Posts de la categoría Inmobiliaria internacional

JAPON terremoto+tsunami, nuevo reto para la arquitectura e ingeniería antisísmica

27 marzo, 2011 1 Comentario

Cuando estamos con nuestro trabajo, haciendo el seguimiento post-Mipim, pensando en  viviendas o edificios, es fácil  estar sensibilizado con la gran destrucción que soportó Japon durante el viernes 11 de Marzo.

 

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Ante un terremoto de tal importancia (8,9) la respuesta de la arquitectura Japonesa ha sido incomparable. Hoy en dia Japón tiene los edificios más preparados del mundo para aguantar terremotos, y la ingenieria que utiliza le permite de alguna manera absorver la vibración del suelo, consiguiendo convertir lo que sería un movimiento brusco en en un balanceo más moderado. Las casas japonesas, antiguamente eran de bambú y papel de arroz, lo cual hacia que durante los terremotos se balancearan evitando  fisuras. Pero aún en el supuesto  de quedar destruidas eran más fáciles de reparar y con menor coste.

 

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Un breve resúmen de las características arquitectónicas antisísmicas utilizadas en Japón:

Shigeru Ban (Tokyo 1957) arquitecto y consultor de Naciones Unidas para construir refugios de la Onu en zonas de desastres naturales, destaca en una entrevista  (El pais 20.03.11) que ningún edificio construido después de 1981 se derrumbó a causa del terremoto, que es el año en que se cambió la normativa de edificación. Considera que los terremotos no matan gente, sino que son los escombros de los edificios lo más peligroso. Añadiendo que en este caso, y debido al tsunami, sería conveniente como previsión de futuro, hacer algún cambio en los planes urbanísticos de las ciudades: Construyendo edificios de ladrillo, como mínimo de cuatro pisos de altura en las costas, que hagan la función de muro protector  de los demás edificios.

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Para el medio millón de personas que se encuentra temporalmente alojada en gandes pabellones deportivos, durante semanas o meses hasta que las viviendas temporales estén listas, han previsto instalar un sistema a base de tubos de cartón duro y papel que permite crear espacios individuales bajo el techo de los pabellones y se pueden levantar durante el dia. Con ello se pretende evitar una realidad psicológicamente dura para las familias allí alojadas, que carecen de privacidad al tener que vivir juntas en grandes espacios comunes.

En qué consiste la construcción antisísmica japonesa ?

Básicamante las estructuras de los edificios están muy reforzadas. Se hace una distribución vertical del peso, es decir, los pisos inferiores soportan más carga. Cuando más amplia sea la base del edificio, más sólido será éste, frente al terremoto.

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Los edificios son simétricos y elásticos para poder absorver mejor la vibración del suelo. La normativa exige una separación de varios centímetros entre las medianeras de los bloques para permitir que los edificios tengan movimiento pero sin llegar a golpearse entre sí, evitando el efecto dominó, es decir que los movimientos de un edificio afecten a los demás edificios, provocando su caída.

 J.García Rodríguez, Dr. Arquitecto de la Universidad de Navarra, asocia el comportamiento de los edificios sometidos a una acción sísmica al de un látigo al ser agitado. El  terremoto sería la mano que mueve la base del edificio, y el edificio es el látigo por el que se propaga toda la energía del terremoto. Para hacer frente a este movimiento , la arquitectura japonesa opta por dos posibilidades :

1-La arquitectura de pocas plantas, donde el impacto del terremoto es más reducido, aquí se hacen estructuras rígidas que resisten el impacto sin apenas deformarse. Usando gruesos muros de hormigón.

2- En cambio, en edificios de varias alturas, se opta por estructuras flexibles. Están diseñadas para que oscilen lateralmente ( igual que haría un látigo) de forma controlada y sin sufrir grandes daños. Se emplea acero, material altamente resistente y muy dúctil.

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Algunos apuntes sobre el mercado de la vivienda  japonés en la actualidad:

*A partir del 2007, el precio de la vivienda empezó a subir de forma descontrolada debido al incremento del precio de los materiales de construcción, ya que debian estar preparados para soportar frecuentes terremotos. Los edificios no deben tener más de 30 años. Ello ha hecho que los precios del alquiler también se hayan disparado en los últimos años. El valor de la vivienda japonesa variará en función del suelo donde está construida.

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*En Japón las dimensiones de una casa se miden por tatamis, que equivale a 1.6 m2 aproximadamente. El tamaño de la vivienda media suele tener 90 m2 ( 3/4 habitaciones) y una vivienda de + 100 m2 ya es un lujo en Japón. En general suelen preferir comprar que alquilar. Un elevado indice de jóvenes y ancianos viven con familiares adultos, debido al alto precio de la vivienda. Por otra parte también abunda la opción de vivir en apartamento de forma independiente. Se ha dado una forma de vivienda curiosa: las personas que no pueden acceder a la vivienda sea de compra o de alquiler, por precio,  duermen en los cibercafés, donde por 10 € tienen derecho a un pequeño espacio con un sofá, TV, y un ordenador con conexión a internet.

*Es un mercado inmobiliario, donde casi no hay restricciones legales, para que los inversores extranjeros compren vivienda en Japón.

                                          

*****Transcurridas dos semanas del inicio del terremoto y consiguiente tsunami, que arrasaron una parte del país, con 27.000 víctimas entre desaparecidos o fallecidos,  sumado a la crisis nuclear ( + info actualizada en International Atomic Energy Agency, www.iaea.org, Embajada Española en Tokio) toda la comunidad internacional ha estado muy pendiente de Japón. Que pena…., pero que ejemplo de organización y entereza están dando los japoneses ante semejante situación. Siguiendo esta línea, he querido hacer un post, (evitando en lo posible imágenes catastrofistas)  con ánimo de  destacar el esfuerzo humano realizado en forma de  arquitectura antisísmica para contrarestar los efectos devastadores de los terremotos continuados que sufre el país, evitando  con ello que el número de víctimas haya sido mayor.japon_luto4

Desde aquí, transmitir  solidaridad  y apoyo al pueblo japonés y sus víctimas. Se puede seguir esta información a través de la emisora estatal japonesa NHK ( en inglés).

Incluyo links de  información  aparecida en prensa en los últimos días :

http://www.elpais.com/articulo/internacional/Japon/sigue/luchando/evitar/catastrofe/nuclear/elpepuint/ 

http://www.bloomberg.com/video/67661252/

http://edition.cnn.com/video/#/video/bestoftv/2011/03/24/exp.ac.gupta.friedlander.radiation.cnn

http://www.cbsnews.com/stories/2011/03/10/501364/main20041987.shtml

Torre Sol+Agua, de RAFAA Architects, 2016 Olimpiadas en RIO DE JANEIRO

3 marzo, 2011 1 Comentario

La llamada Solar City Tower, se alzaría en una isla próxima a Rio, como idea de compromiso global con el medio ambiente. Produciendo su propia energía, cuyo excedente se utilizará para abastecer  las  zonas próximas.

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RAFAA arquitectos presentan esta propuesta con la idea de hacer que Rio sea el punto de partida de un movimiento verde, para el desarrollo sostenible de las estructuras urbanas.

Este proyecto  consiste en una planta solar:

* que de DIA producirá energia solar. Constará de una estructura de  105 mts. de altura, equipada con una enorme red de placas solares. La energía que producen  se utilizara para el núcleo urbano, y el excedente se utilizará para  alimentar unos motores que recogen el agua de mar y la suben  a  la cima de la torre.

* Por la NOCHE,  esta agua acumulada, por medio de turbinas va cayendo como una cascada, produciendo energía hidroeléctrica que se puede utilizar para iluminar el edificio durante la noche.

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*En algunas ocasiones, la torre se puede convertir en una impresionante catarata urbana, como símbolo de las fuerzas de la naturaleza.

Este estudio de arquitectura y diseño Suizo, fundado por Rafael Schmidt en 2007, hace una análisis de la arquitectura contemporánea combinando creatividad, investigación y diseño, junto con nuevas tecnologías. Si el proyecto es aprobado se presentaría para las olimpiadas del 2016

La torre sobre el nivel del mar cuenta con un auditorio, miradores, espacios de ocio y paseo, permitiendo vistas panorámicas de 360º,  una plataforma para hacer puenting desde 90 mts de altura, y una gran cascada artifical de agua del mar. El visitante puede sentir bajo sus pies la cascada cuando pasea por el cristal del Sky walk.

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Otro proyecto de  “paredes de agua”  es el zoo vertical de puerto Madero en Buenos Aires, presentado por la firma de arquitectura sueca VisionDivision. Se trata de un gran edificio cuyo exterior son  cortinas de agua.

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El handicap de estos proyectos podría estar en los altos costes de instalación que suponen.

NUEVO HOTEL BULGARI 6* EN LONDRES

10 febrero, 2011 No hay comentarios

Recuperación del ladrillo en Londres…..pero buscando la seguridad en la inversión, se ha pensado en el segmento hotelero de máximo lujo.

 

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Este nuevo edificio que prevee albergar  el hotel + seis viviendas de lujo, está situado  en el barrio de Knightsbridge, un barrio más que exclusivo, con las siempre agradables vistas de Hyde Park, muy cerca de los almacenes Harrods. A pocos metros de este hotel, se pueden comprar los apartamentos más caros de Londres, en el complejo One Hyde Park. Es un proyecto que promueve la cofundadora de Inditex, Rosalía Mera, con apoyo de otros inversores, como Prime Investors Capital. Se prevee un desembolso de capital de 350 millones de €. ( Expansión 30.01.11)

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El nuevo proyecto hotelero con  la  firma  de joyeria  italiana que ya tiene actualmente  hoteles en Milán y Bali, será gestionado por la firma Ritz Carlton, empresa que ya lleva actualmente la gestión  otros hoteles de la cadena  Bulgari.

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Esta empresaria, tiene experiencia previa en el sector hotelero, con una participación en la cadena Room Mate, además de hoteles en USA. Se trata en este caso, de un proyecto bastante conservador, asi como  una forma de diversificar su inversión inmobiliaria. Londres está considerado  como un mercado estable, y este sería el primer hotel 6* de la ciudad.

El solar donde se realizará este proyecto, fue la sede del Hotel Normandía. El grupo inversor compró el solar en 2008, pero hasta hace pocos meses no tuvo aprobados los permisos y licencias de este nuevo proyecto .

Está prevista su apertura  coincidiendo con  los  2012  London Olympic Games.

Fideicomisos de construcción al costo cierto

4 febrero, 2011 No hay comentarios

Una alternativa, a la fórmula tradicional, para financiar proyectos inmobiliarios.

Esta figura del fideicomiso está muy extendida en paises como Argentina, Colombia,Uruguay, Méjico… es una propuesta distinta para la financiación de promociones inmobiliarias, cuyo objetivo es darle a las partes que participan en el  fideicomiso mayores garantías al asociarse entre sí para conseguir un objetivo común. Para estos años, en que la financiación bancaria a las nuevas promociones en nuestro mercado inmobiliario, no va a estar, o va a ser muy pequeña,  seria interesante proponer el estudio de fórmulas alternativas como este supuesto.

En qué consiste esta figura?

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Es el contrato por el cual se transfiere un solar + recursos financieros al fiduciario ( en quien las partes depositan su confianza), para que este los administre con la finalidad de desarrollar un proyecto inmobiliario, según las instrucciones redactadas en el contrato, transfiriendo al final de este proceso, los bienes inmuebles construidos, a  los beneficiarios.

Es decir la figura del fiduciario es la que:

 1- Administra  el solar + estudio arquitectónico, estudio de viabilidad financiero … que proporcionó una de las partes ( la empresa promotora)

2- Recibe y administra los desembolsos  que vaya realizando el grupo de interesados (fideicomitentes) para adquirir la vivienda acabada “llave en mano”.

3- Facilita la coordinación entre las partes del proyecto, recaudación de los ingresos y el desarrollo ordenado y en tiempo del proyecto.

Qué participantes  intervienen en este proyecto?

 1-El Promotor ( es quien organiza a priori todo el proyecto) aportando por su parte el solar sobre el que se va a construir el proyecto, ( que puede ser de su propiedad o de un tercero)  así como también la idea del proyecto inicial de lo que se va a  contruir.   2-El estudio de Arquitectos ( desarrollan la idea, el proyecto arquitectónico, y la dirección de la obra ) 3-El Consultor inmobiliario que realiza un estudio de viabilidad del proyecto, ventas, beneficios..etc 4- El Fiduciario, titular y administrador del proyecto, coordinando y controlando todo el proceso, 5-Agente que controla los aspectos técnicos de la obra   6- El Constructor, empresa que realiza la construcción del proyecto, hasta su entrega llave en mano, seleccionada mediante procesos transparentes de adjudicación. 7-Los clientes finales interesados en la compra ( inversores u ocupantes definitivos del inmueble).

El patrimonio del fideicomiso (terreno + dinero aportado) se encuentra aislado y a salvo de las obligaciones particulares de las partes (promotor, constructor, compradores,..) que intervienen en el proyecto de construcción. Es decir, la administración bajo esta figura, constituye una garantía y minimiza los riesgos del proyecto.

Este fideicomiso tiene como finalidad la construcción de inmuebles residenciales para inversores u ocupantes definitivos, protegiendo los intereses de las partes involucradas en el proyecto inmobiliario. Este grupo debe estar formado por clientes interesados,  solventes y capaces de hacer frente al programa de pagos establecido. A medida que realicen los pagos, estos se destinarán a la compra del solar, a la construcción de las viviendas, y a los pagos de impuestos, etc. que vayan surgiendo, relacionados con el objeto del fideicomiso creado.

Las ventajas que supondría este sistema al costo cierto son:

*Resultará más barato para el cliente final porque el promotor no ha invertido un dinero asumiendo riesgo y por tanto solo cobra por la realización de proponer  y proyectar la idea del negocio. Esta es la ganancia y también el seguro que tiene  el comprador con respecto al mercado. La diferencia entre el coste presupuestado y el precio que  encontraríamos en el mercado,  asegura que el comprador no pagará un precio superior al de mercado.

* El comprador no asume el riesgo de quiebra de la empresa constructora.

*Al ser el fideicomiso quien administra los recursos hay garantia de eficiencia a través de controles permanentes, seguridad, transparencia entre los participantes en el proyecto, e independencia entre promotores y clientes.

En realidad se está regulando para las partes intervinientes en el proyecto, y mediante la figura de un tercero independiente  de las partes, el fiduciario, una situación, en la que en grupo de amigos se reunen e invierten un dinero en común , cuya finalidad es la realización de un proyecto inmobiliario para venderlo a terceros con mayores garantías.

(II) INVERSIÓN INMOBILIARIA EN PUNTA DEL ESTE – URUGUAY

2 febrero, 2011 No hay comentarios

Es un destino turístico con alto grado de fidelización lo que eleva las tasas de rentabilidad en la inversion residencial vacacional.

 

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Como pais, Ururguay está en plena expansión, cuyo potencial económico, tras un período de crecimiento, ha llegado a una favorable estabilización. Caracterizado por  una politica favorable a la contención del gasto público, unas tasas  de impuestos competitivas,  junto con  una mejora en  la recaudación de impuestos y un régimen comercial relativamente abierto.

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Además de la estabilidad económica y la seguridad jurídica del país, el gobierno uruguayo tiene una actitud abierta  para atraer la inversión directa extranjera (IDE) eliminando autorizaciones y registros previos, asi como restricciones que discriminen a inversores locales y extranjeros. Esto permite al capital extranjero no tener limites en cuanto a su participación en la compañías  nacionales, y puede actuar, a traves de sociedades anónimas uruguayas, sociedades limitadas, o la propia sociedad extranjera instalada en el país . Los trámites legales y mercantiles  para establecer una sociedad  en Uruguay son sencillos, y se pueden beneficiar de  exenciones fiscales sobre el capital inicial, tambien sobre el IVA, o con exoneraciones impositivas….  aunque cada caso es diferente.

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Si hablamos en concreto de Punta del Este, se perfila como la mejor oportunidad de negocio del país. La más atractiva como inversión inmobiliaria, en un emplazamiento de lujo “destino inmobiliario VIP”. Está siendo la zona que registra mayor número de compraventas inmobiliarias (después de la capital Montevideo) en concreto de segunda residencia o vivienda vacacional. La mayoria de compradores provienen de Brasil, Argentina, Estados Unidos, Europa, aunque también el mercado interno Uruguayo  empieza a tener más opciones de comprar aquí, a medida que la sociedad va teniendo mayor poder adquisitivo.

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Ofrece al cliente un  paisaje casi virgen, mezclando la riqueza de la naturaleza con una ciudad moderna, en crecimiento, planificada con barrios comerciales y residenciales ordenados, respetando la belleza natural de su litoral, permitiendo gozar de innumerables ” primeras líneas de playa “, lo que supone un valor añadido al comprar un bien inmueble. En general, las propiedades que se adquieren en Punta del Este, tienen una gran ocupación, propiciado por un clima que, comprarado con nuestro  frío mes de Enero, allí se disfruta de  una temperatura media  de 30ºC , y también mucha rotación, tanto si hablamos de la compraventa como del alquiler a terceros, lo cual lleva a obtener una alta rentabilidad en el segmento de la segunda vivienda.

Como dato relevante, me gustaria destacar unas figuras de inversión que buscan desarrollar  mercados diferentes con estructuras menos convencionales. Basan su funcionamiento en formas fiduciarias que son más seguras frente a los posibles riesgos, potenciando un desarrollo más eficiente  :

Fideicomisos de construcción al costo, que estarian  asociados al mercado de viviendas de tipo residencial. 

*Condo hoteles, asociados al desarrollo de segundas viviendas en áreas turísticas y con fines de venta.

En un próximo post hare un análisis en profundidad de estas figuras que cada vez están cobrando más fuerza dentro de este mercado inmobiliario.

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(I) INVERSIÓN INMOBILIARIA EN PUNTA DEL ESTE – URUGUAY

2 febrero, 2011 2 Comentarios

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A través  del portal internacional www.obranueva-newhomes.com, las personas interesadas, podrán conocer más sobre este mercado, así como contactar  directamente con promotoras que ofrecen sus promociones de obra nueva en este país. Es una forma sencilla y asequible de conocer los mercados internacionales.  

Se trata de una estrecha franja de tierra que divide las aguas del Rio de la Plata y el Océano Atlantico. Por ello tiene kilómetros de amplias costas de aguas cristalinas.

Es uno de los destinos turísticos internacionales que ofrece la posibilidad de ir a veranear en enero.

Entre los  motivos que sugieren esta zona del planeta como destino de inversión inmobiliaria destacaría:

1- Estabilidad política. Uruguay está considerado el país más pacífico se Sudamérica, seguido de Costa Rica.

2- Cuenta con una ejemplar seguridad jurídica

3-Las construcciones son de alta gama, sin olvidar el diseño, integradas dentro del paisaje. Punta del Este ha hecho un esfuerzo por realizar un desarrollo sostenible, con un crecimiento respetuoso con el medio ambiente

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 4-Playas paradisíacas, lagunas, reservas de fauna y flora, grutas, es lo que rodea esta peninsula tan apreciada a nivel internacional.

5- Aqui se puede obtenr una vivienda con unos standares de calidad  y gama alta, por un precio considerablemente inferior a los precios europeos.

6- Las expectativas de revalorización del sector inmobiliario son muy altas

7- Como extranjero recibirá un  trato  de igualdad a la hora de comprar una propiedad, sin desigualdades  en el régimen tributario asociado a la gestión.

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BLACK SEA GARDENS RESORT en BULGARIA , un PROYECTO DE FOSTER+ PARTNERS

27 enero, 2011 1 Comentario

PROYECTO DE ARQUITECTURA SOSTENIBLE

Norman Foster Black Sea Resort  master plan

 

Dentro de la colección de impactantes edificios que ha ido realizando el estudio del arquitecto Norman Foster se encuentra este masterplan  para el desarrollo de un complejo turístico en Bulgaria en la costa del Mar Negro. Es un  proyecto, que  trata de minizar al máximo, el impacto ecológico, así como  la posible emisión de gases.

Localizado cerca de la ciudad búlgara de Byala. Las cinco urbanizaciones  que componen el complejo se localizan en pequeñas colinas cubiertas de bosque. Las urbanizaciones reciben los nombre de: Sky Village, Wilderness Village, Meadow Village,  Cape Village, Sea Village by the marina.  Sus casas están organizadas por calles con abundancia de arbolado, y sin tráfico de coches, evitando así la contaminación por gases.  Los habitantes deberán dejar su coche en parkings subterráneos, situados en  la entrada de cada urbanización.  Para desplazarse por dentro de ella,  deberán hacer uso de Minibuses eléctricos, cochecitos  eléctricos, bicicletas. El proyecto se ideó para que pudiese vivir todo el año, una comunidad de 15.400 residentes, disfrutando de un microclima muy agradable  en la zona.

Black Sea Gardens Resort, se ha ideado como un complejo de vaciones con villas, hotel, apartamentos de lujo y centros comerciales. Este proyecto se halla actualmente en  standby, a la espera de que la promotora, Madara Bulgarian Property Fund ltd., (una compañía que estuvo en la lista de la bolsa de Londres, pero probablemente desde  junio 2010 ya no esté incluido en ella ), pudiese encontrar  socios/inversores, que le ayudasen a financiar una parte de este desarrollo, para llevarlo a cabo.

Comprar vivienda en el mundo…. lo que hay que evitar

18 diciembre, 2010 2 Comentarios

Algunas indicaciones al comprar fuera, para no caer en ……

 

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1- Sobrevalorar el propio presupuesto:

Es peligroso confiar solo en las rentas del alquiler del inmueble que se obtendrán,  para hacer  el pago mensual de la hipoteca. Se tienen que tener siempre fondos de reserva

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2- Firmar un contrato sin el correspodiente  aseosoramiento legal por parte de un abogado.:

Es de crucial importancia que sea revisado por un abogado cualquier documento que se vaya a firmar. Cuando se realiza una compra sobre plano, o cuando se hacen viajes de reconocimiento a la zona y a  las promociones,  en esta fase es posible que haya un momento de presión para que se firme algún tipo de documento,  contrato,  pago a cuenta, etc. Hay que pensar que un abogado eficiente siempre estará disponible, bien  por  email o por fax, para revisar el contrato.

 

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3-Confiar en algo, a menos que esté especificado en el contrato.:

En la mayoría de casos es la propia promotora que vende el bien, la que se va a encargar de gestionar el alquiler del inmueble durante los meses que no esté ocupado por el propietario, que se concretarán con antelación, cuándo la propiedad tiene previsto disponer  del inmueble. Los  puntos que deben quedar claramente determinados serían : los meses que va  a alquilarse, el total  de alquiler que se cobrará,  la cantidad que cobrará el propietario del inmueble y cuánto se queda finalmente la agencia. Las garantias de alquiler, en concreto, siempre se basan en promesas verbales, pero a menudo no están especificadas en las caúsulas del contrato. Hay que asegurarse que el contrato no tiene fisuras, en este sentido.

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4-Cerrar los ojos a los costes adicionales.:

 En algunos paises las tasas y los impuestos pueden añadir otro 15% al precio de compra.  Hay que añadirlo a la suma total.

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5-Ignorar el efecto de las fluctuaciones  de las monedas.:

 El valor del Euro € puede  variar,  aumentando o disminuyendo en base a la fluctuación con repecto a otras monedas como el Dolar $.

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 6-Ignorar el sistema local de tasas:

Hay que estudiarse bien las obligaciones fiscales y no suponer que los pagos que hacemos en nuestro país, se hacen de la misma forma en el país donde vamos a comprar el bien.

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7- Utilizar un abogado que trabaje  o tenga una relación muy estrecha con la empresa promotora. :

Para evitar una situación de conflicto de intereses entre el promotor o agente al cual le estamos comprando, siempre es mejor acudir a un abogado externo a la promotora.

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8-Comprar con el corazón y no con la cabeza:  La mayoria de las compras en el extranjero funcionan bastante bien… ……Pero puede ocurrir que la propiedad de sus sueños se convierta en una pesadilla si no se ha hecho un buen estudio de mercado previo, antes de decidir la compra del inmueble.

Fundación TELEFONICA : Exposición OSCAR NIEMEYER

8 diciembre, 2010 5 Comentarios

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A punto de cumplir 103 años, premio Pritzker de arquitectura ’87 y con un  apabullante curriculum de obras de arquitectura internacionalmente reconocidas, sigue estando en activo.

 

Una de las líneas de su pensamiento artístico, reflejado a lo largo de su obra, se resume en esta frase :

No es el ángulo recto que me atrae, ni la línea recta, dura, inflexible, creada por el hombre. Lo que me atrae es la curva libre y sensual, la curva que encuentro en las montañas de mi país, en el curso sinuoso de sus ríos, en las olas del mar, en el cuerpo de la mujer preferida. De curvas es hecho todo el universo, el universo curvo de Einstein. — Oscar Niemeyer

De sus palabras se deduce que la arquitectura moderna, debe dejar de ser esclava de las líneas rectas y toma las curvas como protagonistas de sus obras, haciendo una referencia constante en sus obras a las estructuras de la naturaleza….. Para ello exploró las posibilidades del hormigón armado,  llegando  a crear superficies curvas ( las innovaciones favorecen nuevas posibilidades creativas).

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Otra de sus líneas de pensamiento ….  Niemeyer rompe con la idea de que la forma sigue a la función y demuestra que cuando una forma es bella se convierte en funcional, y por tanto, en fundamental para la arquitectura.- Norman Foster

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Es uno de los arquitectos más prolíficos del s. xx, creando construcciones imaginativas, curvas ( más complejo que la  línea recta), con color, que revolucionan la arquitectura del momento. No sólo es arquitecto, es escultor, dibujante, pensador, humanista e innovador, cuya modernidad asombra tanto conceptual como técnicamente…. ” la nueva forma diferente, que sorprende, eso es la arquitectura” – O. Niemeyer

La importancia de su obra, en relación con la arquitectura contemporánea: Creó los más importantes edificios de  Brasilia, capital  que aunque se hizo en solo 4 años y en pleno siglo xx, ha sido declarada ciudad Patrimonio Histórico y Cultural de la Humanidad por la Unesco. Es una arquitectura valiente, escultural, con pasión por el color, y sin comparación con nada de lo que se haya hecho anteriormente. ” Cuando me encargan un edificio público, intento hacerlo bonito, diferente, que genere sorpresa…” -O. Niemeyer.

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Nacido en Brasil 15.12.1907, insatisfecho con la arquitectura existente en su país, decidió dedicarse a esta carrera plasmando su propia personalidad en la arquitectura que ha estado realizando hasta hoy. Se ha convertido en una figura universal, a la que asociamos con el modernismo Brasileño, …pero a  la pregunta ¿se le puede incluir dentro de las pautas del modernismo o es un “outsider” ?  Realmente tiene una libertad de creación en sus dibujos, llegando a encontrar su propio camino dentro de la arquitectura moderna.

Catedral Metropolitana de Brasília

 

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Para entender a este arquitecto, que además de dibujar su obra, se ponía a escribir, para darle sentido….lo mejor es ver el reportaje gráfico.

 Su obra es muchísimo más extensa, y para no alargarme, incluyo un breve resumen con lo más destacado de su carrera:

  • Siguiendo inicialmente las ideas de Le Corbusier, colabora en el proyecto del edificio de las Naciones Unidas, New York,1952.
  • En 1956 trabaja en el proyecto de la construcción de la nueva capital de Brasilia, donde se encarga  del diseño de edificios, residenciales, comerciales y administrativos: Catedral de Brasilia, Palacio de Planalto, Palacio de Itamaraty ….. Brasilia fue una ciudad que se diseñó, se construyó, se desarrolló urbanísticamente y se inauguró en cuatro años, que fue lo que duró el mandato presidencial de Kubitschek.

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  • En 1966 se ve obligado a exiliarse durante el régimen politico militar que hubo en Brasil, a París, desde donde hace proyectos para Portugal, Marruecos, Malasia.
  • En los 80’s  vuelve a Brasil,  realiza sedes corporativas en la ciudad de Brasilia, como el Memorial JK., el Panteón de la patria, los Sambódromos de las ciudades de Rio y Sao Paulo, el Memorial de América Latina….
  • En 1991-1996 realiza el museo de Arte Contemporáneo de Niteroi(MAC), considerada por muchos su mejor obra.

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  •  2002 Se Inaugura el museo Oscar Niemeyer en Curitiba al Sur de Brasil.
  •  2007 Es invitado a diseñar un estadio con motivo de la copa mundial de fútbol 2014 . También se inagura El Teatro Popular Oscar Niemeyer de Nitéroi, en Rio. Es una obra dedicada a Brasil con los colores verde, amarillo, azul y blanco. 

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  • En la actualidad, y a apunto de cumplir los 103 años, está en activo, totalmente lúcido, haciendo arreglos de sus antiguas obras, consideradas como patrimonio nacional o internacional, que solo pueden ser modificadas con su autorización.

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 Integra las construcciones dentro de su entorno natural,  incluyendo la vegetación y el agua, en forma de lagos, como parte de su obra.

Esta exposición que se celebró por Fundación Telefónica, junto con Fundación cultural Hispano -Brasileña, a raiz de la semana de arquitectura organizada por el Ayuntamiento de Madrid, el Coam y la fundación arquitectura Coam, presentó una completa visión de la obra del centenario arquitecto.

 

 

 

(5) IBI, PROPERTY TAX : de compras por el mundo

26 noviembre, 2010 No hay comentarios

Impuesto sobre bienes inmuebles, impôt foncier, grundsteuer, stondbeleisting, propietá fiscale, imposto sobre a propiedades, emlak vergisi………. Las tasas se pagan  de una forma u otra en la mayoría de países.

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Los impuestos son inevitables. Los que afectan a los inmuebles, son de varios tipos:

1- Impuestos derivados de la compra del inmueble: Se cargan en la mayoria de los países; pueden recibir distinta denominación como STAMP DUTY, TRANSFER TAX, PURCHASE TAX, pero resultan ser el mismo impuesto que dispone el gobierno de cada país donde se encuentra situado el inmueble que se ha vendido. Aunque su importe puede variar de un país a otro, destacando que en algunos la tasa solo se carga en la reventa y no en la obra nueva. Habitualmente a la Obra Nueva se le aplica el IVA o VAT.

2-. Impuestos por la tenencia del inmueble : En España tenemos el IBI, basado en el valor catastral del inmueble. Lo debe  abonar todo propietario de un inmueble, con independencia de su status. Al ser un impuesto municipal su importe suele variar según el tamaño del inmueble y su localización. Se realiza en un pago anual que se carga en la cuenta del propietario, en UK sería similar al Council Tax.

3-. Impuestos aplicados a las ganancias obtenidas por la venta del inmueble: En muchos países este tipo de impuesto se aplica a la ganancia que se obtiene entre el precio de compra del inmueble y el precio de venta (en algunos países permiten descontar de esta ganancia, los gastos realizados para el mantenimiento, reparaciones, mejoras que se hayan hecho en la propiedad, siempre que se adjunten recibos y comprobantes ). También se le conoce como Capital Gains Tax (CGT) y se aplica en el momento en que se vende el bien. En Algunos países se aplica de forma gradual la cantidad a pagar, por ej. Turquia, el CGT  no se carga en el país, una vez se ha  comprado la propiedad y se mantiene ésta durante cuatro años. En otros países, como Francia, este impuesto se paga durante quince años. Fuera de USA, hay diferentes formas y escalas de aplicación de este impuesto, atendiendo si son residentes o no residentes en el país. Muchos inversores, de forma errónea, creen que  si el impuesto no se exige en el país donde se encuentra la propiedad que están vendiendo, no hay que pagar nada……. pero no es asi,  solo se está exento de pagar si  es tax resident en este pais en cuestión . En el caso de que seas residente, por ejemplo en UK, se  cargará un  impuesto sobre cualquier ganancia que haya obtenido en el mundo. En general, el vendedor de cualquier país pagará CGT o algún impuesto similar en el país donde está localizado el bien inmueble porque se aplica la  retención de  una tasa al venderlo. Por ejemplo en USA el comprador retendrá un 10% del precio de compra, para entregarlo a hacienda.

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Con respecto a la doble imposición : habrá que prestar atención para no pagar tasas dos veces ( en el país donde se encuentra el bien, y en el país donde se tiene la residencia fiscal). Los países suelen firmar muchos tratados de doble imposición con distintos países para evitar pagar en dos paises a la vez  por la venta de un  mismo bien. En estos casos lo que se paga fuera ya no se debe volver a pagar en el pais de residencia fiscal.

4-. Impuestos de herencia : Esto lo puede decidir el propietario, ya sea haciendo o no el testamento, en el país donde está situado el inmueble, y disponiendo que se debe hacer con él.

Hay que buscar asesoramiento de un especialista o abogado fiscal en el país de compra del bien, que ayude a que la cantidad final de tax a pagar, dentro del marco de la ley,  sea lo más ventajosa posible para cada caso.