Fideicomisos de construcción al costo cierto

4 Febrero, 2011 No hay comentarios

Una alternativa, a la fórmula tradicional, para financiar proyectos inmobiliarios.

Esta figura del fideicomiso está muy extendida en paises como Argentina, Colombia,Uruguay, Méjico… es una propuesta distinta para la financiación de promociones inmobiliarias, cuyo objetivo es darle a las partes que participan en el  fideicomiso mayores garantías al asociarse entre sí para conseguir un objetivo común. Para estos años, en que la financiación bancaria a las nuevas promociones en nuestro mercado inmobiliario, no va a estar, o va a ser muy pequeña,  seria interesante proponer el estudio de fórmulas alternativas como este supuesto.

En qué consiste esta figura?

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Es el contrato por el cual se transfiere un solar + recursos financieros al fiduciario ( en quien las partes depositan su confianza), para que este los administre con la finalidad de desarrollar un proyecto inmobiliario, según las instrucciones redactadas en el contrato, transfiriendo al final de este proceso, los bienes inmuebles construidos, a  los beneficiarios.

Es decir la figura del fiduciario es la que:

 1- Administra  el solar + estudio arquitectónico, estudio de viabilidad financiero … que proporcionó una de las partes ( la empresa promotora)

2- Recibe y administra los desembolsos  que vaya realizando el grupo de interesados (fideicomitentes) para adquirir la vivienda acabada “llave en mano”.

3- Facilita la coordinación entre las partes del proyecto, recaudación de los ingresos y el desarrollo ordenado y en tiempo del proyecto.

Qué participantes  intervienen en este proyecto?

 1-El Promotor ( es quien organiza a priori todo el proyecto) aportando por su parte el solar sobre el que se va a construir el proyecto, ( que puede ser de su propiedad o de un tercero)  así como también la idea del proyecto inicial de lo que se va a  contruir.   2-El estudio de Arquitectos ( desarrollan la idea, el proyecto arquitectónico, y la dirección de la obra ) 3-El Consultor inmobiliario que realiza un estudio de viabilidad del proyecto, ventas, beneficios..etc 4- El Fiduciario, titular y administrador del proyecto, coordinando y controlando todo el proceso, 5-Agente que controla los aspectos técnicos de la obra   6- El Constructor, empresa que realiza la construcción del proyecto, hasta su entrega llave en mano, seleccionada mediante procesos transparentes de adjudicación. 7-Los clientes finales interesados en la compra ( inversores u ocupantes definitivos del inmueble).

El patrimonio del fideicomiso (terreno + dinero aportado) se encuentra aislado y a salvo de las obligaciones particulares de las partes (promotor, constructor, compradores,..) que intervienen en el proyecto de construcción. Es decir, la administración bajo esta figura, constituye una garantía y minimiza los riesgos del proyecto.

Este fideicomiso tiene como finalidad la construcción de inmuebles residenciales para inversores u ocupantes definitivos, protegiendo los intereses de las partes involucradas en el proyecto inmobiliario. Este grupo debe estar formado por clientes interesados,  solventes y capaces de hacer frente al programa de pagos establecido. A medida que realicen los pagos, estos se destinarán a la compra del solar, a la construcción de las viviendas, y a los pagos de impuestos, etc. que vayan surgiendo, relacionados con el objeto del fideicomiso creado.

Las ventajas que supondría este sistema al costo cierto son:

*Resultará más barato para el cliente final porque el promotor no ha invertido un dinero asumiendo riesgo y por tanto solo cobra por la realización de proponer  y proyectar la idea del negocio. Esta es la ganancia y también el seguro que tiene  el comprador con respecto al mercado. La diferencia entre el coste presupuestado y el precio que  encontraríamos en el mercado,  asegura que el comprador no pagará un precio superior al de mercado.

* El comprador no asume el riesgo de quiebra de la empresa constructora.

*Al ser el fideicomiso quien administra los recursos hay garantia de eficiencia a través de controles permanentes, seguridad, transparencia entre los participantes en el proyecto, e independencia entre promotores y clientes.

En realidad se está regulando para las partes intervinientes en el proyecto, y mediante la figura de un tercero independiente  de las partes, el fiduciario, una situación, en la que en grupo de amigos se reunen e invierten un dinero en común , cuya finalidad es la realización de un proyecto inmobiliario para venderlo a terceros con mayores garantías.

(II) INVERSIÓN INMOBILIARIA EN PUNTA DEL ESTE – URUGUAY

2 Febrero, 2011 No hay comentarios

Es un destino turístico con alto grado de fidelización lo que eleva las tasas de rentabilidad en la inversion residencial vacacional.

 

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Como pais, Ururguay está en plena expansión, cuyo potencial económico, tras un período de crecimiento, ha llegado a una favorable estabilización. Caracterizado por  una politica favorable a la contención del gasto público, unas tasas  de impuestos competitivas,  junto con  una mejora en  la recaudación de impuestos y un régimen comercial relativamente abierto.

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Además de la estabilidad económica y la seguridad jurídica del país, el gobierno uruguayo tiene una actitud abierta  para atraer la inversión directa extranjera (IDE) eliminando autorizaciones y registros previos, asi como restricciones que discriminen a inversores locales y extranjeros. Esto permite al capital extranjero no tener limites en cuanto a su participación en la compañías  nacionales, y puede actuar, a traves de sociedades anónimas uruguayas, sociedades limitadas, o la propia sociedad extranjera instalada en el país . Los trámites legales y mercantiles  para establecer una sociedad  en Uruguay son sencillos, y se pueden beneficiar de  exenciones fiscales sobre el capital inicial, tambien sobre el IVA, o con exoneraciones impositivas….  aunque cada caso es diferente.

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Si hablamos en concreto de Punta del Este, se perfila como la mejor oportunidad de negocio del país. La más atractiva como inversión inmobiliaria, en un emplazamiento de lujo “destino inmobiliario VIP”. Está siendo la zona que registra mayor número de compraventas inmobiliarias (después de la capital Montevideo) en concreto de segunda residencia o vivienda vacacional. La mayoria de compradores provienen de Brasil, Argentina, Estados Unidos, Europa, aunque también el mercado interno Uruguayo  empieza a tener más opciones de comprar aquí, a medida que la sociedad va teniendo mayor poder adquisitivo.

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Ofrece al cliente un  paisaje casi virgen, mezclando la riqueza de la naturaleza con una ciudad moderna, en crecimiento, planificada con barrios comerciales y residenciales ordenados, respetando la belleza natural de su litoral, permitiendo gozar de innumerables ” primeras líneas de playa “, lo que supone un valor añadido al comprar un bien inmueble. En general, las propiedades que se adquieren en Punta del Este, tienen una gran ocupación, propiciado por un clima que, comprarado con nuestro  frío mes de Enero, allí se disfruta de  una temperatura media  de 30ºC , y también mucha rotación, tanto si hablamos de la compraventa como del alquiler a terceros, lo cual lleva a obtener una alta rentabilidad en el segmento de la segunda vivienda.

Como dato relevante, me gustaria destacar unas figuras de inversión que buscan desarrollar  mercados diferentes con estructuras menos convencionales. Basan su funcionamiento en formas fiduciarias que son más seguras frente a los posibles riesgos, potenciando un desarrollo más eficiente  :

Fideicomisos de construcción al costo, que estarian  asociados al mercado de viviendas de tipo residencial. 

*Condo hoteles, asociados al desarrollo de segundas viviendas en áreas turísticas y con fines de venta.

En un próximo post hare un análisis en profundidad de estas figuras que cada vez están cobrando más fuerza dentro de este mercado inmobiliario.

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(I) INVERSIÓN INMOBILIARIA EN PUNTA DEL ESTE – URUGUAY

2 Febrero, 2011 2 Comentarios

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A través  del portal internacional www.obranueva-newhomes.com, las personas interesadas, podrán conocer más sobre este mercado, así como contactar  directamente con promotoras que ofrecen sus promociones de obra nueva en este país. Es una forma sencilla y asequible de conocer los mercados internacionales.  

Se trata de una estrecha franja de tierra que divide las aguas del Rio de la Plata y el Océano Atlantico. Por ello tiene kilómetros de amplias costas de aguas cristalinas.

Es uno de los destinos turísticos internacionales que ofrece la posibilidad de ir a veranear en enero.

Entre los  motivos que sugieren esta zona del planeta como destino de inversión inmobiliaria destacaría:

1- Estabilidad política. Uruguay está considerado el país más pacífico se Sudamérica, seguido de Costa Rica.

2- Cuenta con una ejemplar seguridad jurídica

3-Las construcciones son de alta gama, sin olvidar el diseño, integradas dentro del paisaje. Punta del Este ha hecho un esfuerzo por realizar un desarrollo sostenible, con un crecimiento respetuoso con el medio ambiente

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 4-Playas paradisíacas, lagunas, reservas de fauna y flora, grutas, es lo que rodea esta peninsula tan apreciada a nivel internacional.

5- Aqui se puede obtenr una vivienda con unos standares de calidad  y gama alta, por un precio considerablemente inferior a los precios europeos.

6- Las expectativas de revalorización del sector inmobiliario son muy altas

7- Como extranjero recibirá un  trato  de igualdad a la hora de comprar una propiedad, sin desigualdades  en el régimen tributario asociado a la gestión.

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BLACK SEA GARDENS RESORT en BULGARIA , un PROYECTO DE FOSTER+ PARTNERS

27 Enero, 2011 1 Comentario

PROYECTO DE ARQUITECTURA SOSTENIBLE

Norman Foster Black Sea Resort  master plan

 

Dentro de la colección de impactantes edificios que ha ido realizando el estudio del arquitecto Norman Foster se encuentra este masterplan  para el desarrollo de un complejo turístico en Bulgaria en la costa del Mar Negro. Es un  proyecto, que  trata de minizar al máximo, el impacto ecológico, así como  la posible emisión de gases.

Localizado cerca de la ciudad búlgara de Byala. Las cinco urbanizaciones  que componen el complejo se localizan en pequeñas colinas cubiertas de bosque. Las urbanizaciones reciben los nombre de: Sky Village, Wilderness Village, Meadow Village,  Cape Village, Sea Village by the marina.  Sus casas están organizadas por calles con abundancia de arbolado, y sin tráfico de coches, evitando así la contaminación por gases.  Los habitantes deberán dejar su coche en parkings subterráneos, situados en  la entrada de cada urbanización.  Para desplazarse por dentro de ella,  deberán hacer uso de Minibuses eléctricos, cochecitos  eléctricos, bicicletas. El proyecto se ideó para que pudiese vivir todo el año, una comunidad de 15.400 residentes, disfrutando de un microclima muy agradable  en la zona.

Black Sea Gardens Resort, se ha ideado como un complejo de vaciones con villas, hotel, apartamentos de lujo y centros comerciales. Este proyecto se halla actualmente en  standby, a la espera de que la promotora, Madara Bulgarian Property Fund ltd., (una compañía que estuvo en la lista de la bolsa de Londres, pero probablemente desde  junio 2010 ya no esté incluido en ella ), pudiese encontrar  socios/inversores, que le ayudasen a financiar una parte de este desarrollo, para llevarlo a cabo.

Menú para el 2011

6 Enero, 2011 No hay comentarios

Difícil es aconsejar y mucho más lo es predecir.

Decir que el año 2010 fue un año caracterizado por la prudencia del inversor inmobiliario, hace suponer que el 2011 puede ir por el mismo camino, sobre todo en el sector residencial (muy influido por la falta de financiación bancaria, para inmuebles que no están dentro de la cartera de banca).

El motor de las transaciones inmobiliarias no residenciales, en 2011, podrían ser los centros comerciales y los locales, incluso por encima de las oficinas (básicamente debido al ajuste de ingresos por alquiler que han realizado los centros y también por la rotación de cartera de algunos inversores).

Las compañías patrimoniales de inmuebles,  cuyo negocio principal no es el inmobiliario, debido a la falta de financiación para seguir desarrollando su actividad, desinvertirán activos siguiendo el método ya muy habitual en sucursales de banca de “Sale & Leaseback” (venta y posterior arrendamiento), en condiciones atractivas para el posible inversor.

Es interesante ver, por otra parte, que una crisis también puede representar una fuente de oportunidades. Es sobre todo al final de ésta, cuando se suelen hacer las mejores inversiones…. pero la pregunta del millón es: estamos ya en el final? para contestar a ésto hay que estar atento a  movimientos inversores.

Si seguimos un poco el movimiento inversor que está haciendo Amancio Ortega (Zara) en los últimos tiempos, veremos que está cerrando sus Sicav (Sociedades de Inversión de Capital Variable), para dedicar este capital a inversiones inmobiliarias. Con estos fondos, Pontegadea, el Family Office de Ortega, negocia la compra de inmuebles de entidades financieras por ejemplo de BBVA.  Este banco previamente  los vendió al fondo inmobiliario REEF (propiedad de Deutsche Bank), quedándose BBVA como inquilino. A su vez, REEF ha iniciado la venta de activos y, al igual que otros inversores, Ortega aprovecha la necesidad de liquidez de las entidades financieras  para adquirir inmuebles de calidad con descuento. Además de invertir en España, también invierte en destinos internacionales como EE.UU, Méjico, Portugal, Francia, Alemania. Las compras que realiza Pontegadea se decantan por inmuebles de oficinas y comerciales, que actualmente tengan contratos de alquiler a largo plazo, situadas en los mejores barrios de las grandes ciudades (zonas prime), que es el sector que mejor aguanta la crisis, y en edificios singulares (Expansión, 21.12.10)

Otras grandes fortunas (Ej.:Isak Andic, Mango, compró recientemente un edificio en Pº de Gracia, 36 ) están invirtiendo en el ladrillo. Este tipo de compradores, que están muy bien asesorados, ven buenas oportunidades de negocio en medio de esta profunda crisis y en un mercado inmobiliario con precios a la baja.

Los ingredientes que propone Albert Einstein para superar la crisis, sin perecer en el intento, serían:

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MUSAC, simbiosis de ARQUITECTURA y ARTE

5 Enero, 2011 2 Comentarios

MUSAC, Es el Museo De Arte Contemporáneo de Castilla y León (2005):

Premio Mies Van der Rohe de arquitectura Contemporánea de la Unión Europea 2007.

 

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Este Museo ubicado en al ciudad de León,  es obra de los arquitectos madrileños  Emilio Tuñón y Luis Moreno Mansilla, ganadores del premio de arquitectura española 2003. Después de tres años de elaboración, han proyectado este museo como una gran superficie para la cultura, con espacios contínuos, pero diversificados. Se compone  de una serie de salas de exposiciones autónomas enlazadas, permitiendo que se exhiban a la vez,  exposiciones de diferentes tamaños y características. Cada espacio se abre a distintas salas y  patios de forma que se consiguen, vistas transversales y diagonales.

 

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Amplio edificio de planta irregular. Desde el exterior se muestra como una fachada compuesta por grandes paneles de vidrio de 42 colores diferentes. Sobre este acristalado de colores, el reflejo de la luz , muy diferente a lo largo del día, hace que el edificio  tenga una envoltura cambiante. Al exterior, el espacio público, se proyecta como una forma cóncava que acoge también actividades y encuentros. En cambio interiormente, es una gran superficie de espacios contínuos, pero diferentes, salpicada de salas, lucernarios y patios, como una muestra de simbiosis entre la arquitectura y el arte.

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Interiormente está construido con muros de hormigón blanco, buscando ser un espacio donde el arte se sienta cómodo. Nacido con la intención de hacer una exhibición del arte del siglo XXI, su colección está formada de 800 obras creadas por artistas contemporáneos nacionales e internacionales.

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Además del premio mencionado anteriormente, ha sido objeto de reconocimiento internacional en otras ocasiones como :

* la exposición ON-SITE : New architecture in Spain, que realizó el MOMA de New York, destacándolo como uno de  los proyectos arquitectónicos más relevantes de España

*Representación española en la Bienal de Arquitectura de Venecia .

Buena oportunidad para comprar una casa de diseño

3 Enero, 2011 3 Comentarios

VENDIDA

QUALinHABITAT vende esta casa pareada con jardín y piscina comunitaria, situada a 5 minutos de Barcelona, con un precio interesante!!

 

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La casa se encuentra localizada en la urbanización La Mallola, Esplugues de Llobregat, por lo que dispone de las ventajas de vivir fuera de la ciudad y, a la vez, estar a 5 minutos de la Diagonal de Barcelona.

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La casa está situada en una amplia zona verde comunitaria que abarca pistas de tenis,  paddle, piscinas, gimnasio, parque de juegos para niños y otras actividades deportivas; unos equipamientos difíciles de encontrar en una vivienda en Barcelona.

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Urbanización La Mallola se encuentra en un entorno libre de ruidos y contaminación, junto al parque de Collserola, con unos modernos circuitos de bycing, running en la zona, que permiten disfrutar de la naturaleza. Con buenas comunicaciones y, junto a los colegios internacionales más reconocidos, dispone de una zona comercial que posibilita hacer las compras andando.

Más información y contacto en la página web de QUALinHABITAT: www.qualinhabitat.com/casa1124/

Año nuevo 2011

31 Diciembre, 2010 2 Comentarios

paris tour eiffel

*** Felicitar el año 2011***

fuegos artificiales 1

En que seguiré compartiendo con todos  vosotros, los lectores de

fireworks

UNIVERSO INMOBILIARIO, turbulencias y calmas del dia a dia en el mundo

fireworks

inmobiliario.  

feliz 2011    

&    HAPPY NEW YEAR

feliz 2011 !!

feliz 2011

                           

feliz 2011

Categoría: General

Feliz Navidad !!

22 Diciembre, 2010 No hay comentarios

ΚΑΛΕΣ ΓΙΟΡΤΕΣ, SELAMAT LIBURAN,  BOAS FESTAS,  С праздником, GOD JUL, แฮปปี้วันหยุด, JOYEUSES FÊTES, MUTLU TATİLLER,  ハッピーホリデー,  Hyvää joulua  

 

 mountain lodge w/christmas deco

… Para todos los lectores de UNIVERSO INMOBILIARIO

                                     & thanks for following.

New york Museum of America: Monopoly de oro+brillantes.

20 Diciembre, 2010 No hay comentarios

Una ficción del mercado inmobiliario que aguanta la crisis.

 

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Esta es una versión del Monopoly, realizada por el joyero Sidney Mobell en 1988, por encargo de la juguetera Hasbro, empresa que comercializa este juego, y  cuyo valor es de 2 millones de $. Esta versión no se ha comercializado, sino que  se donó al Smithsonian’s Museum of Natural History, que a su vez la ha prestado  durante unos meses al Museo de Finanzas de Nueva York, situado en pleno Wall Street, pasando a ser su nueva atracción.

No hace falta explicar la dinámica de este juego,  que todos  conocemos y habiamos disfrutado desde en sus inicios, pero en España, con el nombre de “Palé“.

Este modelo está realizado básicamente en oro  el tablero, las cartas de las calles, las fichas y los dados.  En los hoteles encontramos como decoración zafiros y en las casas, rubíes en las chimeneas. Los dados  en oro y con los puntos en brillantes. Las famosas calles, que podían variar por países o ciudades, según dónde se hubiera comprado el juego, están decoradas con brillantes,  lo mismo ocurre desde la cárcel al aparcamiento.     

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Han habido bastantes versiones de este juego, destacando la que realizaron en chocolate los almacenes Neiman  Marcus.

 Este juego pretende ser una representación del mundo capitalista y los atractivos de la acumulación de riqueza, fomentando la comptetitividad, y buscando la selección de los mejores lugares para obtener puestos privilegiados dentro del mercado inmobiliario de las ciudades y por tanto de nuestra sociedad.    

Este video de Associated Press da una idea más detallada del Monopoly  como obra de arte de  joyeria.

        

Una peculiar versión   de la famosa lista “Forbes – ficción” del ranking de millonarios,  similar a la vida real,  y que también hace que los puestos de riqueza vayan variando; ha hecho que  desde 2006  Mr. Monopoly, que habia amasado una gran fortuna gracias a la especulación inmobiliaria, y estaba en los primeros puestos, haya desaparecido de la lista tras haber perdido toda su fortuna arrastrado por la crisis que afectó a las hipotecas de alto riesgo (subprime ) en Estados Unidos. En cambio, El Tío Gilito ( pato Donald) ha aumentado su valor y ha subido a los primeros puestos de la lista Forbes-ficción, porque invirtió y atesoró su fortuna en monedas de oro (valor refugio durante la crisis financiero -inmobiliaria ) y esta inversión ha sido un valor al alza.