Posts de la categoría Hacienda inmobiliaria

Incremento del IBI

14 enero, 2012 1 Comentario

El Decreto 30.12.2011 establece un aumento del gravámen aplicable al valor catastral de los inmuebles, residenciales o no residenciales, que se mantendrá  durante los años 2012 y 2013.

Normativa de carácter transitorio, aunque suele ser una transitoriedad relativa, ya que los períodos transitorios que establece la Administración en materia fiscal suelen convertirse en indefinidos.

Esta norma pues, afectará  a inmuebles de uso residencial y no residencial, aunque estos últimos formen parte de edificio con uso residencial. Estará afectando a oficinas, locales comerciales, locales industriales. Pueden estar situados en edificios de oficinas exclusivamente o de uso comercial, tales como centros comerciales, también industriales  o que formen parte de un edificio que inicialmente sea de uso residencial, como por ej. bajos comerciales u oficinas.

Los propietarios que deben pagar el IBI son los propietarios que sean sujetos pasivos, pero con la excepción de Embajadas, Cárceles, casa Cuartel, y otros edificios de las administraciones.

Este aumento del IBI suele equipararase en inmuebles residenciales y no residenciales:

El incremento del  gravámen con respecto a lo que se paga en la actualidad sería del 4%,6% o 10%, dependiendo de que en los municipios en que encuentren situados hayan tenido una previa revisión de precios catastrales antes del 2002, o entre el 2002 -2004, o entre el 2008-2010. Para los inmuebles que se construyeron entre el 2002 y el  2004  o el  2005-2007, no hay excepción si estan en municipios en que no se revisó el valor catastral…. en realidad estos inmuebles deberían sufrir un aumento del gravámen del IBI aún cuando su valor catastral esté muy actualizado ya que se determinó en el período más caro del boom inmobiliario.

Los inmuebles residenciales se identifican como tales en el catastro y los no residenciales  se identificarán en el catastro con un número diferente de la vivienda, aplicándosele un uso distinto al residencial. Cabe destacar que las plazas de aparcamiento que tienen expediente catastral propio, independiente del residencial, pasan a ser consideradas como no residenciales.

 

MERCADO INMOBILIARIO FRANCÉS ¿L’ AVENIR INCERTAIN?

5 diciembre, 2011 1 Comentario

Tras un largo plazo de alzas de precios en el mercado inmobiliario, la crisis europea y la propia del país ha hecho que el gobierno tome medidas de austeridad, que en gran parte están relacionadas con el ladrillo.

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Como ya comenté en un post anterior, Francia vivía un sueño inmobiliario, donde el precio de los pisos iba en contínuo aumento, sin que por ello descendiese el número de compradores. En concreto París, durante 2010-2011 aumentó los precios de la vivienda un 13%, lo que nos da una idea de que se está gestando una burbuja y antes de que ésta explote, el gobierno está tomando medidas fiscales restrictivas. Aunque esto va a impedir que se cumpla una de las promesas electorales de Sarkozy,  la de convertir a Francia en un país de propietarios.

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 En algunos proyectos encaminados a impulsar el mercado inmobiliario,  que se aprobaron hace poco tiempo, se han hecho recortes:

*El préstamo de tasa cero, permitía desde enero 2011 que los compradores de vivienda pudieran beneficierse de un préstamo a tasa cero, y a partir de ahora, se aplicará sólo a los que compren vivienda de obra nueva.  En las grandes ciudades, en su mayoría  se trata de transacciones de vivienda usada, por tanto comprar a partir de ahora, saldrá mas caro.

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*El incentivo fiscal que supuso la Loi Scellier, por el que los contribuyentes que inviertan en un piso nuevo y luego lo alquilen, permite una gran deducción fiscal. En concreto se formuló hace unos tres años y su vigencia debia ser hasta el 2015, pero  se ha recortado el plazo, y  solo se mantendrá en vigor hasta el 2013. El gobierno considera que es una medida que  ha hecho que subiese el valor de los pisos.

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 También va a aumentar el precio de la rehabilitación y renovación de edificios.que pasará a  aumentar  el IVA del 5,5 al 7 % por este concepto. 

 

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*  Aumento del impuesto sobre  las plusvalías inmobiliarias .

* Reducción de las ayudas sociales  destinadas a la vivienda  ( 1%).

 

El mercado inmobiliario ha pasado de ser un valor refugio, a preguntarse ¿ hay que  comprar  vivienda para invertir hoy ?…. Las tasas de interés eran el principal apoyo del boom inmobiliario, pero también habrá que pensar que no todas las zonas del país  pueden ser ya  una  buena inversión  ….. 

 París siempre será París con un mercado internacional  potencial, interesado todavía en comprar vivienda en zonas de lujo,  provocando  escasez de oferta de viviendas en determinados barrios lo que hace que por el momento quizás se puedan seguir manteniendo los precios actuales………. la historia se irá escribiendo conforme pasen los meses.

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Las fotos de la vivienda  corresponden a un penthouse de 265 m2, con unas vistas de 360º sobre la ciudad. Ascensor a ambas plantas, techo retráctil en la planta ático, full equiped, hamman, ubicado a 100 mts del Sena y a 300 mts de la Tour Eiffel  ( Haussmann Prestige París ).

(III)TRANSMISIÓN DE INMUEBLES: VENTA vs. DONACIÓN…

5 julio, 2011 9 Comentarios

Decisión que también irá en función, en muchos casos, del régimen fiscal que rija en cada momento en las distintas comunidades autónomas y no solo de las condiciones legales implícitas que pueden conllevar estos tipos de transmisión. 

Desde este punto de vista hay donaciones que todavía salen muy caras, ya que entre las diferentes comunidades autónomas, no todas disponen de un régímen fiscal favorable si nos centramos en el impuesto de Donaciones, lo cual  he comentado un poco por encima en posts (I y II) de esta serie sobre impuestos  de sucesiones y donaciones, dada la nueva trayectoria en la normativa que va a afectar a nuestra comunidad autónoma.  

 

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Por ello en  comunidades  como son : Andalucía, Asturias, Baleares, Cataluña, Extremadura  y La Rioja, es mejor hacer la venta del inmueble a los hijos,  que aunque incialmente sea una operación más costosa, puede resultar, a la larga, más rentable que la donación.

 No hay que olvidar en el momento de decantarse por una u otra opción, ver cómo está el mercado inmobiliario antes de decidir hacer la venta.  Tener en cuenta que en este momento el precio de los inmuebles está bajando,  pero de  diferente forma en cada comunidad.  Pensar si hablamos de segunda residencia o vivienda habitual,  y si  ésta se halla ubicada en la ciudad o fuera de ella, para que todo ello, junto con otras características  de mercado en el momento de la venta ayude a los padres a tomar la decisión de vender, o no, la vivienda a los herederos en el momento actual…. y quizás tomar una decisión alternativa, como sería la donación o el testamento al no basarse únicamente en datos fiscales.

En Baleares, Galicia, Asturias, Andalucía,  es más rentable vender la vivienda que donársela a los hijos. En Baleares  sólo se aplica un 3% de ITP.

En Andalucía  la venta  de un inmueble de  180.000 € supone un pago aprox. de 12.600 frente  a los más de 27.000 € de coste por donarlo, caso muy parecido al de Asturias.

En Galicia, el gasto tributario de la venta sería de 7.200 € por el itp rebajado al 4% , en cambio la donación, tendría un coste fiscal de  9.000 €.

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También hay que contar con el pago del IRPF y la Plusvalía.

En ambos casos,  de venta o donación, el que transmite el inmueble debe declararlo en renta al considerarse que “se han generado unas plusvalías que provocan alteración del patrimonio “.

En las ventas , se paga el IT  de bienes inmuebles al Ayuntamiento donde se encuenta ubicado el bien . En el caso de la donación el que la recibe es el que paga la plusvalía al  Ayuntamiento.

A pesar de que el panorama está mejorando algo, y las bonificaciones fiscales en tema de donaciones  se están generalizando, todavía hay comunidades en las que es bastante gravoso transmitir el bien, y la alternativa entonces, sería vendérsela a los propios hijos para pagar algo menos de  impuestos.

(I)BIENES INMUEBLES:IMPUESTO DE SUCESIONES Y DONACIONES

3 julio, 2011 No hay comentarios

Cuando se quiere transmitir algún bien inmueble a sus descendientes, al pretender dejarlo todo arreglado, surge la duda…. ya que hay donaciones todavía muy caras, vender el bien inmueble también tributa fiscalmente, ( en ambos supuestos  se paga IRPF y plusvalía ) pero en algunos casos lo es menos que heredarlo..

Hemos estado leyendo en prensa durante los últimos años, que entre los cambios propuestos por algunos partidos políticos, aparecía eliminar el Impuesto de Sucesiones. Este tributo está cedido a las C.A. y éstas tienen la capacidad exclusiva sobre su Base imponible, tarifas, coeficientes…  En Cataluña, se ha aprobado el proyecto de ley para que no se deba tributar por la herencia recibida a la muerte del cónyuge, descendientes o ascendientes directos ( manteniéndose sin modificaciones en relación  a las herencias de hermanos, tios, primos y familiares lejanos ).  

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Rest in peace el  Impuesto de Sucesiones en Cataluña siguiendo los pasos de la Comunidad de Madrid y Valencia, con efectos retroactivos a 1.1.2011. 

Sus detractores, al igual que en donaciones, lo han considerado como:* causa de doble tributación ( tanto el causante como el que realiza una donación, ya han tributado durante años por ese bien, y a su muerte deben volver a tributar sus herederos ).* causa de discriminación entre comunidades, ya que los impuestos a pagar por este concepto eran muy diferentes de una comunidad a otra.  * penalización del ahorro, la compra  del bien inmueble se realizó gracias al ahorro durante toda la vida del causante o donante.  En muchos casos, para heredar y poder pagar este tributo, sus herederos tuvieron que malvender propiedades, pedir préstamos bancarios… o simplemente renunciar a la herencia por no poder asumir el coste de este impuesto….

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A su vez, está previsto “si la situación de las finanzas de la Generalitat lo permiten”,  que antes de 31. 12. 2012, el Govern presente un proyecto de ley para dejar sin efectos el impuesto de Donaciones  así como ampliar los beneficiarios por la supresión del de Sucesiones 

Aunque las bonificaciones al donar un piso se están generalizando, todavia hay  Comunidades en las que es tan caro transmitir un bien que compensa más vendérselo a los propios hijos para pagar menos impuestos.

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Impuestos sobre Donaciones : No todas las CC.AA. tienen un régimen fiscal favorable en donaciones. Se tributa en la comunidad en que se ubique el bien inmueble. Así, para un jóven ( 29 años) que herede un bien inmueble de sus padres  ( 180.000€), en comunidades como Aragón, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Madrid y Comunidad Valenciana, País Vasco, Navarra, es muy beneficioso donar un inmueble porque las bonificaciones y reducciones  llegan a un 99%. También  Castilla La Mancha, o Murcia,  las bonificaciones llegan al 95%.

En cambio es costoso donar un inmueble en Cataluña, Andalucía, Asturias, Baleares, Extremadura Galicia y La Rioja. Si de  en vez de donar el inmueble, le hiciesen la donación de los 180.000€ en metálico, el importe del impuesto sería todavía mayor. Por esto hay que tener en cuenta, que si estás heredando un bien en alguna de estas comunidades que no disponen de bonificación , se puede llegar a abonar hasta un 60% de la cuota íntegra, frente al 6% del ITP que se pagaría en una venta.

Esto refuerza la alternativa de vender el inmueble a los hijos, que a veces puede ser más rentable en algunas comunidades autónomas, por ejemplo Andalucía, Asturias, Baleares y Galicia ( más detallado en el post III ref. a  esta temática )

(I) VENTA DE VIVIENDA EN ESPAÑA, 2011

13 junio, 2011 No hay comentarios

La desaceleración del mercado inmobiliario ha sido mayor de lo esperado.

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La noticia es un fuerte descenso, hasta un 30%, en la venta de vivienda desde comienzos de este año. Tomando los datos del INE  y del Ministerio de Fomento, este desplome en la venta de viviendas se concreta hasta este mes de abril, rozando los mínimos en los cinco últimos años.

Los motivos son  de sobras conocidos : Entre otros están *la crisis  financiera actual ( restricciones crediticias que ha impuesto la banca. Este empeoramiento paulatino de las condiciones financieras no solo afecta al comprador del inmueble, también afecta al promotor inmobiliario, al crédito a las empresas y a la concesión de créditos personales…. limitando el acceso a  liquidez.  *El fin de las deducciones por compra de vivienda habitual para rentas superiores a los 24.000€: Ello hizo que el Colegio de Registradores hablase del aumento de las ventas registradas. Pero esto sólo fue resultado del efecto llamada que animó las ventas de pisos en los últimos meses del 2010 por el fin de las mencionadas deducciones. Esto ha supesto la cara y la cruz de la esta medida fiscal. Las deducciones se suprimieron el 31.12 2010, de forma parcial, pero muchas de las operaciones que se cerraron antes de fin de año, se inscribieron  en el registro durante los meses de Enero y Febrero, dando lugar a lo que prensa llamó un repunte….  pero era solo un oasis en medio del desierto.

1- El descenso más acusado se da en vivienda de obra nueva, frente a la segunda mano.

2- En cuanto a Comunidades Autónomas: La que más vendió fue Andalucía, seguida de Murcia, Cataluña y Madrid.

3- Parece ser que hay un ligero incremento de un 3.4% de compra realizada por extranjeros residentes en España frente al primer trimestre del 2010.

Todo ello es una muestra del deterioro que ha sufrido el sector, como consecuencia de la crisis económica. Desde el inicio de la crisis inmobiliaria, cuando empezaron a bajar las ventas, el sector que se vió más afectado fue el de la segunda residencia, pero luego también lo estuvo la primera residencia …. y  como parece que nos habiamos  olvidado que la construcción en España, ha sido un motor de nuestra economía durante bastante tiempo…. desde el Ministerio de Fomomento, que también gestiona vivienda, en estos últimos días se ha entendido que hay que ayudar a que este sector remonte y colgándose un cartel de Api organizó un road show  por Europa para intentar vender inmobiliario Español…..

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(5) IBI, PROPERTY TAX : de compras por el mundo

26 noviembre, 2010 No hay comentarios

Impuesto sobre bienes inmuebles, impôt foncier, grundsteuer, stondbeleisting, propietá fiscale, imposto sobre a propiedades, emlak vergisi………. Las tasas se pagan  de una forma u otra en la mayoría de países.

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Los impuestos son inevitables. Los que afectan a los inmuebles, son de varios tipos:

1- Impuestos derivados de la compra del inmueble: Se cargan en la mayoria de los países; pueden recibir distinta denominación como STAMP DUTY, TRANSFER TAX, PURCHASE TAX, pero resultan ser el mismo impuesto que dispone el gobierno de cada país donde se encuentra situado el inmueble que se ha vendido. Aunque su importe puede variar de un país a otro, destacando que en algunos la tasa solo se carga en la reventa y no en la obra nueva. Habitualmente a la Obra Nueva se le aplica el IVA o VAT.

2-. Impuestos por la tenencia del inmueble : En España tenemos el IBI, basado en el valor catastral del inmueble. Lo debe  abonar todo propietario de un inmueble, con independencia de su status. Al ser un impuesto municipal su importe suele variar según el tamaño del inmueble y su localización. Se realiza en un pago anual que se carga en la cuenta del propietario, en UK sería similar al Council Tax.

3-. Impuestos aplicados a las ganancias obtenidas por la venta del inmueble: En muchos países este tipo de impuesto se aplica a la ganancia que se obtiene entre el precio de compra del inmueble y el precio de venta (en algunos países permiten descontar de esta ganancia, los gastos realizados para el mantenimiento, reparaciones, mejoras que se hayan hecho en la propiedad, siempre que se adjunten recibos y comprobantes ). También se le conoce como Capital Gains Tax (CGT) y se aplica en el momento en que se vende el bien. En Algunos países se aplica de forma gradual la cantidad a pagar, por ej. Turquia, el CGT  no se carga en el país, una vez se ha  comprado la propiedad y se mantiene ésta durante cuatro años. En otros países, como Francia, este impuesto se paga durante quince años. Fuera de USA, hay diferentes formas y escalas de aplicación de este impuesto, atendiendo si son residentes o no residentes en el país. Muchos inversores, de forma errónea, creen que  si el impuesto no se exige en el país donde se encuentra la propiedad que están vendiendo, no hay que pagar nada……. pero no es asi,  solo se está exento de pagar si  es tax resident en este pais en cuestión . En el caso de que seas residente, por ejemplo en UK, se  cargará un  impuesto sobre cualquier ganancia que haya obtenido en el mundo. En general, el vendedor de cualquier país pagará CGT o algún impuesto similar en el país donde está localizado el bien inmueble porque se aplica la  retención de  una tasa al venderlo. Por ejemplo en USA el comprador retendrá un 10% del precio de compra, para entregarlo a hacienda.

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Con respecto a la doble imposición : habrá que prestar atención para no pagar tasas dos veces ( en el país donde se encuentra el bien, y en el país donde se tiene la residencia fiscal). Los países suelen firmar muchos tratados de doble imposición con distintos países para evitar pagar en dos paises a la vez  por la venta de un  mismo bien. En estos casos lo que se paga fuera ya no se debe volver a pagar en el pais de residencia fiscal.

4-. Impuestos de herencia : Esto lo puede decidir el propietario, ya sea haciendo o no el testamento, en el país donde está situado el inmueble, y disponiendo que se debe hacer con él.

Hay que buscar asesoramiento de un especialista o abogado fiscal en el país de compra del bien, que ayude a que la cantidad final de tax a pagar, dentro del marco de la ley,  sea lo más ventajosa posible para cada caso.