Posts de la categoría Inversión inmobiliaria

(II) INVERSIÓN INMOBILIARIA EN PUNTA DEL ESTE – URUGUAY

2 febrero, 2011 No hay comentarios

Es un destino turístico con alto grado de fidelización lo que eleva las tasas de rentabilidad en la inversion residencial vacacional.

 

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Como pais, Ururguay está en plena expansión, cuyo potencial económico, tras un período de crecimiento, ha llegado a una favorable estabilización. Caracterizado por  una politica favorable a la contención del gasto público, unas tasas  de impuestos competitivas,  junto con  una mejora en  la recaudación de impuestos y un régimen comercial relativamente abierto.

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Además de la estabilidad económica y la seguridad jurídica del país, el gobierno uruguayo tiene una actitud abierta  para atraer la inversión directa extranjera (IDE) eliminando autorizaciones y registros previos, asi como restricciones que discriminen a inversores locales y extranjeros. Esto permite al capital extranjero no tener limites en cuanto a su participación en la compañías  nacionales, y puede actuar, a traves de sociedades anónimas uruguayas, sociedades limitadas, o la propia sociedad extranjera instalada en el país . Los trámites legales y mercantiles  para establecer una sociedad  en Uruguay son sencillos, y se pueden beneficiar de  exenciones fiscales sobre el capital inicial, tambien sobre el IVA, o con exoneraciones impositivas….  aunque cada caso es diferente.

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Si hablamos en concreto de Punta del Este, se perfila como la mejor oportunidad de negocio del país. La más atractiva como inversión inmobiliaria, en un emplazamiento de lujo “destino inmobiliario VIP”. Está siendo la zona que registra mayor número de compraventas inmobiliarias (después de la capital Montevideo) en concreto de segunda residencia o vivienda vacacional. La mayoria de compradores provienen de Brasil, Argentina, Estados Unidos, Europa, aunque también el mercado interno Uruguayo  empieza a tener más opciones de comprar aquí, a medida que la sociedad va teniendo mayor poder adquisitivo.

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Ofrece al cliente un  paisaje casi virgen, mezclando la riqueza de la naturaleza con una ciudad moderna, en crecimiento, planificada con barrios comerciales y residenciales ordenados, respetando la belleza natural de su litoral, permitiendo gozar de innumerables ” primeras líneas de playa “, lo que supone un valor añadido al comprar un bien inmueble. En general, las propiedades que se adquieren en Punta del Este, tienen una gran ocupación, propiciado por un clima que, comprarado con nuestro  frío mes de Enero, allí se disfruta de  una temperatura media  de 30ºC , y también mucha rotación, tanto si hablamos de la compraventa como del alquiler a terceros, lo cual lleva a obtener una alta rentabilidad en el segmento de la segunda vivienda.

Como dato relevante, me gustaria destacar unas figuras de inversión que buscan desarrollar  mercados diferentes con estructuras menos convencionales. Basan su funcionamiento en formas fiduciarias que son más seguras frente a los posibles riesgos, potenciando un desarrollo más eficiente  :

Fideicomisos de construcción al costo, que estarian  asociados al mercado de viviendas de tipo residencial. 

*Condo hoteles, asociados al desarrollo de segundas viviendas en áreas turísticas y con fines de venta.

En un próximo post hare un análisis en profundidad de estas figuras que cada vez están cobrando más fuerza dentro de este mercado inmobiliario.

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(I) INVERSIÓN INMOBILIARIA EN PUNTA DEL ESTE – URUGUAY

2 febrero, 2011 2 Comentarios

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A través  del portal internacional www.obranueva-newhomes.com, las personas interesadas, podrán conocer más sobre este mercado, así como contactar  directamente con promotoras que ofrecen sus promociones de obra nueva en este país. Es una forma sencilla y asequible de conocer los mercados internacionales.  

Se trata de una estrecha franja de tierra que divide las aguas del Rio de la Plata y el Océano Atlantico. Por ello tiene kilómetros de amplias costas de aguas cristalinas.

Es uno de los destinos turísticos internacionales que ofrece la posibilidad de ir a veranear en enero.

Entre los  motivos que sugieren esta zona del planeta como destino de inversión inmobiliaria destacaría:

1- Estabilidad política. Uruguay está considerado el país más pacífico se Sudamérica, seguido de Costa Rica.

2- Cuenta con una ejemplar seguridad jurídica

3-Las construcciones son de alta gama, sin olvidar el diseño, integradas dentro del paisaje. Punta del Este ha hecho un esfuerzo por realizar un desarrollo sostenible, con un crecimiento respetuoso con el medio ambiente

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 4-Playas paradisíacas, lagunas, reservas de fauna y flora, grutas, es lo que rodea esta peninsula tan apreciada a nivel internacional.

5- Aqui se puede obtenr una vivienda con unos standares de calidad  y gama alta, por un precio considerablemente inferior a los precios europeos.

6- Las expectativas de revalorización del sector inmobiliario son muy altas

7- Como extranjero recibirá un  trato  de igualdad a la hora de comprar una propiedad, sin desigualdades  en el régimen tributario asociado a la gestión.

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BLACK SEA GARDENS RESORT en BULGARIA , un PROYECTO DE FOSTER+ PARTNERS

27 enero, 2011 1 Comentario

PROYECTO DE ARQUITECTURA SOSTENIBLE

Norman Foster Black Sea Resort  master plan

 

Dentro de la colección de impactantes edificios que ha ido realizando el estudio del arquitecto Norman Foster se encuentra este masterplan  para el desarrollo de un complejo turístico en Bulgaria en la costa del Mar Negro. Es un  proyecto, que  trata de minizar al máximo, el impacto ecológico, así como  la posible emisión de gases.

Localizado cerca de la ciudad búlgara de Byala. Las cinco urbanizaciones  que componen el complejo se localizan en pequeñas colinas cubiertas de bosque. Las urbanizaciones reciben los nombre de: Sky Village, Wilderness Village, Meadow Village,  Cape Village, Sea Village by the marina.  Sus casas están organizadas por calles con abundancia de arbolado, y sin tráfico de coches, evitando así la contaminación por gases.  Los habitantes deberán dejar su coche en parkings subterráneos, situados en  la entrada de cada urbanización.  Para desplazarse por dentro de ella,  deberán hacer uso de Minibuses eléctricos, cochecitos  eléctricos, bicicletas. El proyecto se ideó para que pudiese vivir todo el año, una comunidad de 15.400 residentes, disfrutando de un microclima muy agradable  en la zona.

Black Sea Gardens Resort, se ha ideado como un complejo de vaciones con villas, hotel, apartamentos de lujo y centros comerciales. Este proyecto se halla actualmente en  standby, a la espera de que la promotora, Madara Bulgarian Property Fund ltd., (una compañía que estuvo en la lista de la bolsa de Londres, pero probablemente desde  junio 2010 ya no esté incluido en ella ), pudiese encontrar  socios/inversores, que le ayudasen a financiar una parte de este desarrollo, para llevarlo a cabo.

(5) IBI, PROPERTY TAX : de compras por el mundo

26 noviembre, 2010 No hay comentarios

Impuesto sobre bienes inmuebles, impôt foncier, grundsteuer, stondbeleisting, propietá fiscale, imposto sobre a propiedades, emlak vergisi………. Las tasas se pagan  de una forma u otra en la mayoría de países.

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Los impuestos son inevitables. Los que afectan a los inmuebles, son de varios tipos:

1- Impuestos derivados de la compra del inmueble: Se cargan en la mayoria de los países; pueden recibir distinta denominación como STAMP DUTY, TRANSFER TAX, PURCHASE TAX, pero resultan ser el mismo impuesto que dispone el gobierno de cada país donde se encuentra situado el inmueble que se ha vendido. Aunque su importe puede variar de un país a otro, destacando que en algunos la tasa solo se carga en la reventa y no en la obra nueva. Habitualmente a la Obra Nueva se le aplica el IVA o VAT.

2-. Impuestos por la tenencia del inmueble : En España tenemos el IBI, basado en el valor catastral del inmueble. Lo debe  abonar todo propietario de un inmueble, con independencia de su status. Al ser un impuesto municipal su importe suele variar según el tamaño del inmueble y su localización. Se realiza en un pago anual que se carga en la cuenta del propietario, en UK sería similar al Council Tax.

3-. Impuestos aplicados a las ganancias obtenidas por la venta del inmueble: En muchos países este tipo de impuesto se aplica a la ganancia que se obtiene entre el precio de compra del inmueble y el precio de venta (en algunos países permiten descontar de esta ganancia, los gastos realizados para el mantenimiento, reparaciones, mejoras que se hayan hecho en la propiedad, siempre que se adjunten recibos y comprobantes ). También se le conoce como Capital Gains Tax (CGT) y se aplica en el momento en que se vende el bien. En Algunos países se aplica de forma gradual la cantidad a pagar, por ej. Turquia, el CGT  no se carga en el país, una vez se ha  comprado la propiedad y se mantiene ésta durante cuatro años. En otros países, como Francia, este impuesto se paga durante quince años. Fuera de USA, hay diferentes formas y escalas de aplicación de este impuesto, atendiendo si son residentes o no residentes en el país. Muchos inversores, de forma errónea, creen que  si el impuesto no se exige en el país donde se encuentra la propiedad que están vendiendo, no hay que pagar nada……. pero no es asi,  solo se está exento de pagar si  es tax resident en este pais en cuestión . En el caso de que seas residente, por ejemplo en UK, se  cargará un  impuesto sobre cualquier ganancia que haya obtenido en el mundo. En general, el vendedor de cualquier país pagará CGT o algún impuesto similar en el país donde está localizado el bien inmueble porque se aplica la  retención de  una tasa al venderlo. Por ejemplo en USA el comprador retendrá un 10% del precio de compra, para entregarlo a hacienda.

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Con respecto a la doble imposición : habrá que prestar atención para no pagar tasas dos veces ( en el país donde se encuentra el bien, y en el país donde se tiene la residencia fiscal). Los países suelen firmar muchos tratados de doble imposición con distintos países para evitar pagar en dos paises a la vez  por la venta de un  mismo bien. En estos casos lo que se paga fuera ya no se debe volver a pagar en el pais de residencia fiscal.

4-. Impuestos de herencia : Esto lo puede decidir el propietario, ya sea haciendo o no el testamento, en el país donde está situado el inmueble, y disponiendo que se debe hacer con él.

Hay que buscar asesoramiento de un especialista o abogado fiscal en el país de compra del bien, que ayude a que la cantidad final de tax a pagar, dentro del marco de la ley,  sea lo más ventajosa posible para cada caso.

(4) VIVIENDA SOBRE PLANO: de compras por el mundo

19 noviembre, 2010 1 Comentario

Al comprar sobre plano estamos comprando “un proyecto” que  no existe todavía, pero el dinero que entregamos a cuenta es real y existe.

 

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…A tener en cuenta en la compra de una vivienda sobre plano:

1.Concretar bien el precio total y la forma de pago. Este precio, en principio no debe variar , excepto en los supestos en que *surjan reformas de obra motivadas por causas no previsibles cuando se aprobaron los proyectos de urbanización, pero los compradores deben decir si están de acuerdo con estos aumentos.* cuando los compradores proponen reformas que se debrán poner por escrito, el precio, el plazo de entrega,descripción de su contenido.

2. Identificación del arquitecto,  del vendedor y del constructor

3.Acordar Estatutos y normas de funcionamiento de la comunidad de propietarios. Determinación de los contratos y suministros de la comunidad.

4.La constructora entregará un plano general, con detalle del emplazamiento de la vivienda y del piso, detallando la instalación eléctrica, gas calefacción, medidas de seguridad contra incendios, etc.

5. Datos del Registro de la Propiedad, autorizaciones, permisos, licencia, cédula urbanistica.

6. Especificar el Plazo de entrega

7. El derecho del comprador a elegir el Notario para la escritura. 

8.Documento que describa la vivienda, superficie útil, el edificio en que se encuentra, zonas comunes, servicios accesorios. Memoria de  calidades.

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Hablando de riesgos  en la venta sobre plano vemos que especificar en el contrato la fecha de entrega del piso y las indemnizaciones por retraso son  garantías para que el comprador pueda reclamar en caso de daños.

1-  Las fluctuaciones de mercado, hacen difícil  predecir si el precio de venta refleja el valor real de mercado en el momento en que se acabe la obra ( pueden pasar fácil 24 meses).

2- Ante la posibilidad de que el promotor acabe en suspensión de pagos, insolvencia, o inicie un concurso de acreedores. Hay que estudiar que hayan garantías bancarias que aseguren los pagos  realizados por el comprador  en caso de que el promotor no acabe la obra. En este supuesto, se le concede un mes para que el comprador, que pasa a ser acreedor, notifique sus créditos a la administración concursal. Poniendo de manifiesto que, o bien, no se entrego la vivienda, o bien, no se iniciaron las obras en el plazo pactado, el comprador puede resolver el contrato de compraventa , y ejecutar el aval que garantiza las cantidades que ha entregado a cuenta. Pero sino tiene este aval, o un seguro que cubra estos pagos, deberá reclamar en el procedimiento concursal y esperar a que se resuelva un convenio de acreedores o por liquidación de la empresa.

La empresa que está en concurso de acreedores, bajo la dirección de supervisores designados por el juez, debe continuar las obras. Puede que por falta de liquidez, sea otra sociedad la que lleve a cabo las obras, en cuyo caso ésta podría plantear a los compradores nuevas condiciones  de entrega o pago de indemnizaciones.

Cuando el retraso ya ha sido  confirmado, y resuelto el contrato de compraventa, hay que acudir al banco presentando el original del aval para que sea ejecutado ( es importante que el plazo no haya caducado). A pesar de que el promotor esté en concurso de acreedores, el banco debe pagar el aval. Si se niega a pagar, también se puede iniciar una reclamación  contra el banco.

vivienda-sobre-planoCuando el comprador quiere seguir adelante con la compra, debe seguir pagando todas las cuotas. Pero a veces hay que pensar que sería más sensato, siempre que no haya desembolsado mas del 20% del precio total, y  en el caso de que hubiese cerrando un contrato de compra en firme, dejar de pagar. Se pierde en este caso lo entregado, pero a la vez evitandose un proceso largo y perder más dinero. Actualmente, con las rebajas en inmuebles es fácil encontrar algún producto que sea similar, y quizás con mejores condiciones económicas.

En caso de que el comprador no quiera o no pueda seguir con la compra, los supuestos que pueden llevar a esta situación serían: 

 * cuando el vendedor ha incumplido parcialmente el contrato, es decir hay un retraso en la entrega, se puede pedir la resolución del contrato +la recuperación del dinero adelantado+la indemnización correspondiente. * Si se tiene un aval del vendedor, se puede ejecutar en el banco.  Este retraso en la entrega, que se considera incumplimiento parcial, no permite por sí mismo rescindir el contrato y el comprador deberá ir pagando los plazos; sólo cuando haya pasado el tiempo que prescribe la ley, se considerará incumplimento total de contrato y por ello sujeto a recisión con la consiguiente devolución de la cantidades pagadas y sus intereses correspondientes.

*pero cuando el vendedor no ha incumplido, ni tiene aval del vendedor, sino que el comprador unilateralmente quiere rescindirlo, debe negociar con el vendedor la renuncia de la compra, reclamando el dinero al vendedor, ante los tribunales, y en su caso, en concurso de acreedores. En el caso de que se haya firmado un contrato que no contemple la posibilidad de desistir, se deben continuar abonando los pagos en los plazos previstos. Aunque, si el pago era en concepto de arras, si que se puede desistir perdiendo éstas.

Independientemente del país en que se vaya a  comprar de vivienda sobre plano, y de su legislación legal, es importante tener en mente estas breves indicaciones  antes de firmar una compra de este tipo. Atendiendo a las características  del dº inmobiliario y registral del país, que pueden ser diferentes de las nuestras, es muy recomendable, y como cautela previa,  contar siempre  con el asesoramiento de un abogado, independiente de la promotara que va a realizar el contrato de compraventa.

(3) VIVIENDA SOBRE PLANO : De compras por el mundo.

19 noviembre, 2010 No hay comentarios

 Ventajas  y riesgos de una forma de compra bastante habitual

comprar-vivienda-sobre-planoComprar una vivienda sobre plano, es común en paises como España que ha tenido un gran mercado de obra nueva, y también en otros países en desarrollo urbanístico como Grecia, Creta, Panamá, Brasil, Turquía, Egipto, Marruecos .

Porqué la gente elige  esta forma de comprar la vivienda? Por una parte supone un ahorro, que en algunos casos puede llegar al 30% sobre el precio final que tendrá el inmueble una vez esté acabado.También permite al comprador que haga cambios en los materiales, y en la distribución tanto interior como exterior, por ejemplo: aumentar el tamaño de una habitación, cambiar una terraza, o aumentar el tamaño de la piscina ( en cambio, en una vivienda acabada, esto es más difícil y costoso).

Comprar una vivienda sobre plano supone que el comprador asume muchos riesgos. Primero se entrega un depósito a la firma del documento de reserva  o de un contrato de compraventa privado, y luego la promotora le exige hacer una serie de pagos anticipados antes de que se acabe la construcción del inmueble: como por ejemplo cuando se ha acabado de construir la estructura,  cuando se ha puesto el tejado….y así hasta que se completa la vivienda y se hace el pago final con la escritura. Este proceso se puede demorar de 18 a 24 meses o más.

En algunos casos, los inversores compran sobre plano y venden la propiedad cuando está acabada, a un precio mayor. En otros casos  compran la vivienda sobre plano y la venden antes de que esté acabada, así se evitan pagar los últimos costes  y solo habrán hecho el depósito +  algún pago a cuenta; esto fué muy rentable durante el periodo de tiempo en   que el mercado fué favorable, llegando a apreciarse hasta un 20% el capital desembolsado.

comprar-sobre-plano-mercados-emergentes1Pero, en el  momento actual de mercado , en que predomina el estancamiento de las ventas, el riesgo es mayor y la apreciación del capital invertido muy pequeña, en caso de que la haya. Como  además  es difícil vender el inmueble antes de que esté acabado, esto obligará al comprador a hacer todos los pagos hasta el final. Ante esta perspectiva hay que disponer del dinero necesario para hacer todos los pagos  y también tener en cuenta, que en dos años, las hipotecas pueden sufrir cambios.

El plazo de entrega debe figurar claramente en el contrato de compraventa (mes y año), especificando si existe prórroga. Puede haberse pactado previamente, para el  caso de que exista retraso en la entrega de la vivienda, una claúsula de penalización  que cubra una indemnización para  los posibles gastos ( mudanzas, guardamuebles, alquileres…)  estableciéndose en función de  los días o meses de retraso.

investmentoffplanTodo esto debe quedar  especificado también  en el precontrato, que se firma en el momento de dejar una paga y señal, junto con  la descripción de la vivienda en m2, ubicación, memoria de calidades y equipamiento. El precio y los intereses que  se pacten.

Si la entrega  se realiza en el plazo pactado, hay que verificar que el inmueble se entregue en tiempo y forma, y no de cualquier manera. La vivienda debe estar terminada, con el certificado de fin de obra firmado por el arquitecto que ha dirigido la obra, y con las licencias y permisos : de primera ocupación ( para vivienda libre) y de certificación definitiva ( en vivienda de protección oficial) ya que en caso de que falten no va a ser posible contratar posteriormente las compañías de servicios de agua, luz, electricidad. También podría conllevar una sanción administrativa por parte del ayuntamiento, vivir en una casa sin la licencia.  En el caso de que se retrase esta entrega, se envia un  primer requerimiento al promotor para que la entregue (por ej. burofax con acuse de recibo). Pasados un par de meses sin que haya entrega, se vuelve a enviar otro requerimiento similar, previo a iniciar una reclamación por vía judicial. Transcurridos 6 meses, entonces ya se puede empezar a tramitar la reclamación judicial ( es bueno guardar todos los costes que esta demora ha ocasionado al comprador, para presentarlos junto con la reclamación).

En el mercado nacional, principalmente, comprar una vivienda sobre plano no es aconsejable desde hace ya unos años. En el momento en que la economía estaba en auge, si el promotor hacia una buena gestión, el comprador obtenia su casa en el plazo pactado y por el precio acordado. Pero en muchos casos, el proceso se complica y el comprador puede llegar a perder la vivienda y las cantidades adelantadas. Hay compradores que  están  en esta situación porque en su momento contrataron  la venta de esta forma, y en el siguiente post explico el proceso que hay que seguir en nuestro país cuando se producen problemas con la compra sobre plano de vivienda.

(2)VIVIENDA FRACCIONADA: De compras por el mundo

31 octubre, 2010 3 Comentarios

Esto es, comprar solo una parte de la propiedad de la vivienda, no multipropiedad o derecho de uso.

comprar-fraccionado1La propiedad fraccionada permite que el comprador solo adquiera una porción, en vez de ser propietario del total de la propiedad. Lo que en un principio  se utilizaba para la compra de yates y aviones, hace dos décadas que se viene aplicando  en propiedades inmobiliarias en USA, y tambien en áreas de Europa que suelen tener una ocupación durante todo el año, como serían los resorts de golf en Algarve (Portugal).

Comprando una parte de la propiedad, que suele ser  de entre 1/4 (para usarla 13 semanas al año) y 1/12 ( un mes de uso), supone dar una  pequeña entrada, lo cual permitiria, por el precio de comprar una vivienda, comprar pequeñas fracciones de diferentes propiedades y en distintos lugares. Otra ventaja sería poder comprar una porción de una casa mucho mayor, por el precio de una pequeña.

Hay que tener en cuenta que si se compra una cuarta parte de la propiedad, el coste no será  exactamente la cuarta parte del precio de mercado de la casa, sino algo más. Este aumento es debido a que se  asumen los costes de administración, que conlleva la gestión de la finca por una empresa que se encargará de tenerla siempre a punto cada vez que hay el cambio de turno ( arreglos, mantenimiento, limpieza, jardineria, etc). Estos costes también se deben asumir mensualmente, y por tanto hay que contar con ese incremento cuando se decide por una compra de este tipo.

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Se puede confundir la idea de la vivienda fraccionada con la figura de la multipropiedad que tuvo mucho auge en los 80’s , pero las diferencias son :

  1. Comprar una vivienda fraccionada es parecido a comprar una vivienda completa, el nombre del propietario aparecerá en la escritura, garantizandole la propiedad de una parte de esa vivienda. Se llama “tenencia en común” con los otros propietarios. El titular puede vender, alquilar o hipotecar la propiedad durante el tiempo que él tiene adjudicado para su uso. En cambio la multipropiedad solo vende tiempo sobre el inmueble ( es un derecho de uso) , en vez de vender un título de propiedad sobre este. El valor de este “tiempo” se depreciará normalmente con el paso del tiempo. En cambio, la propiedad fraccionada sobre un bien inmueble, si la tendencia de mercado acompaña, se apreciará  como cualquier otro bien inmueble en propiedad.
  2. Con la multipropiedad, si la compañía que vende se disuelve, el que compró el derecho de uso, puede tener riesgo. Esto no ocurre en la compra fraccionada, ya que la propiedad compartida es independiente de la empresa que lleva su  gestión.
  3. En muchos tipos de multipropiedad  ésta se realiza sobre habitaciones de hotel ó apartamentos que pueden variar en cada momento, porque solo han comprado tiempo. En la propiedad fraccionada, se obtiene parte de una vivienda, que no va a cambiar.

 Para vender la propiedad fraccionada: Si no hay ninguna estipulación especial en el contrato, se puede vender en cualquier momento y recuperar la porción de la inversión inicial ( o más si la propiedad se ha apreciado con el paso del tiempo), aunque suele haber en este caso, algún tipo de cargo extra. Dependiendo de los términos del contrato, algunas compañías pueden ofrecer la recompra de la fracción, pero otras pueden cargar una comisión  por venderla de forma privada.

 Algunos contratos de fracción, se hacen por un determinado plazo de años, y transcurrido este plazo, es posible vender el bien,  dividiendose en partes iguales, entre todos los propietarios, el precio obtenido. También cabe la posibilidad de empezar de nuevo, otro período en las mismas condiciones, o bien, si uno de los copropietarios lo quiere comprar, tendrá un Dº de compra preferente.

A veces hay la idea de comprar una propiedad, pero  ….para que la voy a comprar si la voy a usar poco?. Aquí aparecen las ventajas de la compra fraccionada.

  • En vez de asumir el coste asociado de una vivienda, se divide el coste de amueblarla, mantenimiento, seguros, reparaciones, seguridad, tasas, entre todos los copropietarios..
  • Los problemas de mantenimiento que acarrea tener una segunda residencia, los realiza la empresa que gestiona la propiedad…..cuando llegas está todo en perfectas condiciones….. cuando te vas no te preocupas, porque la casa estará bien cuidada.
  • No es necesario  tener un gran capital invertido en ella, y se puede destinar la inversión del sobrante a otros temas.
  • Las casa vacía siempre tiene más riesgos, pero en este caso, siempre estará habitada.
  • Los propietarios de  segundas residencias, las suelen usar como mucho 4-12 semanas al año. La propiedad fraccionada hace que el precio de compra encaje con el uso que se le daría a una casa de vacaciones.

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Property investor show & OPP Live, Excel London 14-16 oct 2010

26 octubre, 2010 1 Comentario

You make your money when you BUY, NOT when you SELL.

Ésta es una de esas frases que los inversores inmobiliarios serios creen y siguen…. y allí donde hay más oferta por m2 es en las ferias.

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Acaba de celebrarse, en Londres, el Property Investor Show & OPP Live. De esta feria inmobiliaria, lo más relevante ha sido:

1- Se ha realizado una subasta en directo con más de 200 propiedades. Aunque no hayas participado en subastas inmobiliarias anteriormente, te animan a que entres a verlo y aprendas su dinámica, la compra antes y después de la subasta, cerrar buenos negocios, reglas para realizar este tipo de compra, etc.

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2- Dentro del mercado inglés y también algo, pero menos, en el mercado internacional, se presenta la “compra fraccionada”, es decir, comprar una parte o porción de la totalidad de la propiedad. Es una figura que tiene bastante aceptación en un mercado como el actual.

El enfoque va dirigido a la casa de vacaciones, como inversión. Los compradores de segunda vivienda buscan una casa en la cual haya que dar de entrada poco dinero, con pocos gastos de comunidad, con pocos riesgos financieros,… pero que les permita beneficiarse del 100% de su inversión. Es diferente de la multipropiedad, que sólo supone un derecho de uso durante x semanas al año. (Haré un post detallando sobre este tipo de compra fraccionada).

3- Casi la mitad del certamen está dedicado al mercado internacional, con países tradicionales de compra para el mercado inglés como España y Portugal, así como nuevos destinos donde invertir, como Chipre, Grecia, África, Egipto, Brasil, Swazilandia y Turquía (los que están teniendo muy buena acogida en el mercado inglés son principalmente: Chipre, Turquía y Egipto).

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4- En concreto, Egipto era el país invitado, con bastantes promotores ofreciendo producto en los mejores destinos del Mar Rojo. Está considerado unos de los mercados emergentes líderes del sector de la propiedad, ya que se está generando un gran interés desde los mercados internacionales para invertir allí.

Los motivos para invertir en Egipto son varios: buen crecimiento económico sostenido, el suelo es barato, al igual que la mano de obra y un mercado inmobiliario que está despegando. La inversión inmobiliaria es interesante tanto para clientes nacionales como extranjeros.

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Entre las ventajas de comprar en Egipto está la exención de tasas impositivas:

  • La compra de una propiedad está exenta de tasas, tanto de herencia como de ganancia de capital.
  • Las tasas administrativas, cuando las hay, son bajísimas en general.
  • Se prevee un retorno de la inversión del 5 al 11%, dependiendo del tipo de propiedad.
  • Las zonas del Mar Rojo son las más turísticas y la demanda de vivienda vacacional para comprar se localiza en Hurghada, Sharm el Shiekh, El Gouda.

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  • En principio, al comprar una vivienda no es necesario escriturar en un registro de la propiedad, aunque el comprador que lo desee puede hacerlo, pero entonces si deberá abonar unas tasas por ello.

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5- Se realizaron alrededor de 130 seminarios de 45 minutos de duración, de forma paralela a la exposición, con la idea de  reflejar este  contínuo cambio porque nuevos  mercados internacionales se están abriendo a la vez, y también están apareciendo nuevas formas creativas  de solucionar  marketing  y ventas….. Se dice y se comenta que el dinero está, pero existirá solo para las empresas que estén preparadas para dar a cambio unas buenas perspectivas de negocio….. También es interesante la idea de que deberìan estar entrando en las carteras de los inversores,  las inversiones en “propiedades pasivas”, por ejemplo apartamentos de estudiantes, habitaciones de hotel, como alternativas de inversión.

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As global property values begin to recover after a sustained dip, this could be the time “To look further afield & test the water “.

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BARCELONA MEETING POINT 2010

22 octubre, 2010 No hay comentarios

La feria Inmobiliaria que muestra un mercado inmerso en una profunda transformación.

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La todavía Ministra de Vivienda B. Corredor inauguró  ayer este salón junto con F.Baltasar Conseller de Medio Ambiente y Vivienda de la Generalitat. La noticia  que se relaciona estos días con el sector, es que el Presidente Zapatero ha previsto eliminar el Ministerio de Vivienda, dentro de su  remodelación del Gobierno. Pasando a asumir sus competencias, el Ministerio de Fomento  a cargo de J. Blanco. Esto se explicaría por el  hecho de que  la mayoria de sus  competencias están cedidas a las Comunidades Autónomas.

 

 

En el  Salón, del recinto ferial nº 1 de Montjuich, se presenta la amplia  oferta de vivienda disponible en estos momentos , tanto de primera como de segunda residencia, locales comerciales, oficinas, parkings, que como ya viene siendo habitual en las últimas ferias inmobiliarias del país  está en gran medida en la cartera de la banca . También hay que  destacar la relevancia de los actuales parques científicos y tecnológicos  de toda España, así como sus proyectos.

La parte internacional tiene una representación Rusa. Se mantiene la estrecha relación con la Arab Union for Real Estate Development. Y desde los países Sudamericanos hay una delegación de empresarios Argentinos y Colombianos que buscan encontrar socios españoles para invertir aquí. Dentro del Symposium, celebrado de forma paralela, los representantes de Colonial y Morgan Stanley, creen que la inversión internacional está volviendo a interesarse por el mercado inmobiliario Español, no tanto para promotoras sino para el ámbito patrimonialista, y siempre a precios atractivos…. ello puede empezar a hacer la competencia a las family office españolas, que son las que han estado  comprando bastante estos últimos  años.

bmp-2Los salones y ferias en general tienen como finalidad presentar al gran público y al sector especializado las últimas tendencias del sector, mostrando la oferta del producto existente a nivel nacional e internacional, lo que permite dar una idea rápida de la evolución, de las tendencias del mercado en ese momento y para el futuro, en cada sector en concreto……Pero en este caso es muy difícil predecir o llegar ha hacerse una idea clara de cómo va a evolucionar, no sólo el mercado inmobiliario sino tambien  la forma de trabajo en el futuro ( ya sea por los cambios que han introducido las nuevas tecnologías,  las diferencias de hacer publicidad, la facilidad de acceso a los mercados extranjeros tanto del cliente comprador como del vendedor que está permitiendo la actual globalización, las formas de edificar tienen que adaptarse a las nuevas tecnologías en domótica,  ahorro energético y respeto por el medio ambiente, etc..).

Lo que está claro es que el negocio inmobiliario que va a resurgir tras esta crisis, debe cambiar y mucho, tras este proceso que ya estamos viviendo de transformación. Cuando el mercado se reactive deberá ser medioambientalmente más responsable… Por otra parte las informaciones sobre la crisis, la salida de la crisis y similares han resultado ser poco precisas,  también  las previsiones del comportamiento  de la economía han tenido un margen de error elevado…. y la recuperación en España va al paso de los caracoles.

Una conclusión de futuro podría ser que el  nuevo mercado lo debemos  crear entre todos,  siendo conscientes de una  mayor racionalidad económica.

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(1) VIVIENDA: DE COMPRAS POR EL MUNDO

20 octubre, 2010 1 Comentario

Dónde comprar vivienda en el extranjero? Saber para qué se quiere comprar y tener las prioridades claras……

Es lo más importante para  determinar los mejores lugares del mundo donde comprar la casa .french polinesia-de compras por el mundo

 

No es lo mismo buscar una vivienda como casa de vacaciones , que comprar una casa sólo como inversión…… Realmente la globalización está logrando que el comprar casa en otros países pueda ser algo más común ,  sobre todo porque los precios de compra suelen ser mucho más asequibles que en nuestro país, o en Europa en general. Debido al buen clima de España, hemos sido durante muchos años, uno de los países Mediterráneos elegidos principalmente por Franceses, Ingleses, Alemanes, Holandeses y Belgas para vivir todo el año en su jubilación así como  país de compra de su segunda residencia. Ahora también son los Españoles, debido a que el € es una moneda más fuerte, los que salen de compras por paises emergentes donde los precios de la vivienda todavía son baratos, comparado con los precios que se han estado pagando aquí en los últimos años. 

1- Si se compra una casa para pasar las vacaciones, la idea parece relativamente simple, y la respuesta es:  buscarla en un lugar de sol donde nos podamos escapar en busca del relax. Pero hay que ir más allá y las preguntas deberían ser realistas…. Cuantas veces al año y en que períodos voy a ir ?…. Necesito alquilar la vivienda cuando no estoy en ella para cubrir los costes de mantenimiento?, y en caso afirmativo, cuantos meses  al año necesito alquilarla para que me salga rentable?. Por ello es conveniente estudiar muy bien la climatología de la zona, con sus ciclos estacionales, de lluvias, huracanes, etc.. de-compras-por-el-mundo-egypt

Es conveniente saber exactamente de qué presupuesto se dispone para la compra, y el total de gastos que ello comportará. Por ejemplo la distancia es importante, ya que aunque la vivienda sea inicialmente barata de precio de compra, luego se encarecen mucho los costes de viajes habituales hasta  la casa  y sobre todo si son varios de familia . Supongamos que la compra se hace en Malasia, donde es relativamente barato comprar una casa en primera línea de mar, pero si los viajes son caros, o bien, las compañías no tienen vuelos directos, y hay que hacer muchas escalas, el viaje habitual se hace costoso y pesado  .turkey-de-compras-por-el-mundoegipto-de-compras-por-el-mundo1

2- En el caso de comprar una propiedad como inversión o como artículo de lujo, o quizás   para disfrutarla de vez en cuando, hay que considerar que áreas son adecuadas para hacer una  buena inversión del capital, y ver  cómo está el mercado de reventa. También hay que tener en cuenta las  variaciones que pueda sufrir la moneda en los distintos países del mundo: Debemos  calcular este riesgo a la hora de comprar. En general si se trata de comprar una segunda residencia como artículo de lujo, es decir como segunda o tercera residencia , suele estar situada en zonas de  vacaciones.mar-rojo-egipt-de-compras-por-el-mundo1

Si se compra solo como inversión , no es relevante la distancia que haya entre el lugar de residencia habitual y el país de destino. Lo más importante es evaluar que sean regiones con mucha demanda tanto por parte de los nacionales como de turistas . Finalmente habrá que pensar en  la estrategia para el momento en que se quiera vender: mejor comprar en una zona donde no solo encuentres compradores que sean de tu propio país , sino que tenga un mercado local e internacionalmente fuerte, lo cual supone una posibilidad de reventa más rápida y fácil. Algunos ejemplos podrian ser : Tenerife, Laco di Como, (Italia),Orlando (Usa), y ciudades como París o Barcelona, ya que son ubicaciones con mucha demanda en las websites de alquiler para vacaciones. Para otras opciones más aventureras estarían las inversiones en países lejanos en la zona este.mar-rojo-de-compras-por-el-mundo

3- Si se compra la vivienda para  instalarse a vivir permanentemente en el nuevo país, o bien , para retirarse allí, las decisiones quizás  son algo más simples, valorando : el clima, el coste de la vida , los impuestos y la calidad de vida ( si es el caso, habrá que pensar también en las posibilidades de encontrar un trabajo, o resolver las necesidades de la familia). Hay que ver la diferencia entre comprar una casa para las vacaciones y una para vivir todo el año. En las zonas turísticas hay mucho movimiento durante unos meses al año que son los de mayor demanda, pero el resto del año, están bastante muertas con pocos servicios que abastecen la zona. También hay que valorar si los inviernos son cálidos o muy fríos en la zona elegida. 

La zona Mediterránea de Europa, combina buen clima con facilidad en las  comunicaciones  y accesibilidad. Los países tradicionalmente  más populares son España, Turquía y Chipre .   

Ideas básicas a tener en cuenta antes de hacer la compra :

*Hacer la propia  búsqueda o investigación del mercado a poder ser ” in situ”. Preguntar mucho, ver distintas opciones. Buscar varias fuentes de información.

*Si el alquiler es importante, valorar que algunas opciones no tienen demanda para alquilar todo el año.

*Pensar que las condiciones de la hipoteca, en caso de que sea necesaria para compra la vivienda, varían mucho de país a país.

*Y en fin, tener muy claro para qué se quiere comprar la vivienda  en el extranjero,  esto facilitará que tipo de país o de compra es el más adecuado para cada opción. cyprus-de-compras-por-el-mundo