AÑO NUEVO CHINO 2012-CAMBIOS INMOBILIARIOS

5 noviembre, 2011 1 Comentario

Punto de inflexión inmobiliario en el año del dragón, al parecer un año que traerá dinero y prosperidad, cuyo inicio será a partir del 23.1.2012

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Los datos parecen indicar que habrán cambios tras el año nuevo Chino, con una previsión de la bajada del precio de la vivienda en las principales ciudades de China.

Si tomamos  a la capital como referente de las grandes ciudades, vemos que la situación actual en ellas se ha ido haciendo cada vez más difícil para una población, que aún cobrando un sueldo mayor que en las provincias, se han visto afectados por el  incremento en el precio de la vivienda y del IPC.

ciudades-chinas

Como ya expuse en algún post anterior, se han tomado  medidas para intentar frenar una posible burbuja inmobiliaria.

1-Recorte de los créditos para la adquisición de vivienda, lo cual obligaba a  a pagar el 50% del precio de la vivienda y para el restante 50%  solicitaban un crédito bancario.

2-Ley que no permitía al propietario de un inmueble en Beijing que pudiese adquirir otro. Ello  frenó inicialmente por el miedo a la expropiación.

La situación pues, se complica, para los sueldos normales. Por una parte ha aumentado mucho el precio de la vivienda, y en Beijing comprar no está al alcance de muchísima gente, que optará por el alquiler ( haciendo que se dispare, en el último año, el precio del alquiler en la capital). La solución en estos casos es desplazarse al extraradio para poder pagar los alquileres…..incrementándose la compra de coches y los atascos urbanos. Una alternativa es desplazarse en metro, que funciona bastante bien.

También hay que tener en cuenta que es un país donde la adquisición de vivienda es en realidad un alquiler por 70 años, lo cual no hace tan atractiva la inversión inmobiliaria dentro del país. Actualmente la población goza de mayor accesibilidad a los visados, lo que permitiría que los inversores puedan hacer inversiones inmobiliarias en el extranjero. Por otra parte, se han creado empresas y el nivel de infraestructuras así como la calidad de vida ha aumentado mucho en las provincias, por ello no se descarta que una población que inicialmente emigró a las grandes ciudades en busca de una mejora socioeconómica retorne a sus ciudades de orígen, en las provincias, buscando algo de calidad de vida.

Al parecer, tras este período, se espera que se  den facilidades a los extranjeros para que puedan comprar vivienda. Pero hay que tener en cuenta, que Beijing y las grandes ciudades chinas no son baratas en términos de alquiler,  si lo compraramos con  destinos como Thailand,Vietnam u otros países colindantes.

Para cualquier consulta os doy el e-mail de un español que vive allá,  ofrece su colaboración a  empresas/ empresarios que  tengan pansado instalarse en China.   montikiton@hotmail.com

EL SECTOR INMOBILIARIO: MIL Y UNA PREVISIONES DESDE 2007

1 noviembre, 2011 No hay comentarios

Es un sector que ha sufrido desde 2007 previsiones sobre su futuro de forma continuada, en muchos casos acerca del precio de la vivienda y la evolución de las ventas .. recordemos la época de los famosos brotes verdes !!.dudas-en inmobiliaria

Dado que es una industria que aportaba antes de la crisis  alrededor de un 17% del PIB del  país, está claro que a todos nos interesa y mucho, que el sector inmobiliario “progrese adecuadamente” y  se pueda compensar de alguna forma la falta de confianza de los compradores, que es la causa principal de la escasez de demanda actual.

Pero siempre es difícil hacer previsiones acertadas y que puedan orientar al comprador en un sentido u otro. Siguiendo palabras de E. Punset, los seres humanos no somos muy buenos haciendo previsiones de futuro, y por tanto, parece absurdo cuando alguien te dice que en tal fecha se acabará la crisis. Pienso que es más acertado exponer la situación  del momento actual de mercado, para que cada uno tome sus decisiones de compra/ venta de inmuebles en el momento que consideren más oportuno… sin aconsejar ya que nos estamos moviendo en  un mercado que  va a permanecer inestable durante un período de tiempo difícil de concretar.

 

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Por parte de los promotores, se considera que las medidas para salir de la crisis tienen que incidir en lograr un sector fiananciero saneado, sin lo cual, es imposible que el crédito  y la actividad vuelvan a fluir. Este colectivo empresarial ha sido el más penalizado por las entidades financieras en el momento de obtener financiación. En la situación actual, promotores y entidades financieras no están cooperando, sino compitiendo.

Se apoya la propuesta del PP de restablecer la desgravación fiscal por compra de vivienda asì como prolongar durante 12 meses la rebaja del Iva del 8% al 4% que grava obra nueva, ya que cualquier incentivo que estimule el mercado es positivo.

Y porqué entonces, si los precios acumulan un ajuste que en segùn que zonas ha llegado al 40% las ventas no se han recuperado? pues porque lo que no funciona es la financiación. Se habla de recapitalizar la banca, pero para ello se debería realizar un análisis en detalle de los activos que tiene cada entidad, a qué precios están anotados en su balance y cuál es le precio real que se pagaría ahora por ellos…. para que se pueda establecer cuánto dinero necesita cada banco en realidad.

Si pensamos en el comprador, porquè la demanda de vivienda está casi congelada en una época de rebajas ??. La gente no compra porque sabe que antes eran más caras, ahora han bajado, pero espera que estos precios sean todavia menores + los problemas que ponen los bancos a la hora de dar financiación a los compradores.

financiacion cerrada

De todo ello podríamos  concluir que la viviendas se venden más cuando suben de precio, que cuando están baratas en una posición de mercado a la baja. 

Estudiando la situación desde el punto de vista del mercado, vemos que  fue el primer sector que entró en crisis y probablemente sea el último en salir de ella. En el 2007 se negó  la crisis y fue  en el 2008 cuando se fue aceptando, apareciendo la bajada de precios de los inmuebles, empezándose a resolver los problemas corporativos de refinanciación de deuda, las daciones en pago o concursos y liquidaciones…. A día de hoy se puede decir que el sector sufre un año duro desde el principio de la crisis por el cierre del crédito, el aumento del stock de pisos, la bajada en precios y en ventas de viviendas,  así como también un descenso acusado en la construcción de obra obra nueva.

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EDIFICIO EN BERLIN

27 octubre, 2011 1 Comentario

luz + sonido = transformer en 3D

Interesante presentación en directo, realizada en la calle y frente al público asistente, de las posibilidades que ofrece la animación en 3d, aplicada a un edificio en Berlin, con fines publicitarios .

CHINA: BEIJING Situación actual del mercado inmobiliario

5 septiembre, 2011 No hay comentarios

Beijing es la capital de la República Popular China, como su nombre indica Bei (es norte ) Jing ( capital). De arquitectura moderna, se nota que asume progresivamente los cambios manteniendo por el momento,  su personalidad y tradición junto con los nuevos rascacielos.

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 En este post haré un breve resúmen de la situación inmobiliaria en Pekín en estos momentos.

Como ya dije en un post anterior, es un país muy grande, y por tanto es bueno centrarse en cada provincia, dado que la evolución de cada una de ellas, puede ser diferente a nivel inmobiliario.

Durante el último semestre han habido muchas inmobiliarias en Beijing, dedicadas a la venta de pisos de segunda mano en la capital que han cerrado, lo cual indica un descenso acusado de la venta de segunda mano. En general es un tipo de comprador que prefiere la obra nueva, que es un producto muy habitual, quizás no  tanto en el propio centro de la ciudad, pero sí en sus alrededores, llamados segundo o tercer anillo, que  están muy bien comunicados por transporte público.

La Obra nueva se sigue vendiendo muy bien, debido principalmente a que no dejan de construir y a los clientes de poder adquisitivo alto les gusta tener propiedades en la capital.

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Los alquileres en estos momentos están subiendo mucho,  y llegan casi  a doblar el precio de hace unos meses. Básicamente esto es consecuencia de que el ciudadano medio, no puede pagar la compra de vivienda, y se está potenciando mucho el alquiler tanto en la ciudad como en áreas más lejanas.

¿ Como va a evolucionar esta situación inmobiliaria ?

Visto en Vanguardia Dossier  Sept.2011 :  El despertar chino es el gran enigma del siglo XXI….. China con su vertiginoso crecimiento, está recuperando terreno históricamente perdido, ya que fue poderosa mucho antes de que Estados  Unidos naciera… pero a la vez es un gigante turbulento y frágil.

Si algún lector está interesado en recibir más información, puede contactar a  la dirección de correo montikiton@hotmail.com, es de un español residente actualmente allí por trabajo.  Puede ser de ayuda para quien deba desplazarse por primera vez a China, para abrir una delegación( ya que la burocracia en China podria resultar complicada) y/ o contactar con clientes chinos.

CASAS DE VERANO

28 julio, 2011 4 Comentarios

Lo que buscamos en verano, es lo simple, sin complicaciones

 

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Poder vivir cerca de  la naturaleza y desconectar

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….. Desde aquí espero para todos un feliz, relajado y refrescante verano  … pero si alguien todavía tiene que trabajar, todo es cuestión de organizarse un poco.

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COMPRA-VENTA DE PARCELAS EN LA LUNA

6 julio, 2011 4 Comentarios

Hay buenas ideas, geniales, descabelladas, ideas de negocios que rompen esquemas…., que cubren huecos de mercado existentes llegando a triunfar, y otras que pueden hacernos pensar que están a medio camino del desvarío… La pregunta en este caso:  son  sólo ideas o llegarán a protagonizar el próximo pelotazo inmmobiliario ?.

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Amazing but true: You too can be the proud owner of a property on the Moon! The ultimate novel gift for yourself or a loved one. –

Entrando en el tema, para empezar a entender algo hay que visitar el sitio web www.lunarembassy.com de la inmobiliaria que comercializa las parcelas lunares http://www.moonforsale.com/ y que se anuncia como el líder del mercado extraterrestre  http://www.moonshop.com/. Denis Hope, lleva ya 25 años vendiendo parcelas en la luna .

Una vez  que los primeros  viajes turísticos ( más bien aventurísticos) a la luna, organizados por Virgin, ya son una  realidad, el siguiente paso debe ser  que una vez allá se encuentra a faltar  una  vivienda cómoda para pasar esos días de vacaciones. Pues al parecer, esta idea que en un principio nos parece extraña, y siempre según palabras de los propietarios de esta inmobiliaria cósmica,  ya hay  dos millones de personas de 180 países que han comprado su terrenito en la luna … por si acaso .  El precio es  de 19,9  USD  por media hectárea+ gastos de envío del título de propiedad, donde se entrega  un certificado personalizado de la escritura  de compra, una foto por satélite de la propiedad,  e información geográfica para ayudar a localizarla.

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El  tratado UN Outer Space, de 1967, firmado por 125 países, incluyendo los países que están más involucrados en exploración de la luna ( USA, Rusia, Japón , China e India ) veta legalmente que los países puedan ser propietarios de la luna……pero en el ámbito de la propiedad  privada las cosas no están demasiado claras: Las Naciones Unidas intentaron resolver este tema  con el  Moon Treaty de 1979 con la idea de que ninguna parte de la luna puede ser propiedad  de  “ states, international or national organization or non governamental entity or of any natural person “…., pero pensando que no habrían problemas en este sentido a corto plazo, solo lo firmaron 12 países.

D.Hope al parecer, ha aprovechado este posible  vacío legal, ya que se determinó que ningún país podria ser propietario de la luna, pero se “olvidaron” de  extender su veto a  particulares o empresas . Por ello Hope envió cartas a la ONU,  a los gobiernos de EEUU y Rusia, donde les informaba de sus derechos. Como no recibió respuesta él lo interpretó como algo afirmativo, poniéndose a continuación a vender  solares, luego pasó a reclamar también sus derechos sobre otros planetas.

 Y según comenta el diario el mundo  tiene como clientes  a personalidades de distintos ámbitos,  corporaciones, anónimos, particulares .

 

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 Si además tenemos en cuenta las palabras del científico Stephen Hawkings, quien pronosticó que dentro de 20 años podremos empezar a vivir en la luna, como mínimo se abre el debate de una situación que se puede empezar a plantear en un futuro no muy lejano …..  quedará este título de propiedad colgado en la pared como una curiosidad o un regalo diferente  ??, pero si las cifras son ciertas, estamos ante un “negocio”  ( lo que no sabemos hasta que punto es legal )  que al parecer, ya ha generado varios millones de USD….

Lo que sí nos ha proporcionado es una  idea, que revela un hueco de mercado. Realizado  una  investigación de mercado para cuando realmente esté regulado el derecho de propiedad de las parcelas en la luna, si algún día lo está,  constatando que internet es un buen canal de venta de este producto inmobiliario, y quizás lo más importante es que actualmente  hay una cartera de clientes interesados en comprar  parcelas de tierra en la luna….. pero a precios de oferta!!.

 Si hubiera posibilidad de que la propiedad privada comprara partes de la luna, ello sería un incentivo que arrastaría el  comercio.

(III)TRANSMISIÓN DE INMUEBLES: VENTA vs. DONACIÓN…

5 julio, 2011 9 Comentarios

Decisión que también irá en función, en muchos casos, del régimen fiscal que rija en cada momento en las distintas comunidades autónomas y no solo de las condiciones legales implícitas que pueden conllevar estos tipos de transmisión. 

Desde este punto de vista hay donaciones que todavía salen muy caras, ya que entre las diferentes comunidades autónomas, no todas disponen de un régímen fiscal favorable si nos centramos en el impuesto de Donaciones, lo cual  he comentado un poco por encima en posts (I y II) de esta serie sobre impuestos  de sucesiones y donaciones, dada la nueva trayectoria en la normativa que va a afectar a nuestra comunidad autónoma.  

 

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Por ello en  comunidades  como son : Andalucía, Asturias, Baleares, Cataluña, Extremadura  y La Rioja, es mejor hacer la venta del inmueble a los hijos,  que aunque incialmente sea una operación más costosa, puede resultar, a la larga, más rentable que la donación.

 No hay que olvidar en el momento de decantarse por una u otra opción, ver cómo está el mercado inmobiliario antes de decidir hacer la venta.  Tener en cuenta que en este momento el precio de los inmuebles está bajando,  pero de  diferente forma en cada comunidad.  Pensar si hablamos de segunda residencia o vivienda habitual,  y si  ésta se halla ubicada en la ciudad o fuera de ella, para que todo ello, junto con otras características  de mercado en el momento de la venta ayude a los padres a tomar la decisión de vender, o no, la vivienda a los herederos en el momento actual…. y quizás tomar una decisión alternativa, como sería la donación o el testamento al no basarse únicamente en datos fiscales.

En Baleares, Galicia, Asturias, Andalucía,  es más rentable vender la vivienda que donársela a los hijos. En Baleares  sólo se aplica un 3% de ITP.

En Andalucía  la venta  de un inmueble de  180.000 € supone un pago aprox. de 12.600 frente  a los más de 27.000 € de coste por donarlo, caso muy parecido al de Asturias.

En Galicia, el gasto tributario de la venta sería de 7.200 € por el itp rebajado al 4% , en cambio la donación, tendría un coste fiscal de  9.000 €.

pago de impuestos - escrituración de la donación

También hay que contar con el pago del IRPF y la Plusvalía.

En ambos casos,  de venta o donación, el que transmite el inmueble debe declararlo en renta al considerarse que “se han generado unas plusvalías que provocan alteración del patrimonio “.

En las ventas , se paga el IT  de bienes inmuebles al Ayuntamiento donde se encuenta ubicado el bien . En el caso de la donación el que la recibe es el que paga la plusvalía al  Ayuntamiento.

A pesar de que el panorama está mejorando algo, y las bonificaciones fiscales en tema de donaciones  se están generalizando, todavía hay comunidades en las que es bastante gravoso transmitir el bien, y la alternativa entonces, sería vendérsela a los propios hijos para pagar algo menos de  impuestos.

(I)BIENES INMUEBLES:IMPUESTO DE SUCESIONES Y DONACIONES

3 julio, 2011 No hay comentarios

Cuando se quiere transmitir algún bien inmueble a sus descendientes, al pretender dejarlo todo arreglado, surge la duda…. ya que hay donaciones todavía muy caras, vender el bien inmueble también tributa fiscalmente, ( en ambos supuestos  se paga IRPF y plusvalía ) pero en algunos casos lo es menos que heredarlo..

Hemos estado leyendo en prensa durante los últimos años, que entre los cambios propuestos por algunos partidos políticos, aparecía eliminar el Impuesto de Sucesiones. Este tributo está cedido a las C.A. y éstas tienen la capacidad exclusiva sobre su Base imponible, tarifas, coeficientes…  En Cataluña, se ha aprobado el proyecto de ley para que no se deba tributar por la herencia recibida a la muerte del cónyuge, descendientes o ascendientes directos ( manteniéndose sin modificaciones en relación  a las herencias de hermanos, tios, primos y familiares lejanos ).  

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Rest in peace el  Impuesto de Sucesiones en Cataluña siguiendo los pasos de la Comunidad de Madrid y Valencia, con efectos retroactivos a 1.1.2011. 

Sus detractores, al igual que en donaciones, lo han considerado como:* causa de doble tributación ( tanto el causante como el que realiza una donación, ya han tributado durante años por ese bien, y a su muerte deben volver a tributar sus herederos ).* causa de discriminación entre comunidades, ya que los impuestos a pagar por este concepto eran muy diferentes de una comunidad a otra.  * penalización del ahorro, la compra  del bien inmueble se realizó gracias al ahorro durante toda la vida del causante o donante.  En muchos casos, para heredar y poder pagar este tributo, sus herederos tuvieron que malvender propiedades, pedir préstamos bancarios… o simplemente renunciar a la herencia por no poder asumir el coste de este impuesto….

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A su vez, está previsto “si la situación de las finanzas de la Generalitat lo permiten”,  que antes de 31. 12. 2012, el Govern presente un proyecto de ley para dejar sin efectos el impuesto de Donaciones  así como ampliar los beneficiarios por la supresión del de Sucesiones 

Aunque las bonificaciones al donar un piso se están generalizando, todavia hay  Comunidades en las que es tan caro transmitir un bien que compensa más vendérselo a los propios hijos para pagar menos impuestos.

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Impuestos sobre Donaciones : No todas las CC.AA. tienen un régimen fiscal favorable en donaciones. Se tributa en la comunidad en que se ubique el bien inmueble. Así, para un jóven ( 29 años) que herede un bien inmueble de sus padres  ( 180.000€), en comunidades como Aragón, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Madrid y Comunidad Valenciana, País Vasco, Navarra, es muy beneficioso donar un inmueble porque las bonificaciones y reducciones  llegan a un 99%. También  Castilla La Mancha, o Murcia,  las bonificaciones llegan al 95%.

En cambio es costoso donar un inmueble en Cataluña, Andalucía, Asturias, Baleares, Extremadura Galicia y La Rioja. Si de  en vez de donar el inmueble, le hiciesen la donación de los 180.000€ en metálico, el importe del impuesto sería todavía mayor. Por esto hay que tener en cuenta, que si estás heredando un bien en alguna de estas comunidades que no disponen de bonificación , se puede llegar a abonar hasta un 60% de la cuota íntegra, frente al 6% del ITP que se pagaría en una venta.

Esto refuerza la alternativa de vender el inmueble a los hijos, que a veces puede ser más rentable en algunas comunidades autónomas, por ejemplo Andalucía, Asturias, Baleares y Galicia ( más detallado en el post III ref. a  esta temática )

PISCINAS DE DISEÑO

26 junio, 2011 1 Comentario

La tendencia de diseño actual es hacerlas infinitas, integrándose visualmente  con el mar.

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Selección de piscinas del mundo,  que se convierten en  una ayuda  para cuando llega el verano y la temperatura empieza a subir…

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las hay de  distintos tamaños

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formas

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colores o materiales diversos

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en resorts de islas exoticas

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De diseño arquitectónico

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en viviendas unifamiliares, con chimenea

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junto a la casa

 

home+ pool design

pool & the sea

la piscina y el mar..

hot & cold pools

de agua fria y caliente

piscina en porche de diseño

en la terraza de un ático en la ciudad

 

 

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en hoteles de ciudad

 

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en hoteles de playa

piscina junto al mar

Da igual donde estén….  sean de color verde, azul, blanco..  hechas en  piedra natural, cristal  o bordeadas de teca… en resorts  integradas en  la vegetación tropical, o en la ciudad. Con cascadas y juegos  de agua….. es un lujo sólo el contemplarlas .

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(II) VENTA DE VIVIENDA EN ESPAÑA 2011

14 junio, 2011 2 Comentarios

QUE BUSCA EL COMPRADOR DE UNA VIVIENDA , HOY ?

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Para que la venta de vivienda tenga éxito en estos momentos, es necesario que el potencial comprador tenga la sensación de que está aprovechando  la actual situción de mercado.  Busca pagar la menor cuota al mes por una vivienda que considere adecuada.  En general, los compradores  que lo son realmente, han visto que vender ahora es más difícil y por tanto saben esperar y escuchar las ofertas que se les presentan, en vez de decidirse por una única oferta…. y al final se realiza la  compra que se ajuste más al precio y a la financiación bancaria concedida.

 Las estrategias de promoción comercial, que han seguido las promotoras durante estos últimos años desde el inicio de la crisis inmobiliara, y que se han ido presentando en las distintas ferias inmobiliarias, eran ofertas al consumidor potencial  bastante imaginativas :

  • Regalar al comprador de  vivienda de obra nueva un coche: Esto  tiene un cierto parecido con las estrategias utilizadas en el mercado del gran consumo como técnica de promoción. Pero el cliente no quiere un coche nuevo ( que en todo caso le supone aún más gastos) sino comprar un piso al mejor precio posible. Además, comprar la vivienda  tiene un componente emocional para todos los miembros de la familia, que no la tendrá la compra de un bien de consumo de alimentación  o  moda.

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  • Outlets de venta : Especialmente en carteras de banca, se han presentado durante las ferias, promociones de obra nueva de temporadas anteriores con un  30 y 40 % descuento.
  • Subastas de pisos a la baja: donde se empieza a subastar un inmueble a un precio de salida alto, que puede ir rebajándose hasta un mínimo establecido, o bien, hasta que el que puja por el inmueble acepte el precio.
  • El cheque familia.
  • Regalan un seguro por si no puede puede pagar alguna cuota de los pagos de la vivienda.
  • Fórmulas  basadas en  la confianza: Cuando el posible comprador entrega un dinero a cuenta, tiene la posibilidad, si cambia de idea antes de escriturar la vivienda, de recuperar el importe + 2% de intereses.  O bien, que en caso de que en cinco años baje el valor de tasación de la vivienda, se le abonaría la dierencia ….. 
  • …..y así un largo etc.

Todas estas estrategias funcionaron, al principio de la crisis,  en mayor o menor medida como novedad, pero dejaban de ser efectivas al ser copiadas por otras empresas de la competencia. En cuyo caso habia que recurrir a la creatividad para idear nuevas estrategias que animasen las ventas.

Inmobiliarias y constructoras se endeudaron mucho al financiar con créditos su crecimiento, sobre todo en los últimos años de alegría económica, y paralelamente, aumentaron su riesgo financiero. Todo ello, unido a la fase actual de caída de las ventas y el fin de la etapa de crecimiento, hace que no se empiezan nuevas promociones. Imagino que en las grandes ciudades, es donde la vivienda habitual va a escasear en un futuro indeterminado. Esta escasez de oferta en vivienda que sería principalmente de segunda mano, podria elevar los precios de nuevo….  este plazo dependerá de la política financiera y fiscal que adopte quien deba hacerlo.

La situación en este momento se ha encauzado potenciando el  mercado de alquiler, pero entendida como una situación transitoria, tanto desde el punto de vista del propietario del bien como del inquilino.

Se comenta que los momentos de mayor pesimismo son los mejores para comprar. En bolsa, por ejemplo, como en otros mercados, el miedo crea ventas innecesarias, generando así oportunidades de compra que otros las aprovechan cada dia.