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Comprar piso para alquilar proporciona alta rentabilidad

1 junio, 2016 1 Comentario

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foto: Passeig de Gracia en Barcelona- Qualinhabitat

 

Parece que estamos empezando un nuevo ciclo donde la vivienda vuelve a ser un objeto de alegría para pequeños y medianos ahorradores que buscan sacar rentabilidad.

Los inversores, huyendo de la escasa rentabilidad que les proporcionan a día de hoy otras inversiones como la Deuda Pública (cuya rentabilidad no  llega al 2% ) o los depósitos ( 0,3%), retornan al mercado inmobiliario, en concreto al residencial, en busca de refugio.

Invertir en compra de residencial para después alquilar, obteniendo una elevada rentabilidad  ( se puede llegar al 8,8% ) con un bajo nivel de riesgo;  teniendo en cuenta por un lado el rendimiento bruto del alquiler ( 4,6% ) mas la plusvalía a 12 meses  (4,2%).  Es una apuesta, que no se rentabilizará a corto plazo, sino en tres o cinco años.

Porqué están subiendo los precios del alquiler en España?  Esta crisis, que nos está pareciendo eterna, ha hecho que muchas familias aparquen la idea de comprar vivienda, para vivir de alquiler. El incremento de la demanda del alquiler hace que suban los precios. Actualmente la rentabilidad del alquiler es alta, pero no es previsible que se incremente mucho más ya que los salarios no parece que vayan a subir demasiado, en un plazo prudencial.

Desde un punto de vista inversor, que tipo de piso es interesante comprar en este momento ?

*Antes de comprar un piso en cualquier localidad, es recomendable realizar una investigación del mercado local para ver qué tal se está recuperando de la crisis  y luego estudiar más en detalle cómo se están comportando las distintas zonas. La autonomía que ofrecía en 2015 más rentabilidad por alquiler era Madrid y la que menos Baleares.

*Ubicación del piso: habría que empezar buscando en las zonas prime de las grandes ciudades.… que no es tarea fácil !. La apuesta por el centro es segura, pero hay escasez de oferta por la buena rentabilidad obtenida gracias a los altos precios/m2  que se puede permitir pagar una demanda  potencial muy solvente. Suelen ser zonas muy comerciales, céntricas y bien comunicadas, con altas expectativas  de revalorización, a lo que se suman las restricciones en el  uso del automóvil en el centro de las principales ciudades. Por tanto no hay que descartar un plan B,  porque a veces es mejor obtener un menor rendimiento, al adquirir un piso ubicado junto a la zona prime, que siempre tendrá una demanda importante de potenciales clientes para alquilar.

*Tipo de piso que sería más rentable para alquiler: Puede ser un estudio o una vivienda de máximo 80/ 90 m2.  Una ó dos habitaciones,  es lo que tiene más demanda.

Sin olvidar que el inmobiliario ha estado siempre muy unido al empleo y a la economía del país, sería aconsejable, antes de tomar decisiones para invertir, estar atentos al rumbo que tomará la actual situación política.

 

(I)Hipoteca Made In USA vs Hipoteca Made In SPAIN

2 enero, 2012 No hay comentarios

La polémica surgida  a raíz de algunas sentencia (Audiencia Provincial de Pamplona) que ha considerado saldada una deuda con el valor del inmueble que se hipotecó como garantía, impidió al banco acreedor, que continúe ejecutando, el resto del patrimonio del deudor.

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Aquí sólo pretendo hacer una introducción general a este tema, que ha suscitado polémica durante el 2011, pero que debe ser comentado más en detalle, por los distintos puntos a desarrollar, en siguientes posts.

La polémica generada por el modelo de hipotecas a la americana : en USA, sino puedes pagar la hipoteca de la vivienda, devuelves las llaves al banco y te olvidas, porque ahí se acaba la deuda. Ello hizo que aquí se intentara adaptar este modelo hipotecario, a una sociedad cansada de desahucios, subastas de viviendas, con unas tasas de paro que no han dejado de crecer, llegando a convertir las hipotecas en impagables. Parte de la clase política, que quiso prometer más de lo que podía cumplir, y también  desde el movimiento indignado de la calle, se trató de transmitir la idoneidad de instaurar este modelo en nuestra sociedad… pero no han llegado medidas de apoyo en este sentido.

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No se explicó en profundidad que también las hipotecas a la americana ( que son préstamos ) tienen letra pequeña, que los intereses de sus préstamos hipotecarios son más altos, cercanos al  5% , que los seguros de vivienda e impuestos son mayores que los nuestros, y que esta posibilidad se da solo en algunos estados. Se pregonan las bondades  de este sistema, pero no hay que olvidar que esto es algo que ya permitía la hipoteca de responsabilidad limitada de nuestra Ley Hipotecaria en su art. 140.

La banca en general, no ha estado a favor de introducir  la dación en pago, y  menos, que esta tuviese efectos retroactivos respecto de las hipotecas abiertas actualmente, excepto algún banco como Bankinter, que lanzó al mercado una hipoteca de la que solo responde el piso en caso de impago de la misma, llamada la hipoteca sin más ( la comentaré más a fondo en otro post ), pero se ha llegado a entender como un tema muy publicitario.

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La situación actual  supone que en los desahucios las familias pasan a perder, en la mayoria de los casos, sus viviendas, pero además siguen debiendo una cantidad de dinero al banco. Actualmente la banca está abierta a ofrecer alternativas para que algunas familias eviten llegar a la ejecución y posterior desahucio, intentando que paguen un alquiler, pero quedándose en la vivienda. Se recomienda, si se prevé que no se va a poder pagar la cuota hipotecaria durante algún mes, avisar con antelación al banco para tratar de negociar unos pagos puente/alternativos hasta que la situación económica se  vuelva a regularizar, tratando de evitar las  situaciones injustas que la actual ley hipotecaria pueda generar.

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LIQUIDO/AMORTIZO HIPOTECA O ME GUARDO LIQUIDEZ POR SI …..

6 diciembre, 2011 No hay comentarios

Los medios de comunicación están haciendo que la macroeconomía y las finanzas entren en nuestra vida con gran rapidez. Los acontecimientos se suceden a diario y cuando vamos comprendiendo los conceptos y la situación en sí, estos ya se han transformado.

Tengo una hipoteca y también  un dinero disponible…. ¿ es una buena opción amortizar la hipoteca o  es mejor esperar y estar protegido con liquidez frente a un posible emporamiento de las condiciones de mercado ?

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Cuando llegamos a estas fechas en que se va  acabando el año, los asesores fiscales te podían recomendar que con el dinero ganado, fueses liquidando/ amortizando tu hipoteca. Esto sucedía en épocas en que la economía estaba más boyante. Quizás desde un punto de vista económico era una idea aceptable. Porque cuanto antes se liquide, mas barato seria en términos de intereses, pero teniendo en cuenta que no todas las amortizaciones comportan mismos efectos:

* si se amortiza cuota: Interesante opción en momentos de tipos altos. El aumento de la cuota, pasada la revisón al alza, puede verse compensada en este supuesto

*Si se amortiza plazo: opción en el momento en que los tipos están bajos. Se alivia la carga financiera del préstamo con recorte en el pago de intereses.

Pensando  que esto opera en los primeros años del pago del préstamo, que es cuando se pagan la mayor parte de los intereses ( en los dos primeros años se acumula el 20% de éstos). En la mayoria de las hipotecas de nuestro país (que siguen el sistema de amortizacion francés ) el capital se amortiza de forma creciente, según transcurre el tiempo. Los intereses que se calculan sobre el saldo, se amortizan de forma decreciente. Si queda poco saldo por pagar, y  básicamente lo que falta por devolver es solo capital, las amortizaciones  operarán en la cuota y no en intereses, y por ello no afecta demasiado que el euribor esté alto o bajo.  Está previsto que en  breve el BCE baje los tipos de interés, y el precio del dinero en la zona euro volverá a estar al 1%, lo que supondría alcanzar el nivel más bajo desde que se instauró de la moneda única.

 Pero la pregunta en época de crisis, sería ¿ liquido/ amortizo la hipoteca o me guardo liquidez/cash por si lo necesito para situaciones inesperadas ?

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En general las hipotecas que se han hecho en los años pre-burbuja, han sido  a a 20 /30/40 años, por ello es como si se estuviese pagando un alquiler. Es como si se  hubiese comprado la casa para los hijos cuando los padres falten. Por tanto en estos momentos en que es posible que el empleo no está garantizado, que aumenta  la familia, y otras situaciones imprevistas que pueden hacer necesario estirar los ahorros….  para qué adelantar el pago del alquiler de varios  años ?

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En caso de que la fuente de ingresos sea razonablemente estable, y por tanto se pueda pagar la deuda cómodamente, no hay que tener miedo por estar endeudado, y a seguir pagando cada mes las cuotas de hipoteca. También la edad es motivo para decidir si quieres o no liquidar la hipoteca. Si estás en los 50’s y has recibido un pago en concepto de transmisiones hereditarias puede ser una buena opción dedicar esta cantidad a liquidar la hipoteca… pero si estás en los 30’s y debes dedicar todos tus ahorros a liquidar la hipoteca, hay que pensar que  pueden venir en cualquier momento pagos imprevistos, cambios, o simplemente quieres disfrutar de la vida… ya tendrás tiempo de liquidarla/ amortizarla más adelante. En el fondo se trata de tomar medidas que nos permitan salir airosos de este momento de crisis, tomando decisiones que no “hipotequen” nuestro futuro ni las ilusiones o proyectos ……aunque este postura tendrá sus detractores por considerar que no sea la mas correcta, económicamente hablando.

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A nivel general y vista la difícil tarea que es en la actualidad que la banca nos conceda cualquier tipo de financiación, ya sean créditos personales,  de empresa, o hipotecas, la postura más razonable dentro de la economía doméstica y dependiendo del bolsillo particular de cada uno, es tratar de generar ahorro para hacer frente a las circunstancias no previstas que a veces tienen efectos insospechados en nuestras vidas .

NOTARIOS Y REGISTRADORES NUEVA NORMATIVA DE ARANCELES

20 noviembre, 2011 2 Comentarios

Nuevo Real Decreto 1612/2011 de 14.nov  aprobado para clarificar y ordenar la normativa sobre aranceles que han venido aplicando Notarios y Registradores en escrituras de subrogación de hipotecas (cambio de hipoteca a otra entidad ), novación modificativa (negociación de la hipoteca con su entidad), cancelación de créditos o préstamos hipotecarios y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

 

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Nace este real decreto con la idea de poner fin a distintos criterios o interpretaciones aplicadas sobre los aranceles notariales y registrales. Este nuevo R.D. modifica los aranceles notariales contemplados en los R.D. 1426/1989 de 17.11.  y 1427/1989 de 17.11 para Notarias y el R.D 757/1973 de 20.3 para los registradores mercantiles.

Esta normativa se ha actualizado  tras la denuncia de la OCU, Organización de Consumidores y Usuarios, de que no se interpretaba correctamente la normativa existente al respecto, lo que llevaba a que  algunas notarias y registradores no siguieran un criterio uniforme al elaborar  sus minutas en las cancelaciones hipotecarias, incumpliendo en algunos casos las rebajas del arancel que incorporaba la ley 41/2007. Ello supondrá en adelante, un ahorro para el usuario de estos servicios.

Con el nuevo decreto se establece de forma clara la obligatoriedad de aplicar el arancel para las cancelaciones hipotecarias. Aunque la ley anterior ya era clara al respecto,  al parecer han surgido dudas interpretativas en los últimos años.  Esta norma cuya  intención es aclarar al interpretar, pero no innovar, se refiere a tres puntos:

1- Rebaja temporal del 5%.  Pretende clarificar  las dudas que han surgido tras la apliacación de la rebaja del 5% en los aranceles notariales y registrales prevista en el R.D. 8/2010 20.5 donde se adoptan medidas extraordinarias para la reducción del déficit público, que es debida a la condición de Notarios y Registradores de funcionarios públicos, que se adoptó por “la excepcionalidad de la situación económica que debiera comportar su limitación en el tiempo”. Se dice que esta rebaja arancelaria se aplicará con carácter adicional a los demás descuentos, reducciones, bonificaciones o rebajas que se prevean en relación con los aranceles notariales y registrales, que se calculen sobre la base que indica esta norma.

2- Novaciones subrogaciones y cancelaciones. Incorpora a la normativa sobre aranceles las previsiones contenidas en el art. 8 de la Ley 2/1994 según la redacción dada por la Ley 41/2007, para evitar la disparidad de criterios interpretativos que se han venido dando.

3-Sociedades expres: Se recogen los aranceles  para la creación de sociedades  de responsabilidad limitada que se establecieron en el R.D. -ley de 13/2010 de 3.12.

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Pero la postura de la OCU va más allá y considera que este real decreto no debería exonerar de responsabilidad a las actuaciones de notarios  y registradores que cobraron de más a los consumidores, debiendo devolver de oficio el exceso cobrado. Basándose en el principio de “neutralidad arancelaria”, apunta al hecho de revisar más en profundidad el cobro de determinados conceptos que no estan recogidos en el arancel, y que ellos cobran como serían: copias electrónicas, diligencias catastro, búsqueda de antecedentes.

(II) VENTA DE VIVIENDA EN ESPAÑA 2011

14 junio, 2011 2 Comentarios

QUE BUSCA EL COMPRADOR DE UNA VIVIENDA , HOY ?

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Para que la venta de vivienda tenga éxito en estos momentos, es necesario que el potencial comprador tenga la sensación de que está aprovechando  la actual situción de mercado.  Busca pagar la menor cuota al mes por una vivienda que considere adecuada.  En general, los compradores  que lo son realmente, han visto que vender ahora es más difícil y por tanto saben esperar y escuchar las ofertas que se les presentan, en vez de decidirse por una única oferta…. y al final se realiza la  compra que se ajuste más al precio y a la financiación bancaria concedida.

 Las estrategias de promoción comercial, que han seguido las promotoras durante estos últimos años desde el inicio de la crisis inmobiliara, y que se han ido presentando en las distintas ferias inmobiliarias, eran ofertas al consumidor potencial  bastante imaginativas :

  • Regalar al comprador de  vivienda de obra nueva un coche: Esto  tiene un cierto parecido con las estrategias utilizadas en el mercado del gran consumo como técnica de promoción. Pero el cliente no quiere un coche nuevo ( que en todo caso le supone aún más gastos) sino comprar un piso al mejor precio posible. Además, comprar la vivienda  tiene un componente emocional para todos los miembros de la familia, que no la tendrá la compra de un bien de consumo de alimentación  o  moda.

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  • Outlets de venta : Especialmente en carteras de banca, se han presentado durante las ferias, promociones de obra nueva de temporadas anteriores con un  30 y 40 % descuento.
  • Subastas de pisos a la baja: donde se empieza a subastar un inmueble a un precio de salida alto, que puede ir rebajándose hasta un mínimo establecido, o bien, hasta que el que puja por el inmueble acepte el precio.
  • El cheque familia.
  • Regalan un seguro por si no puede puede pagar alguna cuota de los pagos de la vivienda.
  • Fórmulas  basadas en  la confianza: Cuando el posible comprador entrega un dinero a cuenta, tiene la posibilidad, si cambia de idea antes de escriturar la vivienda, de recuperar el importe + 2% de intereses.  O bien, que en caso de que en cinco años baje el valor de tasación de la vivienda, se le abonaría la dierencia ….. 
  • …..y así un largo etc.

Todas estas estrategias funcionaron, al principio de la crisis,  en mayor o menor medida como novedad, pero dejaban de ser efectivas al ser copiadas por otras empresas de la competencia. En cuyo caso habia que recurrir a la creatividad para idear nuevas estrategias que animasen las ventas.

Inmobiliarias y constructoras se endeudaron mucho al financiar con créditos su crecimiento, sobre todo en los últimos años de alegría económica, y paralelamente, aumentaron su riesgo financiero. Todo ello, unido a la fase actual de caída de las ventas y el fin de la etapa de crecimiento, hace que no se empiezan nuevas promociones. Imagino que en las grandes ciudades, es donde la vivienda habitual va a escasear en un futuro indeterminado. Esta escasez de oferta en vivienda que sería principalmente de segunda mano, podria elevar los precios de nuevo….  este plazo dependerá de la política financiera y fiscal que adopte quien deba hacerlo.

La situación en este momento se ha encauzado potenciando el  mercado de alquiler, pero entendida como una situación transitoria, tanto desde el punto de vista del propietario del bien como del inquilino.

Se comenta que los momentos de mayor pesimismo son los mejores para comprar. En bolsa, por ejemplo, como en otros mercados, el miedo crea ventas innecesarias, generando así oportunidades de compra que otros las aprovechan cada dia.

(I) VENTA DE VIVIENDA EN ESPAÑA, 2011

13 junio, 2011 No hay comentarios

La desaceleración del mercado inmobiliario ha sido mayor de lo esperado.

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La noticia es un fuerte descenso, hasta un 30%, en la venta de vivienda desde comienzos de este año. Tomando los datos del INE  y del Ministerio de Fomento, este desplome en la venta de viviendas se concreta hasta este mes de abril, rozando los mínimos en los cinco últimos años.

Los motivos son  de sobras conocidos : Entre otros están *la crisis  financiera actual ( restricciones crediticias que ha impuesto la banca. Este empeoramiento paulatino de las condiciones financieras no solo afecta al comprador del inmueble, también afecta al promotor inmobiliario, al crédito a las empresas y a la concesión de créditos personales…. limitando el acceso a  liquidez.  *El fin de las deducciones por compra de vivienda habitual para rentas superiores a los 24.000€: Ello hizo que el Colegio de Registradores hablase del aumento de las ventas registradas. Pero esto sólo fue resultado del efecto llamada que animó las ventas de pisos en los últimos meses del 2010 por el fin de las mencionadas deducciones. Esto ha supesto la cara y la cruz de la esta medida fiscal. Las deducciones se suprimieron el 31.12 2010, de forma parcial, pero muchas de las operaciones que se cerraron antes de fin de año, se inscribieron  en el registro durante los meses de Enero y Febrero, dando lugar a lo que prensa llamó un repunte….  pero era solo un oasis en medio del desierto.

1- El descenso más acusado se da en vivienda de obra nueva, frente a la segunda mano.

2- En cuanto a Comunidades Autónomas: La que más vendió fue Andalucía, seguida de Murcia, Cataluña y Madrid.

3- Parece ser que hay un ligero incremento de un 3.4% de compra realizada por extranjeros residentes en España frente al primer trimestre del 2010.

Todo ello es una muestra del deterioro que ha sufrido el sector, como consecuencia de la crisis económica. Desde el inicio de la crisis inmobiliaria, cuando empezaron a bajar las ventas, el sector que se vió más afectado fue el de la segunda residencia, pero luego también lo estuvo la primera residencia …. y  como parece que nos habiamos  olvidado que la construcción en España, ha sido un motor de nuestra economía durante bastante tiempo…. desde el Ministerio de Fomomento, que también gestiona vivienda, en estos últimos días se ha entendido que hay que ayudar a que este sector remonte y colgándose un cartel de Api organizó un road show  por Europa para intentar vender inmobiliario Español…..

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(II) Mipim2011 the World’s property market: analizando temas

26 abril, 2011 No hay comentarios

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En este segundo post me limito a hacer una síntesis de las ideas aparecidas en la conferencia del Dr. N.Roubini, durante su presentación en la feria Mipim 2011. Pero debido a la longitud de su exposición, me he centrado en lo que podria ser de más relevancia para el inversor inmobiliario. De todas formas, para los que quieran conocer en detalle la presentación,  en el post anterior, incluyo el video íntegro de la conferencia que aparece en Youtube, en versión original.

Observaciones finales :

1-Nouriel Roubini, se plantea la pregunta : Pueden países como China y otros países emergentes ajustar su política monetaria y el tipo de cambio para reducir la inflación y mantener el crecimiento económico, para así conseguir un aterrizaje suave de su economía en vez de un aterrizaje brusco ?

La fuerza de las economías de los mercados emergentes en crecimiento, suponen el riesgo de que aumente la inflación. En estos mercados, hay un claro recalentamiento de la economía,  un exceso de crecimiento del crédito, y  2/3  de su cesta de consumo es : petróleo, energía , alimentos y transportes…

2- Un ejemplo seria la situación actual en Oriente Medio:  ¿ Qué está pasando en estos momentos en Oriente Medio ? Nadie podía preveer este movimiento político de los últimos meses. Tampoco sabemos si esto se va a estabilizar en breve, o bien se va a extender a otros paises. Todo ello puede afectar a  los precios del petróleo y de la energía  ¿ …  en cuyo caso, qué efectos tendría el aumento de los precios del petróleo?

*Será un problema severo de  inflación de los mercados emergentes sobrecalentados

*En las economías avanzadas, donde hay una lenta recuperación de la crisis financiera, el riesgo de inflación es menor

*También tiene un impacto en el crecimiento económico. En concreto un efecto desestabilizador, sobre todo en la confianza del inversor, del consumidor…

3- Durante los últimos años hubo una masiva inyección de liquidez en la economía global. En tema de fiscalidad hubo estímulos fiscales masivos en Usa, Japón, Europa, y otros mercados emergentes. Pero si observamos el mercado actual nos damos cuenta de que estamos en la vía opuesta: se producen menos estímulos monetarios y hay austeridad  fiscal ( en Europa, UK, se están recortando gastosestímulos fiscales, y también en Usa, están empezando a recortar  costes ….. La pregunta es:  Tendrá el mercado privado posibilidad de consumo para poder tener crecimiento económico cuando parte de los estímulos fiscales y monetarios hayan desaparecido ??.

Como crecimientos potenciales tenemos : para USA 3%, para algunas zonas de Europa 1,5 a 2%, y para los mercados emergentes, los paises del este y sudamérica  del 5 a 8%.

4- TURQUIA,

Sus perspectivas de crecimiento a medio y largo plazo son muy optimistas. Todavía hay crecimiento de la población y por ello hay un significativo mercado doméstico ( en cambio en China la población disminuye). Puede ser una economía de crecimiento rápido, aunque hay que hacer reformas estructurales, pero si éstas se van realizando, el pronóstico de crecimiento de futuro es bueno. También se prevee un buen crecimiento a nivel inmobiliario.

5-RUSIA,

Los precios van a crecer razonablemente. Esto mejorará la balanza fiscal de Rusia, y por consiguiente también su crecimiento económico. Pero al no ser  una economía muy bien diversificada, esto le impide que el crecimiento sea mayor. Por ejemplo, el año pasado en que hubo una recuperación económica a nivel global donde países como India o China crecieron 9%, Brasil 7.5%, en cambio Rusia creció 4,5 %.

La situación es que hay un crecimiento bajo y una inflación de 2 digitos, y a menos que se hagan reformas estructurales que aceleren el crecimiento, este estará desacelerado. Aunque es un país con un gran potencial de crecimiento por sus grandes recursos naturales, educación, ciencia..   Habrá una relación directa entre lo que suceda con el precio del petróleo y el crecimiento de Rusia. Si aumenta el precio del crudo la economía rusa será más fuerte ya que se mejorará el balance economico del país. Pero lo que debe preocupar es el crecimiento a largo plazo de su economía, y los inversores extranjeros entienden que puede haber un riesgo de expropiación.

6-USA,

Actualmente hay un exceso de provisión de vivienda existente. Las ventas de casas llegaron a caer hasta un 80%, aunque ahora están aumentando gradualmente. De todas formas hay ajustes de precios a la baja, inflación, paro y la gente abandona sus casas por no poder pagar la hipoteca. Los precios se han ajustado un 30%, pero no han tocado fondo y quizás será necesario un periodo largo para que se acabe el ajuste de precios en la vivienda.

7- ZONA EURO

Se necesita en zona Euro, en UK y en Japón austeridad fiscal.  A pesar de que esta austeridad es necesaria, a corto plazo tiene un efecto negativo en el crecimiento económico. Supone que se recorten los gastos gubernamentales, se despida funcionarios. Por otra parte, éste  recorte del gasto, provocará a la larga, que la recuperación económica sea más efectiva.

Fideicomisos de construcción al costo cierto

4 febrero, 2011 No hay comentarios

Una alternativa, a la fórmula tradicional, para financiar proyectos inmobiliarios.

Esta figura del fideicomiso está muy extendida en paises como Argentina, Colombia,Uruguay, Méjico… es una propuesta distinta para la financiación de promociones inmobiliarias, cuyo objetivo es darle a las partes que participan en el  fideicomiso mayores garantías al asociarse entre sí para conseguir un objetivo común. Para estos años, en que la financiación bancaria a las nuevas promociones en nuestro mercado inmobiliario, no va a estar, o va a ser muy pequeña,  seria interesante proponer el estudio de fórmulas alternativas como este supuesto.

En qué consiste esta figura?

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Es el contrato por el cual se transfiere un solar + recursos financieros al fiduciario ( en quien las partes depositan su confianza), para que este los administre con la finalidad de desarrollar un proyecto inmobiliario, según las instrucciones redactadas en el contrato, transfiriendo al final de este proceso, los bienes inmuebles construidos, a  los beneficiarios.

Es decir la figura del fiduciario es la que:

 1- Administra  el solar + estudio arquitectónico, estudio de viabilidad financiero … que proporcionó una de las partes ( la empresa promotora)

2- Recibe y administra los desembolsos  que vaya realizando el grupo de interesados (fideicomitentes) para adquirir la vivienda acabada “llave en mano”.

3- Facilita la coordinación entre las partes del proyecto, recaudación de los ingresos y el desarrollo ordenado y en tiempo del proyecto.

Qué participantes  intervienen en este proyecto?

 1-El Promotor ( es quien organiza a priori todo el proyecto) aportando por su parte el solar sobre el que se va a construir el proyecto, ( que puede ser de su propiedad o de un tercero)  así como también la idea del proyecto inicial de lo que se va a  contruir.   2-El estudio de Arquitectos ( desarrollan la idea, el proyecto arquitectónico, y la dirección de la obra ) 3-El Consultor inmobiliario que realiza un estudio de viabilidad del proyecto, ventas, beneficios..etc 4- El Fiduciario, titular y administrador del proyecto, coordinando y controlando todo el proceso, 5-Agente que controla los aspectos técnicos de la obra   6- El Constructor, empresa que realiza la construcción del proyecto, hasta su entrega llave en mano, seleccionada mediante procesos transparentes de adjudicación. 7-Los clientes finales interesados en la compra ( inversores u ocupantes definitivos del inmueble).

El patrimonio del fideicomiso (terreno + dinero aportado) se encuentra aislado y a salvo de las obligaciones particulares de las partes (promotor, constructor, compradores,..) que intervienen en el proyecto de construcción. Es decir, la administración bajo esta figura, constituye una garantía y minimiza los riesgos del proyecto.

Este fideicomiso tiene como finalidad la construcción de inmuebles residenciales para inversores u ocupantes definitivos, protegiendo los intereses de las partes involucradas en el proyecto inmobiliario. Este grupo debe estar formado por clientes interesados,  solventes y capaces de hacer frente al programa de pagos establecido. A medida que realicen los pagos, estos se destinarán a la compra del solar, a la construcción de las viviendas, y a los pagos de impuestos, etc. que vayan surgiendo, relacionados con el objeto del fideicomiso creado.

Las ventajas que supondría este sistema al costo cierto son:

*Resultará más barato para el cliente final porque el promotor no ha invertido un dinero asumiendo riesgo y por tanto solo cobra por la realización de proponer  y proyectar la idea del negocio. Esta es la ganancia y también el seguro que tiene  el comprador con respecto al mercado. La diferencia entre el coste presupuestado y el precio que  encontraríamos en el mercado,  asegura que el comprador no pagará un precio superior al de mercado.

* El comprador no asume el riesgo de quiebra de la empresa constructora.

*Al ser el fideicomiso quien administra los recursos hay garantia de eficiencia a través de controles permanentes, seguridad, transparencia entre los participantes en el proyecto, e independencia entre promotores y clientes.

En realidad se está regulando para las partes intervinientes en el proyecto, y mediante la figura de un tercero independiente  de las partes, el fiduciario, una situación, en la que en grupo de amigos se reunen e invierten un dinero en común , cuya finalidad es la realización de un proyecto inmobiliario para venderlo a terceros con mayores garantías.

Menú para el 2011

6 enero, 2011 No hay comentarios

Difícil es aconsejar y mucho más lo es predecir.

Decir que el año 2010 fue un año caracterizado por la prudencia del inversor inmobiliario, hace suponer que el 2011 puede ir por el mismo camino, sobre todo en el sector residencial (muy influido por la falta de financiación bancaria, para inmuebles que no están dentro de la cartera de banca).

El motor de las transaciones inmobiliarias no residenciales, en 2011, podrían ser los centros comerciales y los locales, incluso por encima de las oficinas (básicamente debido al ajuste de ingresos por alquiler que han realizado los centros y también por la rotación de cartera de algunos inversores).

Las compañías patrimoniales de inmuebles,  cuyo negocio principal no es el inmobiliario, debido a la falta de financiación para seguir desarrollando su actividad, desinvertirán activos siguiendo el método ya muy habitual en sucursales de banca de “Sale & Leaseback” (venta y posterior arrendamiento), en condiciones atractivas para el posible inversor.

Es interesante ver, por otra parte, que una crisis también puede representar una fuente de oportunidades. Es sobre todo al final de ésta, cuando se suelen hacer las mejores inversiones…. pero la pregunta del millón es: estamos ya en el final? para contestar a ésto hay que estar atento a  movimientos inversores.

Si seguimos un poco el movimiento inversor que está haciendo Amancio Ortega (Zara) en los últimos tiempos, veremos que está cerrando sus Sicav (Sociedades de Inversión de Capital Variable), para dedicar este capital a inversiones inmobiliarias. Con estos fondos, Pontegadea, el Family Office de Ortega, negocia la compra de inmuebles de entidades financieras por ejemplo de BBVA.  Este banco previamente  los vendió al fondo inmobiliario REEF (propiedad de Deutsche Bank), quedándose BBVA como inquilino. A su vez, REEF ha iniciado la venta de activos y, al igual que otros inversores, Ortega aprovecha la necesidad de liquidez de las entidades financieras  para adquirir inmuebles de calidad con descuento. Además de invertir en España, también invierte en destinos internacionales como EE.UU, Méjico, Portugal, Francia, Alemania. Las compras que realiza Pontegadea se decantan por inmuebles de oficinas y comerciales, que actualmente tengan contratos de alquiler a largo plazo, situadas en los mejores barrios de las grandes ciudades (zonas prime), que es el sector que mejor aguanta la crisis, y en edificios singulares (Expansión, 21.12.10)

Otras grandes fortunas (Ej.:Isak Andic, Mango, compró recientemente un edificio en Pº de Gracia, 36 ) están invirtiendo en el ladrillo. Este tipo de compradores, que están muy bien asesorados, ven buenas oportunidades de negocio en medio de esta profunda crisis y en un mercado inmobiliario con precios a la baja.

Los ingredientes que propone Albert Einstein para superar la crisis, sin perecer en el intento, serían:

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