(II) CONDOHOTEL, PROS Y CONTRAS DE ESTA NUEVA FORMA DE ESTRUCTURAR LA PROPIEDAD

25 febrero, 2011 1 Comentario

Lo que hace el propietario de un condohotel es compartir los beneficios del alquiler de su vivienda, con la empresa que gestiona el hotel y que alquila las habitaciones.

 

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Un ejemplo de condohotel mundialmente conocido es el Hotel PLAZA  de Nueva York.

En nuestro país  la mitad de la oferta de condohoteles está en Andalucia, concretamente en la provincia de Málaga

 Para que esta fórmula tenga éxito, debe suponer un beneficio para los tres participantes en esta inversión que son: promotor, operador hotelero y propietario/ inversor.

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Por tanto las ventajas serían :

*El PROMOTOR deriva parte de sus costes al inversor, al venderle las suites, y por tanto el importe de su financiación externa es menor. El promotor sigue siendo propietario de las zonas comunes ( salas de reuniones, spa, locales..) de las que también obtendrá un rendimiento. Con esta fórmula podrá desarrollar el hotel en zonas donde el suelo es muy caro y por tanto, el negocio no hubiese sido viable. Logrará más fácilmente un acuerdo con el gestor hotelero, ya que el riesgo estará dividido entre estas tres figuras.

* El GESTOR HOTELERO podrá gestionar hoteles  de alta gama  5*,  y en zonas donde el coste del suelo es caro, es decir zonas turísticas “prime” y de prestigio. Ya sea en grandes ciudades (ubicaciones muy céntricas) o  entornos de vacaciones  de costa o de montaña con ubicación privilegiada. Ello le permitirá captar un turismo residencial y de alta gama que en los últimos años estaba dejando de utilizar los hoteles. El gestor hotelero marcará unas condiciones contractuales al propietario de la unidad para que su disfrute esté limitado en tiempo y época del año, rentabilizando al máximo la temporada alta para alquilar las habitaciones. Será el que decidirá el diseño y la decoración de las habitaciones, no sus propietarios.

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*El PROPIETARIO / INVERSOR podrá tener una rentabilidad a medio y largo plazo interesante de la vivienda que compró, en base a los alquileres. También está el tema de la revalorización de su inversión inmobiliaria, por estar en una zona “prime ” que suelen estar solicitadas por los inversores en caso de que la quiera  volver a vender (  se vende como cualquier bien inmueble y además con la facilidad de que en el hotel pueden haber muchos clientes potenciales que pueden dirigirse a recepción y pedir información sobre la compra de una de estas unidades ). Podrá disponer de los servicios del hotel con descuentos. Posee una segunda residencia en un lugar atractivo, que siempre estará bien cuidada y mantenida, sin problemas para su propietario, comparada con la 2ª residencia habitual.  Los propietarios se aprovechan  del reconocimiento del nombre del hotel,  su publicidad, la experiencia de la dirección, lo cual permitirá obtener unas rentas por alquiler más altas de lo que conseguirían, alquilando una residencia de vacaciones tradicional.

Genera beneficios de alquileres que le compensan sus costes, y es de fácil revalorización, siempre y cuando se haya seleccionado bien donde se ha comprado la unidad. Le permite poder entrar en el negocio hotelero, con una inversión pequeña.

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Los posibles INCONVENIENTES, sobre todo para el inversor:

  1. El inversor, que le compra la suite al promotor, está arriesgando porque desconoce las condiciones que le ofrecerá el gestor hotelero. Tampoco tiene información a priori de las rentas futuras que generará esta inversión, y por ello no es posible calcular este retorno de la inversion  a medio o largo plazo.
  2. Es necesario que el inversor  conozca cuando y cuanto tiempo podrá utilizar la vivienda.
  3. El propietario no podrá decorar la habitación a su gusto, ni personalizarla de ninguna forma.
  4. Debe conocer de antemano quién será el gestor hotelero, ya que sino es uno de gama alta, la inversión no será rentable y posiblemente no será tan interesante realizarla. Entre las cadenas de más experiencia cabría destacar : Hyatt, Intercontinental, Abba Hotels, Crowne Plaza, Sol Meliá, Kempinski hotels, Vasari, Ritz Carlton, Marriot, Hilton, Le Meridien….

El mercado apunta a que la inversión más segura seria la realizada en zonas céntricas de determinadas capitales, porque supone un menor riesgo para la futura venta del bien asi como una mayor seguridad en la revalorización de éste.

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