Posts de la categoría Aspectos legales en Inmobiliaria

La reforma del alquiler podria generar inseguridad en el mercado, opina el colectivo API.cat

6 Agosto, 2012 No hay comentarios

Según el Gobierno, esta reforma servirá para dinamizar el mercado de alquiler. Pero distinta es la postura  del colectivo API.cat, pisos alquiler Barcelona & Catalunya. “En realidad, se da respuesta a unas posibles exigencias de los bancos para poder, transitoriamente, alquilar sus viviendas por un período corto de tiempo, con el mínimo de compromisos y con las máximas facilidades para los desahucios”, añade Ollé.

El pasado 15/6 el BOE publicaba la resolución 5/6 de 2012 de la Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo por la que se somete a información pública el Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del mercado de Alquiler de viviendas

La polémica ha acompañado, desde su anuncio oficial por parte del Gobierno, al anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Alquiler de Viviendas. Y las críticas se han hecho llegar desde varios agentes del sector inmobiliario, entre ellos, los API, al considerar que la aprobación del anteproyecto con su actual redacción sería nefasto para el sector, al perjudicar tanto a inquilinos como a propietarios,  al crear más costes e incertidumbre …. Pero, ¿a quién beneficiaría esta reforma del alquiler? Según Joan Ollé, presidente de los Colegios y Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya “sólo al sector bancario”.

Sobre la reducción del plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de cinco a tres años, los profesionales de API.cat, pisos alquiler Badalona & Hospitalet explican que los inquilinos por lo general, no llegan al tiempo máximo de cinco años de alquiler y rescinden el contrato voluntariamente antes de los cuatro años. Luego, consideran que  la reducción es innecesaria.

En cuanto al paso de dos meses a un mes de preaviso cuando el inquilino quiera dejar el piso,  esta medida beneficia al inquilino pero perjudica al mercado, creando inseguridad al propietario. Además de que, recuerda Ollé, “los API ya están consiguiendo en la actualidad que en los contratos se pacte una posible rescisión con sólo un mes de preaviso”.

Según el Gobierno, la reforma servirá para dinamizar el mercado de alquiler. No es eso lo que piensan desde el colectivo API.cat, pisos alquiler Barcelona & Catalunya. “En realidad, se da respuesta a unas posibles exigencias de banca para poder, transitoriamente, alquilar sus viviendas por un período corto de tiempo, con el mínimo de compromisos y con las máximas facilidades para los desahucios”, añade Ollé.

A modo de conclusión, la opinión de los profesionales de Api.cat, pisos de alquiler en Barcelona ciudad,  es que se debe aportar seguridad del término contractual para el arrendatario y para el arrendador, considerando que esta reforma no la proporciona.

Colegio-oficial-de-Agentes-Inmobiliarios de Catalunya

 

 

Eficiencia Energética, nuevo certificado para vender/alquilar viviendas

14 Febrero, 2012 4 Comentarios

La entrada en vigor de la nueva normativa prevista para el año 2013, obligará a los propietarios de viviendas usadas a  presentar este certificado en el momento de vender o alquilar la vivienda

El gobierno prepara un nueva normativa, para que no solo los edificios de nueva construcción y los rehabilitados como hasta ahora sucedía, tengan el certificado de eficiencia energética, sino que se amplía el marco de actuación de la nueva norma a todos los edificios que se vendan o se alquilen. El borrador  del  R.Decreto que está preparando el Ministerio de Industria y Energía español, deriva de una directiva europea cuyo objetivo ha sido primar la demanda de viviendas más eficientes energéticamente. De hecho el Real Decreto 47/2007 de 19/1, basado en la Directiva 2002/91/CE del Parlamento Europeo relativa a la eficiencia energética, ya establecía la obligación de poner a disposición de los usuarios o compradores de edificios de OBRA NUEVA  únicamente, un  certificado de eficiencia energética para que puedan valorar y comparar la eficiencia en este campo así como favorecer la promoción de la inversión en ahorro de energía.

Las viviendas estarán marcadas con las letras de la A – G  como se viene haciendo actualmente con los electrodomésticos,  calificándolos según su  mayor o menor grado de eficiencia energética. La escala de la clase A a la E es obligatoria para edificios de obra nueva, y las clases F y G determinan  que se trata de edificios usados más antiguos o rehabilitados. Por ejemplo, un edificio de clase A en eficiencia energética,puede llegar a representar hasta un 90% de ahorro energético, uno de clase B puede suponer un ahorro del 70% y uno de clase C  un  35% .

La valoración de esta escala se hará en función del dióxido de carbono emitido por el consumo de energía de las calefacciones, refrigeración, agua caliente sanitaria e iluminación del edificio. La etiqueta deberá elaborarse en función de la zona climática en que se ubique el dificio, ya que es uno de los factores que más influyen en el consumo de energía. 

Sólo quedan excluidos los edificios o monumentos protegidos, los utilizados como lugar de culto, o los edificios que sean objeto de arrendamiento por menos de cuatro meses al año, entre otros.

El certificado, tendrá una  duración prevista de DIEZ AÑOS. Será el propietario del edificio o la vivienda el responsable de obtener y pagar el coste de este certificado + el estudio correspondiente, antes de poder vender o alquilar la vivienda. Se le harán al propietario recomendaciones para que pueda  aumentar el nivel en la escala de eficiencia energética. Basándose en ejemplos como el modelo italiano, el coste para obtener este certificado por el particular podría ser  aproximadamente de 250 €

 

 

 

 

Incremento del IBI

14 Enero, 2012 1 Comentario

El Decreto 30.12.2011 establece un aumento del gravámen aplicable al valor catastral de los inmuebles, residenciales o no residenciales, que se mantendrá  durante los años 2012 y 2013.

Normativa de carácter transitorio, aunque suele ser una transitoriedad relativa, ya que los períodos transitorios que establece la Administración en materia fiscal suelen convertirse en indefinidos.

Esta norma pues, afectará  a inmuebles de uso residencial y no residencial, aunque estos últimos formen parte de edificio con uso residencial. Estará afectando a oficinas, locales comerciales, locales industriales. Pueden estar situados en edificios de oficinas exclusivamente o de uso comercial, tales como centros comerciales, también industriales  o que formen parte de un edificio que inicialmente sea de uso residencial, como por ej. bajos comerciales u oficinas.

Los propietarios que deben pagar el IBI son los propietarios que sean sujetos pasivos, pero con la excepción de Embajadas, Cárceles, casa Cuartel, y otros edificios de las administraciones.

Este aumento del IBI suele equipararase en inmuebles residenciales y no residenciales:

El incremento del  gravámen con respecto a lo que se paga en la actualidad sería del 4%,6% o 10%, dependiendo de que en los municipios en que encuentren situados hayan tenido una previa revisión de precios catastrales antes del 2002, o entre el 2002 -2004, o entre el 2008-2010. Para los inmuebles que se construyeron entre el 2002 y el  2004  o el  2005-2007, no hay excepción si estan en municipios en que no se revisó el valor catastral…. en realidad estos inmuebles deberían sufrir un aumento del gravámen del IBI aún cuando su valor catastral esté muy actualizado ya que se determinó en el período más caro del boom inmobiliario.

Los inmuebles residenciales se identifican como tales en el catastro y los no residenciales  se identificarán en el catastro con un número diferente de la vivienda, aplicándosele un uso distinto al residencial. Cabe destacar que las plazas de aparcamiento que tienen expediente catastral propio, independiente del residencial, pasan a ser consideradas como no residenciales.

 

(I)Hipoteca Made In USA vs Hipoteca Made In SPAIN

2 Enero, 2012 No hay comentarios

La polémica surgida  a raíz de algunas sentencia (Audiencia Provincial de Pamplona) que ha considerado saldada una deuda con el valor del inmueble que se hipotecó como garantía, impidió al banco acreedor, que continúe ejecutando, el resto del patrimonio del deudor.

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Aquí sólo pretendo hacer una introducción general a este tema, que ha suscitado polémica durante el 2011, pero que debe ser comentado más en detalle, por los distintos puntos a desarrollar, en siguientes posts.

La polémica generada por el modelo de hipotecas a la americana : en USA, sino puedes pagar la hipoteca de la vivienda, devuelves las llaves al banco y te olvidas, porque ahí se acaba la deuda. Ello hizo que aquí se intentara adaptar este modelo hipotecario, a una sociedad cansada de desahucios, subastas de viviendas, con unas tasas de paro que no han dejado de crecer, llegando a convertir las hipotecas en impagables. Parte de la clase política, que quiso prometer más de lo que podía cumplir, y también  desde el movimiento indignado de la calle, se trató de transmitir la idoneidad de instaurar este modelo en nuestra sociedad… pero no han llegado medidas de apoyo en este sentido.

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No se explicó en profundidad que también las hipotecas a la americana ( que son préstamos ) tienen letra pequeña, que los intereses de sus préstamos hipotecarios son más altos, cercanos al  5% , que los seguros de vivienda e impuestos son mayores que los nuestros, y que esta posibilidad se da solo en algunos estados. Se pregonan las bondades  de este sistema, pero no hay que olvidar que esto es algo que ya permitía la hipoteca de responsabilidad limitada de nuestra Ley Hipotecaria en su art. 140.

La banca en general, no ha estado a favor de introducir  la dación en pago, y  menos, que esta tuviese efectos retroactivos respecto de las hipotecas abiertas actualmente, excepto algún banco como Bankinter, que lanzó al mercado una hipoteca de la que solo responde el piso en caso de impago de la misma, llamada la hipoteca sin más ( la comentaré más a fondo en otro post ), pero se ha llegado a entender como un tema muy publicitario.

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La situación actual  supone que en los desahucios las familias pasan a perder, en la mayoria de los casos, sus viviendas, pero además siguen debiendo una cantidad de dinero al banco. Actualmente la banca está abierta a ofrecer alternativas para que algunas familias eviten llegar a la ejecución y posterior desahucio, intentando que paguen un alquiler, pero quedándose en la vivienda. Se recomienda, si se prevé que no se va a poder pagar la cuota hipotecaria durante algún mes, avisar con antelación al banco para tratar de negociar unos pagos puente/alternativos hasta que la situación económica se  vuelva a regularizar, tratando de evitar las  situaciones injustas que la actual ley hipotecaria pueda generar.

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MERCADO INMOBILIARIO FRANCÉS ¿L’ AVENIR INCERTAIN?

5 Diciembre, 2011 1 Comentario

Tras un largo plazo de alzas de precios en el mercado inmobiliario, la crisis europea y la propia del país ha hecho que el gobierno tome medidas de austeridad, que en gran parte están relacionadas con el ladrillo.

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Como ya comenté en un post anterior, Francia vivía un sueño inmobiliario, donde el precio de los pisos iba en contínuo aumento, sin que por ello descendiese el número de compradores. En concreto París, durante 2010-2011 aumentó los precios de la vivienda un 13%, lo que nos da una idea de que se está gestando una burbuja y antes de que ésta explote, el gobierno está tomando medidas fiscales restrictivas. Aunque esto va a impedir que se cumpla una de las promesas electorales de Sarkozy,  la de convertir a Francia en un país de propietarios.

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 En algunos proyectos encaminados a impulsar el mercado inmobiliario,  que se aprobaron hace poco tiempo, se han hecho recortes:

*El préstamo de tasa cero, permitía desde enero 2011 que los compradores de vivienda pudieran beneficierse de un préstamo a tasa cero, y a partir de ahora, se aplicará sólo a los que compren vivienda de obra nueva.  En las grandes ciudades, en su mayoría  se trata de transacciones de vivienda usada, por tanto comprar a partir de ahora, saldrá mas caro.

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*El incentivo fiscal que supuso la Loi Scellier, por el que los contribuyentes que inviertan en un piso nuevo y luego lo alquilen, permite una gran deducción fiscal. En concreto se formuló hace unos tres años y su vigencia debia ser hasta el 2015, pero  se ha recortado el plazo, y  solo se mantendrá en vigor hasta el 2013. El gobierno considera que es una medida que  ha hecho que subiese el valor de los pisos.

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 También va a aumentar el precio de la rehabilitación y renovación de edificios.que pasará a  aumentar  el IVA del 5,5 al 7 % por este concepto. 

 

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*  Aumento del impuesto sobre  las plusvalías inmobiliarias .

* Reducción de las ayudas sociales  destinadas a la vivienda  ( 1%).

 

El mercado inmobiliario ha pasado de ser un valor refugio, a preguntarse ¿ hay que  comprar  vivienda para invertir hoy ?…. Las tasas de interés eran el principal apoyo del boom inmobiliario, pero también habrá que pensar que no todas las zonas del país  pueden ser ya  una  buena inversión  ….. 

 París siempre será París con un mercado internacional  potencial, interesado todavía en comprar vivienda en zonas de lujo,  provocando  escasez de oferta de viviendas en determinados barrios lo que hace que por el momento quizás se puedan seguir manteniendo los precios actuales………. la historia se irá escribiendo conforme pasen los meses.

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Las fotos de la vivienda  corresponden a un penthouse de 265 m2, con unas vistas de 360º sobre la ciudad. Ascensor a ambas plantas, techo retráctil en la planta ático, full equiped, hamman, ubicado a 100 mts del Sena y a 300 mts de la Tour Eiffel  ( Haussmann Prestige París ).

NOTARIOS Y REGISTRADORES NUEVA NORMATIVA DE ARANCELES

20 Noviembre, 2011 2 Comentarios

Nuevo Real Decreto 1612/2011 de 14.nov  aprobado para clarificar y ordenar la normativa sobre aranceles que han venido aplicando Notarios y Registradores en escrituras de subrogación de hipotecas (cambio de hipoteca a otra entidad ), novación modificativa (negociación de la hipoteca con su entidad), cancelación de créditos o préstamos hipotecarios y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

 

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Nace este real decreto con la idea de poner fin a distintos criterios o interpretaciones aplicadas sobre los aranceles notariales y registrales. Este nuevo R.D. modifica los aranceles notariales contemplados en los R.D. 1426/1989 de 17.11.  y 1427/1989 de 17.11 para Notarias y el R.D 757/1973 de 20.3 para los registradores mercantiles.

Esta normativa se ha actualizado  tras la denuncia de la OCU, Organización de Consumidores y Usuarios, de que no se interpretaba correctamente la normativa existente al respecto, lo que llevaba a que  algunas notarias y registradores no siguieran un criterio uniforme al elaborar  sus minutas en las cancelaciones hipotecarias, incumpliendo en algunos casos las rebajas del arancel que incorporaba la ley 41/2007. Ello supondrá en adelante, un ahorro para el usuario de estos servicios.

Con el nuevo decreto se establece de forma clara la obligatoriedad de aplicar el arancel para las cancelaciones hipotecarias. Aunque la ley anterior ya era clara al respecto,  al parecer han surgido dudas interpretativas en los últimos años.  Esta norma cuya  intención es aclarar al interpretar, pero no innovar, se refiere a tres puntos:

1- Rebaja temporal del 5%.  Pretende clarificar  las dudas que han surgido tras la apliacación de la rebaja del 5% en los aranceles notariales y registrales prevista en el R.D. 8/2010 20.5 donde se adoptan medidas extraordinarias para la reducción del déficit público, que es debida a la condición de Notarios y Registradores de funcionarios públicos, que se adoptó por “la excepcionalidad de la situación económica que debiera comportar su limitación en el tiempo”. Se dice que esta rebaja arancelaria se aplicará con carácter adicional a los demás descuentos, reducciones, bonificaciones o rebajas que se prevean en relación con los aranceles notariales y registrales, que se calculen sobre la base que indica esta norma.

2- Novaciones subrogaciones y cancelaciones. Incorpora a la normativa sobre aranceles las previsiones contenidas en el art. 8 de la Ley 2/1994 según la redacción dada por la Ley 41/2007, para evitar la disparidad de criterios interpretativos que se han venido dando.

3-Sociedades expres: Se recogen los aranceles  para la creación de sociedades  de responsabilidad limitada que se establecieron en el R.D. -ley de 13/2010 de 3.12.

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Pero la postura de la OCU va más allá y considera que este real decreto no debería exonerar de responsabilidad a las actuaciones de notarios  y registradores que cobraron de más a los consumidores, debiendo devolver de oficio el exceso cobrado. Basándose en el principio de “neutralidad arancelaria”, apunta al hecho de revisar más en profundidad el cobro de determinados conceptos que no estan recogidos en el arancel, y que ellos cobran como serían: copias electrónicas, diligencias catastro, búsqueda de antecedentes.

COMPRA-VENTA DE PARCELAS EN LA LUNA

6 Julio, 2011 4 Comentarios

Hay buenas ideas, geniales, descabelladas, ideas de negocios que rompen esquemas…., que cubren huecos de mercado existentes llegando a triunfar, y otras que pueden hacernos pensar que están a medio camino del desvarío… La pregunta en este caso:  son  sólo ideas o llegarán a protagonizar el próximo pelotazo inmmobiliario ?.

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Amazing but true: You too can be the proud owner of a property on the Moon! The ultimate novel gift for yourself or a loved one. –

Entrando en el tema, para empezar a entender algo hay que visitar el sitio web www.lunarembassy.com de la inmobiliaria que comercializa las parcelas lunares http://www.moonforsale.com/ y que se anuncia como el líder del mercado extraterrestre  http://www.moonshop.com/. Denis Hope, lleva ya 25 años vendiendo parcelas en la luna .

Una vez  que los primeros  viajes turísticos ( más bien aventurísticos) a la luna, organizados por Virgin, ya son una  realidad, el siguiente paso debe ser  que una vez allá se encuentra a faltar  una  vivienda cómoda para pasar esos días de vacaciones. Pues al parecer, esta idea que en un principio nos parece extraña, y siempre según palabras de los propietarios de esta inmobiliaria cósmica,  ya hay  dos millones de personas de 180 países que han comprado su terrenito en la luna … por si acaso .  El precio es  de 19,9  USD  por media hectárea+ gastos de envío del título de propiedad, donde se entrega  un certificado personalizado de la escritura  de compra, una foto por satélite de la propiedad,  e información geográfica para ayudar a localizarla.

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El  tratado UN Outer Space, de 1967, firmado por 125 países, incluyendo los países que están más involucrados en exploración de la luna ( USA, Rusia, Japón , China e India ) veta legalmente que los países puedan ser propietarios de la luna……pero en el ámbito de la propiedad  privada las cosas no están demasiado claras: Las Naciones Unidas intentaron resolver este tema  con el  Moon Treaty de 1979 con la idea de que ninguna parte de la luna puede ser propiedad  de  “ states, international or national organization or non governamental entity or of any natural person “…., pero pensando que no habrían problemas en este sentido a corto plazo, solo lo firmaron 12 países.

D.Hope al parecer, ha aprovechado este posible  vacío legal, ya que se determinó que ningún país podria ser propietario de la luna, pero se “olvidaron” de  extender su veto a  particulares o empresas . Por ello Hope envió cartas a la ONU,  a los gobiernos de EEUU y Rusia, donde les informaba de sus derechos. Como no recibió respuesta él lo interpretó como algo afirmativo, poniéndose a continuación a vender  solares, luego pasó a reclamar también sus derechos sobre otros planetas.

 Y según comenta el diario el mundo  tiene como clientes  a personalidades de distintos ámbitos,  corporaciones, anónimos, particulares .

 

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 Si además tenemos en cuenta las palabras del científico Stephen Hawkings, quien pronosticó que dentro de 20 años podremos empezar a vivir en la luna, como mínimo se abre el debate de una situación que se puede empezar a plantear en un futuro no muy lejano …..  quedará este título de propiedad colgado en la pared como una curiosidad o un regalo diferente  ??, pero si las cifras son ciertas, estamos ante un “negocio”  ( lo que no sabemos hasta que punto es legal )  que al parecer, ya ha generado varios millones de USD….

Lo que sí nos ha proporcionado es una  idea, que revela un hueco de mercado. Realizado  una  investigación de mercado para cuando realmente esté regulado el derecho de propiedad de las parcelas en la luna, si algún día lo está,  constatando que internet es un buen canal de venta de este producto inmobiliario, y quizás lo más importante es que actualmente  hay una cartera de clientes interesados en comprar  parcelas de tierra en la luna….. pero a precios de oferta!!.

 Si hubiera posibilidad de que la propiedad privada comprara partes de la luna, ello sería un incentivo que arrastaría el  comercio.

(III)TRANSMISIÓN DE INMUEBLES: VENTA vs. DONACIÓN…

5 Julio, 2011 9 Comentarios

Decisión que también irá en función, en muchos casos, del régimen fiscal que rija en cada momento en las distintas comunidades autónomas y no solo de las condiciones legales implícitas que pueden conllevar estos tipos de transmisión. 

Desde este punto de vista hay donaciones que todavía salen muy caras, ya que entre las diferentes comunidades autónomas, no todas disponen de un régímen fiscal favorable si nos centramos en el impuesto de Donaciones, lo cual  he comentado un poco por encima en posts (I y II) de esta serie sobre impuestos  de sucesiones y donaciones, dada la nueva trayectoria en la normativa que va a afectar a nuestra comunidad autónoma.  

 

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Por ello en  comunidades  como son : Andalucía, Asturias, Baleares, Cataluña, Extremadura  y La Rioja, es mejor hacer la venta del inmueble a los hijos,  que aunque incialmente sea una operación más costosa, puede resultar, a la larga, más rentable que la donación.

 No hay que olvidar en el momento de decantarse por una u otra opción, ver cómo está el mercado inmobiliario antes de decidir hacer la venta.  Tener en cuenta que en este momento el precio de los inmuebles está bajando,  pero de  diferente forma en cada comunidad.  Pensar si hablamos de segunda residencia o vivienda habitual,  y si  ésta se halla ubicada en la ciudad o fuera de ella, para que todo ello, junto con otras características  de mercado en el momento de la venta ayude a los padres a tomar la decisión de vender, o no, la vivienda a los herederos en el momento actual…. y quizás tomar una decisión alternativa, como sería la donación o el testamento al no basarse únicamente en datos fiscales.

En Baleares, Galicia, Asturias, Andalucía,  es más rentable vender la vivienda que donársela a los hijos. En Baleares  sólo se aplica un 3% de ITP.

En Andalucía  la venta  de un inmueble de  180.000 € supone un pago aprox. de 12.600 frente  a los más de 27.000 € de coste por donarlo, caso muy parecido al de Asturias.

En Galicia, el gasto tributario de la venta sería de 7.200 € por el itp rebajado al 4% , en cambio la donación, tendría un coste fiscal de  9.000 €.

pago de impuestos - escrituración de la donación

También hay que contar con el pago del IRPF y la Plusvalía.

En ambos casos,  de venta o donación, el que transmite el inmueble debe declararlo en renta al considerarse que “se han generado unas plusvalías que provocan alteración del patrimonio “.

En las ventas , se paga el IT  de bienes inmuebles al Ayuntamiento donde se encuenta ubicado el bien . En el caso de la donación el que la recibe es el que paga la plusvalía al  Ayuntamiento.

A pesar de que el panorama está mejorando algo, y las bonificaciones fiscales en tema de donaciones  se están generalizando, todavía hay comunidades en las que es bastante gravoso transmitir el bien, y la alternativa entonces, sería vendérsela a los propios hijos para pagar algo menos de  impuestos.

(I)BIENES INMUEBLES:IMPUESTO DE SUCESIONES Y DONACIONES

3 Julio, 2011 No hay comentarios

Cuando se quiere transmitir algún bien inmueble a sus descendientes, al pretender dejarlo todo arreglado, surge la duda…. ya que hay donaciones todavía muy caras, vender el bien inmueble también tributa fiscalmente, ( en ambos supuestos  se paga IRPF y plusvalía ) pero en algunos casos lo es menos que heredarlo..

Hemos estado leyendo en prensa durante los últimos años, que entre los cambios propuestos por algunos partidos políticos, aparecía eliminar el Impuesto de Sucesiones. Este tributo está cedido a las C.A. y éstas tienen la capacidad exclusiva sobre su Base imponible, tarifas, coeficientes…  En Cataluña, se ha aprobado el proyecto de ley para que no se deba tributar por la herencia recibida a la muerte del cónyuge, descendientes o ascendientes directos ( manteniéndose sin modificaciones en relación  a las herencias de hermanos, tios, primos y familiares lejanos ).  

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Rest in peace el  Impuesto de Sucesiones en Cataluña siguiendo los pasos de la Comunidad de Madrid y Valencia, con efectos retroactivos a 1.1.2011. 

Sus detractores, al igual que en donaciones, lo han considerado como:* causa de doble tributación ( tanto el causante como el que realiza una donación, ya han tributado durante años por ese bien, y a su muerte deben volver a tributar sus herederos ).* causa de discriminación entre comunidades, ya que los impuestos a pagar por este concepto eran muy diferentes de una comunidad a otra.  * penalización del ahorro, la compra  del bien inmueble se realizó gracias al ahorro durante toda la vida del causante o donante.  En muchos casos, para heredar y poder pagar este tributo, sus herederos tuvieron que malvender propiedades, pedir préstamos bancarios… o simplemente renunciar a la herencia por no poder asumir el coste de este impuesto….

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A su vez, está previsto “si la situación de las finanzas de la Generalitat lo permiten”,  que antes de 31. 12. 2012, el Govern presente un proyecto de ley para dejar sin efectos el impuesto de Donaciones  así como ampliar los beneficiarios por la supresión del de Sucesiones 

Aunque las bonificaciones al donar un piso se están generalizando, todavia hay  Comunidades en las que es tan caro transmitir un bien que compensa más vendérselo a los propios hijos para pagar menos impuestos.

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Impuestos sobre Donaciones : No todas las CC.AA. tienen un régimen fiscal favorable en donaciones. Se tributa en la comunidad en que se ubique el bien inmueble. Así, para un jóven ( 29 años) que herede un bien inmueble de sus padres  ( 180.000€), en comunidades como Aragón, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Madrid y Comunidad Valenciana, País Vasco, Navarra, es muy beneficioso donar un inmueble porque las bonificaciones y reducciones  llegan a un 99%. También  Castilla La Mancha, o Murcia,  las bonificaciones llegan al 95%.

En cambio es costoso donar un inmueble en Cataluña, Andalucía, Asturias, Baleares, Extremadura Galicia y La Rioja. Si de  en vez de donar el inmueble, le hiciesen la donación de los 180.000€ en metálico, el importe del impuesto sería todavía mayor. Por esto hay que tener en cuenta, que si estás heredando un bien en alguna de estas comunidades que no disponen de bonificación , se puede llegar a abonar hasta un 60% de la cuota íntegra, frente al 6% del ITP que se pagaría en una venta.

Esto refuerza la alternativa de vender el inmueble a los hijos, que a veces puede ser más rentable en algunas comunidades autónomas, por ejemplo Andalucía, Asturias, Baleares y Galicia ( más detallado en el post III ref. a  esta temática )

(I) VENTA DE VIVIENDA EN ESPAÑA, 2011

13 Junio, 2011 No hay comentarios

La desaceleración del mercado inmobiliario ha sido mayor de lo esperado.

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La noticia es un fuerte descenso, hasta un 30%, en la venta de vivienda desde comienzos de este año. Tomando los datos del INE  y del Ministerio de Fomento, este desplome en la venta de viviendas se concreta hasta este mes de abril, rozando los mínimos en los cinco últimos años.

Los motivos son  de sobras conocidos : Entre otros están *la crisis  financiera actual ( restricciones crediticias que ha impuesto la banca. Este empeoramiento paulatino de las condiciones financieras no solo afecta al comprador del inmueble, también afecta al promotor inmobiliario, al crédito a las empresas y a la concesión de créditos personales…. limitando el acceso a  liquidez.  *El fin de las deducciones por compra de vivienda habitual para rentas superiores a los 24.000€: Ello hizo que el Colegio de Registradores hablase del aumento de las ventas registradas. Pero esto sólo fue resultado del efecto llamada que animó las ventas de pisos en los últimos meses del 2010 por el fin de las mencionadas deducciones. Esto ha supesto la cara y la cruz de la esta medida fiscal. Las deducciones se suprimieron el 31.12 2010, de forma parcial, pero muchas de las operaciones que se cerraron antes de fin de año, se inscribieron  en el registro durante los meses de Enero y Febrero, dando lugar a lo que prensa llamó un repunte….  pero era solo un oasis en medio del desierto.

1- El descenso más acusado se da en vivienda de obra nueva, frente a la segunda mano.

2- En cuanto a Comunidades Autónomas: La que más vendió fue Andalucía, seguida de Murcia, Cataluña y Madrid.

3- Parece ser que hay un ligero incremento de un 3.4% de compra realizada por extranjeros residentes en España frente al primer trimestre del 2010.

Todo ello es una muestra del deterioro que ha sufrido el sector, como consecuencia de la crisis económica. Desde el inicio de la crisis inmobiliaria, cuando empezaron a bajar las ventas, el sector que se vió más afectado fue el de la segunda residencia, pero luego también lo estuvo la primera residencia …. y  como parece que nos habiamos  olvidado que la construcción en España, ha sido un motor de nuestra economía durante bastante tiempo…. desde el Ministerio de Fomomento, que también gestiona vivienda, en estos últimos días se ha entendido que hay que ayudar a que este sector remonte y colgándose un cartel de Api organizó un road show  por Europa para intentar vender inmobiliario Español…..

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