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(1)CONDOHOTEL:Inmueble en propiedad + Servicios de hosteleria

21 febrero, 2011 No hay comentarios

Se trata de un hotel, en el que cada habitación pertenece a un propietario distinto, pero la totalidad del establecimiento hotelero está gestionado de forma conjunta…. también llamada la perfecta segunda residencia. 

 

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Su funcionamiento es similar al de un hotel normal, pero con la diferencia de que las habitaciones tienen un propietario inversor, que disfrutará durante un tiempo determinado de la habitación que posee, obteniendo durante el resto del tiempo que no la usa, una rentabilidad, al ser  explotada por la empresa que gestiona el hotel.

Esta figura históricamente aparece en los 80’s en el Sur de Florida, para luego irse extendiendo a otros estados como New York, los Angeles, Las vegas,  en resorts de golf o de montaña como Aspen en Colorado. Pasando con el tiempo, a ser una figura muy habitual en otros paises como Panamá, Canadá, Filipinas, y un largo etc.

Muchos propietarios de segundas residencias se plantean la posibilidad de poder alquilarla durante el tiempo que ellos no la ocupen, sacando asi algo de rentabilidad. Aunque en muchos casos no lo hacen porque no siempre es fácil encontrar arrendatarios.

Pero en el caso del condohotel el particular se compra un apartamento que está dentro de un gran complejo hotelero, con intención de poderlo disfrutar un mes al año,  pudiendo distribuir el tiempo un poco a su conveniencia. Pasando el resto del año a estar la vivienda alquilada, a través de la gestión que realiza la cadena hotelera, que le pagará un % por utilizarla.

Claro que la empresa que lo gestiona, si quiere obtener la máxima rentabilidad, establecerá unas fechas en las que el propietario no podrá disponer de su vivienda, como por ejemplo en algunos países julio y agosto, los meses de mayor afluencia, para que esta pueda ser alquilada. Este tipo de inversión  sería más conveniente para personas con una cierta  flexibilidad a la hora de realizar sus vacaciones.

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Los condohoteles suelen estar situados en los mejores destinos del mundo. Presentan altos niveles de calidad, donde se cuidan mucho los detalles, y su target de clientes suele ser de un nivel alto. Todo esto conlleva una alta rotación en los alquileres de las habitaciones. Es interesante, al invertir en este producto específico, hacerlo en hoteles cuya gestión esté en manos de cadenas con reconocido prestigio.

En España es un sistema relativamente nuevo, y parece que en los aspectos urbanisticos hay una indefinición legal. Pero a nivel legal el condohotel puede estar regulado dentro de alguna de estas figuras:  1- La división horizontal del  hotel, que sería la forma más habitual de hacerlo. En este caso los propietarios tendrian la propiedad y la nota registral conforme son propietarios de una habitación. 2- También se podria hablar de una comunidad de bienes en proindiviso que sería comprar un % de la propiedad  global sin dividir especificamente las partes ( no es la forma habitual). 3- Una sociedad de capital, es decir adquirir una parte del hotel en forma de acciones. En esta sociedad mercantil, la propiedad del hotel pertenece una sociedad cuyos inversores participan en el capital como accionistas.

En cuanto a los servicios comunes y de ocio de que dispone el hotel, ( piscinas, spa, gimnasio, golf, etc.), los podrá disfrutar el propietario cuando haga uso de su vivienda, pudiendo abonar su coste posteriormente con descuentos, o no,  ( dependiendo del acuerdo que  haya  establecido con la empresa gestora).

La gestora se encarga del alquiler, asi como del mantenimiento y las reparaciones, tanto de la propia vivienda como de las zonas comunes. La parte de la renta que se obtiene del alquiler se destina a financiar la reparación  de cualquier daño.

En breve haré una lista de los puntos fuertes y débiles de este tipo de inversión, que difiere de los  supuestos de multipropiedad o de la propiedad compartida.

Fideicomisos de construcción al costo cierto

4 febrero, 2011 No hay comentarios

Una alternativa, a la fórmula tradicional, para financiar proyectos inmobiliarios.

Esta figura del fideicomiso está muy extendida en paises como Argentina, Colombia,Uruguay, Méjico… es una propuesta distinta para la financiación de promociones inmobiliarias, cuyo objetivo es darle a las partes que participan en el  fideicomiso mayores garantías al asociarse entre sí para conseguir un objetivo común. Para estos años, en que la financiación bancaria a las nuevas promociones en nuestro mercado inmobiliario, no va a estar, o va a ser muy pequeña,  seria interesante proponer el estudio de fórmulas alternativas como este supuesto.

En qué consiste esta figura?

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Es el contrato por el cual se transfiere un solar + recursos financieros al fiduciario ( en quien las partes depositan su confianza), para que este los administre con la finalidad de desarrollar un proyecto inmobiliario, según las instrucciones redactadas en el contrato, transfiriendo al final de este proceso, los bienes inmuebles construidos, a  los beneficiarios.

Es decir la figura del fiduciario es la que:

 1- Administra  el solar + estudio arquitectónico, estudio de viabilidad financiero … que proporcionó una de las partes ( la empresa promotora)

2- Recibe y administra los desembolsos  que vaya realizando el grupo de interesados (fideicomitentes) para adquirir la vivienda acabada “llave en mano”.

3- Facilita la coordinación entre las partes del proyecto, recaudación de los ingresos y el desarrollo ordenado y en tiempo del proyecto.

Qué participantes  intervienen en este proyecto?

 1-El Promotor ( es quien organiza a priori todo el proyecto) aportando por su parte el solar sobre el que se va a construir el proyecto, ( que puede ser de su propiedad o de un tercero)  así como también la idea del proyecto inicial de lo que se va a  contruir.   2-El estudio de Arquitectos ( desarrollan la idea, el proyecto arquitectónico, y la dirección de la obra ) 3-El Consultor inmobiliario que realiza un estudio de viabilidad del proyecto, ventas, beneficios..etc 4- El Fiduciario, titular y administrador del proyecto, coordinando y controlando todo el proceso, 5-Agente que controla los aspectos técnicos de la obra   6- El Constructor, empresa que realiza la construcción del proyecto, hasta su entrega llave en mano, seleccionada mediante procesos transparentes de adjudicación. 7-Los clientes finales interesados en la compra ( inversores u ocupantes definitivos del inmueble).

El patrimonio del fideicomiso (terreno + dinero aportado) se encuentra aislado y a salvo de las obligaciones particulares de las partes (promotor, constructor, compradores,..) que intervienen en el proyecto de construcción. Es decir, la administración bajo esta figura, constituye una garantía y minimiza los riesgos del proyecto.

Este fideicomiso tiene como finalidad la construcción de inmuebles residenciales para inversores u ocupantes definitivos, protegiendo los intereses de las partes involucradas en el proyecto inmobiliario. Este grupo debe estar formado por clientes interesados,  solventes y capaces de hacer frente al programa de pagos establecido. A medida que realicen los pagos, estos se destinarán a la compra del solar, a la construcción de las viviendas, y a los pagos de impuestos, etc. que vayan surgiendo, relacionados con el objeto del fideicomiso creado.

Las ventajas que supondría este sistema al costo cierto son:

*Resultará más barato para el cliente final porque el promotor no ha invertido un dinero asumiendo riesgo y por tanto solo cobra por la realización de proponer  y proyectar la idea del negocio. Esta es la ganancia y también el seguro que tiene  el comprador con respecto al mercado. La diferencia entre el coste presupuestado y el precio que  encontraríamos en el mercado,  asegura que el comprador no pagará un precio superior al de mercado.

* El comprador no asume el riesgo de quiebra de la empresa constructora.

*Al ser el fideicomiso quien administra los recursos hay garantia de eficiencia a través de controles permanentes, seguridad, transparencia entre los participantes en el proyecto, e independencia entre promotores y clientes.

En realidad se está regulando para las partes intervinientes en el proyecto, y mediante la figura de un tercero independiente  de las partes, el fiduciario, una situación, en la que en grupo de amigos se reunen e invierten un dinero en común , cuya finalidad es la realización de un proyecto inmobiliario para venderlo a terceros con mayores garantías.

(2)VIVIENDA FRACCIONADA: De compras por el mundo

31 octubre, 2010 3 Comentarios

Esto es, comprar solo una parte de la propiedad de la vivienda, no multipropiedad o derecho de uso.

comprar-fraccionado1La propiedad fraccionada permite que el comprador solo adquiera una porción, en vez de ser propietario del total de la propiedad. Lo que en un principio  se utilizaba para la compra de yates y aviones, hace dos décadas que se viene aplicando  en propiedades inmobiliarias en USA, y tambien en áreas de Europa que suelen tener una ocupación durante todo el año, como serían los resorts de golf en Algarve (Portugal).

Comprando una parte de la propiedad, que suele ser  de entre 1/4 (para usarla 13 semanas al año) y 1/12 ( un mes de uso), supone dar una  pequeña entrada, lo cual permitiria, por el precio de comprar una vivienda, comprar pequeñas fracciones de diferentes propiedades y en distintos lugares. Otra ventaja sería poder comprar una porción de una casa mucho mayor, por el precio de una pequeña.

Hay que tener en cuenta que si se compra una cuarta parte de la propiedad, el coste no será  exactamente la cuarta parte del precio de mercado de la casa, sino algo más. Este aumento es debido a que se  asumen los costes de administración, que conlleva la gestión de la finca por una empresa que se encargará de tenerla siempre a punto cada vez que hay el cambio de turno ( arreglos, mantenimiento, limpieza, jardineria, etc). Estos costes también se deben asumir mensualmente, y por tanto hay que contar con ese incremento cuando se decide por una compra de este tipo.

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Se puede confundir la idea de la vivienda fraccionada con la figura de la multipropiedad que tuvo mucho auge en los 80’s , pero las diferencias son :

  1. Comprar una vivienda fraccionada es parecido a comprar una vivienda completa, el nombre del propietario aparecerá en la escritura, garantizandole la propiedad de una parte de esa vivienda. Se llama “tenencia en común” con los otros propietarios. El titular puede vender, alquilar o hipotecar la propiedad durante el tiempo que él tiene adjudicado para su uso. En cambio la multipropiedad solo vende tiempo sobre el inmueble ( es un derecho de uso) , en vez de vender un título de propiedad sobre este. El valor de este “tiempo” se depreciará normalmente con el paso del tiempo. En cambio, la propiedad fraccionada sobre un bien inmueble, si la tendencia de mercado acompaña, se apreciará  como cualquier otro bien inmueble en propiedad.
  2. Con la multipropiedad, si la compañía que vende se disuelve, el que compró el derecho de uso, puede tener riesgo. Esto no ocurre en la compra fraccionada, ya que la propiedad compartida es independiente de la empresa que lleva su  gestión.
  3. En muchos tipos de multipropiedad  ésta se realiza sobre habitaciones de hotel ó apartamentos que pueden variar en cada momento, porque solo han comprado tiempo. En la propiedad fraccionada, se obtiene parte de una vivienda, que no va a cambiar.

 Para vender la propiedad fraccionada: Si no hay ninguna estipulación especial en el contrato, se puede vender en cualquier momento y recuperar la porción de la inversión inicial ( o más si la propiedad se ha apreciado con el paso del tiempo), aunque suele haber en este caso, algún tipo de cargo extra. Dependiendo de los términos del contrato, algunas compañías pueden ofrecer la recompra de la fracción, pero otras pueden cargar una comisión  por venderla de forma privada.

 Algunos contratos de fracción, se hacen por un determinado plazo de años, y transcurrido este plazo, es posible vender el bien,  dividiendose en partes iguales, entre todos los propietarios, el precio obtenido. También cabe la posibilidad de empezar de nuevo, otro período en las mismas condiciones, o bien, si uno de los copropietarios lo quiere comprar, tendrá un Dº de compra preferente.

A veces hay la idea de comprar una propiedad, pero  ….para que la voy a comprar si la voy a usar poco?. Aquí aparecen las ventajas de la compra fraccionada.

  • En vez de asumir el coste asociado de una vivienda, se divide el coste de amueblarla, mantenimiento, seguros, reparaciones, seguridad, tasas, entre todos los copropietarios..
  • Los problemas de mantenimiento que acarrea tener una segunda residencia, los realiza la empresa que gestiona la propiedad…..cuando llegas está todo en perfectas condiciones….. cuando te vas no te preocupas, porque la casa estará bien cuidada.
  • No es necesario  tener un gran capital invertido en ella, y se puede destinar la inversión del sobrante a otros temas.
  • Las casa vacía siempre tiene más riesgos, pero en este caso, siempre estará habitada.
  • Los propietarios de  segundas residencias, las suelen usar como mucho 4-12 semanas al año. La propiedad fraccionada hace que el precio de compra encaje con el uso que se le daría a una casa de vacaciones.

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