Posts de la categoría Inversión inmobiliaria

EL SECTOR INMOBILIARIO: MIL Y UNA PREVISIONES DESDE 2007

1 noviembre, 2011 No hay comentarios

Es un sector que ha sufrido desde 2007 previsiones sobre su futuro de forma continuada, en muchos casos acerca del precio de la vivienda y la evolución de las ventas .. recordemos la época de los famosos brotes verdes !!.dudas-en inmobiliaria

Dado que es una industria que aportaba antes de la crisis  alrededor de un 17% del PIB del  país, está claro que a todos nos interesa y mucho, que el sector inmobiliario “progrese adecuadamente” y  se pueda compensar de alguna forma la falta de confianza de los compradores, que es la causa principal de la escasez de demanda actual.

Pero siempre es difícil hacer previsiones acertadas y que puedan orientar al comprador en un sentido u otro. Siguiendo palabras de E. Punset, los seres humanos no somos muy buenos haciendo previsiones de futuro, y por tanto, parece absurdo cuando alguien te dice que en tal fecha se acabará la crisis. Pienso que es más acertado exponer la situación  del momento actual de mercado, para que cada uno tome sus decisiones de compra/ venta de inmuebles en el momento que consideren más oportuno… sin aconsejar ya que nos estamos moviendo en  un mercado que  va a permanecer inestable durante un período de tiempo difícil de concretar.

 

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Por parte de los promotores, se considera que las medidas para salir de la crisis tienen que incidir en lograr un sector fiananciero saneado, sin lo cual, es imposible que el crédito  y la actividad vuelvan a fluir. Este colectivo empresarial ha sido el más penalizado por las entidades financieras en el momento de obtener financiación. En la situación actual, promotores y entidades financieras no están cooperando, sino compitiendo.

Se apoya la propuesta del PP de restablecer la desgravación fiscal por compra de vivienda asì como prolongar durante 12 meses la rebaja del Iva del 8% al 4% que grava obra nueva, ya que cualquier incentivo que estimule el mercado es positivo.

Y porqué entonces, si los precios acumulan un ajuste que en segùn que zonas ha llegado al 40% las ventas no se han recuperado? pues porque lo que no funciona es la financiación. Se habla de recapitalizar la banca, pero para ello se debería realizar un análisis en detalle de los activos que tiene cada entidad, a qué precios están anotados en su balance y cuál es le precio real que se pagaría ahora por ellos…. para que se pueda establecer cuánto dinero necesita cada banco en realidad.

Si pensamos en el comprador, porquè la demanda de vivienda está casi congelada en una época de rebajas ??. La gente no compra porque sabe que antes eran más caras, ahora han bajado, pero espera que estos precios sean todavia menores + los problemas que ponen los bancos a la hora de dar financiación a los compradores.

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De todo ello podríamos  concluir que la viviendas se venden más cuando suben de precio, que cuando están baratas en una posición de mercado a la baja. 

Estudiando la situación desde el punto de vista del mercado, vemos que  fue el primer sector que entró en crisis y probablemente sea el último en salir de ella. En el 2007 se negó  la crisis y fue  en el 2008 cuando se fue aceptando, apareciendo la bajada de precios de los inmuebles, empezándose a resolver los problemas corporativos de refinanciación de deuda, las daciones en pago o concursos y liquidaciones…. A día de hoy se puede decir que el sector sufre un año duro desde el principio de la crisis por el cierre del crédito, el aumento del stock de pisos, la bajada en precios y en ventas de viviendas,  así como también un descenso acusado en la construcción de obra obra nueva.

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COMPRA-VENTA DE PARCELAS EN LA LUNA

6 julio, 2011 4 Comentarios

Hay buenas ideas, geniales, descabelladas, ideas de negocios que rompen esquemas…., que cubren huecos de mercado existentes llegando a triunfar, y otras que pueden hacernos pensar que están a medio camino del desvarío… La pregunta en este caso:  son  sólo ideas o llegarán a protagonizar el próximo pelotazo inmmobiliario ?.

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Amazing but true: You too can be the proud owner of a property on the Moon! The ultimate novel gift for yourself or a loved one. –

Entrando en el tema, para empezar a entender algo hay que visitar el sitio web www.lunarembassy.com de la inmobiliaria que comercializa las parcelas lunares http://www.moonforsale.com/ y que se anuncia como el líder del mercado extraterrestre  http://www.moonshop.com/. Denis Hope, lleva ya 25 años vendiendo parcelas en la luna .

Una vez  que los primeros  viajes turísticos ( más bien aventurísticos) a la luna, organizados por Virgin, ya son una  realidad, el siguiente paso debe ser  que una vez allá se encuentra a faltar  una  vivienda cómoda para pasar esos días de vacaciones. Pues al parecer, esta idea que en un principio nos parece extraña, y siempre según palabras de los propietarios de esta inmobiliaria cósmica,  ya hay  dos millones de personas de 180 países que han comprado su terrenito en la luna … por si acaso .  El precio es  de 19,9  USD  por media hectárea+ gastos de envío del título de propiedad, donde se entrega  un certificado personalizado de la escritura  de compra, una foto por satélite de la propiedad,  e información geográfica para ayudar a localizarla.

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El  tratado UN Outer Space, de 1967, firmado por 125 países, incluyendo los países que están más involucrados en exploración de la luna ( USA, Rusia, Japón , China e India ) veta legalmente que los países puedan ser propietarios de la luna……pero en el ámbito de la propiedad  privada las cosas no están demasiado claras: Las Naciones Unidas intentaron resolver este tema  con el  Moon Treaty de 1979 con la idea de que ninguna parte de la luna puede ser propiedad  de  “ states, international or national organization or non governamental entity or of any natural person “…., pero pensando que no habrían problemas en este sentido a corto plazo, solo lo firmaron 12 países.

D.Hope al parecer, ha aprovechado este posible  vacío legal, ya que se determinó que ningún país podria ser propietario de la luna, pero se “olvidaron” de  extender su veto a  particulares o empresas . Por ello Hope envió cartas a la ONU,  a los gobiernos de EEUU y Rusia, donde les informaba de sus derechos. Como no recibió respuesta él lo interpretó como algo afirmativo, poniéndose a continuación a vender  solares, luego pasó a reclamar también sus derechos sobre otros planetas.

 Y según comenta el diario el mundo  tiene como clientes  a personalidades de distintos ámbitos,  corporaciones, anónimos, particulares .

 

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 Si además tenemos en cuenta las palabras del científico Stephen Hawkings, quien pronosticó que dentro de 20 años podremos empezar a vivir en la luna, como mínimo se abre el debate de una situación que se puede empezar a plantear en un futuro no muy lejano …..  quedará este título de propiedad colgado en la pared como una curiosidad o un regalo diferente  ??, pero si las cifras son ciertas, estamos ante un “negocio”  ( lo que no sabemos hasta que punto es legal )  que al parecer, ya ha generado varios millones de USD….

Lo que sí nos ha proporcionado es una  idea, que revela un hueco de mercado. Realizado  una  investigación de mercado para cuando realmente esté regulado el derecho de propiedad de las parcelas en la luna, si algún día lo está,  constatando que internet es un buen canal de venta de este producto inmobiliario, y quizás lo más importante es que actualmente  hay una cartera de clientes interesados en comprar  parcelas de tierra en la luna….. pero a precios de oferta!!.

 Si hubiera posibilidad de que la propiedad privada comprara partes de la luna, ello sería un incentivo que arrastaría el  comercio.

(II) VENTA DE VIVIENDA EN ESPAÑA 2011

14 junio, 2011 2 Comentarios

QUE BUSCA EL COMPRADOR DE UNA VIVIENDA , HOY ?

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Para que la venta de vivienda tenga éxito en estos momentos, es necesario que el potencial comprador tenga la sensación de que está aprovechando  la actual situción de mercado.  Busca pagar la menor cuota al mes por una vivienda que considere adecuada.  En general, los compradores  que lo son realmente, han visto que vender ahora es más difícil y por tanto saben esperar y escuchar las ofertas que se les presentan, en vez de decidirse por una única oferta…. y al final se realiza la  compra que se ajuste más al precio y a la financiación bancaria concedida.

 Las estrategias de promoción comercial, que han seguido las promotoras durante estos últimos años desde el inicio de la crisis inmobiliara, y que se han ido presentando en las distintas ferias inmobiliarias, eran ofertas al consumidor potencial  bastante imaginativas :

  • Regalar al comprador de  vivienda de obra nueva un coche: Esto  tiene un cierto parecido con las estrategias utilizadas en el mercado del gran consumo como técnica de promoción. Pero el cliente no quiere un coche nuevo ( que en todo caso le supone aún más gastos) sino comprar un piso al mejor precio posible. Además, comprar la vivienda  tiene un componente emocional para todos los miembros de la familia, que no la tendrá la compra de un bien de consumo de alimentación  o  moda.

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  • Outlets de venta : Especialmente en carteras de banca, se han presentado durante las ferias, promociones de obra nueva de temporadas anteriores con un  30 y 40 % descuento.
  • Subastas de pisos a la baja: donde se empieza a subastar un inmueble a un precio de salida alto, que puede ir rebajándose hasta un mínimo establecido, o bien, hasta que el que puja por el inmueble acepte el precio.
  • El cheque familia.
  • Regalan un seguro por si no puede puede pagar alguna cuota de los pagos de la vivienda.
  • Fórmulas  basadas en  la confianza: Cuando el posible comprador entrega un dinero a cuenta, tiene la posibilidad, si cambia de idea antes de escriturar la vivienda, de recuperar el importe + 2% de intereses.  O bien, que en caso de que en cinco años baje el valor de tasación de la vivienda, se le abonaría la dierencia ….. 
  • …..y así un largo etc.

Todas estas estrategias funcionaron, al principio de la crisis,  en mayor o menor medida como novedad, pero dejaban de ser efectivas al ser copiadas por otras empresas de la competencia. En cuyo caso habia que recurrir a la creatividad para idear nuevas estrategias que animasen las ventas.

Inmobiliarias y constructoras se endeudaron mucho al financiar con créditos su crecimiento, sobre todo en los últimos años de alegría económica, y paralelamente, aumentaron su riesgo financiero. Todo ello, unido a la fase actual de caída de las ventas y el fin de la etapa de crecimiento, hace que no se empiezan nuevas promociones. Imagino que en las grandes ciudades, es donde la vivienda habitual va a escasear en un futuro indeterminado. Esta escasez de oferta en vivienda que sería principalmente de segunda mano, podria elevar los precios de nuevo….  este plazo dependerá de la política financiera y fiscal que adopte quien deba hacerlo.

La situación en este momento se ha encauzado potenciando el  mercado de alquiler, pero entendida como una situación transitoria, tanto desde el punto de vista del propietario del bien como del inquilino.

Se comenta que los momentos de mayor pesimismo son los mejores para comprar. En bolsa, por ejemplo, como en otros mercados, el miedo crea ventas innecesarias, generando así oportunidades de compra que otros las aprovechan cada dia.

(I) VENTA DE VIVIENDA EN ESPAÑA, 2011

13 junio, 2011 No hay comentarios

La desaceleración del mercado inmobiliario ha sido mayor de lo esperado.

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La noticia es un fuerte descenso, hasta un 30%, en la venta de vivienda desde comienzos de este año. Tomando los datos del INE  y del Ministerio de Fomento, este desplome en la venta de viviendas se concreta hasta este mes de abril, rozando los mínimos en los cinco últimos años.

Los motivos son  de sobras conocidos : Entre otros están *la crisis  financiera actual ( restricciones crediticias que ha impuesto la banca. Este empeoramiento paulatino de las condiciones financieras no solo afecta al comprador del inmueble, también afecta al promotor inmobiliario, al crédito a las empresas y a la concesión de créditos personales…. limitando el acceso a  liquidez.  *El fin de las deducciones por compra de vivienda habitual para rentas superiores a los 24.000€: Ello hizo que el Colegio de Registradores hablase del aumento de las ventas registradas. Pero esto sólo fue resultado del efecto llamada que animó las ventas de pisos en los últimos meses del 2010 por el fin de las mencionadas deducciones. Esto ha supesto la cara y la cruz de la esta medida fiscal. Las deducciones se suprimieron el 31.12 2010, de forma parcial, pero muchas de las operaciones que se cerraron antes de fin de año, se inscribieron  en el registro durante los meses de Enero y Febrero, dando lugar a lo que prensa llamó un repunte….  pero era solo un oasis en medio del desierto.

1- El descenso más acusado se da en vivienda de obra nueva, frente a la segunda mano.

2- En cuanto a Comunidades Autónomas: La que más vendió fue Andalucía, seguida de Murcia, Cataluña y Madrid.

3- Parece ser que hay un ligero incremento de un 3.4% de compra realizada por extranjeros residentes en España frente al primer trimestre del 2010.

Todo ello es una muestra del deterioro que ha sufrido el sector, como consecuencia de la crisis económica. Desde el inicio de la crisis inmobiliaria, cuando empezaron a bajar las ventas, el sector que se vió más afectado fue el de la segunda residencia, pero luego también lo estuvo la primera residencia …. y  como parece que nos habiamos  olvidado que la construcción en España, ha sido un motor de nuestra economía durante bastante tiempo…. desde el Ministerio de Fomomento, que también gestiona vivienda, en estos últimos días se ha entendido que hay que ayudar a que este sector remonte y colgándose un cartel de Api organizó un road show  por Europa para intentar vender inmobiliario Español…..

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(II) CONSTRUMAT 2011 salón de la construcción de Feria Barcelona

17 mayo, 2011 No hay comentarios

Un salon que pone este año el énfasis  en la internacionalización y en captar negocio de rehabilitación, que está creciendo a un ritmo del 11%. Donde se ha presentado el Manifiesto elaborado por el sector de la construcción. Haciendo referencia además, a la sostenibilidad, ITV de edificios antiguos….

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Internacionalización :  Acuerdo que se ha cerrado con el CHINA Council for the Promotion of International Trade   (CCPIT 中国国际贸易促进委员会  cuyo fin es la promoción del Comercio Internacional, desarrollando acuerdos económicos con países extranjeros mediante la creación de professional networkings, para exportar la feria de la construcción a China. Se prevee la realización de la feria durante el primer semestre del 2012 en Beijing, con la asistencia de 200 expositores locales e internacionales, y la realización de actividades dedicadas a la construcción sostenible. El Consejo Chino impulsará la participación de expositores, visitantes y asociaciones de este sector, en el país.

Es difícil que las empresas europeas puedan competir con los precios de las grandes constructoras Chinas, pero si que pueden hacerlo a nivel de calidad. La idea es que Construmat China, ofrezca además de productos relacionados con la sostenibilidad,  productos acabados de griferiacerramientos, pintura y cerámicas.  

Como ya comenté en un post anterior en relación al mercado inmobiliario Chino actual:

1-El tema de la rehabilitación  de edificios, en general, es una asignatura pendiente, lo que hace que los edificios se degraden en pocos años, se proceda a su derribo, construyéndose edificios nuevos continuamente. La calidad, en general, de los materiales utilizados en construcción no es alta, apreciándose la necesidad de restaurar/pintar fachadas.

2- Por otra parte, el mercado chino residencial demanda un tipo de vivienda con diseño muy europeo.  La solicitud de diseñadores / arquitectos  para la realización de proyectos de viviendas y resorts de estilo español/europeo  puede ser también importante. De hecho, en una de las ferias de inmobiliaria chinas que visité el mes pasado, una importante  promotora solicitaba algún técnico europeo que les pudiera coordinar/ realizar un diseño de estilo español para un megaproyecto residencial.

Brasil,  podría ser el siguiente destino para exportar esta feria con su propia marca, aunque el acuerdo no está cerrado. Es un país del que se oye hablar mucho últimamente. Está de moda: por su crecimiento económico, por sus próximas citas deportivas mundiales, por ser un mercado emergente con gran potencial….. y en fin, que además sería una puerta de entrada en el mercado latinoamericano. En este salón que se celebra en Barcelona, va a ser el país extranjero con más expositores, donde está prevista la realización de un forum de construcción Brasil- España.

El Manifiesto:   El sector de la construcción se ha unido y ha elaborado un manifiesto, exigiendo apoyo para salir de la crisis. Solicitan medidas de apoyo a la construcción de obra nueva, a la rehabilitación,  y que se mantenga el nivel adecuado de inversión en edificación así como la captación de compradores extranjeros para el sector residencial. Ha sido  comentado por el Presidente de Construmat, J. Miarnau ( Comsa-Emte), junto con la patronal SEOPAN, La Asociación de Promotres y Constructores de edificios APCE,  Colegios de Arquitectos de España y la Confederación de Empresarios de Productos de Construcción CEPCO., sin eludir una cierta autocrítica, pero destacando que el sector necesitará ayuda para remontar la situación actual.( El País 16.5.11).

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La Sostenibilidad: Destacando la Solar Decathlon Europe, una competición de maquetas de edificios solares en la que participan quince países europeos.  Un Foro dedicado al pensamiento sostenible, con ponencias nacionales e internacionales.

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La Rehabilitación en España : es el segmento, dentro del  sector de la construcción, que está experimentando un considerable incremento.

(II) Mipim2011 the World’s property market: analizando temas

26 abril, 2011 No hay comentarios

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En este segundo post me limito a hacer una síntesis de las ideas aparecidas en la conferencia del Dr. N.Roubini, durante su presentación en la feria Mipim 2011. Pero debido a la longitud de su exposición, me he centrado en lo que podria ser de más relevancia para el inversor inmobiliario. De todas formas, para los que quieran conocer en detalle la presentación,  en el post anterior, incluyo el video íntegro de la conferencia que aparece en Youtube, en versión original.

Observaciones finales :

1-Nouriel Roubini, se plantea la pregunta : Pueden países como China y otros países emergentes ajustar su política monetaria y el tipo de cambio para reducir la inflación y mantener el crecimiento económico, para así conseguir un aterrizaje suave de su economía en vez de un aterrizaje brusco ?

La fuerza de las economías de los mercados emergentes en crecimiento, suponen el riesgo de que aumente la inflación. En estos mercados, hay un claro recalentamiento de la economía,  un exceso de crecimiento del crédito, y  2/3  de su cesta de consumo es : petróleo, energía , alimentos y transportes…

2- Un ejemplo seria la situación actual en Oriente Medio:  ¿ Qué está pasando en estos momentos en Oriente Medio ? Nadie podía preveer este movimiento político de los últimos meses. Tampoco sabemos si esto se va a estabilizar en breve, o bien se va a extender a otros paises. Todo ello puede afectar a  los precios del petróleo y de la energía  ¿ …  en cuyo caso, qué efectos tendría el aumento de los precios del petróleo?

*Será un problema severo de  inflación de los mercados emergentes sobrecalentados

*En las economías avanzadas, donde hay una lenta recuperación de la crisis financiera, el riesgo de inflación es menor

*También tiene un impacto en el crecimiento económico. En concreto un efecto desestabilizador, sobre todo en la confianza del inversor, del consumidor…

3- Durante los últimos años hubo una masiva inyección de liquidez en la economía global. En tema de fiscalidad hubo estímulos fiscales masivos en Usa, Japón, Europa, y otros mercados emergentes. Pero si observamos el mercado actual nos damos cuenta de que estamos en la vía opuesta: se producen menos estímulos monetarios y hay austeridad  fiscal ( en Europa, UK, se están recortando gastosestímulos fiscales, y también en Usa, están empezando a recortar  costes ….. La pregunta es:  Tendrá el mercado privado posibilidad de consumo para poder tener crecimiento económico cuando parte de los estímulos fiscales y monetarios hayan desaparecido ??.

Como crecimientos potenciales tenemos : para USA 3%, para algunas zonas de Europa 1,5 a 2%, y para los mercados emergentes, los paises del este y sudamérica  del 5 a 8%.

4- TURQUIA,

Sus perspectivas de crecimiento a medio y largo plazo son muy optimistas. Todavía hay crecimiento de la población y por ello hay un significativo mercado doméstico ( en cambio en China la población disminuye). Puede ser una economía de crecimiento rápido, aunque hay que hacer reformas estructurales, pero si éstas se van realizando, el pronóstico de crecimiento de futuro es bueno. También se prevee un buen crecimiento a nivel inmobiliario.

5-RUSIA,

Los precios van a crecer razonablemente. Esto mejorará la balanza fiscal de Rusia, y por consiguiente también su crecimiento económico. Pero al no ser  una economía muy bien diversificada, esto le impide que el crecimiento sea mayor. Por ejemplo, el año pasado en que hubo una recuperación económica a nivel global donde países como India o China crecieron 9%, Brasil 7.5%, en cambio Rusia creció 4,5 %.

La situación es que hay un crecimiento bajo y una inflación de 2 digitos, y a menos que se hagan reformas estructurales que aceleren el crecimiento, este estará desacelerado. Aunque es un país con un gran potencial de crecimiento por sus grandes recursos naturales, educación, ciencia..   Habrá una relación directa entre lo que suceda con el precio del petróleo y el crecimiento de Rusia. Si aumenta el precio del crudo la economía rusa será más fuerte ya que se mejorará el balance economico del país. Pero lo que debe preocupar es el crecimiento a largo plazo de su economía, y los inversores extranjeros entienden que puede haber un riesgo de expropiación.

6-USA,

Actualmente hay un exceso de provisión de vivienda existente. Las ventas de casas llegaron a caer hasta un 80%, aunque ahora están aumentando gradualmente. De todas formas hay ajustes de precios a la baja, inflación, paro y la gente abandona sus casas por no poder pagar la hipoteca. Los precios se han ajustado un 30%, pero no han tocado fondo y quizás será necesario un periodo largo para que se acabe el ajuste de precios en la vivienda.

7- ZONA EURO

Se necesita en zona Euro, en UK y en Japón austeridad fiscal.  A pesar de que esta austeridad es necesaria, a corto plazo tiene un efecto negativo en el crecimiento económico. Supone que se recorten los gastos gubernamentales, se despida funcionarios. Por otra parte, éste  recorte del gasto, provocará a la larga, que la recuperación económica sea más efectiva.

(II) CONDOHOTEL, PROS Y CONTRAS DE ESTA NUEVA FORMA DE ESTRUCTURAR LA PROPIEDAD

25 febrero, 2011 1 Comentario

Lo que hace el propietario de un condohotel es compartir los beneficios del alquiler de su vivienda, con la empresa que gestiona el hotel y que alquila las habitaciones.

 

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Un ejemplo de condohotel mundialmente conocido es el Hotel PLAZA  de Nueva York.

En nuestro país  la mitad de la oferta de condohoteles está en Andalucia, concretamente en la provincia de Málaga

 Para que esta fórmula tenga éxito, debe suponer un beneficio para los tres participantes en esta inversión que son: promotor, operador hotelero y propietario/ inversor.

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Por tanto las ventajas serían :

*El PROMOTOR deriva parte de sus costes al inversor, al venderle las suites, y por tanto el importe de su financiación externa es menor. El promotor sigue siendo propietario de las zonas comunes ( salas de reuniones, spa, locales..) de las que también obtendrá un rendimiento. Con esta fórmula podrá desarrollar el hotel en zonas donde el suelo es muy caro y por tanto, el negocio no hubiese sido viable. Logrará más fácilmente un acuerdo con el gestor hotelero, ya que el riesgo estará dividido entre estas tres figuras.

* El GESTOR HOTELERO podrá gestionar hoteles  de alta gama  5*,  y en zonas donde el coste del suelo es caro, es decir zonas turísticas “prime” y de prestigio. Ya sea en grandes ciudades (ubicaciones muy céntricas) o  entornos de vacaciones  de costa o de montaña con ubicación privilegiada. Ello le permitirá captar un turismo residencial y de alta gama que en los últimos años estaba dejando de utilizar los hoteles. El gestor hotelero marcará unas condiciones contractuales al propietario de la unidad para que su disfrute esté limitado en tiempo y época del año, rentabilizando al máximo la temporada alta para alquilar las habitaciones. Será el que decidirá el diseño y la decoración de las habitaciones, no sus propietarios.

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*El PROPIETARIO / INVERSOR podrá tener una rentabilidad a medio y largo plazo interesante de la vivienda que compró, en base a los alquileres. También está el tema de la revalorización de su inversión inmobiliaria, por estar en una zona “prime ” que suelen estar solicitadas por los inversores en caso de que la quiera  volver a vender (  se vende como cualquier bien inmueble y además con la facilidad de que en el hotel pueden haber muchos clientes potenciales que pueden dirigirse a recepción y pedir información sobre la compra de una de estas unidades ). Podrá disponer de los servicios del hotel con descuentos. Posee una segunda residencia en un lugar atractivo, que siempre estará bien cuidada y mantenida, sin problemas para su propietario, comparada con la 2ª residencia habitual.  Los propietarios se aprovechan  del reconocimiento del nombre del hotel,  su publicidad, la experiencia de la dirección, lo cual permitirá obtener unas rentas por alquiler más altas de lo que conseguirían, alquilando una residencia de vacaciones tradicional.

Genera beneficios de alquileres que le compensan sus costes, y es de fácil revalorización, siempre y cuando se haya seleccionado bien donde se ha comprado la unidad. Le permite poder entrar en el negocio hotelero, con una inversión pequeña.

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Los posibles INCONVENIENTES, sobre todo para el inversor:

  1. El inversor, que le compra la suite al promotor, está arriesgando porque desconoce las condiciones que le ofrecerá el gestor hotelero. Tampoco tiene información a priori de las rentas futuras que generará esta inversión, y por ello no es posible calcular este retorno de la inversion  a medio o largo plazo.
  2. Es necesario que el inversor  conozca cuando y cuanto tiempo podrá utilizar la vivienda.
  3. El propietario no podrá decorar la habitación a su gusto, ni personalizarla de ninguna forma.
  4. Debe conocer de antemano quién será el gestor hotelero, ya que sino es uno de gama alta, la inversión no será rentable y posiblemente no será tan interesante realizarla. Entre las cadenas de más experiencia cabría destacar : Hyatt, Intercontinental, Abba Hotels, Crowne Plaza, Sol Meliá, Kempinski hotels, Vasari, Ritz Carlton, Marriot, Hilton, Le Meridien….

El mercado apunta a que la inversión más segura seria la realizada en zonas céntricas de determinadas capitales, porque supone un menor riesgo para la futura venta del bien asi como una mayor seguridad en la revalorización de éste.

(1)CONDOHOTEL:Inmueble en propiedad + Servicios de hosteleria

21 febrero, 2011 No hay comentarios

Se trata de un hotel, en el que cada habitación pertenece a un propietario distinto, pero la totalidad del establecimiento hotelero está gestionado de forma conjunta…. también llamada la perfecta segunda residencia. 

 

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Su funcionamiento es similar al de un hotel normal, pero con la diferencia de que las habitaciones tienen un propietario inversor, que disfrutará durante un tiempo determinado de la habitación que posee, obteniendo durante el resto del tiempo que no la usa, una rentabilidad, al ser  explotada por la empresa que gestiona el hotel.

Esta figura históricamente aparece en los 80’s en el Sur de Florida, para luego irse extendiendo a otros estados como New York, los Angeles, Las vegas,  en resorts de golf o de montaña como Aspen en Colorado. Pasando con el tiempo, a ser una figura muy habitual en otros paises como Panamá, Canadá, Filipinas, y un largo etc.

Muchos propietarios de segundas residencias se plantean la posibilidad de poder alquilarla durante el tiempo que ellos no la ocupen, sacando asi algo de rentabilidad. Aunque en muchos casos no lo hacen porque no siempre es fácil encontrar arrendatarios.

Pero en el caso del condohotel el particular se compra un apartamento que está dentro de un gran complejo hotelero, con intención de poderlo disfrutar un mes al año,  pudiendo distribuir el tiempo un poco a su conveniencia. Pasando el resto del año a estar la vivienda alquilada, a través de la gestión que realiza la cadena hotelera, que le pagará un % por utilizarla.

Claro que la empresa que lo gestiona, si quiere obtener la máxima rentabilidad, establecerá unas fechas en las que el propietario no podrá disponer de su vivienda, como por ejemplo en algunos países julio y agosto, los meses de mayor afluencia, para que esta pueda ser alquilada. Este tipo de inversión  sería más conveniente para personas con una cierta  flexibilidad a la hora de realizar sus vacaciones.

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Los condohoteles suelen estar situados en los mejores destinos del mundo. Presentan altos niveles de calidad, donde se cuidan mucho los detalles, y su target de clientes suele ser de un nivel alto. Todo esto conlleva una alta rotación en los alquileres de las habitaciones. Es interesante, al invertir en este producto específico, hacerlo en hoteles cuya gestión esté en manos de cadenas con reconocido prestigio.

En España es un sistema relativamente nuevo, y parece que en los aspectos urbanisticos hay una indefinición legal. Pero a nivel legal el condohotel puede estar regulado dentro de alguna de estas figuras:  1- La división horizontal del  hotel, que sería la forma más habitual de hacerlo. En este caso los propietarios tendrian la propiedad y la nota registral conforme son propietarios de una habitación. 2- También se podria hablar de una comunidad de bienes en proindiviso que sería comprar un % de la propiedad  global sin dividir especificamente las partes ( no es la forma habitual). 3- Una sociedad de capital, es decir adquirir una parte del hotel en forma de acciones. En esta sociedad mercantil, la propiedad del hotel pertenece una sociedad cuyos inversores participan en el capital como accionistas.

En cuanto a los servicios comunes y de ocio de que dispone el hotel, ( piscinas, spa, gimnasio, golf, etc.), los podrá disfrutar el propietario cuando haga uso de su vivienda, pudiendo abonar su coste posteriormente con descuentos, o no,  ( dependiendo del acuerdo que  haya  establecido con la empresa gestora).

La gestora se encarga del alquiler, asi como del mantenimiento y las reparaciones, tanto de la propia vivienda como de las zonas comunes. La parte de la renta que se obtiene del alquiler se destina a financiar la reparación  de cualquier daño.

En breve haré una lista de los puntos fuertes y débiles de este tipo de inversión, que difiere de los  supuestos de multipropiedad o de la propiedad compartida.

NUEVO HOTEL BULGARI 6* EN LONDRES

10 febrero, 2011 No hay comentarios

Recuperación del ladrillo en Londres…..pero buscando la seguridad en la inversión, se ha pensado en el segmento hotelero de máximo lujo.

 

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Este nuevo edificio que prevee albergar  el hotel + seis viviendas de lujo, está situado  en el barrio de Knightsbridge, un barrio más que exclusivo, con las siempre agradables vistas de Hyde Park, muy cerca de los almacenes Harrods. A pocos metros de este hotel, se pueden comprar los apartamentos más caros de Londres, en el complejo One Hyde Park. Es un proyecto que promueve la cofundadora de Inditex, Rosalía Mera, con apoyo de otros inversores, como Prime Investors Capital. Se prevee un desembolso de capital de 350 millones de €. ( Expansión 30.01.11)

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El nuevo proyecto hotelero con  la  firma  de joyeria  italiana que ya tiene actualmente  hoteles en Milán y Bali, será gestionado por la firma Ritz Carlton, empresa que ya lleva actualmente la gestión  otros hoteles de la cadena  Bulgari.

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Esta empresaria, tiene experiencia previa en el sector hotelero, con una participación en la cadena Room Mate, además de hoteles en USA. Se trata en este caso, de un proyecto bastante conservador, asi como  una forma de diversificar su inversión inmobiliaria. Londres está considerado  como un mercado estable, y este sería el primer hotel 6* de la ciudad.

El solar donde se realizará este proyecto, fue la sede del Hotel Normandía. El grupo inversor compró el solar en 2008, pero hasta hace pocos meses no tuvo aprobados los permisos y licencias de este nuevo proyecto .

Está prevista su apertura  coincidiendo con  los  2012  London Olympic Games.

Fideicomisos de construcción al costo cierto

4 febrero, 2011 No hay comentarios

Una alternativa, a la fórmula tradicional, para financiar proyectos inmobiliarios.

Esta figura del fideicomiso está muy extendida en paises como Argentina, Colombia,Uruguay, Méjico… es una propuesta distinta para la financiación de promociones inmobiliarias, cuyo objetivo es darle a las partes que participan en el  fideicomiso mayores garantías al asociarse entre sí para conseguir un objetivo común. Para estos años, en que la financiación bancaria a las nuevas promociones en nuestro mercado inmobiliario, no va a estar, o va a ser muy pequeña,  seria interesante proponer el estudio de fórmulas alternativas como este supuesto.

En qué consiste esta figura?

fideicomiso-inmobiliario-1

Es el contrato por el cual se transfiere un solar + recursos financieros al fiduciario ( en quien las partes depositan su confianza), para que este los administre con la finalidad de desarrollar un proyecto inmobiliario, según las instrucciones redactadas en el contrato, transfiriendo al final de este proceso, los bienes inmuebles construidos, a  los beneficiarios.

Es decir la figura del fiduciario es la que:

 1- Administra  el solar + estudio arquitectónico, estudio de viabilidad financiero … que proporcionó una de las partes ( la empresa promotora)

2- Recibe y administra los desembolsos  que vaya realizando el grupo de interesados (fideicomitentes) para adquirir la vivienda acabada “llave en mano”.

3- Facilita la coordinación entre las partes del proyecto, recaudación de los ingresos y el desarrollo ordenado y en tiempo del proyecto.

Qué participantes  intervienen en este proyecto?

 1-El Promotor ( es quien organiza a priori todo el proyecto) aportando por su parte el solar sobre el que se va a construir el proyecto, ( que puede ser de su propiedad o de un tercero)  así como también la idea del proyecto inicial de lo que se va a  contruir.   2-El estudio de Arquitectos ( desarrollan la idea, el proyecto arquitectónico, y la dirección de la obra ) 3-El Consultor inmobiliario que realiza un estudio de viabilidad del proyecto, ventas, beneficios..etc 4- El Fiduciario, titular y administrador del proyecto, coordinando y controlando todo el proceso, 5-Agente que controla los aspectos técnicos de la obra   6- El Constructor, empresa que realiza la construcción del proyecto, hasta su entrega llave en mano, seleccionada mediante procesos transparentes de adjudicación. 7-Los clientes finales interesados en la compra ( inversores u ocupantes definitivos del inmueble).

El patrimonio del fideicomiso (terreno + dinero aportado) se encuentra aislado y a salvo de las obligaciones particulares de las partes (promotor, constructor, compradores,..) que intervienen en el proyecto de construcción. Es decir, la administración bajo esta figura, constituye una garantía y minimiza los riesgos del proyecto.

Este fideicomiso tiene como finalidad la construcción de inmuebles residenciales para inversores u ocupantes definitivos, protegiendo los intereses de las partes involucradas en el proyecto inmobiliario. Este grupo debe estar formado por clientes interesados,  solventes y capaces de hacer frente al programa de pagos establecido. A medida que realicen los pagos, estos se destinarán a la compra del solar, a la construcción de las viviendas, y a los pagos de impuestos, etc. que vayan surgiendo, relacionados con el objeto del fideicomiso creado.

Las ventajas que supondría este sistema al costo cierto son:

*Resultará más barato para el cliente final porque el promotor no ha invertido un dinero asumiendo riesgo y por tanto solo cobra por la realización de proponer  y proyectar la idea del negocio. Esta es la ganancia y también el seguro que tiene  el comprador con respecto al mercado. La diferencia entre el coste presupuestado y el precio que  encontraríamos en el mercado,  asegura que el comprador no pagará un precio superior al de mercado.

* El comprador no asume el riesgo de quiebra de la empresa constructora.

*Al ser el fideicomiso quien administra los recursos hay garantia de eficiencia a través de controles permanentes, seguridad, transparencia entre los participantes en el proyecto, e independencia entre promotores y clientes.

En realidad se está regulando para las partes intervinientes en el proyecto, y mediante la figura de un tercero independiente  de las partes, el fiduciario, una situación, en la que en grupo de amigos se reunen e invierten un dinero en común , cuya finalidad es la realización de un proyecto inmobiliario para venderlo a terceros con mayores garantías.