Posts de la categoría Mercado inmobiliario

(I)Construmat 2011: internalización a China y posiblemente a Brasil.

16 Mayo, 2011 1 Comentario

 Salón integrador de los diferentes agentes del proceso productivo de la construcción. Está organizando con acierto el proceso de internacionalización de las empresas del sector, mejorando la imágen internacional de éste, e iniciando una toma de contacto con la demanda potencial actual de estos mercados.

 

 

 

 

Construmat 2011, el salon Internacional de la Construcción   que se celebrará esta semana en Barcelona 16-21/5, en el recinto ferial de Gran Via, renueva su cita bianual con la noticia de  haber hecho sus deberes frente a la crisis.  Ha cerrado un acuerdo para la organización de esta feria en China en 2012, con el objetivo de ayudar a  que el sector del ladrillo empiece a penetrar en el mercado asiático. A su vez  también está  pendiente de cerrar un acuerdo con Brasil, para realizar allí la feria, con el consiguiente impacto en el mercado latinoamericano.

En España, es el salón más importante de la industria de la construcción, y de los más importantes de Europa, junto con Batimat.  Es donde :

* Convergen constructores, promotores, arquitectos, fabricantes de materiales.

* Aparecen nuevos procesos y desarrollos de materiales innovadores.

* Punto de encuentro para analizar, discutir y presentar los principales lanzamientos tecnológicos, las novedades de los mercados, así como  las nuevas tendencias industriales.

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Por la actual situación de crisis, la demanda de material de construcción cae en Europa. Las empresas que quieren obtener nuevos mercados deben salir al exterior, lo que también es una forma de dar salida al excedente de este tipo de maquinaria de construcción que hay en España. Esta nueva opción internacional de Construmat, quiere ayudar sobre todo a las pymes, que son las que tienen mayor dificultad para enviar misiones a China, facilitándoles su participación y asesorándoles a su vez,  sobre las peculiaridades del gran mercado chino. Donde el número de habitantes ronda la cifra de  los 1.400 millones, y el crecimiento de la construcción es espectacular debido principalmente a la migración interna de la población del campo a las grandes ciudades que necesita vivienda, y otros servicios (20 millones de personas anualmente), y que ya expuse en posts anteriores.

La internacionalización en empresas  fabricantes de material de construcción, que ya estaban posicionadas en otros mercados  exteriores, les ha permitido aumentar sus ventas. Un ejemplo es el grupo  Cosentino, fabricante de Silestone. Estaban bien posicionados en el mercado de EE.UU. Esta empresa explica en una entrevista publicada por El País,15/5, que  el 70% de su facturación  es de fuera de España, y esperan llegar en el 2013 al 82% de facturación exterior.  Su proyecto más inmediato para el 2011 es abrir en Asia y Latinoamérica.  Además de tener 30 personas para el área de innovación  y desarrollo de productos, donde investigan sobre nuevas tecnologías y diseños, como por ejemplo ECO, su producto ecológico ganador de varios premios europeos…..  “lo que nos da fortaleza es hacer cosas diferentes “.

 

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(II) Mipim2011 the World’s property market: analizando temas

26 Abril, 2011 No hay comentarios

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En este segundo post me limito a hacer una síntesis de las ideas aparecidas en la conferencia del Dr. N.Roubini, durante su presentación en la feria Mipim 2011. Pero debido a la longitud de su exposición, me he centrado en lo que podria ser de más relevancia para el inversor inmobiliario. De todas formas, para los que quieran conocer en detalle la presentación,  en el post anterior, incluyo el video íntegro de la conferencia que aparece en Youtube, en versión original.

Observaciones finales :

1-Nouriel Roubini, se plantea la pregunta : Pueden países como China y otros países emergentes ajustar su política monetaria y el tipo de cambio para reducir la inflación y mantener el crecimiento económico, para así conseguir un aterrizaje suave de su economía en vez de un aterrizaje brusco ?

La fuerza de las economías de los mercados emergentes en crecimiento, suponen el riesgo de que aumente la inflación. En estos mercados, hay un claro recalentamiento de la economía,  un exceso de crecimiento del crédito, y  2/3  de su cesta de consumo es : petróleo, energía , alimentos y transportes…

2- Un ejemplo seria la situación actual en Oriente Medio:  ¿ Qué está pasando en estos momentos en Oriente Medio ? Nadie podía preveer este movimiento político de los últimos meses. Tampoco sabemos si esto se va a estabilizar en breve, o bien se va a extender a otros paises. Todo ello puede afectar a  los precios del petróleo y de la energía  ¿ …  en cuyo caso, qué efectos tendría el aumento de los precios del petróleo?

*Será un problema severo de  inflación de los mercados emergentes sobrecalentados

*En las economías avanzadas, donde hay una lenta recuperación de la crisis financiera, el riesgo de inflación es menor

*También tiene un impacto en el crecimiento económico. En concreto un efecto desestabilizador, sobre todo en la confianza del inversor, del consumidor…

3- Durante los últimos años hubo una masiva inyección de liquidez en la economía global. En tema de fiscalidad hubo estímulos fiscales masivos en Usa, Japón, Europa, y otros mercados emergentes. Pero si observamos el mercado actual nos damos cuenta de que estamos en la vía opuesta: se producen menos estímulos monetarios y hay austeridad  fiscal ( en Europa, UK, se están recortando gastosestímulos fiscales, y también en Usa, están empezando a recortar  costes ….. La pregunta es:  Tendrá el mercado privado posibilidad de consumo para poder tener crecimiento económico cuando parte de los estímulos fiscales y monetarios hayan desaparecido ??.

Como crecimientos potenciales tenemos : para USA 3%, para algunas zonas de Europa 1,5 a 2%, y para los mercados emergentes, los paises del este y sudamérica  del 5 a 8%.

4- TURQUIA,

Sus perspectivas de crecimiento a medio y largo plazo son muy optimistas. Todavía hay crecimiento de la población y por ello hay un significativo mercado doméstico ( en cambio en China la población disminuye). Puede ser una economía de crecimiento rápido, aunque hay que hacer reformas estructurales, pero si éstas se van realizando, el pronóstico de crecimiento de futuro es bueno. También se prevee un buen crecimiento a nivel inmobiliario.

5-RUSIA,

Los precios van a crecer razonablemente. Esto mejorará la balanza fiscal de Rusia, y por consiguiente también su crecimiento económico. Pero al no ser  una economía muy bien diversificada, esto le impide que el crecimiento sea mayor. Por ejemplo, el año pasado en que hubo una recuperación económica a nivel global donde países como India o China crecieron 9%, Brasil 7.5%, en cambio Rusia creció 4,5 %.

La situación es que hay un crecimiento bajo y una inflación de 2 digitos, y a menos que se hagan reformas estructurales que aceleren el crecimiento, este estará desacelerado. Aunque es un país con un gran potencial de crecimiento por sus grandes recursos naturales, educación, ciencia..   Habrá una relación directa entre lo que suceda con el precio del petróleo y el crecimiento de Rusia. Si aumenta el precio del crudo la economía rusa será más fuerte ya que se mejorará el balance economico del país. Pero lo que debe preocupar es el crecimiento a largo plazo de su economía, y los inversores extranjeros entienden que puede haber un riesgo de expropiación.

6-USA,

Actualmente hay un exceso de provisión de vivienda existente. Las ventas de casas llegaron a caer hasta un 80%, aunque ahora están aumentando gradualmente. De todas formas hay ajustes de precios a la baja, inflación, paro y la gente abandona sus casas por no poder pagar la hipoteca. Los precios se han ajustado un 30%, pero no han tocado fondo y quizás será necesario un periodo largo para que se acabe el ajuste de precios en la vivienda.

7- ZONA EURO

Se necesita en zona Euro, en UK y en Japón austeridad fiscal.  A pesar de que esta austeridad es necesaria, a corto plazo tiene un efecto negativo en el crecimiento económico. Supone que se recorten los gastos gubernamentales, se despida funcionarios. Por otra parte, éste  recorte del gasto, provocará a la larga, que la recuperación económica sea más efectiva.

JAPON terremoto+tsunami, nuevo reto para la arquitectura e ingeniería antisísmica

27 Marzo, 2011 1 Comentario

Cuando estamos con nuestro trabajo, haciendo el seguimiento post-Mipim, pensando en  viviendas o edificios, es fácil  estar sensibilizado con la gran destrucción que soportó Japon durante el viernes 11 de Marzo.

 

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Ante un terremoto de tal importancia (8,9) la respuesta de la arquitectura Japonesa ha sido incomparable. Hoy en dia Japón tiene los edificios más preparados del mundo para aguantar terremotos, y la ingenieria que utiliza le permite de alguna manera absorver la vibración del suelo, consiguiendo convertir lo que sería un movimiento brusco en en un balanceo más moderado. Las casas japonesas, antiguamente eran de bambú y papel de arroz, lo cual hacia que durante los terremotos se balancearan evitando  fisuras. Pero aún en el supuesto  de quedar destruidas eran más fáciles de reparar y con menor coste.

 

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Un breve resúmen de las características arquitectónicas antisísmicas utilizadas en Japón:

Shigeru Ban (Tokyo 1957) arquitecto y consultor de Naciones Unidas para construir refugios de la Onu en zonas de desastres naturales, destaca en una entrevista  (El pais 20.03.11) que ningún edificio construido después de 1981 se derrumbó a causa del terremoto, que es el año en que se cambió la normativa de edificación. Considera que los terremotos no matan gente, sino que son los escombros de los edificios lo más peligroso. Añadiendo que en este caso, y debido al tsunami, sería conveniente como previsión de futuro, hacer algún cambio en los planes urbanísticos de las ciudades: Construyendo edificios de ladrillo, como mínimo de cuatro pisos de altura en las costas, que hagan la función de muro protector  de los demás edificios.

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Para el medio millón de personas que se encuentra temporalmente alojada en gandes pabellones deportivos, durante semanas o meses hasta que las viviendas temporales estén listas, han previsto instalar un sistema a base de tubos de cartón duro y papel que permite crear espacios individuales bajo el techo de los pabellones y se pueden levantar durante el dia. Con ello se pretende evitar una realidad psicológicamente dura para las familias allí alojadas, que carecen de privacidad al tener que vivir juntas en grandes espacios comunes.

En qué consiste la construcción antisísmica japonesa ?

Básicamante las estructuras de los edificios están muy reforzadas. Se hace una distribución vertical del peso, es decir, los pisos inferiores soportan más carga. Cuando más amplia sea la base del edificio, más sólido será éste, frente al terremoto.

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Los edificios son simétricos y elásticos para poder absorver mejor la vibración del suelo. La normativa exige una separación de varios centímetros entre las medianeras de los bloques para permitir que los edificios tengan movimiento pero sin llegar a golpearse entre sí, evitando el efecto dominó, es decir que los movimientos de un edificio afecten a los demás edificios, provocando su caída.

 J.García Rodríguez, Dr. Arquitecto de la Universidad de Navarra, asocia el comportamiento de los edificios sometidos a una acción sísmica al de un látigo al ser agitado. El  terremoto sería la mano que mueve la base del edificio, y el edificio es el látigo por el que se propaga toda la energía del terremoto. Para hacer frente a este movimiento , la arquitectura japonesa opta por dos posibilidades :

1-La arquitectura de pocas plantas, donde el impacto del terremoto es más reducido, aquí se hacen estructuras rígidas que resisten el impacto sin apenas deformarse. Usando gruesos muros de hormigón.

2- En cambio, en edificios de varias alturas, se opta por estructuras flexibles. Están diseñadas para que oscilen lateralmente ( igual que haría un látigo) de forma controlada y sin sufrir grandes daños. Se emplea acero, material altamente resistente y muy dúctil.

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Algunos apuntes sobre el mercado de la vivienda  japonés en la actualidad:

*A partir del 2007, el precio de la vivienda empezó a subir de forma descontrolada debido al incremento del precio de los materiales de construcción, ya que debian estar preparados para soportar frecuentes terremotos. Los edificios no deben tener más de 30 años. Ello ha hecho que los precios del alquiler también se hayan disparado en los últimos años. El valor de la vivienda japonesa variará en función del suelo donde está construida.

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*En Japón las dimensiones de una casa se miden por tatamis, que equivale a 1.6 m2 aproximadamente. El tamaño de la vivienda media suele tener 90 m2 ( 3/4 habitaciones) y una vivienda de + 100 m2 ya es un lujo en Japón. En general suelen preferir comprar que alquilar. Un elevado indice de jóvenes y ancianos viven con familiares adultos, debido al alto precio de la vivienda. Por otra parte también abunda la opción de vivir en apartamento de forma independiente. Se ha dado una forma de vivienda curiosa: las personas que no pueden acceder a la vivienda sea de compra o de alquiler, por precio,  duermen en los cibercafés, donde por 10 € tienen derecho a un pequeño espacio con un sofá, TV, y un ordenador con conexión a internet.

*Es un mercado inmobiliario, donde casi no hay restricciones legales, para que los inversores extranjeros compren vivienda en Japón.

                                          

*****Transcurridas dos semanas del inicio del terremoto y consiguiente tsunami, que arrasaron una parte del país, con 27.000 víctimas entre desaparecidos o fallecidos,  sumado a la crisis nuclear ( + info actualizada en International Atomic Energy Agency, www.iaea.org, Embajada Española en Tokio) toda la comunidad internacional ha estado muy pendiente de Japón. Que pena…., pero que ejemplo de organización y entereza están dando los japoneses ante semejante situación. Siguiendo esta línea, he querido hacer un post, (evitando en lo posible imágenes catastrofistas)  con ánimo de  destacar el esfuerzo humano realizado en forma de  arquitectura antisísmica para contrarestar los efectos devastadores de los terremotos continuados que sufre el país, evitando  con ello que el número de víctimas haya sido mayor.japon_luto4

Desde aquí, transmitir  solidaridad  y apoyo al pueblo japonés y sus víctimas. Se puede seguir esta información a través de la emisora estatal japonesa NHK ( en inglés).

Incluyo links de  información  aparecida en prensa en los últimos días :

http://www.elpais.com/articulo/internacional/Japon/sigue/luchando/evitar/catastrofe/nuclear/elpepuint/ 

http://www.bloomberg.com/video/67661252/

http://edition.cnn.com/video/#/video/bestoftv/2011/03/24/exp.ac.gupta.friedlander.radiation.cnn

http://www.cbsnews.com/stories/2011/03/10/501364/main20041987.shtml

(II) CONDOHOTEL, PROS Y CONTRAS DE ESTA NUEVA FORMA DE ESTRUCTURAR LA PROPIEDAD

25 Febrero, 2011 1 Comentario

Lo que hace el propietario de un condohotel es compartir los beneficios del alquiler de su vivienda, con la empresa que gestiona el hotel y que alquila las habitaciones.

 

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Un ejemplo de condohotel mundialmente conocido es el Hotel PLAZA  de Nueva York.

En nuestro país  la mitad de la oferta de condohoteles está en Andalucia, concretamente en la provincia de Málaga

 Para que esta fórmula tenga éxito, debe suponer un beneficio para los tres participantes en esta inversión que son: promotor, operador hotelero y propietario/ inversor.

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Por tanto las ventajas serían :

*El PROMOTOR deriva parte de sus costes al inversor, al venderle las suites, y por tanto el importe de su financiación externa es menor. El promotor sigue siendo propietario de las zonas comunes ( salas de reuniones, spa, locales..) de las que también obtendrá un rendimiento. Con esta fórmula podrá desarrollar el hotel en zonas donde el suelo es muy caro y por tanto, el negocio no hubiese sido viable. Logrará más fácilmente un acuerdo con el gestor hotelero, ya que el riesgo estará dividido entre estas tres figuras.

* El GESTOR HOTELERO podrá gestionar hoteles  de alta gama  5*,  y en zonas donde el coste del suelo es caro, es decir zonas turísticas “prime” y de prestigio. Ya sea en grandes ciudades (ubicaciones muy céntricas) o  entornos de vacaciones  de costa o de montaña con ubicación privilegiada. Ello le permitirá captar un turismo residencial y de alta gama que en los últimos años estaba dejando de utilizar los hoteles. El gestor hotelero marcará unas condiciones contractuales al propietario de la unidad para que su disfrute esté limitado en tiempo y época del año, rentabilizando al máximo la temporada alta para alquilar las habitaciones. Será el que decidirá el diseño y la decoración de las habitaciones, no sus propietarios.

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*El PROPIETARIO / INVERSOR podrá tener una rentabilidad a medio y largo plazo interesante de la vivienda que compró, en base a los alquileres. También está el tema de la revalorización de su inversión inmobiliaria, por estar en una zona “prime ” que suelen estar solicitadas por los inversores en caso de que la quiera  volver a vender (  se vende como cualquier bien inmueble y además con la facilidad de que en el hotel pueden haber muchos clientes potenciales que pueden dirigirse a recepción y pedir información sobre la compra de una de estas unidades ). Podrá disponer de los servicios del hotel con descuentos. Posee una segunda residencia en un lugar atractivo, que siempre estará bien cuidada y mantenida, sin problemas para su propietario, comparada con la 2ª residencia habitual.  Los propietarios se aprovechan  del reconocimiento del nombre del hotel,  su publicidad, la experiencia de la dirección, lo cual permitirá obtener unas rentas por alquiler más altas de lo que conseguirían, alquilando una residencia de vacaciones tradicional.

Genera beneficios de alquileres que le compensan sus costes, y es de fácil revalorización, siempre y cuando se haya seleccionado bien donde se ha comprado la unidad. Le permite poder entrar en el negocio hotelero, con una inversión pequeña.

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Los posibles INCONVENIENTES, sobre todo para el inversor:

  1. El inversor, que le compra la suite al promotor, está arriesgando porque desconoce las condiciones que le ofrecerá el gestor hotelero. Tampoco tiene información a priori de las rentas futuras que generará esta inversión, y por ello no es posible calcular este retorno de la inversion  a medio o largo plazo.
  2. Es necesario que el inversor  conozca cuando y cuanto tiempo podrá utilizar la vivienda.
  3. El propietario no podrá decorar la habitación a su gusto, ni personalizarla de ninguna forma.
  4. Debe conocer de antemano quién será el gestor hotelero, ya que sino es uno de gama alta, la inversión no será rentable y posiblemente no será tan interesante realizarla. Entre las cadenas de más experiencia cabría destacar : Hyatt, Intercontinental, Abba Hotels, Crowne Plaza, Sol Meliá, Kempinski hotels, Vasari, Ritz Carlton, Marriot, Hilton, Le Meridien….

El mercado apunta a que la inversión más segura seria la realizada en zonas céntricas de determinadas capitales, porque supone un menor riesgo para la futura venta del bien asi como una mayor seguridad en la revalorización de éste.

(1)CONDOHOTEL:Inmueble en propiedad + Servicios de hosteleria

21 Febrero, 2011 No hay comentarios

Se trata de un hotel, en el que cada habitación pertenece a un propietario distinto, pero la totalidad del establecimiento hotelero está gestionado de forma conjunta…. también llamada la perfecta segunda residencia. 

 

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Su funcionamiento es similar al de un hotel normal, pero con la diferencia de que las habitaciones tienen un propietario inversor, que disfrutará durante un tiempo determinado de la habitación que posee, obteniendo durante el resto del tiempo que no la usa, una rentabilidad, al ser  explotada por la empresa que gestiona el hotel.

Esta figura históricamente aparece en los 80’s en el Sur de Florida, para luego irse extendiendo a otros estados como New York, los Angeles, Las vegas,  en resorts de golf o de montaña como Aspen en Colorado. Pasando con el tiempo, a ser una figura muy habitual en otros paises como Panamá, Canadá, Filipinas, y un largo etc.

Muchos propietarios de segundas residencias se plantean la posibilidad de poder alquilarla durante el tiempo que ellos no la ocupen, sacando asi algo de rentabilidad. Aunque en muchos casos no lo hacen porque no siempre es fácil encontrar arrendatarios.

Pero en el caso del condohotel el particular se compra un apartamento que está dentro de un gran complejo hotelero, con intención de poderlo disfrutar un mes al año,  pudiendo distribuir el tiempo un poco a su conveniencia. Pasando el resto del año a estar la vivienda alquilada, a través de la gestión que realiza la cadena hotelera, que le pagará un % por utilizarla.

Claro que la empresa que lo gestiona, si quiere obtener la máxima rentabilidad, establecerá unas fechas en las que el propietario no podrá disponer de su vivienda, como por ejemplo en algunos países julio y agosto, los meses de mayor afluencia, para que esta pueda ser alquilada. Este tipo de inversión  sería más conveniente para personas con una cierta  flexibilidad a la hora de realizar sus vacaciones.

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Los condohoteles suelen estar situados en los mejores destinos del mundo. Presentan altos niveles de calidad, donde se cuidan mucho los detalles, y su target de clientes suele ser de un nivel alto. Todo esto conlleva una alta rotación en los alquileres de las habitaciones. Es interesante, al invertir en este producto específico, hacerlo en hoteles cuya gestión esté en manos de cadenas con reconocido prestigio.

En España es un sistema relativamente nuevo, y parece que en los aspectos urbanisticos hay una indefinición legal. Pero a nivel legal el condohotel puede estar regulado dentro de alguna de estas figuras:  1- La división horizontal del  hotel, que sería la forma más habitual de hacerlo. En este caso los propietarios tendrian la propiedad y la nota registral conforme son propietarios de una habitación. 2- También se podria hablar de una comunidad de bienes en proindiviso que sería comprar un % de la propiedad  global sin dividir especificamente las partes ( no es la forma habitual). 3- Una sociedad de capital, es decir adquirir una parte del hotel en forma de acciones. En esta sociedad mercantil, la propiedad del hotel pertenece una sociedad cuyos inversores participan en el capital como accionistas.

En cuanto a los servicios comunes y de ocio de que dispone el hotel, ( piscinas, spa, gimnasio, golf, etc.), los podrá disfrutar el propietario cuando haga uso de su vivienda, pudiendo abonar su coste posteriormente con descuentos, o no,  ( dependiendo del acuerdo que  haya  establecido con la empresa gestora).

La gestora se encarga del alquiler, asi como del mantenimiento y las reparaciones, tanto de la propia vivienda como de las zonas comunes. La parte de la renta que se obtiene del alquiler se destina a financiar la reparación  de cualquier daño.

En breve haré una lista de los puntos fuertes y débiles de este tipo de inversión, que difiere de los  supuestos de multipropiedad o de la propiedad compartida.

NUEVO HOTEL BULGARI 6* EN LONDRES

10 Febrero, 2011 No hay comentarios

Recuperación del ladrillo en Londres…..pero buscando la seguridad en la inversión, se ha pensado en el segmento hotelero de máximo lujo.

 

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Este nuevo edificio que prevee albergar  el hotel + seis viviendas de lujo, está situado  en el barrio de Knightsbridge, un barrio más que exclusivo, con las siempre agradables vistas de Hyde Park, muy cerca de los almacenes Harrods. A pocos metros de este hotel, se pueden comprar los apartamentos más caros de Londres, en el complejo One Hyde Park. Es un proyecto que promueve la cofundadora de Inditex, Rosalía Mera, con apoyo de otros inversores, como Prime Investors Capital. Se prevee un desembolso de capital de 350 millones de €. ( Expansión 30.01.11)

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El nuevo proyecto hotelero con  la  firma  de joyeria  italiana que ya tiene actualmente  hoteles en Milán y Bali, será gestionado por la firma Ritz Carlton, empresa que ya lleva actualmente la gestión  otros hoteles de la cadena  Bulgari.

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Esta empresaria, tiene experiencia previa en el sector hotelero, con una participación en la cadena Room Mate, además de hoteles en USA. Se trata en este caso, de un proyecto bastante conservador, asi como  una forma de diversificar su inversión inmobiliaria. Londres está considerado  como un mercado estable, y este sería el primer hotel 6* de la ciudad.

El solar donde se realizará este proyecto, fue la sede del Hotel Normandía. El grupo inversor compró el solar en 2008, pero hasta hace pocos meses no tuvo aprobados los permisos y licencias de este nuevo proyecto .

Está prevista su apertura  coincidiendo con  los  2012  London Olympic Games.

Fideicomisos de construcción al costo cierto

4 Febrero, 2011 No hay comentarios

Una alternativa, a la fórmula tradicional, para financiar proyectos inmobiliarios.

Esta figura del fideicomiso está muy extendida en paises como Argentina, Colombia,Uruguay, Méjico… es una propuesta distinta para la financiación de promociones inmobiliarias, cuyo objetivo es darle a las partes que participan en el  fideicomiso mayores garantías al asociarse entre sí para conseguir un objetivo común. Para estos años, en que la financiación bancaria a las nuevas promociones en nuestro mercado inmobiliario, no va a estar, o va a ser muy pequeña,  seria interesante proponer el estudio de fórmulas alternativas como este supuesto.

En qué consiste esta figura?

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Es el contrato por el cual se transfiere un solar + recursos financieros al fiduciario ( en quien las partes depositan su confianza), para que este los administre con la finalidad de desarrollar un proyecto inmobiliario, según las instrucciones redactadas en el contrato, transfiriendo al final de este proceso, los bienes inmuebles construidos, a  los beneficiarios.

Es decir la figura del fiduciario es la que:

 1- Administra  el solar + estudio arquitectónico, estudio de viabilidad financiero … que proporcionó una de las partes ( la empresa promotora)

2- Recibe y administra los desembolsos  que vaya realizando el grupo de interesados (fideicomitentes) para adquirir la vivienda acabada “llave en mano”.

3- Facilita la coordinación entre las partes del proyecto, recaudación de los ingresos y el desarrollo ordenado y en tiempo del proyecto.

Qué participantes  intervienen en este proyecto?

 1-El Promotor ( es quien organiza a priori todo el proyecto) aportando por su parte el solar sobre el que se va a construir el proyecto, ( que puede ser de su propiedad o de un tercero)  así como también la idea del proyecto inicial de lo que se va a  contruir.   2-El estudio de Arquitectos ( desarrollan la idea, el proyecto arquitectónico, y la dirección de la obra ) 3-El Consultor inmobiliario que realiza un estudio de viabilidad del proyecto, ventas, beneficios..etc 4- El Fiduciario, titular y administrador del proyecto, coordinando y controlando todo el proceso, 5-Agente que controla los aspectos técnicos de la obra   6- El Constructor, empresa que realiza la construcción del proyecto, hasta su entrega llave en mano, seleccionada mediante procesos transparentes de adjudicación. 7-Los clientes finales interesados en la compra ( inversores u ocupantes definitivos del inmueble).

El patrimonio del fideicomiso (terreno + dinero aportado) se encuentra aislado y a salvo de las obligaciones particulares de las partes (promotor, constructor, compradores,..) que intervienen en el proyecto de construcción. Es decir, la administración bajo esta figura, constituye una garantía y minimiza los riesgos del proyecto.

Este fideicomiso tiene como finalidad la construcción de inmuebles residenciales para inversores u ocupantes definitivos, protegiendo los intereses de las partes involucradas en el proyecto inmobiliario. Este grupo debe estar formado por clientes interesados,  solventes y capaces de hacer frente al programa de pagos establecido. A medida que realicen los pagos, estos se destinarán a la compra del solar, a la construcción de las viviendas, y a los pagos de impuestos, etc. que vayan surgiendo, relacionados con el objeto del fideicomiso creado.

Las ventajas que supondría este sistema al costo cierto son:

*Resultará más barato para el cliente final porque el promotor no ha invertido un dinero asumiendo riesgo y por tanto solo cobra por la realización de proponer  y proyectar la idea del negocio. Esta es la ganancia y también el seguro que tiene  el comprador con respecto al mercado. La diferencia entre el coste presupuestado y el precio que  encontraríamos en el mercado,  asegura que el comprador no pagará un precio superior al de mercado.

* El comprador no asume el riesgo de quiebra de la empresa constructora.

*Al ser el fideicomiso quien administra los recursos hay garantia de eficiencia a través de controles permanentes, seguridad, transparencia entre los participantes en el proyecto, e independencia entre promotores y clientes.

En realidad se está regulando para las partes intervinientes en el proyecto, y mediante la figura de un tercero independiente  de las partes, el fiduciario, una situación, en la que en grupo de amigos se reunen e invierten un dinero en común , cuya finalidad es la realización de un proyecto inmobiliario para venderlo a terceros con mayores garantías.

(II) INVERSIÓN INMOBILIARIA EN PUNTA DEL ESTE – URUGUAY

2 Febrero, 2011 No hay comentarios

Es un destino turístico con alto grado de fidelización lo que eleva las tasas de rentabilidad en la inversion residencial vacacional.

 

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Como pais, Ururguay está en plena expansión, cuyo potencial económico, tras un período de crecimiento, ha llegado a una favorable estabilización. Caracterizado por  una politica favorable a la contención del gasto público, unas tasas  de impuestos competitivas,  junto con  una mejora en  la recaudación de impuestos y un régimen comercial relativamente abierto.

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Además de la estabilidad económica y la seguridad jurídica del país, el gobierno uruguayo tiene una actitud abierta  para atraer la inversión directa extranjera (IDE) eliminando autorizaciones y registros previos, asi como restricciones que discriminen a inversores locales y extranjeros. Esto permite al capital extranjero no tener limites en cuanto a su participación en la compañías  nacionales, y puede actuar, a traves de sociedades anónimas uruguayas, sociedades limitadas, o la propia sociedad extranjera instalada en el país . Los trámites legales y mercantiles  para establecer una sociedad  en Uruguay son sencillos, y se pueden beneficiar de  exenciones fiscales sobre el capital inicial, tambien sobre el IVA, o con exoneraciones impositivas….  aunque cada caso es diferente.

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Si hablamos en concreto de Punta del Este, se perfila como la mejor oportunidad de negocio del país. La más atractiva como inversión inmobiliaria, en un emplazamiento de lujo “destino inmobiliario VIP”. Está siendo la zona que registra mayor número de compraventas inmobiliarias (después de la capital Montevideo) en concreto de segunda residencia o vivienda vacacional. La mayoria de compradores provienen de Brasil, Argentina, Estados Unidos, Europa, aunque también el mercado interno Uruguayo  empieza a tener más opciones de comprar aquí, a medida que la sociedad va teniendo mayor poder adquisitivo.

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Ofrece al cliente un  paisaje casi virgen, mezclando la riqueza de la naturaleza con una ciudad moderna, en crecimiento, planificada con barrios comerciales y residenciales ordenados, respetando la belleza natural de su litoral, permitiendo gozar de innumerables ” primeras líneas de playa “, lo que supone un valor añadido al comprar un bien inmueble. En general, las propiedades que se adquieren en Punta del Este, tienen una gran ocupación, propiciado por un clima que, comprarado con nuestro  frío mes de Enero, allí se disfruta de  una temperatura media  de 30ºC , y también mucha rotación, tanto si hablamos de la compraventa como del alquiler a terceros, lo cual lleva a obtener una alta rentabilidad en el segmento de la segunda vivienda.

Como dato relevante, me gustaria destacar unas figuras de inversión que buscan desarrollar  mercados diferentes con estructuras menos convencionales. Basan su funcionamiento en formas fiduciarias que son más seguras frente a los posibles riesgos, potenciando un desarrollo más eficiente  :

Fideicomisos de construcción al costo, que estarian  asociados al mercado de viviendas de tipo residencial. 

*Condo hoteles, asociados al desarrollo de segundas viviendas en áreas turísticas y con fines de venta.

En un próximo post hare un análisis en profundidad de estas figuras que cada vez están cobrando más fuerza dentro de este mercado inmobiliario.

atardecer punta del este

Feliz Navidad !!

22 Diciembre, 2010 No hay comentarios

ΚΑΛΕΣ ΓΙΟΡΤΕΣ, SELAMAT LIBURAN,  BOAS FESTAS,  С праздником, GOD JUL, แฮปปี้วันหยุด, JOYEUSES FÊTES, MUTLU TATİLLER,  ハッピーホリデー,  Hyvää joulua  

 

 mountain lodge w/christmas deco

… Para todos los lectores de UNIVERSO INMOBILIARIO

                                     & thanks for following.

New york Museum of America: Monopoly de oro+brillantes.

20 Diciembre, 2010 No hay comentarios

Una ficción del mercado inmobiliario que aguanta la crisis.

 

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Esta es una versión del Monopoly, realizada por el joyero Sidney Mobell en 1988, por encargo de la juguetera Hasbro, empresa que comercializa este juego, y  cuyo valor es de 2 millones de $. Esta versión no se ha comercializado, sino que  se donó al Smithsonian’s Museum of Natural History, que a su vez la ha prestado  durante unos meses al Museo de Finanzas de Nueva York, situado en pleno Wall Street, pasando a ser su nueva atracción.

No hace falta explicar la dinámica de este juego,  que todos  conocemos y habiamos disfrutado desde en sus inicios, pero en España, con el nombre de “Palé“.

Este modelo está realizado básicamente en oro  el tablero, las cartas de las calles, las fichas y los dados.  En los hoteles encontramos como decoración zafiros y en las casas, rubíes en las chimeneas. Los dados  en oro y con los puntos en brillantes. Las famosas calles, que podían variar por países o ciudades, según dónde se hubiera comprado el juego, están decoradas con brillantes,  lo mismo ocurre desde la cárcel al aparcamiento.     

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Han habido bastantes versiones de este juego, destacando la que realizaron en chocolate los almacenes Neiman  Marcus.

 Este juego pretende ser una representación del mundo capitalista y los atractivos de la acumulación de riqueza, fomentando la comptetitividad, y buscando la selección de los mejores lugares para obtener puestos privilegiados dentro del mercado inmobiliario de las ciudades y por tanto de nuestra sociedad.    

Este video de Associated Press da una idea más detallada del Monopoly  como obra de arte de  joyeria.

        

Una peculiar versión   de la famosa lista “Forbes – ficción” del ranking de millonarios,  similar a la vida real,  y que también hace que los puestos de riqueza vayan variando; ha hecho que  desde 2006  Mr. Monopoly, que habia amasado una gran fortuna gracias a la especulación inmobiliaria, y estaba en los primeros puestos, haya desaparecido de la lista tras haber perdido toda su fortuna arrastrado por la crisis que afectó a las hipotecas de alto riesgo (subprime ) en Estados Unidos. En cambio, El Tío Gilito ( pato Donald) ha aumentado su valor y ha subido a los primeros puestos de la lista Forbes-ficción, porque invirtió y atesoró su fortuna en monedas de oro (valor refugio durante la crisis financiero -inmobiliaria ) y esta inversión ha sido un valor al alza.