamaraty ….. Brasilia fue una ciudad que se diseñó, se construyó, se desarrolló urbanísticamente y se inauguró en cuatro años, que fue lo que duró el mandato presidencial de Kubitschek.

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  • En 1966 se ve obligado a exiliarse durante el régimen politico militar que hubo en Brasil, a París, desde donde hace proyectos para Portugal, Marruecos, Malasia.
  • En los 80’s  vuelve a Brasil,  realiza sedes corporativas en la ciudad de Brasilia, como el Memorial JK., el Panteón de la patria, los Sambódromos de las ciudades de Rio y Sao Paulo, el Memorial de América Latina….
  • En 1991-1996 realiza el museo de Arte Contemporáneo de Niteroi(MAC), considerada por muchos su mejor obra.

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  •  2002 Se Inaugura el museo Oscar Niemeyer en Curitiba al Sur de Brasil.
  •  2007 Es invitado a diseñar un estadio con motivo de la copa mundial de fútbol 2014 . También se inagura El Teatro Popular Oscar Niemeyer de Nitéroi, en Rio. Es una obra dedicada a Brasil con los colores verde, amarillo, azul y blanco. 

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  • En la actualidad, y a apunto de cumplir los 103 años, está en activo, totalmente lúcido, haciendo arreglos de sus antiguas obras, consideradas como patrimonio nacional o internacional, que solo pueden ser modificadas con su autorización.

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 Integra las construcciones dentro de su entorno natural,  incluyendo la vegetación y el agua, en forma de lagos, como parte de su obra.

Esta exposición que se celebró por Fundación Telefónica, junto con Fundación cultural Hispano -Brasileña, a raiz de la semana de arquitectura organizada por el Ayuntamiento de Madrid, el Coam y la fundación arquitectura Coam, presentó una completa visión de la obra del centenario arquitecto.

 

 

 

LEDS ponen LUZ y DISEÑO para estas fiestas

6 Diciembre, 2010 No hay comentarios

….. para celebrar Navidad y el año nuevo 2011, las principales ciudades Españolas y Europeas se iluminan de diseño.

 

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Del 4 de Diciembre y durante varios meses estará vigente, la Exposizione Internazionale Della Luce di Milano. Esta  exhibición se propone hacer brillar la ciudad con instalaciones luminosas de diseño de famosos creadores como Matteo Thun & Partners, Fabio Novembre, junto con proyectos de jóvenes profesionales y estudiantes de escuelas de diseño, que  presentaron previamente sus proyectos en el Led Award Contest, patrocinado por la Comune di Milano, Corriere de la Sera, H&M, Nespresso, Luce&Design, Ubi Banca, a2a, Audi, Guzzini, Swarovsky, Santa&Cole….. entre otros.

Los proyectos se han situado en calles ( Via Montenapoleone), plazas, fuentes, parques, monumentos, palacios, que junto con el proyecto de iluminación interior que  hace destacar los vitrales del Duomo realizado por el estudio Castagna & Pavelli  con Philips, forman el circuito de esta 2ª exhibición de Led 2010.

Los Leds, en cualquiera de sus variaciones ( blancos, de colores, OLEDS) proporciona energía, eficiencia, miniaturización, control, automatización y otras posibiliades para iluminar el futuro de formas que todavía ni se imaginan.

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Estas fotos son sólo una breve recopilación de las imágenes de  esta exposición de iluminación, con un diseño creado por medio de  leds en diferentes colores, constituyendo la luz la esencia misma de la decoración, en distintas zonas  de  Milán.

Erco es una de las  empresas que promueve la iluminación con leds, en continua investigación y desarrollo de este sistema de iluminación para decoración, con presencia internacional ( “Light+Building 2010” in Frankfurt), y en nuestro país. 

 

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Home Green Home

5 Diciembre, 2010 No hay comentarios

 

La eco arquitectura, o desarrollo de la arquitectura buscando generar un menor impacto medioambiental, estaría interrelacionada con arquitectura orgánica, sostenible, bioclimática, eco-diseño… 

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Basada en el aprovechamiento de los recursos naturales, tratando de minimizar el impacto ambiental de los edificios sobre el medio ambiente y sus habitantes.

Busca resolver reducción del consumo de energía para calefacción, refrigeración iluminación…. cubriendo la demanda de estas necesidades con fuentes de energía renovables. La eficiencia energética trata de que la arquitectura utilice  técnicas útiles para reducir las necesidades de consumo energético de los edificios, alimentando el ahorro energético,  ya sea a través de la búsqueda de capturar energía solar como haciendo que generen su propia energía.

 

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Las construcciones ecológicamente sostenibles abarcan aspectos económicos, sociales y medioambientales.

Se edificarán en lugares donde el impacto medioambiental sea menor, centrandose en temas realtivos al consumo energético, hídrico, y elementos químicos utilizados en  la construción.

Los materiales y energías utilizados en estas construcciones deben ser renovables. Se utiliza electricidad verde: energía solar fotovoltaica ( placas solares), geotérmica ( se recoge del suelo, formada por los residuos que genera la propia vivienda se puede generar biogás que sirve para satisfacer las necesidades energéticas de la edificación).

Hídrico: Conservación e integración  del agua de lluvia. Utilizando el agua reciclada de la vivienda para riego del jardin, etc.

La arquitectura bioclimática tiene en cuenta las condiciones medio-ambientales donde se ubicará el edificio, llegando a conseguir un bienestar interior sin apenas necesidad de recurrir a sistemas de climatización. Para ello, aprovecha las fuentes naturales de luz,  calor  y frescor utilizando técnicas como la orientación, el aislamiento de sus muros, enterrar parcialmente la casa, poner vegetación en el techo. Estas técnicas se utilizarán dependiendo, en cada caso, del tipo de climatología que se deba contrarestar ( muy calurosa o muy fría).  De hecho la arquitectura bioclimática ha estado presente en la arquitectura tradicional de los países ( en Islandia y los países Nórdicos se pueden encontrar casas tradicionales que todavía conservan sobre sus tejados vegetación que atempera la vivienda durante los largos y fríos períodos invernales), es coherente con la optimización de los recursos naturales en la vivienda.  Los tejados verdes mejoran el aislamiento reduciendo el calor y el frío que recibe el techo. Filtra la contaminación y absorve el dióxido de carbono del aire. Aisla del sonido. Hace más frescos los espacios debido a la transpiración de las plantas, reduciendo así, la utilización de  aires acondicionados.

Zen architects tienen varias propuestas de casas ecologicas.

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(5) IBI, PROPERTY TAX : de compras por el mundo

26 Noviembre, 2010 No hay comentarios

Impuesto sobre bienes inmuebles, impôt foncier, grundsteuer, stondbeleisting, propietá fiscale, imposto sobre a propiedades, emlak vergisi………. Las tasas se pagan  de una forma u otra en la mayoría de países.

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Los impuestos son inevitables. Los que afectan a los inmuebles, son de varios tipos:

1- Impuestos derivados de la compra del inmueble: Se cargan en la mayoria de los países; pueden recibir distinta denominación como STAMP DUTY, TRANSFER TAX, PURCHASE TAX, pero resultan ser el mismo impuesto que dispone el gobierno de cada país donde se encuentra situado el inmueble que se ha vendido. Aunque su importe puede variar de un país a otro, destacando que en algunos la tasa solo se carga en la reventa y no en la obra nueva. Habitualmente a la Obra Nueva se le aplica el IVA o VAT.

2-. Impuestos por la tenencia del inmueble : En España tenemos el IBI, basado en el valor catastral del inmueble. Lo debe  abonar todo propietario de un inmueble, con independencia de su status. Al ser un impuesto municipal su importe suele variar según el tamaño del inmueble y su localización. Se realiza en un pago anual que se carga en la cuenta del propietario, en UK sería similar al Council Tax.

3-. Impuestos aplicados a las ganancias obtenidas por la venta del inmueble: En muchos países este tipo de impuesto se aplica a la ganancia que se obtiene entre el precio de compra del inmueble y el precio de venta (en algunos países permiten descontar de esta ganancia, los gastos realizados para el mantenimiento, reparaciones, mejoras que se hayan hecho en la propiedad, siempre que se adjunten recibos y comprobantes ). También se le conoce como Capital Gains Tax (CGT) y se aplica en el momento en que se vende el bien. En Algunos países se aplica de forma gradual la cantidad a pagar, por ej. Turquia, el CGT  no se carga en el país, una vez se ha  comprado la propiedad y se mantiene ésta durante cuatro años. En otros países, como Francia, este impuesto se paga durante quince años. Fuera de USA, hay diferentes formas y escalas de aplicación de este impuesto, atendiendo si son residentes o no residentes en el país. Muchos inversores, de forma errónea, creen que  si el impuesto no se exige en el país donde se encuentra la propiedad que están vendiendo, no hay que pagar nada……. pero no es asi,  solo se está exento de pagar si  es tax resident en este pais en cuestión . En el caso de que seas residente, por ejemplo en UK, se  cargará un  impuesto sobre cualquier ganancia que haya obtenido en el mundo. En general, el vendedor de cualquier país pagará CGT o algún impuesto similar en el país donde está localizado el bien inmueble porque se aplica la  retención de  una tasa al venderlo. Por ejemplo en USA el comprador retendrá un 10% del precio de compra, para entregarlo a hacienda.

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Con respecto a la doble imposición : habrá que prestar atención para no pagar tasas dos veces ( en el país donde se encuentra el bien, y en el país donde se tiene la residencia fiscal). Los países suelen firmar muchos tratados de doble imposición con distintos países para evitar pagar en dos paises a la vez  por la venta de un  mismo bien. En estos casos lo que se paga fuera ya no se debe volver a pagar en el pais de residencia fiscal.

4-. Impuestos de herencia : Esto lo puede decidir el propietario, ya sea haciendo o no el testamento, en el país donde está situado el inmueble, y disponiendo que se debe hacer con él.

Hay que buscar asesoramiento de un especialista o abogado fiscal en el país de compra del bien, que ayude a que la cantidad final de tax a pagar, dentro del marco de la ley,  sea lo más ventajosa posible para cada caso.

(4) VIVIENDA SOBRE PLANO: de compras por el mundo

19 Noviembre, 2010 1 Comentario

Al comprar sobre plano estamos comprando “un proyecto” que  no existe todavía, pero el dinero que entregamos a cuenta es real y existe.

 

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…A tener en cuenta en la compra de una vivienda sobre plano:

1.Concretar bien el precio total y la forma de pago. Este precio, en principio no debe variar , excepto en los supestos en que *surjan reformas de obra motivadas por causas no previsibles cuando se aprobaron los proyectos de urbanización, pero los compradores deben decir si están de acuerdo con estos aumentos.* cuando los compradores proponen reformas que se debrán poner por escrito, el precio, el plazo de entrega,descripción de su contenido.

2. Identificación del arquitecto,  del vendedor y del constructor

3.Acordar Estatutos y normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios. Determinación de los contratos y suministros de la comunidad.

4.La constructora entregará un plano general, con detalle del emplazamiento de la vivienda y del piso, detallando la instalación eléctrica, gas calefacción, medidas de seguridad contra incendios, etc.

5. Datos del Registro de la Propiedad, autorizaciones, permisos, licencia, cédula urbanistica.

6. Especificar el Plazo de entrega

7. El derecho del comprador a elegir el Notario para la escritura. 

8.Documento que describa la vivienda, superficie útil, el edificio en que se encuentra, zonas comunes, servicios accesorios. Memoria de  calidades.

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Hablando de riesgos  en la venta sobre plano vemos que especificar en el contrato la fecha de entrega del piso y las indemnizaciones por retraso son  garantías para que el comprador pueda reclamar en caso de daños.

1-  Las fluctuaciones de mercado, hacen difícil  predecir si el precio de venta refleja el valor real de mercado en el momento en que se acabe la obra ( pueden pasar fácil 24 meses).

2- Ante la posibilidad de que el promotor acabe en suspensión de pagos, insolvencia, o inicie un concurso de acreedores. Hay que estudiar que hayan garantías bancarias que aseguren los pagos  realizados por el comprador  en caso de que el promotor no acabe la obra. En este supuesto, se le concede un mes para que el comprador, que pasa a ser acreedor, notifique sus créditos a la administración concursal. Poniendo de manifiesto que, o bien, no se entrego la vivienda, o bien, no se iniciaron las obras en el plazo pactado, el comprador puede resolver el contrato de compraventa , y ejecutar el aval que garantiza las cantidades que ha entregado a cuenta. Pero sino tiene este aval, o un seguro que cubra estos pagos, deberá reclamar en el procedimiento concursal y esperar a que se resuelva un convenio de acreedores o por liquidación de la empresa.

La empresa que está en concurso de acreedores, bajo la dirección de supervisores designados por el juez, debe continuar las obras. Puede que por falta de liquidez, sea otra sociedad la que lleve a cabo las obras, en cuyo caso ésta podría plantear a los compradores nuevas condiciones  de entrega o pago de indemnizaciones.

Cuando el retraso ya ha sido  confirmado, y resuelto el contrato de compraventa, hay que acudir al banco presentando el original del aval para que sea ejecutado ( es importante que el plazo no haya caducado). A pesar de que el promotor esté en concurso de acreedores, el banco debe pagar el aval. Si se niega a pagar, también se puede iniciar una reclamación  contra el banco.

vivienda-sobre-planoCuando el comprador quiere seguir adelante con la compra, debe seguir pagando todas las cuotas. Pero a veces hay que pensar que sería más sensato, siempre que no haya desembolsado mas del 20% del precio total, y  en el caso de que hubiese cerrando un contrato de compra en firme, dejar de pagar. Se pierde en este caso lo entregado, pero a la vez evitandose un proceso largo y perder más dinero. Actualmente, con las rebajas en inmuebles es fácil encontrar algún producto que sea similar, y quizás con mejores condiciones económicas.

En caso de que el comprador no quiera o no pueda seguir con la compra, los supuestos que pueden llevar a esta situación serían: 

 * cuando el vendedor ha incumplido parcialmente el contrato, es decir hay un retraso en la entrega, se puede pedir la resolución del contrato +la recuperación del dinero adelantado+la indemnización correspondiente. * Si se tiene un aval del vendedor, se puede ejecutar en el banco.  Este retraso en la entrega, que se considera incumplimiento parcial, no permite por sí mismo rescindir el contrato y el comprador deberá ir pagando los plazos; sólo cuando haya pasado el tiempo que prescribe la ley, se considerará incumplimento total de contrato y por ello sujeto a recisión con la consiguiente devolución de la cantidades pagadas y sus intereses correspondientes.

*pero cuando el vendedor no ha incumplido, ni tiene aval del vendedor, sino que el comprador unilateralmente quiere rescindirlo, debe negociar con el vendedor la renuncia de la compra, reclamando el dinero al vendedor, ante los tribunales, y en su caso, en concurso de acreedores. En el caso de que se haya firmado un contrato que no contemple la posibilidad de desistir, se deben continuar abonando los pagos en los plazos previstos. Aunque, si el pago era en concepto de arras, si que se puede desistir perdiendo éstas.

Independientemente del país en que se vaya a  comprar de vivienda sobre plano, y de su legislación legal, es importante tener en mente estas breves indicaciones  antes de firmar una compra de este tipo. Atendiendo a las características  del dº inmobiliario y registral del país, que pueden ser diferentes de las nuestras, es muy recomendable, y como cautela previa,  contar siempre  con el asesoramiento de un abogado, independiente de la promotara que va a realizar el contrato de compraventa.

(3) VIVIENDA SOBRE PLANO : De compras por el mundo.

19 Noviembre, 2010 No hay comentarios

 Ventajas  y riesgos de una forma de compra bastante habitual

comprar-vivienda-sobre-planoComprar una vivienda sobre plano, es común en paises como España que ha tenido un gran mercado de obra nueva, y también en otros países en desarrollo urbanístico como Grecia, Creta, Panamá, Brasil, Turquía, Egipto, Marruecos .

Porqué la gente elige  esta forma de comprar la vivienda? Por una parte supone un ahorro, que en algunos casos puede llegar al 30% sobre el precio final que tendrá el inmueble una vez esté acabado.También permite al comprador que haga cambios en los materiales, y en la distribución tanto interior como exterior, por ejemplo: aumentar el tamaño de una habitación, cambiar una terraza, o aumentar el tamaño de la piscina ( en cambio, en una vivienda acabada, esto es más difícil y costoso).

Comprar una vivienda sobre plano supone que el comprador asume muchos riesgos. Primero se entrega un depósito a la firma del documento de reserva  o de un contrato de compraventa privado, y luego la promotora le exige hacer una serie de pagos anticipados antes de que se acabe la construcción del inmueble: como por ejemplo cuando se ha acabado de construir la estructura,  cuando se ha puesto el tejado….y así hasta que se completa la vivienda y se hace el pago final con la escritura. Este proceso se puede demorar de 18 a 24 meses o más.

En algunos casos, los inversores compran sobre plano y venden la propiedad cuando está acabada, a un precio mayor. En otros casos  compran la vivienda sobre plano y la venden antes de que esté acabada, así se evitan pagar los últimos costes  y solo habrán hecho el depósito +  algún pago a cuenta; esto fué muy rentable durante el periodo de tiempo en   que el mercado fué favorable, llegando a apreciarse hasta un 20% el capital desembolsado.

comprar-sobre-plano-mercados-emergentes1Pero, en el  momento actual de mercado , en que predomina el estancamiento de las ventas, el riesgo es mayor y la apreciación del capital invertido muy pequeña, en caso de que la haya. Como  además  es difícil vender el inmueble antes de que esté acabado, esto obligará al comprador a hacer todos los pagos hasta el final. Ante esta perspectiva hay que disponer del dinero necesario para hacer todos los pagos  y también tener en cuenta, que en dos años, las hipotecas pueden sufrir cambios.

El plazo de entrega debe figurar claramente en el contrato de compraventa (mes y año), especificando si existe prórroga. Puede haberse pactado previamente, para el  caso de que exista retraso en la entrega de la vivienda, una claúsula de penalización  que cubra una indemnización para  los posibles gastos ( mudanzas, guardamuebles, alquileres…)  estableciéndose en función de  los días o meses de retraso.

investmentoffplanTodo esto debe quedar  especificado también  en el precontrato, que se firma en el momento de dejar una paga y señal, junto con  la descripción de la vivienda en m2, ubicación, memoria de calidades y equipamiento. El precio y los intereses que  se pacten.

Si la entrega  se realiza en el plazo pactado, hay que verificar que el inmueble se entregue en tiempo y forma, y no de cualquier manera. La vivienda debe estar terminada, con el certificado de fin de obra firmado por el arquitecto que ha dirigido la obra, y con las licencias y permisos : de primera ocupación ( para vivienda libre) y de certificación definitiva ( en vivienda de protección oficial) ya que en caso de que falten no va a ser posible contratar posteriormente las compañías de servicios de agua, luz, electricidad. También podría conllevar una sanción administrativa por parte del ayuntamiento, vivir en una casa sin la licencia.  En el caso de que se retrase esta entrega, se envia un  primer requerimiento al promotor para que la entregue (por ej. burofax con acuse de recibo). Pasados un par de meses sin que haya entrega, se vuelve a enviar otro requerimiento similar, previo a iniciar una reclamación por vía judicial. Transcurridos 6 meses, entonces ya se puede empezar a tramitar la reclamación judicial ( es bueno guardar todos los costes que esta demora ha ocasionado al comprador, para presentarlos junto con la reclamación).

En el mercado nacional, principalmente, comprar una vivienda sobre plano no es aconsejable desde hace ya unos años. En el momento en que la economía estaba en auge, si el promotor hacia una buena gestión, el comprador obtenia su casa en el plazo pactado y por el precio acordado. Pero en muchos casos, el proceso se complica y el comprador puede llegar a perder la vivienda y las cantidades adelantadas. Hay compradores que  están  en esta situación porque en su momento contrataron  la venta de esta forma, y en el siguiente post explico el proceso que hay que seguir en nuestro país cuando se producen problemas con la compra sobre plano de vivienda.

OLEDS, la nueva generación de LEDS

16 Noviembre, 2010 No hay comentarios

Diseñando iluminación para arquitectura y decoración.

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La iluminación actualmente es muy importante como complemento en el diseño y la decoración de viviendas, comercios, industrias, calles, carreteras. Existen en el mercado actual muchas variedades de lámparas eléctricas, pero la tendencia actual es  conseguir el máximo ahorro en el consumo de energía. Esto es la diferencia que han empezado a marcar los diodos semiconductores o LEDS, (ver post 27.09.10).

diferentes tipos de iluminacion

En la  imágen apreciamos la evolución: cuatro generaciones de tecnologías en iluminaación: la luz incandescente, el fuorescente, el fluorescente compacto, y los Oleds en diferentes colores,  considerados  el futuro a corto plazo en iluminación.

OLED, es la versión orgánica de los Leds. Las diferencias entre unos y otros son importantes :

  • En vez de producir un punto brillante, como hacen los Leds, estos producen iluminación uniforme en una gran área.
  • Los Oleds, estan sustentados en un material más fino, flexible y luminoso que las capas cristalinas de los leds, ya que el substrato utilizado puede ser el plástico.

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  • Más económicos : A pesar de que actualmente su elaboración es costosa, se reducirán sus costes muchísimo cuando se fabrique a gran escala, llegando a conseguir que el Oled cueste casi el coste del material en el que está impreso. Logrando así  una mayor economia frente a los Leds actuales.

soporte de oled

  • Se obtiene un mayor contraste y brillo, al emitir los pixeles o puntos de luz de un Oled, la luz de forma directa.
  • Admiten nuevos usos arquitectónicos, como sería el papel luminoso, se pueden integrar en el mobiliario, llevarse en la ropa, u otras formas  de aplicación todavia por descubrir. De alguna forma se habrán acabado las lámparas en los hogares, porque con estas láminas ya los tendremos iluminados.  Está previsto que se puedan aplicar comercialmente al campo de la iluminación en 5 años, tanto en iluminación ambiental como funcional. Pero para que lleguemos a tener una iluminación general flexible, y a gran escala, harán falta todavía unos diez años.
  • Se están haciendo investigaciones para que la nueva versión de los Oleds no solo emita luz, sino que también pueda, a su vez, absorver energía solar para producir electricidad.
  • El problema que presentan actualmente es que sus componentes orgánicos, moléculas y polímeros, son difíciles de reciclar. Támbién es destacable que se degradan mucho al estar en contacto con el agua.

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  • Actualmente su uso está extendiendose en pantallas de TV, de ordenadores, de teléfonos móviles, MP3, carteles de publicidad, y como fuentes de luz para iluminar espacios generales .

La importancia  de la iluminación en arquitectura aumenta cada dia, ya que las fachadas de los nuevos edificios, hoteles, museos, jardines, plazas, calles , monumentos, y un largo etc., quedan realzadas, a la vez que  potenciados sus interiores  con la iluminación adecuada…… y no es fácil hacer buenos  proyectos de iluminación ni de espacios interiores en  viviendas, o en  exteriores, como fachadas y terrazas.

Hay una página web muy interesante para consultar, que da una orientación de los tipos de iluminación adecuada para cada inmueble en concreto, y también las caracteristicas del tipo de luz a aplicable a cada decoración: www.erco.com

(2)VIVIENDA FRACCIONADA: De compras por el mundo

31 Octubre, 2010 3 Comentarios

Esto es, comprar solo una parte de la propiedad de la vivienda, no multipropiedad o derecho de uso.

comprar-fraccionado1La propiedad fraccionada permite que el comprador solo adquiera una porción, en vez de ser propietario del total de la propiedad. Lo que en un principio  se utilizaba para la compra de yates y aviones, hace dos décadas que se viene aplicando  en propiedades inmobiliarias en USA, y tambien en áreas de Europa que suelen tener una ocupación durante todo el año, como serían los resorts de golf en Algarve (Portugal).

Comprando una parte de la propiedad, que suele ser  de entre 1/4 (para usarla 13 semanas al año) y 1/12 ( un mes de uso), supone dar una  pequeña entrada, lo cual permitiria, por el precio de comprar una vivienda, comprar pequeñas fracciones de diferentes propiedades y en distintos lugares. Otra ventaja sería poder comprar una porción de una casa mucho mayor, por el precio de una pequeña.

Hay que tener en cuenta que si se compra una cuarta parte de la propiedad, el coste no será  exactamente la cuarta parte del precio de mercado de la casa, sino algo más. Este aumento es debido a que se  asumen los costes de administración, que conlleva la gestión de la finca por una empresa que se encargará de tenerla siempre a punto cada vez que hay el cambio de turno ( arreglos, mantenimiento, limpieza, jardineria, etc). Estos costes también se deben asumir mensualmente, y por tanto hay que contar con ese incremento cuando se decide por una compra de este tipo.

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Se puede confundir la idea de la vivienda fraccionada con la figura de la multipropiedad que tuvo mucho auge en los 80’s , pero las diferencias son :

  1. Comprar una vivienda fraccionada es parecido a comprar una vivienda completa, el nombre del propietario aparecerá en la escritura, garantizandole la propiedad de una parte de esa vivienda. Se llama “tenencia en común” con los otros propietarios. El titular puede vender, alquilar o hipotecar la propiedad durante el tiempo que él tiene adjudicado para su uso. En cambio la multipropiedad solo vende tiempo sobre el inmueble ( es un derecho de uso) , en vez de vender un título de propiedad sobre este. El valor de este “tiempo” se depreciará normalmente con el paso del tiempo. En cambio, la propiedad fraccionada sobre un bien inmueble, si la tendencia de mercado acompaña, se apreciará  como cualquier otro bien inmueble en propiedad.
  2. Con la multipropiedad, si la compañía que vende se disuelve, el que compró el derecho de uso, puede tener riesgo. Esto no ocurre en la compra fraccionada, ya que la propiedad compartida es independiente de la empresa que lleva su  gestión.
  3. En muchos tipos de multipropiedad  ésta se realiza sobre habitaciones de hotel ó apartamentos que pueden variar en cada momento, porque solo han comprado tiempo. En la propiedad fraccionada, se obtiene parte de una vivienda, que no va a cambiar.

 Para vender la propiedad fraccionada: Si no hay ninguna estipulación especial en el contrato, se puede vender en cualquier momento y recuperar la porción de la inversión inicial ( o más si la propiedad se ha apreciado con el paso del tiempo), aunque suele haber en este caso, algún tipo de cargo extra. Dependiendo de los términos del contrato, algunas compañías pueden ofrecer la recompra de la fracción, pero otras pueden cargar una comisión  por venderla de forma privada.

 Algunos contratos de fracción, se hacen por un determinado plazo de años, y transcurrido este plazo, es posible vender el bien,  dividiendose en partes iguales, entre todos los propietarios, el precio obtenido. También cabe la posibilidad de empezar de nuevo, otro período en las mismas condiciones, o bien, si uno de los copropietarios lo quiere comprar, tendrá un Dº de compra preferente.

A veces hay la idea de comprar una propiedad, pero  ….para que la voy a comprar si la voy a usar poco?. Aquí aparecen las ventajas de la compra fraccionada.

  • En vez de asumir el coste asociado de una vivienda, se divide el coste de amueblarla, mantenimiento, seguros, reparaciones, seguridad, tasas, entre todos los copropietarios..
  • Los problemas de mantenimiento que acarrea tener una segunda residencia, los realiza la empresa que gestiona la propiedad…..cuando llegas está todo en perfectas condiciones….. cuando te vas no te preocupas, porque la casa estará bien cuidada.
  • No es necesario  tener un gran capital invertido en ella, y se puede destinar la inversión del sobrante a otros temas.
  • Las casa vacía siempre tiene más riesgos, pero en este caso, siempre estará habitada.
  • Los propietarios de  segundas residencias, las suelen usar como mucho 4-12 semanas al año. La propiedad fraccionada hace que el precio de compra encaje con el uso que se le daría a una casa de vacaciones.

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