Posts de la categoría Mercado inmobiliario

(II) La hipoteca inversa a día de hoy

28 junio, 2010 5 Comentarios

Una vez hecha la descripción general de lo que constituye por ley la hipoteca inversa, me gustaría entrar a valorar este tema desde la práctica.

En realidad, estamos tratando de ver la posibilidad de hacer de la casa en propiedad una fuente de ingresos para su retiro; ya que la vivienda suele ser uno de los principales activos de las personas en edad de jubilación.

Este tipo de hipoteca supone que el propietario recibirá una cantidad de dinero mensual a cambio de la propiedad de su vivienda, manteniéndola como lugar de residencia hasta su fallecimiento.

hipoteca inversa 3Normalmente es posible cobrar una suma puntual inicial, destinada a pagar los gastos que se deriven de la realización del contrato, así como las reformas que haya que hacer, etc. A partir de ese momento se cobran cantidades periódicas que, dependiendo de la entidad fianciera que la realiza, pueden llegar hasta el 90% de la tasación inicial.

La operación se puede cancelar en cualquier momento, aunque lo normal sería percibir la renta hasta el fallecimiento del titular. Los herederos recibirán la vivienda y sus cargas. Esto conlleva, a día de hoy, que algunas hipotecas inversas se estén haciendo sobre segundas viviendas, como forma de dar salida a pisos que no se venden en el mercado (aunque esta hipoteca sólo esté libre de impuesto de AJD en el caso de constituirse sobre la vivienda habitual). Esto se ha notado especialmente en las zonas donde el sector inmobiliario ha acusado más la crisis.

Por otra parte, la idea inicial de la hipoteca inversa, que surgió sobre el año 2005, era contar con una elevada tasación del inmueble y así percibir unas rentas mensuales elevadas. Pero en la actualidad, las tasaciones van a la baja, con lo cual las rentas que se pueden conseguir con un mismo inmueble son muy inferiores de las que se obtenían antes. Por ello, la gente que en estos momentos se interesa por este producto ven que la rentabilidad que le sacan a la vivienda es baja (40/50% del valor del piso) y no es raro que bancos y cajas encarezcan un  producto que no saben como funcionará debido a la bajada del mercado de la vivienda.

También hay otro elemento que puede crear incertidumbre a la banca al realizar una hipoteca inversa, y es la esperanza de vida que ahora ya se establece como promedio que llegue a los 80 años en muchos casos. Ante esto, el banco quiere hacer un seguro de rentas, lo cual añade costes a la operación, para evitar llegar a lo que en el mercado financiero se llama “patrimonio negativo“, que quiere decir que la deuda sea superior al valor del bien.

Y para acabar con las trabas que este producto parece tener en estos momentos, está la idea que en España “quien tiene un piso tiene un tesoro”, y por ello, los mayores se lo piensan mucho antes de hipotecarlo para sacar una renta que compense su pequeña pensión. Además, los hijos todavía no están concienciados que esa vivienda es de sus padres, y no es una obligación que se la dejen en herencia.

A  favor de la hipoteca inversa se puede alegar que es un préstamo a largo plazo, que los herederos podrán liquidar, si quieren, pasados 20 años (pensando en la posible revalorización que tendrá el inmueble en ese tiempo). Como que la vivienda no se pierde, una vez fallezcan los titulares de la hipoteca inversa, los herederos sólo deben restituir el crédito y, si la vivienda ha subido de valor, todavía podrían salir ganando algo.

A modo de conclusión, el mercado actual está restando interés a este producto y, por ello, la hipoteca inversa en estos momentos tiene poca demanda dada la incertidumbre actual.

(I) La hipoteca inversa: la vivienda en propiedad como cajero automático

27 junio, 2010 1 Comentario

La Hipoteca Inversa viene a ser una fórmula ideada para que los jubilados complementen su pensión, de forma que los mayores, propietarios de viviendas, puedan obtener unos ingresos extras mediante el cobro de una renta vitalicia, a cambio de su casa, y sin sacrificar la propiedad ni el uso de la misma.

El gobierno quiso dar apoyo a la hipoteca inversa a través de la reforma de la Ley Hipotecaria 41 de 7 de diciembre de 2007, haciendo que estas operaciones estén exentas de tributar por AJD en determinados casos.

Los requisitos exigidos por  la ley son:

hipoteca-inversa-21

  • Que las personas solicitantes y las beneficiarias tengan 65 años o más o estén afectadas de dependencia severa.
  • Que el bien  inmueble sobre el que se constituye la hipoteca sea la vivienda habitual.
  • Que el deudor disponga del importe del préstamo mediante disposiciones periódicas o únicas.
  • Que la deuda solo será exigible por el acreedor cuando muera el prestatario o último beneficiario.
  • Que el inmueble se haya tasado y asegurado contra daños.

Con la hipoteca inversa, los propietarios podrán seguir residiendo en su vivienda, sin tener que abandonarla, hasta su fallecimiento. Esto garantiza al propietario que solicita este tipo de hipoteca que seguirá siendo titular de la vivienda.

Cuado fallece el deudor hipotecario, sus herederos podrán recuperar la casa, devolviendo al banco los pagos que éste haya realizado de la hipoteca + los intereses. Es decir, corresponde a los herederos liquidar la situación con la entidad de crédito. En este caso, la entidad no puede exigir ninguna compensación por la cancelación de la hipoteca. Una vez los herederos han pagado y así liberado a la vivienda de su carga hipotecaria, pueden heredarla como cualquier bien.

Si los herederos no quieren o no pueden cancelar el crédito hipotecario, la entidad podrá ejecutar la hipoteca y cobrarse los débitos vencidos + los intereses. Pero la entidad sólo podrá cobrar con los bienes que haya en la herencia, sin poder cobrar nada del patrimonio personal de los herederos.

En este tipo de hipoteca el propietario de la vivienda recibe unas prestaciones periódicas o un cobro único por un importe máximo, que lo determina el porcentaje del valor de tasación en el momento de constituirse la hipoteca, y al llegar a dicho porcentaje, se deja de disponer de la renta, aunque la deuda sigue generando intereses.

En el siguiente post, está descrito el día a día de la hipoteca inversa.

Hipoteca MULTIDIVISAS apuesta arriesgada

27 abril, 2010 No hay comentarios

hipotecas multidivisasYa hace bastante tiempo que mis clientes hablaron de las “ventajas” de las hipotecas multidivisas, y de hecho han habido periodos en que les puede haber ido estupendo a quienes contrataron con su banco una hipoteca de este tipo. Pero… ¿realmente estaban bien asesorados de los riesgos que corrían?

Según el  artículo aparecido el 07.04.2010 en Cinco Días, la banca asegura que hace meses ya dejó de ofrecer hipotecas en divisas. Debido principalmente a que tanto el Yen como el Franco Suizo se han apreciado fuertemente, muchas familias se están ahogando ya que ven como su deuda ha aumentado, y por consiguiente, también su cuota.

Hay que destacar la imparable rebaja del euribor, que está favoreciendo un ahorro promedio de hasta 4.000 € anuales en la revisión de la hipoteca tradicional contratada en €. Por contra, deja sin ese ahorro a los clientes que contrataron su hipoteca en yenes o francos suizos. Vamos, pues, a entrar a valorar los riesgos que supone contratar la hipoteca multidivisas:

  1. La subida de los tipos en esos paises.
  2. La apreciación de la moneda.

Estos clientes que contrataron hipoteca multidivisas, asumieron un riesgo elevado al contratarla en una moneda distinta del €, contando que la deuda se reduciría en el tiempo debido al efecto que produciría el tipo de cambio. Pero NO HA SIDO ASÍ al  encontrarse ahora que su deuda es mayor, debido a la apreciación de la divisa. Es decir, firmaron hace dos años una hipoteca en yenes o francos suizos que, en aquel momento, eran monedas muy favorables para endeudarse por su cotizacón frente al euro, pero que ahora el tipo de cambio se les ha vuelto en su contra.

Este tipo de hipoteca es bastante especial y compleja, por realizarse en moneda extranjera y permitir aprovecharse de los bajos tipos de interés (vigentes en ese momento en los mercados de los paises respectivos) y de la debilidad del tipo de cambio de la divisa que se ha elegido. Por tanto, ya que son muchas las variables que entran en juego a la hora de contratar este tipo de hipotecas, es bueno tener una asesoramiento en profundidad, dada su complejidad.

¿Quién puede hacer una hipoteca multidivisas?     

  • Cualquier persona que no precise financiar más del 80% del valor de tasación de su vivienda, pero que tengan una cierta cultura financiera, para llegar a comprender a fondo el funcionamiento de este producto. Debido al elevadisimo riesgo tanto del tipo de interés como de la divisa, es un error que la banca lo ofrezca a todo tipo de clientes particulares (se trata de un producto minoritario).
  • Cualquier persona de cierto poder adquisitivo, ya que una de las ventajas que supone este tipo de hipoteca es poder realizar amortizaciones parciales aprovechando cuando baja el tipo de cambio de divisa frente al euro.

Si hacemos un histórico de la situación anterior y también una previsón de futuro, quizás podremos entender un poco más la tendencia y cuál es la mejor forma de actuar si se tiene una hipoteca de este tipo en estos momentos.

Desde mediados de 2007, cuando la crisis empezó, el yen se ha apreciado frente al € el 25% y el Franco Suizo, un 10%. Por tanto, el crédito pedido hace dos años ha aumentado esa cuantía. Quedan dos posibles actuaciones frente a esto: esperar a que el yen o el franco suizo se deprecien, y en ese momento cambiar la hipoteca a € sin aumentar la deuda (y sin perder dinero); o bien salir de ese préstamo en divisas, aún a riesgo de perder dinero, en el caso de que la previsión sea de que el yen y el franco suizo sigan en los niveles actuales, o en caso de que todavía ganen más valor frente al €, lo que elevaría todavía más la deuda pendiente.

La previsión que nos dan desde AFI (Analistas Financieros Internacionales) y desde Inversis, es que el Yen está sobrevalorado frente al € y debe depreciarse; en cambio, el franco suizo debe corregir menos excesos. Se espera que el yen pierda valor a medida que se vaya recuperando el panorama económico y fiananciero mundial en los próximos meses y, por tanto, el yen recuperará su papel como divisa en la que endeudarse, además del interés que tienen en Japón por mantener una moneda relativamente débil y así favorecer las exportaciones.

Hipoteca en moneda extranjera: hipoteca multidivisas

26 abril, 2010 No hay comentarios

hipotecas multidivisasQuiero adelantar que, en este momento, la hipoteca multidivisas es un tipo de hipoteca que ha dejado de ser interesante, por la condiciones de mercado actuales, pero que hasta hace poco se ha venido ofreciendo desde algunos bancos.

Como no es un producto habitual, surgen dudas como: ¿es relamente rentable? ¿es el riesgo tan elevado como se dice? ¿hay que estar siguiendo los mercados financieros a diario para estar enterado? y un largo etc de ¿?.

¿Qué es? un préstamo hipotecario que se pide en varias divisas monetarias (no tiene que estar incluida obligatoriamente la moneda del país donde se firma). Se suelen escoger divisas estables que tienen un tipo de interés bajo, en comparación con la moneda local. Por ejemplo, el Yen japonés y el Franco Suizo CHF, el dólar USA $, la Libra esterlina, frente al Euro €. El contrato permite cambiarse de divisa cada cierto tiempo, para así poder aprovechar la divisa más favorable en cada momento.

Se utiliza como referente para calcular el tipo de cuota mensual del préstamo hipotecario, el Libor (tipo de interés que se fija en el mercado de Londres, para cada divisa) y el tipo de cambio de moneda entre la moneda local de tu país y la divisa escogida. Por tanto, la cuota mensual variará cada vencimiento (porque jugamos con el tipo de cambio entre monedas que fluctúa) y estos movimientos pueden ser importantes tanto a la alza como a la baja, lo que conlleva mucho riesgo, no sólo porque puede cambiar la cuota de amortización, sino por el fuerte aumento que le puede suponer al total de la deuda.

Entre las ventajas de contratar este tipo de hipoteca está la de pagar menos intereses por nuestra hipoteca (según la divisa escogida se puede llegar a ahorrar la mitad de intereses). La gracia de estas hipotecas en divisa es que permiten aprovechar los bajos tipos de interés que rigen en ese momento en los mercados de los paises respectivos, así como la debilidad del tipo de cambio de la divisa escogida.

Los riesgos de una hipoteca normal se deberían a una subida del índice de referencia o euribor, que nos haría pagar más intereses (sube la cuota a pagar);  En la hipoteca multidivisas, los riesgos vienen porque sube el libor o porque sube la divisa en la que constituimos la hipoteca frente al €. Los plazos son inferiores a los de las hipotecas tradicionales.

hipotecas multidivisasEl verdadero riesgo de la hipoteca multidivisas no sería el que suba el tipo de interés de la moneda contratada, ya que en ese caso se cambia de moneda y las pérdidas son mínimas, sino que el problema es que se revalorice de repente la moneda contratada. 

Una hipoteca multidivisas bastante arriesgada se podría comparar a jugar con futuros sobre divisa, poniendo la casa como garantía.

Control de los riesgos de la hipoteca

  • Cambiar trimestralmente la divisa en la que hemos constituido la hipoteca, ya que si se prevee que va a subir mucho esa divisa frente al euro, como mucho asumiremos una subida trimestral. Cambiar la divisa en que se denomina el crédito tiene  un coste de 0,2% del capital pendiente.
  • Contratar un seguro de cambio: sólo si queremos cambiar de divisa y asegurar el tipo de cambio vigente a la fecha de contratación del seguro, en previsión de que suba, antes de poder hacer dicho cambio.
  • Abrir una cuenta multidivisa para mantener un stock de divisas compradas a buen precio. Es mejor saber el precio al que compramos la divisa de antemano, a que trimestralmente el banco nos la compre al precio del mercado en ese momento.

Es destacable el hacer un buen seguimiento, porque este tipo de hipotecas son dinámicas y la cuota a pagar trimestralmente siempre será distinta.

¿Por qué contratamos la hipoteca multidivisas? Para tratar de aprovechar las ventajas que aporta el endeudamiento en una divisa que vaya a depreciarse y que tenga un interés más reducido. En 2004, los tipos de interés en Japón eran del 0,5%, frente al 2% de la zona euro. Hasta el 2007 el yen se depreció el 20% frente al euro, permitendo a los clientes, con ingresos en euros, amortizar su hipoteca a mayor velocidad. Así, con la misma cantidad en euros, se amortiza mayor volumen de deuda en yenes.

La apreciación del yen y el franco Suizo en los últimos años fue debida a que muchos inversores especulativos se endeudaron en yenes durante años (para tener un menor tipo de interés), pero con la crisis, estos inversores se vieron obligados a deshacer sus inversiones más arriesgadas y tuvieron que comprar yenes para saldar sus deudas. Por ello, tanta demanda de yenes disparó su valor. 

Previsión  de tipo de cambio y tipos de interés: La tendencia es a que el yen y el franco suizo frenen su escalada a medida que la situación económica mundial se normalice. Hasta mediados del 2010 no llegarán las alzas de tipos de interés, ahora el 0,1% en Japón, entre 0 y 0,25% en USA, y el 1% en la zona euro.

Un ejemplo de hipoteca multidivisas: con un préstamo de 150.000 €, en que el valor de 1 € son = 162 yenes, el capital es de 24.345.000 yenes (nuestra deuda ya es en yenes). Si después de firmar baja la cotización del € a 152,3 yenes tuviésemos que liquidar la deuda, ésta sería de 159.849 €. Es decir, que hemos perdido en ese momento 9.849 €. Pero si el € sube el tipo de cambio hasta 172,3 yenes, la deuda se habría reducido hasta 141.294 €; ésto son 8.705 € que nos hemos ahorrado o ganado.

Se comenta que, para un residente español, el mejor equilibrio entre beneficio y riesgo lo ofrece el franco Suizo CHF, pero es una moneda refugio; el atentado del 11-S lo revalorizó un 6% en 10 días.

Subvenciones para la rehabilitación de vivienda – ITV

19 febrero, 2010 No hay comentarios

Como continuación al último post, en el que se recomienda y se hace una descripción de las ITV’s actuales que deben pasar las viviendas con una cierta antigüedad, en este post comentaremos las subvenciones que proporciona la administración para la rehabilitación de edificios en Barcelona.

El Ayuntamiento de Barcelona, la Generalitat de Catalunya y el Estado prevén dar este año 33,6 millones de euros a 25.000 viviendas. Por ello, han llegado a un acuerdo para acabar con el jaleo de papeles, que complicaba y retrasaba la concesión y el cobro de subvenciones.

rehabilitacion de fachadasA partir de ahora, todos los trámites (sean de fachadas, instalaciones o ventanas), con independencia del tipo de ayuda o de quien la otorgue, se podrán realizar en las oficinas municipales de los 10 distritos de Barcelona.

El nuevo modelo es más sencillo y con ventajas para los ciudadanos. Esta mejora se notará especialmente en el cobro de las ayudas por parte de los vecinos, que se agilizará y se producirá justo cuando se acaben las obras o en la fase final de éstas.

Todo ésto, que debería ser evidente, sólo se ha podido conseguir tras un “pacto político” para unificar todos los recursos.

Un problema que todavía van a encontrar muchas comunidades estará derivado del endurecimiento de los créditos que se viene aplicando por bancos y cajas desde el 2009. De todas formas, la crisis del ladrillo afecta menos a la rehabilitación

La ITV de las viviendas

17 febrero, 2010 1 Comentario

La Inspección Técnica de los Edificios (ITE), coloquialmente llamada “la ITV de las viviendas“, trata de garantizar la seguridad de los habitantes en edificios de cierta antigüedad, para prevenir daños y evitar las consecuencias de la falta de conservación de los edficios.

A corto plazo, es más barata la prevención de un desperfecto inicial en la vivienda, que la posterior reparación de los daños que este desperfecto pudiera producir.

Con este estudio se determina el estado actual del edificio, con inspección visual de cerramientos, cubiertas, estructuras e instalaciones de fontanería y saneamiento. No afecta a instalaciones eléctricas, climatización ni ascensores.

Los edificios deben ser mantenidos, porque los cambios de temperatura, la humedad del ambiente, del subsuelo, del agua de lluvia, la luz solar, el envejecimiento de la estructura, los cambios de uso, reformas, … son factores que afectan a las edificaciones diariamente. Normalmente los propietarios de la vivienda no son muy conscientes de que también son propietarios de un determinado porcentaje de las cubiertas, los bajantes, el patio de luces, las arquetas, la estructura, etc. y por ello es necesario que tengan un cuenta su obligación de conservar sus inmuebles en buen estado de seguridad.

Cuando, tras una inspección, se ve la necesidad de intervenir en el edificio, las licencias de obra están bonificadas con alguna subvención.

edificio-barcelonaITV de fachadas – Barcelona

En concreto, Barcelona fue pionera en el tema de la ITE, pero sólo en la parte externa: la rehabilitación de fachadas. Con las olimpiadas de 1992 apareció el “Barcelona posa’t guapa” y luego pasó a “Barcelona posa’t guapa i segura”.

La necesidad derivada de algunos desprendimientos de elementos exteriores hicieron que apareciese una ordenanza municipal referente a la implantación de la ITE, que obligaba a los propietarios al mantenimiento en perfecto estado de conservación y en condiciones de seguridad los elementos exteriores de los edificios.

Esta norma afecta a los propietarios de las fincas con más de 15 años de antigüedad, que deben obtener un certificado de solidez.

La medida todavía se está aplicando en edificios con más de 100 años de antigüedad.

ITV integral (fachada + elementos internos) – Madrid

Madrid ha sido la capital pionera en implantar la ITE. En el 2000 aplicó un sistema de inspección más completo que el implantado antes en Barcelona, con el cual se pretende revisar, además de los elementos exteriores, la cimentación, la estructura, la fontanería y el saneamiento de las fincas de más de 20 años.

ITV ecológica

Se comenta que, en breve, los edificios deberán pasar la ITV ecológica: la Comisión de Vivienda del Congreso de Diputados ha aprobado la proposición no de ley que insta al gobierno a establecer una norma que, de forma obligatoria, los edificios, tanto los nuevos como los que ya existían, hagan una certificación de eficiencia energética que hasta ahora sólo se exigía en viviendas de obra nueva.

Esta norma aplica la directiva comunitaria 2002/91/ce, que además especifica los mecanismos que tienen los vecinos para afrontar los gastos de rehabilitación de las viviendas. Podría ser que, durante el 2010, se empezara a exigir este certificado de eficiencia energética a todos los edificios.

Datos prácticos al poner en venta una vivienda

7 enero, 2010 No hay comentarios

Una de las preguntas que me hacen los clientes cuando van a vender su piso o casa en Barcelona es:

¿Debo hacer cambios en la vivienda para que se venda mejor y más rápido, o la dejo tal como está?

img_1839Esta pregunta tiene bastantes respuestas, pero lo principal a tener en cuenta es que cuando el comprador entre en la vivienda, la encuentre acogedora, sienta buen feeling para comprarla y se encuentre a gusto; incluso aunque la vivienda está vacía.

Ampliando este tema, yo diría que hay algunos pasos a seguir, dependiendo de la prisa que tenga en vender el propietario y del precio que quiera vender. Si está dispuesto a negociar mucho, no es necesario que haga muchos cambios, porque en este caso el bajo precio será el motivo de la venta (siendo una venta más especulativa que emocional), ya que el cliente lo remodelará todo y está predispuesto a que lo que vea en la vivienda no le interese.

En general, una vivienda, aunque no sea nueva, tiene que dar buena imagen. Y, para ello, al poner a la venta una vivienda es importante tener en cuenta:

  • Pintar las paredes de blanco, evitando que se vean antiguas marcas de muebles o cuadros.
  • Que los armarios o closets estén ordenados o vaciados completamente, si durante la venta no se vive.
  • Es mejor que la vivienda esté limpia y sin polvo, a pesar de que haga tiempo que está a la venta.
  • Eliminar previamente los malos olores que puedan haber en la vivienda, debido a tabaco, animales, humedades, etc.
  • No dejar objetos personales (fotos, trofeos, …) de los propietarios.
  • Si las ventanas estuvieran rotas, reponer los cristales.
  • Limpiar los exteriores (terrazas, jardín, …) y que la jardinería esté bien conservada.
  • Pintar la puerta de entrada, evitando los desconchados o posibles rayaduras. La idea es que  desde el primer momento de la visita, el comprador se sienta a gusto en la casa que está visitando.

img_2520Estas son mis conclusiones después de años de ver casas de lujo y pisos de lujo que, en muchos casos, y con una pequeñísima inversión por parte del propietario en el momento previo de poner a la venta la vivienda, se le sacaría mucho más partido al inmueble, ya que la base es buena, en cuanto a situación, metros cuadrados, exteriores, etc. Con ello, incluso en estos momentos de un mercado inmobiliario ralentizado, se agilizaría la venta.

En Estados Unidos hay empresas especializadas en alquilar muebles para casas en venta, y hacen el proyecto y la decoración para que el comprador se haga una idea real de cómo quedaría la casa para entrar a vivir. En muchos casos, el cliente ya compra la casa amueblada. Esto sucede en un mercado en que hay mucha movilidad geográfica y los compradores están acostumbrados a cambiar muchas veces de residencia para un periodo de tiempo corto y, por tanto, buscan la comodidad del “para entrar a vivir ya” (ready to move in).

Ampliación del Canal de Panamá

10 julio, 2009 3 Comentarios

En estos últimos días, se ha producido la mejor noticia económica del sector inmobiliario español desde hacía bastante tiempo: El Grupo Sacyr Vallehermoso, unido al consorcio Grupo Unidos por el Canal, se convirtió ayer en el virtual ganador de las obras del tercer juego de esclusas del Canal de Panamá, una colosal obra de ingeniería.

Este consorcio, integrado por la italiana Impregilo, la belga Jean De Nul y la panameña Constructora Urbana, obtendrá la concesión de la obra cumpliendo algunos requisitos adicionales, siempre que el proceso no sea impugnado por los otros consorcios, que son: C.A.N.A.L. (incluye ACS, Acciona, FCC, la alemana Hochtief y la mejicana Constructoras ICA) y el consorcio formado por la americana Bechtel y japonesas Taisei y Mitsubishi Corp.

170806_panama

El proyecto presentado por el Grupo Unidos por el Canal logró:

  • La máxima calificación técnica que, según las bases del concurso, tiene un valor del 55%.
  • La propuesta de precio que, según las bases del concurso, tiene un valor del 45%. Hicieron una considerable rebaja del precio del proyecto, valorado en 2.300 millones de euros.

En bolsa, Sacyr Vallehermoso se ha disparado. Según Expansión del 10 de Julio 2009, sus acciones han llegado a dispararse un 11,8% en la bolsa de Madrid. Los títulos de Sacyr cerraron el parqué a 10,82 € frente a los 9,68 € de la jornada anterior. La constructora española lideró la subida del Ibex 35, que vivió un aumento del 0,88%.

El proyecto de amplicación del Canal de Panamá es el resultado de un largo estudio, que determinó la demanda creciente de transporte marítimo en la ruta de Panamá, para evitar que la creciente demanda de barcos de mayor tonelaje utilicen rutas que compiten con el Canal de Panamá (ya que no caben por éste).

Actualmente el Canal de Panamá tiene 2 carriles de esclusas y se le añadirá un tercer carril mediante la construcción de 2 complejos de esclusas, uno en cada extremo del Canal. Esto permitirá navegación cruzada en sentidos opuestos, de buques de dimensiones mayores que los de la clase Panamax.

ampliacion-canal-panama

El proyecto técnico del tercer juego de esclusas se divide en:

  1. La construcción de dos complejos de esclusas: uno en el Atlántico y otro en el Pacífico; de 3 niveles cada uno incluyendo tinas de reutilización de agua.
  2. La excavación de cauces de acceso a las nuevas esclusas y el ensanche de los cauces de navegación existentes.
  3. Profundización de los cauces de navegación y elevación del nivel máximo de funcionamiento del Lago Gatún.

El desarrollo de este proyecto durará 7 u 8 años, para que esté operativo el 2015. La fase de pre-construcción, con desarrollo de modelos, contratos, etc., durará 3 años; y la fase de construcción, excavación y dragado, durará 5 años aproximadamente. Las obras de ejecución del proyecto no afectarán al funcionamiento del Canal de Panamá.

Para la empresa constructora Sacyr Vallehermoso, este proyecto supone un importante balón de oxígeno una vez que la venta de ITINERE le permitiera reducir su deuda de más de 18.000 millones a 12.000 millones de euros. Además de este proyecto, han recibido también la adjudicación de construcción y explotación de la autopisa italiana del Veneto.

El proyecto del Canal de Panamá cuenta con los más adelantados métodos de contrucción y un diseño muy eficiente. La obra asegura una gran respuesta a los requerimientos sísmicos, un mejor mecanismo de apertura y cierre de las compuertas, así como hormigones de excelente calidad, entre otros elementos.

El objetivo es construir un cauce de acceso al Pacífico de 6,1 km de longitud hasta la parte más estrecha del Canal, llamado Corte Culebra.

Empezamos a ver que la ingeniería “Made in Spain” tiene respuesta en el mundo por ser más competitiva

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Esta es una buena razón por la que nuestros inversores del Portal Internacional de Obra Nueva que quieran invertir en Panamá en todo tipo de promociones inmobiliarias de obra nueva (oficinas, locales, viviendas y hoteles) vean respaldada su decisión de invertir.

Va a ser necesaria una gran cantidad de oficinas y viviendas de compra y alquiler para las empresas y su personal, que estarán relacionados con la construcción del Canal de Panamá durante bastantes años.

También se incrementará la solicitud de plazas hoteleras, condominios, etc. para la población flotante durante estos años, así como los que se queden a vivir definitivamente gracias a los proyectos de tercera edad que el Gobierno de Panamá está promoviendo como país de jubilación.

Gastos extras en la compra de una vivienda

6 julio, 2009 No hay comentarios

Habitualmente los clientes de QUALinHABITAT me preguntan, además del precio de la vivienda, qué gastos añadidos deberán tener en cuenta al realizar la compra. En el caso de financiación con préstamo hipotecario, que es lo habitual, hace que surjan muchos interrogantes.

Como gastos adicionales, hay que añadirle un 10% del precio de la vivienda aproximadamente. Estos gastos se desglosan en:

  • Gastos por tasación, que se le pagan a la empresa que realiza la tasación: Tinsa, Sociedad de Tasación, etc. Este coste va en función del precio de la vivienda, independientemente de que se adquiera o no el préstamo hipotecario. Por ejemplo, valor de tasación de la vivienda hasta 60.000 € – precio de la tasación: 125 €.
  • Gastos de la notaría. El notario certifica la operación y da fe pública de la escritura. Estos gastos incluyen: tanto la escritura de compraventa como la escritura del préstamo hipotecario.
  • Gastos de registro, que son los gastos generados al inscribir la operación de compraventa y la operación hipotecaria en el Registro de la Propiedad + aranceles registrales del asiento de presentación + notas marginales.
  • Gastos de gestión, producidos por la tramitación y gestión en notaría, Registro de la Propiedad y adminitración de Hacienda.
  • Impuestos: IVA, si es primera transmisión, el 7% o 4% en protección oficial; ITP, si es la segunda o posterior transmisión, 6 – 7% según la Comunidad Autónoma. La base imponible la constituye el valor real de la vivienda; AJD, que graba las primeras copias de escritura de constitución de hipotecas sobre el inmueble y la escritura de compraventa cuando tributan por IVA.

Como todas estas tarifas varían en función del valor de la vivienda, sólo he querido ofrecer una idea general. Habría que entrar en cada caso concreto para conocer exactamente el porcentaje de gastos e impuestos a pagar.

El mercado inmobiliario de lujo más caro del mundo

26 junio, 2009 No hay comentarios

Actualmente, la crisis ha diferenciado el mercado inmobiliario de lujo del resto; claramente, se han mantenido los precios del mercado inmobiliario de lujo bastante estables.

Por su situación geográfica y fiscal, el Principado de Mónaco es considerado el más exclusivo y caro del mundo, cuyos precios superan los 14.000 € por m2  de Londres, pudiendo llegar a 50.000 € el m2 en la calle más cara (Avenida Princesa Grace de Montecarlo) . 

Montecarlo

Como dato curioso, en el ranking de los mercados inmobiliarios de lujo se encuentran:

  • Principado de Mónaco
  • Londres, Inglaterra
  • Cap Ferrat, Riviera Francesa
  • Courchevel, Alpes franceses
  • Nueva York, Estados Unidos
  • Moscú, Rusia
  • Tokyo, Japón
  • Hong Kong, China
  • Sidney, Australia
  • París, Francia